ジオ六甲道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://geo.8984.jp/rokkomichi/
所在地：兵庫県神戸市灘区備後町3丁目11番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「六甲道」駅 徒歩3分
阪神本線「新在家」駅 徒歩6分
阪急電鉄神戸線「六甲」駅 徒歩12分
間取：2LDK＋N・3LDK ※Nは納戸です。
面積：72.77平米～84.13平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-03-13 21:52:52
ジオ六甲道ってどうですか？
| No.151 |
by 匿名さん 2020-01-29 18:07:53
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3駅3路線利用できて、そのうち2駅が徒歩3分と4分という好立地でもあり、そのうえ専有面積が70㎡～で南向きという好条件でもあるので、価格が高いのも理解できるような気がします。というか定借でなければもっと高かったのかもと思ったりもします。
設備仕様も細部まで気配りできているなと思いました。特に簡易型漏水検知器とか専有部の排水管とか、見えない部分の気配りには感心しました。長く住んでいると必ず不具合が起きる部分なので、こういうのがあると安心だと思います。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
使用済み天ぷら油の回収ってとても興味があります。
エコシステムに対して、随分拘りがあるのかなという印象を受けました。 駅に近いながらも閑静な街並み。 子育てを終えた後ものんびりと暮らしていけるなぁ～と思ったら ここって借地権の物件だったんですね。 残念だなぁ～と思う人、結構多いでしょうね。 |
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| No.154 |
所有権だったら即完売してただろうね
この立地と動線は文句のつけようがないぐらいいのにな |
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| No.155 |
ジオで借地権物件ってちょっと珍しいかも。
確かに所有権物件ではなかったら、即完売だったでしょう。 間取りの内容も設備もいいと思いますから。 それでも、通常よりも価格が安ければ別なんですけどね。 |
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| No.156 |
ここって転借地なんですね。
もともとのオーナーさんがいて、借りた人がいて、さらにマンションに…という流れになっている。 転借地の場合、 普通の借地と比べて地代などは高くなったりしがちになりますか？それとも同等程度なのでしょうか。 ワンクッションある分、どうなのだろうとふと疑問に思いました。 |
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| No.157 |
良い物件と思います、販売状況ご存知の方いらっしゃいますか？
南側の高めのマンション気になりますが。 |
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| No.158 |
>>156 匿名さん
阪急阪神不動産が転貸人になるので、そこで利益を得ると思います。伊藤ハムと直接賃貸借契約を結ぶ方が地代は安くなると思います。 |
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| No.159 |
高いか安いかでいうと当然高いんだけど、六甲道界隈でこれ以上の立地は出ないだろうからその点悩ましい。
快速駅近なのに静かでこれだけの広い敷地を伊藤ハムが手放す理由もないし借地なのは仕方ないし。 南のマンションはセイワコーポだから賃貸レベルのものだと思うよ |
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| No.160 |
借地権じゃなかったら購入している人が多いんじゃないでしょうか。
マイホームだと永住が基本なので、借地権には抵抗がある人もきっと多いでしょうね。 借地権も物件ごとに年数が違っているので、デメリットもメリットもあると思います。 「引渡日より2091年10月31日まで」なので71年後。その頃には生きていない気もするんですが、もしかしたらという気持ちも・・・ 定年は絶対に迎えているので、老人で家を追い出されるリスクがあるんですよね。 売れなかったら値引きもありますよね？ どのくらい安くなるんだろうと思っているところです。 |
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| No.161 |
20代の購入者はいらっしゃるんでしょうか
どんなに若い方でも、70年後は90歳半ばですからその頃には亡くなってるか介護付きマンションが現実的だとは思います。 将来売却を考えるなら得はしなさそうですが、終活という意味では解体費用積み立てるわけですし、定借も悪くはない気はします。所有権物件の場合、70年後に上物と土地で解体費用を上回るプラスが果たして評価されるかも分かりませんし。 まあお高いので値引きがあるといいなと思います。 |
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| No.162 |
訂正 プラス評価が果たしてされるかどうかでした。失礼しました。
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| No.163 |
駅前物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。
便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件です。 万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値があるかなと思います。 南向き物件なので、陽当たりも良さそうだと感じました。 |
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| No.164 |
この辺で3LDK賃貸探してますが築浅がエヌヴィしかなく、広いのに何故か2LDKなんですよねー。こちらのジオのほうが内装も期待できますので分譲賃貸で出ればありがたいのですが。
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| No.165 |
定期借地権の場合の賃貸ってどういう扱いになるんでしょう？普通の分譲と変わらないのかな？何か制約のようなものがあったりはしないのでしょうか？
それと、期間満了したら敷地を更地にして返還するということで、費用は修繕費から？と思ったら、ちゃんと解体準備基金と月々の解体準備金というのがありました。ちょっと負担にはなるけれど、先々の心配をせずに済むのは良いなと思いました。それとは別に修繕費もしっかりあるのですが、期間満了までそれだけの費用って必要なんでしょうか？ |
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| No.166 |
ここって元々伊藤ハムがあったんだっけ
定期借地権でさえなければなぁ |
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| No.167 |
コンシェルジュや派手な共用設備など後々無駄になるものがなく初めからスッキリしてる点はいいですね。
1階に入る事務所からも賃料取れるのかな。 |
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| No.168 |
賃料って管理会社に入るのですかね。
ずっと入ってれば良いのですけど、築50年とか経った時にそういった建物に新しく入る事務所もないだろうなあとちょっと思ってしまいます。 今って建物はどの位まで建ってる状況でしょうか。 完成まであと半年ですが、ほぼ出来上がってる感じ？ あとは新コロナの影響で設備がきちんと揃うかどうかですね…。 |
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| No.169 |
元々伊藤ハムの本社跡地でその後事務所としてずっと動いてる場所だから潰れない限り事務所が立ち退く事はないのでは
場所は最高なのでコロナで値下がりしませんかねー。 |
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| No.170 |
ここは場所はいいですよね。
マンションは立地で買え！みたいなこと昔から言われていますが ここはそれに当てはまる場所。 多少のことではあまり資産価値は下がることはないだろうなとは思っているけど この状況でも順調に売れていくのかなぁ、、、というのは見てて思います。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
>>170 匿名さん
定期借地権だから資産価値は全く期待できないですよ。 人生100年時代ですから40歳でマンションを購入すれば40?60年住む可能性があるわけです。 この物件は70年の定期借地なので、築後10年から20年にかけて顕著にリセールバリューが低下すると予想されます。 |
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| No.173 |
あと定期借地権つきの物件って「どうせ70年で取り壊しなら真面目に修繕しなくていいや」と思って修繕積立金の増額や大規模改修に反対する住民が出てきかねないと思うのですが、理事になられる方は大変ですね。
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| No.174 |
そう考えると地獄のようなマンションやないか。。借地権のメリットて価格安いことだけやのに、全く安くなくむしろ高い。数年前の所有権のプレミストとアーバネックスのほうが安いという不遇。買った人の理由が知りたいくらい。
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| No.175 |
ジアーバネックスは良い物件でしたねー
プレミストの立地は好みが分かれそう ジオブランドと角地なのもあって高いんですかね 70年経てばここは消滅 所有権付きなら建て替え問題の最中ですかね 住むには灘区の中でも最高に便利な場所ですので、マンションの今後の資産価値に頼らずともお金に余裕がある方々にはニーズがあるのかな 我が家は高級分譲賃貸で出れば多分借りると思います |
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| No.176 |
賃貸だしても20年もすれば18万くらいやろな。元値高いから、修繕費や土地代やその他諸経費あわせてトントンか赤なる可能性すらある。やっぱ詰んだ。
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| No.177 |
>>174 匿名さん
172と173に付け加えると、定期借地権つきのマンションには、貸主に土地を返す際に借主が建物の解体費用を負担する必要が出てきます。 建物の解体費用がどれくらいかは分かりませんが、定期借地権の期日が近づくにつれ、物件の価値を解体費用が上回って、マイナス価格じゃないと売れないなんて未来がやってくるかも？ まだ世の中に定期借地が満期になった物件がないっぽいので分かりませんがね… |
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| No.178 |
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| No.179 |
価格で飛びつく人はさすがにいないだろうから、富裕層の高値承知での実需買いじゃないのかい
築浅中古・賃貸を買う借りるにもここと同レベルの物件がほぼないし、中古出ても当時より1割以上上乗せされてるし |
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| No.180 |
たしかにその議論はとうの昔に終わってますね
このスレッドでここが割安という意見は皆無でしたから今更槍玉にあげて指摘することでもないような 立地としては申し分ないので、贅沢品として考えれば買う人もいるでしょうね 物件自体は住めるものなら住みたい物件です |
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| No.181 |
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| No.182 |
駅近で静かで角地で、ほんと場所は六甲道でここよりバランスいい場所ないんじゃないかと思うぐらい
定借なのは残念だけど場所が素晴らしいだけにハムが土地売らなかったのもやむ得ないか |
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| No.183 |
+1500万で所有権だったらかなり売れたでしょうね
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| No.184 |
そうですね
でも立地と敷地面積の広さ、伊藤ハムにとって歴史ある場所ということを考えると、どれだけ高値で提案されても売る理由はなく所有権は実現不可能だったんだろう こんな土地売ったら二度と取り返せないからね |
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| No.185 |
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| No.186 |
どなたか分譲マンションの相続問題についてご存知でしたら教えてください。
例えばこの物件の住人が定期借地の満了直前に死亡した場合、相続人は相続してすぐにマンションを貸主に返すための費用負担をする羽目になり、マイナスの遺産相続になってしまうと思います。 そこで他に相続する遺産がない場合など相続放棄をする人も出てくるのではないかと考えられます。 この場合、 1、相続拒否した場合でも、当初相続を行う予定だった人がマンションの解体費用を負担する義務はあるのでしょうか？なければ残された住民の負担は大変なことになります。 2、そもそも身寄りのない方など相続すべき人がいない住民が亡くなった場合、その人の遺産からマンションの解体費用を出してもらうことはできるのでしょうか。 別にこのマンションだけの問題ではないですが、この先相続する人のことを考えたときふと気になりました。 |
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| No.187 |
幸い、立地は良いため空き家になるリスクは他に比べると少ないと思いますので計画通りの回収はできるでしょう
なので想定する積み立て解体費用が妥当かどうかによりますね そもそもこのレベルの物件を買う家系がこの物件以外に資産が全くないとは到底思えないので、解体費用が多少いるにしてもそれが為に相続放棄はありえないとはおもいますがね |
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| No.188 |
>>187 通りがかりさん
まぁ70年後に無一文になってたり、死ぬ前に使い切ってたり、相続税対策してたりで、遺産殆どない人も意外と出てくるもんよ。 希望的観測はやめて、解体費に一時金が出ないようにしっかり修繕費で集めていくよう自治会で調整した方が良い気がする |
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| No.189 |
解体準備金についてはホームページ概要欄に書いてるね
ざっと一戸あたり月4000円ぐらいのようだから 70年で336万円積み立てることになる 今の相場からするとやや余裕のある積み立てのような気はする |
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| No.190 |
>>189 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。 言われて調べてみたらこんなまとまったページがありました。さすが阪急不動産ですね。（もうちょっとこのページを見つけやすくして欲しかったですが） https://geo.8984.jp/rokkomichi/lease/ |
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| No.191 |
過去のこのスレの投稿見てると解体準備金があることが全然認知されていなそうですね。
ちゃんも解体準備金が積み立てたれているのであれば定期借地だからといってリセールにそれほど悲観的にならなくて良さそうですね |
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| No.192 |
住居外の敷地面積が狭いと解体費用が高くつくことが多いですが、ここは十分広いのでその心配はあまりなさそうです
また建て替え問題で揉めず解体して期限通り清算できるのは人によってはいいかもしれませんね 新築価格がそれなりに高いので購入者本人がリセールで売却益を得るのは難しいと思いますが、後世には負担を掛けないんじゃないかなとは思います 正直定借にしては安くはないと思いますが、地価が高騰した今だからこそやっと地主が広い土地を貸してくれたわけで、駅南ではここ以上の場所は今後まずでないでしょうから、過去のレスでもありましたようにまさに70年の利用価値で買うマンションですね |
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| No.193 |
そうそう。住みたいところに住む。後世に負動産を残さない。これが大事。
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| No.194 |
立地と資産価値重視ならウェルブ六甲道一番館の中古が良いのかなと思います。立地だけでいえば六甲道にあれを超えるマンションはないでしょう。
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| No.195 |
ウェルブは駅一分所有権ということもあって、築20年近いですがかなりのお値段しますよね
外から見る分には綺麗ですが流石に内観はちょっと古くなってきています 震災で建てられた背景もあって色々な方が住われてますから建て替え問題は難航しそうですし、今からあの値段で資産として買うのは躊躇われますね |
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| No.196 |
最寄り駅3分で広めのプランが魅力だと思いましたが、それに見合った価格になってもいますね。
ゆとりのあるキッチンとかアルコーブが付いているのがいいなと思いました。 角住戸だとキッチンにも窓やドアが付いているのも素敵だなと思います。 キッチンに立つのが楽しくなりそうです。 メニュープランがすごいなと思いました。 収納部をものすごく広くできるのですね。 |
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| No.197 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.198 |
駅に近く、複線利用できるのはとても便利。
教育施設も近いですし、家族で住むための条件が揃っていると思います。 15階建てでこの戸数だと、だいたい１フロアに3～4戸くらいでしょうか。 少し価格は高めかなとは思いますが、住みやすさを優先に考えると とても住みやすいマンションかなと感じました。 |
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| No.199 |
定期借地権じゃなきゃな、その割に高い
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| No.200 |
価格や定期借地権については十分理解の上購入が必要でしょう。高いですがそれでもそこそこ売れているようなのでみなさんおそらく実需買いで住民が安定していいかもしれませんね。住むには文句ない場所ですし。
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