エヌヴィ六甲森後町

[マンション検討中さん]

エヌヴィ六甲森後町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.e-nissho.jp/lineup/kobetsu/morigo/index.html

所在地：神戸市灘区森後町1丁目2番2、9番1、9番2（地番）
交通：ＪＲ神戸線「六甲道」駅 徒歩4分
　　　阪急神戸線「六甲」駅 徒歩8分
　　　阪神本線「新在家」駅 徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.91㎡～101.08㎡
売主：株式会社日昌
施工会社：株式会社村上工務店
管理会社：株式会社日昌ライフサポート


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【神戸・兵庫の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2019.12.5　管理担当】

[132: 匿名さん]

本日昼行ってきました
60は全て成約済でした。
80.92が2部屋、90.78のルーフ付が1部屋、101.08が1部屋、40.91が6部屋、70.17が2部屋残っていました。

[133: 通りがかりさん]

販売2週間で半分以上売れたんですね！
好調ですね～。

[134: マンション検討中さん]

>>133 通りがかりさん
ほんと好調ですね！
ヌーヴェルワイズ六甲も2週間程で半分以上売れてますね。
ここの森後町は億ションの部屋もあるので売れるのでしょうか…

[135: 通りがかりさん]

>>134 マンション検討中さん
ヌーヴェルワイズもですか、六甲人気ですね！
億はどうでしょう？値下げまでは残らなそうですが、下げれば確実にはける場所なので焦りはなさそうですよね(笑)

[136: 匿名さん]

JA神戸線、阪急神戸線、阪神本線の3路線が利用できるのでいいかなと思っています。また、小規模マンションで31戸。

気になったのは駐車場が10台になっていて、31家族のうちすべての家庭が車所有じゃない計算というのが大丈夫なのかなと思いました。また、分譲駐車場と賃貸駐車場でそれぞれ5台とありました。この分譲駐車場と賃貸駐車場って区別は何ですか？マンション外の人にも貸し出すということなんでしょうか。自転車置き場は39台。

見えてくるのは自動車よりも自転車を利用する家庭が多いということみたいでした。

[137: 評判気になるさん]

億かぁ。異常ですね。

[138: マンション検討中さん]

分譲駐車場は気になりますね！
小規模マンションで定期的な管理組合の収入が無ければ、将来的に管理費や修繕積立金の負担増にならないか心配です。

[139: 匿名さん]

>>137 評判気になるさん
確かに異常ですよね…
これが大手不動産なら、土地的におかしくなかったと思いますか？野村不動産や三菱地所など…
私の素人イメージでは、岡本や阪急御影、芦屋なら億もありかなぁと思いますが、六甲道でというのが驚きです。
それならまだJR住吉近辺、その山側なら違和感ないのですが。

[140: 匿名]

森後町は六甲道でも別格ですよ。地価見てみて下さい。

[141: 匿名さん]

>>138 マンション検討中さん
その通りです。
現在のまともな分譲マンションでは、駐車場の賃料を、管理費と修繕積立金に各々割り当てています。
例えば、駐車場の稼働率が60%で想定している場合で、駐車場が満車であるならば、60%を超える駐車場賃貸料は、修繕積立金として管理組合の口座にプールされることになります
逆に、駐車場稼働率が想定を下回った場合は、管理費を値上げするか、もしくは修繕積立金から取り崩す必要があります。
また、分譲駐車場の場合、修繕積立金にあてがう余剰金が発生しない構造なので、将来の修繕が十分に実施出来ない可能性が高いと言えます。
マンション業者としては、駐車場を分譲とすることで、儲けや売上を増加させることができますが、区分所有者にはデメリットしかありません。
そんな訳で、業者団体では駐車場を分譲しないよう通達を出していますが、眼前の利益しか考えていない弱小零細業者は通達を無視しています。
良心的な業者や大手一流デベロッパーの物件において、分譲駐車場が存在しないのは上記の理由によるものです。
駐車場を分譲している業者は、神戸ではワコーレが有名です。
築15年前後のワコーレが異様にみすぼらしいのは、修繕する予算が管理組合にないからでしょう。

[142: 周辺住民さん]

やっぱり梯子って外から丸見えなんですかね？

[143: 匿名さん]

竣工予定が2019年10月下旬で入居が11月下旬。もうそろそろ入居が開始になるでしょうか。

他の方が1億以上と書いていて、六甲も値段が高いんだなと思いました。立地や環境を買うのなら、このあたりも環境が良さそうなので高いのかもしれないと思います。

1LDKの価格は、物件概要に書いてある3190万円ですよね。
資料請求者やモデルルームに行った人じゃないと価格が詳しくはわからないみたいです。一番高い部屋で1億以上なのはわかりました。

[144: マンション検討中さん]

入居は来年ですよ。
駅近なのがとにかく魅力ですね。学区も人気なのでいいですね。

[145: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[146: 匿名]

1億出すなら駅近新築戸建買えるな。 高い管理費修繕積立費、駐車場代払えば戸建予算を2000万円位増やせるし。

[147: 検討板ユーザーさん]

それが～、駅近のまあまあ広い分譲地ってほぼでないのよ～。

[148: マンコミュファンさん]

>>141 匿名さん
1億近く払う層は、見識も豊とぞんじます。分譲駐車場とか本当にありですか？

[149: 匿名]

広い分譲地がなくても広めの中古戸建を新築そっくりさんでリノベしてもここの一番高い部屋より安くなると思います。

[150: 匿名さん]

>>148 マンコミュファンさん
資金力があるからといって、優れた審美眼を持ち合わせているとは限らない。
医者やまともな事業を営む会社経営者等、教養がある人は、こんなマンションを選択しない。
飲食関係、健康食品などの怪しげな物販業、中古車販売、教材屋、それに風俗等で荒稼ぎ
した人種が選びそう。

[151: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[152: マンコミュファンさん]

>>142 周辺住民さん
丸見えです。

[153: 匿名]

>>151 匿名さん
このマンションを買える人、買った人を蔑んでいるようですが滑稽ですよ。 だってあなたは頭も良くないしお金も持ってないんでしょう？

[154: 匿名さん]

>>145 匿名さん
同意見です！
ここを購入、検討してる人って何か麻痺してるんじゃないかと思います…
駅近、学区が良いけど、異常な高さですよ！？

[155: 匿名さん]

>>153 匿名さん
そんなことを言ってる貴方は、頭が良くてお金を持っているのですか？
きっと、ここのマンションのお値段と割りが合ってないことに、不快を感じてる人が多いのだと思います。羨んだりとかは決して思ってないと思いますね。

パチンコ店や複数の居酒屋が近くにある商業地域で、学区が良いのも不思議ですが、品が良い町とは言い難いですね。
ただ、それも価値観なのでその人がそれで良ければ良いと思います。
ここから数分離れたヌーヴェルワイズの方が気になります。お値段が土地に合ってると思います。

[156: 検討板ユーザーさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[157: 口コミ知りたいさん]

数軒先の同じ森後町1で
築31年のパークハイムの51㎡1LDKが2500万前後だから、
新築で40㎡が3200万～なら
異常に高いということはないと思う。

やたらヌーヴェルワイズが張り合ってるのはなんなんだ。あそこは阪神大石が最寄でしょ。

[158: 匿名さん]

なるほど、ほぼ相場と思って良いということになりますか。
3駅3路線利用可で、徒歩圏でもありますからそれなりの価値もあると思います。
サラッと見た感じではありますが、間取りがけっこう良さそうに思います。
1LDKの例でみると、とても整然と整った間取りで、アルコーブもあり、
玄関からの動線も無駄がないように思います。

[159: 匿名さん]

>>157 口コミ知りたいさん
阪神大石より、マンション前のバスで並行移動3分で六甲道駅上に着きますよ。なので通勤は六甲道が便利です。
また徒歩なら大石より阪急六甲の方が若干近く感じました。

[160: マンション検討中さん]

最近、モデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？
どこの部屋が空いていたか、教えて欲しいです。
宜しくお願いします！

[161: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん

本当にここを検討されてるなら自身で空いてる所を確認された方が良いのでは？

[162: 匿名さん]

どの間取りもアウトポールできれいですね。
ほんの一部の部屋だけ柱の出た部屋がひとつあるようではありますが。
ただ若干収納が少ないのかなという感じがしなくもないです。
またどの間取りにも玄関の前にポーチかアルコーブが付いていていいなと思います。

今は先着順販売中で11戸となっていますがそれで終了なのでしょうか。
戸数が少ないマンションにしては管理費や修繕積立金が低額なのが良心的に思います。

[163: 匿名]

>>162 匿名さん

管理費、積立金が良心的なんてことはありません。これらのお金はマンションの維持にかかる費用ですので必ず必要なお金です。
つまり、この規模のマンションであれば30年間で1000マン程度は覚悟しておいたほうが吉です。

[164: マンション検討中さん]

>>163 匿名さん

1500は見ておいたほうがいいでしょう。

[165: 匿名さん]

>>163 匿名さん
30年間で1000千万は、マンションの住人全体でという意味ですね？
ここは、修繕積立金は数年毎に上がっていきますよね。最終何万になるのか知らないですが…

時々修繕積立金が安過ぎて10年目の大きな修繕が必要になった時に費用が足りず、何年も工事の黒いネットをしているマンションを見かけます(六甲道のあるマンションで)。溜まるまで待って少しずつ修繕しているようです。

[166: マンション検討中さん]

>>165 匿名さん

1世帯でしょうね。上の方も書いていますが、30年で1?1.5千万の積立は妥当では？

[167: 匿名さん]

>>166 マンション検討中さん

なるほど…
とにかく、ギチギチでローン組むと最後まで住めなくなりますね。
人数の少ないマンションなので、それなりに管理には個人負担は覚悟しないとですね。

[168: マンション検討中さん]

70平米のお部屋は間取りも良いですが、西と北向きですね… これはかなり暗いし寒そうです。
うちの今住んでいるマンションはリビングのメインが東と南で、寝室側が西ですが、本当に光り入らず寒いです… 便利な立地ですが、日々生活が暗くて寒いのも辛そう…

[169: 匿名さん]

Grの間取りの折り込みチラシが入ってましたね。
残りはあらかた売れたのかもしれませんね。

[170: 匿名さん]

高額帯はなかなか売れない感じがしますけど、一人用の1LDKの部屋なんかもニーズがそこまでない気がしますね。場所は便利でいいですので賃貸なら別かもしれませんが、分譲買ってまで住もうって方はどれくらいおられるのか。

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
確かに高額も残りそうですが、一人暮らし用はまた残りそうですね。

[172: マンション比較中さん]

便利な場所だけど外観は投資用ワンルームマンションみたいな梯子丸見えだし、さすがに1億出す人はいないのでは

[173: 通りがかりさん]

弱小デベロッパーに億は出せないな。

[175: 検討板ユーザーさん]

ここのマンションから西にあるヌーヴェルワイズ六甲は同時期の販売でしたが既に完売してますね。
ここは80平米より狭い部屋は日当たりが悪そうで寒そうです。お値段はそれなりにしているのですが。

[178: マンション検討中さん]

マンション購入を検討するために拝見したのですが、デベロッパーの中傷（しかも何とかの一つ覚えのような悪口）をする書込みが散見されます。いかにも同業者の僻みコメントとしか思えなくて、あまり気分のいいものではありませんね。

[179: 検討板ユーザーさん]

>>172 マンション比較中さん

梯子丸見えじゃなければ、どんな物があるのでしょうか？
あまり意識して見ていませんでしたが、防災上、梯子は必要なのではないですか？

[180: マンション検討中さん]

マンションは管理も大切な要件だと思います。
その点を考えると此処は、どうでしょうか。