ジオ六甲道ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ六甲道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/rokkomichi/

所在地：兵庫県神戸市灘区備後町3丁目11番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「六甲道」駅 徒歩3分
　　　阪神本線「新在家」駅 徒歩6分
　　　阪急電鉄神戸線「六甲」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋N・3LDK　※Nは納戸です。
面積：72.77平米～84.13平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 名無しさん]

>>120 マンコミュファンさん
70平米7000万円なら梅田でタワマン買う方が良いですね。
借地権の最大のメリットがない。

[122: 名無しさん]

>>119 匿名さん
バカ高い定借は止めて所有権を買うという選択肢が抜けてますよ笑

[123: 匿名さん]

賃貸だと新築20万ぐらいでも借り手いそうな場所なだけに所有権だったら7000万でも全然売れたと思う

[124: 匿名さん]

年齢のせいもあるかもしれないのですが、不動産投資のチラシが入るようになりました。
マンション購入して、ローンを組みながら賃貸の収入を得る不労所得です。
不動産のローンを組むことで保険代わりになるって本当ですか？
いまいちリスクが高いと思って乗り切れずにいます。

>>120　マンコミュファンさん
>>121　名無しさん
わざと高いローンを組んで、死亡保障に備える方法なのかと思いました。

梅田のタワマン、所有権が7000万円ならそちらの方がいいかも。再検討ですね。

[125: 名無しさん]

>>124 匿名さん
区分所有の投資なんて止めてください。
やるならマンション一棟やアパート一棟。 区分なんて業者の養分にしかなりません。

[126: マンション検討中さん]

残り70年も生きない身なのでここ検討中ですが、この辺り検討している人は梅田は比較対象にすらならなのでは。実需用途が違いすぎます。
みなさんが言うように借地というところで勉強不足でまだ理解が浅く踏ん切りがついておりません。
六甲道駅南の良い条件の土地は築20-30年の物件がすでに占拠していてそれらが耐用年数すぎて解体されるまで(少なくともあと数十年後？)これぐらいの規模のマンション用地が見当たらなさそうなんですよね。広めの駐車場が一部周りにありますが、この不動産バブル状況下でも売りに出なかったことを考えると今後も手放さないでしょうし。

[127: 匿名さん]

駅近でアクセス面も良さげなので賃貸の需要もあるとは思うんですが、皆さんの意見を参考にするとなかなか難しい感じかなと思いました。
自分で住む分にはどうなのかとなると、買える予算があって気に入ればそれでいいんでしょうが。
メニュープランがあるのはいいなと思います。たぶんこのくらいなら無償だと思うんですが、申込期限とか変更できないプランとかもあるとも割れます。
南向きで角住戸率が高いのも快適な感じがします。

[128: 周辺住民さん]

六甲道っていいろころだと思いますが、地権者の力強いんですか？
また、警察の監視が厳しいため、神戸山口組の脅威はないのでしょうか？

[129: 匿名さん]

徒歩3-5分で複数の大型スーパーとドラッグストアにクリニック、フィットネスクラブ、10分歩けばACTUSとJoshin
治安や学区も良く、借地とはいえ立地は神戸市内では最良かもしれませんね
高級住宅街を求めるなら違いますが

[130: 匿名さん]

129さんのご意見を読むととても良い場所のように思えます。利便性も環境も良さそうな感じで。高級住宅街には憧れますが庶民が住んでも落ち着かないような気がしますし。とはいえ価格はちょっと高めかなとは思います。庶民的な価格より少し上な感じ。その分室内の広さが確保されていて快適そうではあります。メニュープランを利用すれば更に広々とした空間をつくれたり収納を増やしたりもできるのはいいなと思います。

[131: 名無しさん]

>>130 匿名さん
その通りですね。
定借でなければ良かったですね。

[132: 周辺住民さん]

他地域の物件と比較検討するのも大変恐縮です（一概に比較できないかもしれません）が、
大阪市天王寺区のプラウド天王寺清水谷　4964~5543万 定借　谷六徒歩５分　と比べて
どのような持ち味、良さがあるのか、お教え頂ければ幸いです。

[133: 匿名さん]

他地域との検討もありだと思います、どうしてもこの地で暮らしたいという人以外はけっこう比較検討してるのではないでしょうか。ということで、どなたか132さんの問いにお答えいただけると参考になります。

何の知識も無い者ですが、132さんの比較されている物件はこちらの物件と条件が似ている感じではないでしょうか。最寄り駅は違うけれど駅までの距離とか価格とか定借とか。となると街の雰囲気や環境、物件そのものの魅力の違いということになるのかな。

[134: 検討板ユーザーさん]

大阪と神戸で比べる意味があるのかわかりませんけど、強いて言えば六甲道の方が築浅の競合物件が少ないですね。
六甲道徒歩10分以内、築10年以内のファミリーマンション(75平米以上)で検索すると市場に出回ってるのは最近建ったエヌヴィ六甲森後町の2ldk80平米で23万の賃貸だけでした。
谷六のほうは10数件出てきました。

[135: 匿名さん]

プラン内容を見ると収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそうだと思います。
キッチンも使い勝手は良さそうですが、ディスポーザーはついていないのでしょうか?

[136: 住民板ユーザーさん1]

六甲道育ち、現在子持ちです。
検討中ですが、やはり定借はネックです。
ジオだと成徳小学校、鷹匠中学ですよね。
だとしたら学区面はいいと思います。
そこそこの塾もありますし、高校も近くに神戸高校、御影高校があり通学も便利ですし。
学区別けがなくなったと聞いてますが、やはり入れたい学校は第1学区が親目線では人気だと思います。
JR通勤者はスーパーも帰り道の動線にあるのでとっても便利です。
ウェルブは便利ですが、築年数経っても値段が高騰してますしせっかくなら設備も新しい方が購入すらならって思いますよね。
あとは成徳小の近くに新築一戸建てがちょこちょこ経ってますが建て売りですか？
どなたかご存知ですか？

[137: 名無しさん]

終わりを考えて建てたマンション、だけど土地は借り物。
終わりを考えずに建てたマンション、だけど土地は自分のもの。

70年後にどっちが良かった？って話になるのですかね。。。

[138: マンション掲示板さん]

70年後なんて万が一生きてても介護付きマンションか老人ホームでしょう

[139: 周辺住民さん]

自分→六甲道を愛しててます。　子供→六甲道を愛してます。　とは限らない。
終活も大切では？

[140: 名無しさん]

>>139 周辺住民さん
おかしな論理だな。 子孫のことを考えるなら資産税のある所有権を買うでしょう。 子どもだって財産を相続する方が喜びます。 借地権なんて価値ないのですからね。

[141: マンション検討中さん]

築年数30年以内で資産相続するならその通りだね
築50年70年での所有権の価値は解体費用に勝るのかな

[142: マンション検討中さん]

確かにボロボロで建て替え問題抱えるような所有権のマンションは相続したくないかもです。
現金で相続するより、不動産の方が税金圧縮できますが相続税も発生するし・・・。
70年後に税制がどうなってるかもわかりませんもんね。
う?ん、難しい・・・。

[143: マンション検討中さん]

>>136 住民板ユーザーさん1さん
同感です。
ウェルブもせめて2000年代半ば以降に出来ていればよかったのですが、全体的に内観が一世代前な感じでそれで家賃17万ぐらいするのでさすがに借りるのやめました。
立地でいえば私はウェルブより静かで小学校激近なのでこっちのほうが好みです。定借以外の部分ではほぼ理想物件なのですが。。
あと森後町も悪くはなかったですが、内装センスや細かい間取りはやはりジオの方がいいですね。
戸建ては売り物ではないんじゃないでしょうかね。この辺はほんと土地少ないですし。

[144: マンション検討中さん]

今どれぐらい売れていますか?

[145: 匿名さん]

ホームページの物件概要を見てみると、
先着順販売が19戸と出ています。
これが最終戸数だとすると、
総戸数56戸から差し引いて、
37戸売れたということになるのかなと思います。
次期販売予定とかの記載が無いので、
たぶんそうなのでは。
竣工時期が2020年9月下旬予定なので、
けっこう早い展開のようにも思います。
入居時期も2020年9月下旬とあるのは、
なんか疑問ですが。

[146: 検討板ユーザーさん]

場所×ブランドは灘区だとここ10数年で一番いい部類
定借うんぬんがなければ住みたい人は多いと思う

[147: 匿名さん]

なかなかうまくいきませんね。
2091年なんて先過ぎてどうなっているか読めませんね。
今は3年ひと昔になっており、そろそろPCもエアキーボートなどが出始めているので、住居の在り方が大きく変わる可能性もあります。
地球以外にも住めるようになっているかも。

[148: 匿名さん]

専有面積広いし、南向きだし、交通面的には言うことないですし、
普通に暮らしやすいと思います。
マンションの定借っていうのがどうなっていくのかというのが、現状ではわからないので戸惑うところはありますが
それでもここのこの環境だったら
値段さえ間違わなければニーズはあるんじゃないでしょうか。

[149: マンコミュファンさん]

普通に高い。時代だからなのか便乗なのかはお上しかわからんが。たった数年前のすぐ近くの所有権アーバネックスよりも売り出し高いからなー。常識的な思考ならパスしてまう。

[150: ご近所さん]

アーバネックスが今もあれば万々歳ですが、中古すら全く出ない状況ですね
六甲道駅南だと他に綺麗な分譲物件がないので、高いのは承知でそれでも住みたいから買う感じでしょうね

[151: 匿名さん]

3駅3路線利用できて、そのうち2駅が徒歩3分と4分という好立地でもあり、そのうえ専有面積が70㎡～で南向きという好条件でもあるので、価格が高いのも理解できるような気がします。というか定借でなければもっと高かったのかもと思ったりもします。

設備仕様も細部まで気配りできているなと思いました。特に簡易型漏水検知器とか専有部の排水管とか、見えない部分の気配りには感心しました。長く住んでいると必ず不具合が起きる部分なので、こういうのがあると安心だと思います。

[152: 匿名さん]

>>146 検討板ユーザーさん
近隣住民です。
本当にその通りで、定借がなければ購入していました。残念でなりません。。

[153: 匿名さん]

使用済み天ぷら油の回収ってとても興味があります。
エコシステムに対して、随分拘りがあるのかなという印象を受けました。

駅に近いながらも閑静な街並み。
子育てを終えた後ものんびりと暮らしていけるなぁ～と思ったら
ここって借地権の物件だったんですね。
残念だなぁ～と思う人、結構多いでしょうね。

[154: マンション掲示板さん]

所有権だったら即完売してただろうね
この立地と動線は文句のつけようがないぐらいいのにな

[155: 匿名さん]

ジオで借地権物件ってちょっと珍しいかも。
確かに所有権物件ではなかったら、即完売だったでしょう。
間取りの内容も設備もいいと思いますから。
それでも、通常よりも価格が安ければ別なんですけどね。

[156: 匿名さん]

ここって転借地なんですね。
もともとのオーナーさんがいて、借りた人がいて、さらにマンションに…という流れになっている。
転借地の場合、
普通の借地と比べて地代などは高くなったりしがちになりますか？それとも同等程度なのでしょうか。
ワンクッションある分、どうなのだろうとふと疑問に思いました。

[157: ハム]

良い物件と思います、販売状況ご存知の方いらっしゃいますか？
南側の高めのマンション気になりますが。

[158: マンション検討中さん]

>>156 匿名さん
阪急阪神不動産が転貸人になるので、そこで利益を得ると思います。伊藤ハムと直接賃貸借契約を結ぶ方が地代は安くなると思います。

[159: マンション掲示板さん]

高いか安いかでいうと当然高いんだけど、六甲道界隈でこれ以上の立地は出ないだろうからその点悩ましい。
快速駅近なのに静かでこれだけの広い敷地を伊藤ハムが手放す理由もないし借地なのは仕方ないし。

南のマンションはセイワコーポだから賃貸レベルのものだと思うよ

[160: 匿名さん]

借地権じゃなかったら購入している人が多いんじゃないでしょうか。
マイホームだと永住が基本なので、借地権には抵抗がある人もきっと多いでしょうね。

借地権も物件ごとに年数が違っているので、デメリットもメリットもあると思います。
「引渡日より2091年10月31日まで」なので71年後。その頃には生きていない気もするんですが、もしかしたらという気持ちも・・・
定年は絶対に迎えているので、老人で家を追い出されるリスクがあるんですよね。
売れなかったら値引きもありますよね？
どのくらい安くなるんだろうと思っているところです。

[161: マンション検討中さん]

20代の購入者はいらっしゃるんでしょうか
どんなに若い方でも、70年後は90歳半ばですからその頃には亡くなってるか介護付きマンションが現実的だとは思います。
将来売却を考えるなら得はしなさそうですが、終活という意味では解体費用積み立てるわけですし、定借も悪くはない気はします。所有権物件の場合、70年後に上物と土地で解体費用を上回るプラスが果たして評価されるかも分かりませんし。
まあお高いので値引きがあるといいなと思います。

[162: マンション検討中さん]

訂正　プラス評価が果たしてされるかどうかでした。失礼しました。

[163: 匿名さん]

駅前物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。
便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件です。
万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値があるかなと思います。
南向き物件なので、陽当たりも良さそうだと感じました。

[164: 検討板ユーザーさん]

この辺で3LDK賃貸探してますが築浅がエヌヴィしかなく、広いのに何故か2LDKなんですよねー。こちらのジオのほうが内装も期待できますので分譲賃貸で出ればありがたいのですが。

[165: 匿名さん]

定期借地権の場合の賃貸ってどういう扱いになるんでしょう？普通の分譲と変わらないのかな？何か制約のようなものがあったりはしないのでしょうか？
それと、期間満了したら敷地を更地にして返還するということで、費用は修繕費から？と思ったら、ちゃんと解体準備基金と月々の解体準備金というのがありました。ちょっと負担にはなるけれど、先々の心配をせずに済むのは良いなと思いました。それとは別に修繕費もしっかりあるのですが、期間満了までそれだけの費用って必要なんでしょうか？

[166: 匿名さん]

ここって元々伊藤ハムがあったんだっけ
定期借地権でさえなければなぁ

[167: 検討板ユーザーさん]

コンシェルジュや派手な共用設備など後々無駄になるものがなく初めからスッキリしてる点はいいですね。
1階に入る事務所からも賃料取れるのかな。

[168: 匿名さん]

賃料って管理会社に入るのですかね。
ずっと入ってれば良いのですけど、築50年とか経った時にそういった建物に新しく入る事務所もないだろうなあとちょっと思ってしまいます。
今って建物はどの位まで建ってる状況でしょうか。
完成まであと半年ですが、ほぼ出来上がってる感じ？
あとは新コロナの影響で設備がきちんと揃うかどうかですね…。

[169: マンション検討中さん]

元々伊藤ハムの本社跡地でその後事務所としてずっと動いてる場所だから潰れない限り事務所が立ち退く事はないのでは
場所は最高なのでコロナで値下がりしませんかねー。

[170: 匿名さん]

ここは場所はいいですよね。
マンションは立地で買え！みたいなこと昔から言われていますが
ここはそれに当てはまる場所。
多少のことではあまり資産価値は下がることはないだろうなとは思っているけど
この状況でも順調に売れていくのかなぁ、、、というのは見てて思います。