パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[1001: 匿名さん]

現実的には坪単価400万くらいからで、年収1000万円台の世帯が多く住むマンションになるでしょうね。

[1002: 匿名さん]

階、方角で坪単価にどのくらい違いがあるものなんですかね。

[1003: 匿名さん]

3000万でも自慢に聞こえたんですね、、駒込へ追い出された人にとっては。
まさかそこに噛み付かれるとは。苦笑

[1005: 評判気になるさん]

ここはめちゃくちゃ良いね。間取りも良いし駅直結なんて値段が安くなるわけがないし、希少性ありまくりだし。
戸数も多いから坪単価は450から500弱でしょう。
プレミアムや上層階は600超えるでしょうね。

上階じゃなくていいから欲しいなー。

[1006: 匿名さん]

半年前分譲された本郷の普通のパークホームズがだいたい坪450〜500で瞬間蒸発しましたね。

[1007: マンション検討中さん]

駅直結のパークコートが1億以下はないでしょう。70平米で安くて1億2千万からって感じかな

[1008: 匿名さん]

物件エントリー受付中だけど、資料が届くのは来週以降かな

[1009: 周辺住民さん]

>>1008: 匿名さん　

「印刷資料は配布しない」とメールに書かれていますよ。

[1010: マンション検討中さん]

>>1009 周辺住民さん

いいことですよね。
MRに来るかも分からない人にまで印刷物ばら蒔くコストは本当に無駄ですから。
ここの様に販売に苦労することはないだろうマンションはそうすべきですね。

登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来るのはいかがなものかと思いますが。
追加資料が出たかと思って何度ぬか喜びさせられたか…

[1012: 匿名さん]

>>1003 匿名さん
3000万でも自慢に聞こえたんですね

マンコミュってどこの板にもこういう人いるよねぇw普通リアルでは他人に年収なんぞ明かさないもんだが、匿名掲示板だとついつい書いちゃうってのは、普段から他人に知らせたくて仕方ないからと見られてもしょうがないよ。それが700万でも5000万でもね。自分が自慢のつもりで書くかと、相手がどう取るかっていう違いがわからんとしたら(＝本当に自慢したいんじゃなかったら)、それはそれでかなり頭悪いって結論になっちゃう。年収自慢の下品な人か、馬鹿かどちら？

[1013: 周辺住民さん]

>>1010: マンション検討中さん　
> 登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来るのはいかがなものかと思いますが。

ホント、そうですよね。普通の会社なら相当たたかれますよね。

[1014: 職人さん]

個人事業主の年収は店の売り上げだったりするからね。

経費になるからと無駄遣いして、拡大再生産のための資金剰余を失ってジリ貧になる阿呆はよくみるよね。

本当の意味での億利人にと言えるには純利益が億を超えるべきだと思うんだけど、それには業種にもよるがその何倍、何十倍もの売り上げが必要なんだけどなあ

[1015: 匿名さん]

蓋を開ければ瞬間蒸発かもね、この物件。

[1016: 匿名さん]

ツボ600はきらへんやろねー、、、ツラし

[1017: マンション検討中さん]

70平米12000万かー

代官山駅近で66平米12400万
虎ノ門アドレス駅近で70平米14300万(框ドア等高級仕様、再開発多数)
高輪の高台で70平米11980万(玄関ドア横天然石貼りなど高級仕様、再開発多数)

仕様がそこまで良くなさそうなここに12000万払うのは眺望？それとも駅直結？

[1018: マンション検討中さん]

> 登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来る


この物件、超高級とまではいかなくても、焼肉で言えば叙々苑クラスかと思っています。
サービスレベルもそうあってほしいのですが、食べ放題レベルなのでしょうか。。。

三井の人、もう少し何とかしてほしいです。
一応お客さんになるので。

[1019: 匿名くん]

>>1006: 匿名さん
パークホームズ本郷ザ・レジデンスは沖式新築時価379.5万円/坪で，上層南向き眺望良好で間取りの良い部屋で486万円/坪でした．
パークホームズは陽当り良好の閑静な高台にあり，春日駅徒歩5分の駅近で再開発の恩恵を受けることができ，さらに文京区No.１学区の誠之小学校区域です．文京区の良さをバランス良く楽しめる物件であったため，多少割高でしたが好調な売れ行きでした．
一方こちらのパークコートは，駅直結のタワマンで一部の住戸は眺望が良いというところが売りですが，交通量の多い大通りに面しており騒音や排気ガスの影響は免れません．また，学区もイマイチです．商業施設が真下にあるのは便利でしょうが，
文京区の住み心地の良さを堪能できる物件ではなさそうですが，駅直結のタワマンという利便性だけで割高な価格設定をしてくるでしょうね．

[1022: 周辺住民さん]

>>1017: マンション検討中さん　
>仕様がそこまで良くなさそうなここに12000万払うのは眺望？それとも駅直結？

駅直結も眺望もでしょうね。加えて交通利便性と生活利便性。アドレスは虎ノ門や高輪にははるかに及ばないものの、区内ナンバーワンの存在になりますしね。

>>1019: 匿名くん
515にも少し書きましたが、優先会員登録の際にアンケートがあり、希望の間取りとそれに対する予算を聞かれます。そこから、現時点の単価（売り手の希望）が読み取れます。

提示されている最も狭い部屋は43.32㎡、予算の選択肢で最も少ない額は「～6000万円」です。仮にこの部屋が5980万円とすれば、坪単価は約460万円になります。

予算の選択肢のそれより上は、9000万円までが1000万円刻み、1億8000万円までが500万円刻みです。多くのタイプが9000万円～1億8000万円に収まると推測されます。中央値は1億3500万円です。仮に73.88㎡がこの価格だとすれば、坪単価は約600万円になりますね。中央値は上振れの傾向があるので、実際にはもう少し下になると思います。

[1023: 周辺住民さん]

補足します。わかりにくかったですね。

40㎡台のタイプの坪単価は、460万円を超えないと思います。

70㎡前後のタイプの坪単価は、平均では600万円を超えないと思います。

[1024: 匿名さん]

70が1.2億なら瞬蒸やな

[1025: 匿名さん]

高層階と下層階とで差がつくだろうからあくまでも坪600万台から、という感じではないかなと思う

ワンルームタイプは安く出てくるとは思うけど昨今の市況を考えるとこれぐらいは行くだろう

[1026: 匿名さん]

坪600万はいくだろ。
10年越しの計画だから、そのくらいでやらないと合わないはず。

[1027: 匿名さん]

>>1026 匿名さん
高層階は600行くかもしれないけど、低層階は400台ですよ

[1028: 匿名さん]

400？
それは無いな。
パークホームズ文京本郷通りよりも安くなっちゃうよ。

[1029: 匿名さん]

しかも高層階は650だぞ。

[1030: 匿名さん]

皆さん投資用としてはどうお考えでしょうか。
転売・賃貸含めて広く意見を聞いてみたいです。

[1031: 周辺住民さん]

>>1030: 匿名さん　

投資用としての購入は、止めた方が無難な気がします。

物件概要をみると
>577戸（販売総戸数390戸、事業協力者戸数187戸含む、
とありますが、187戸のうち多くが賃貸に回る可能性があります。それらとの競合になるわけですが、事業協力者が有利な条件で入手している可能性があるので、彼らに勝てないと思うのですよ。

[1032: マンション検討中さん]

>>1030 匿名さん
高い賃料払ってまでシングルが住む立地ではありません。
投資用には向かないでしょうね
例えばパークコート渋谷なら勢いのある高収入外資系金融マンが借りたりするでしょうが、文京区にタワマン持っててもモテないですよね笑

[1033: 匿名さん]

補助金事業だから坪単価400くらいからでしょ。
プレミアム住戸は3億くらいかな。
プレミアム住戸以外は2億はしないでしょ。

[1034: 匿名さん]

新築マンションの区分所有投資が成り立つと思ってるの？一棟買いの投資ならまだしも、新築の区分所有投資は成り立たないよ。

投資なら中古。そして投資である以上 収支は出口。その出口戦略を最初に立てられる人。

こういう新築マンションが売りに出る度に、「投資用」という言葉が出るのが不思議。

[1035: 匿名さん]

掛け算してみれば如何でしょうか
80平米なら25×600で1.5億
70平米なら20×600で1.2億
２億越えかどうかは部屋の広さ次第でしょう

[1036: 匿名さん]

>>1034 匿名さん
空中族って言葉知らないの？
投資なら中古とか、業者の受け売りしか考えられない人はここ買うのはやめた方がいいね。

[1038: 名無しさん]

また煽ってるし
港区ではあるまいし、坪800万なんて、誰が買いますか？？
それだけ払える人は、港区等に行きますって。
今、住宅ローンもかなり厳しくなってますよ
港区の1～2億前後の物件で、希望通りのローンが組めずに、
買付を取り下げる人が続出してます
それらの情報は、当然販売会社も抑えてます
あとはもうお分かりですね

[1039: 匿名さん]

>>1038 名無しさん

そんな高くなる筈ないって言いたいのはわかるんだけど、さすがに誰も坪800万なんて言ってないよw 何かの誘導ですか？

[1040: 匿名さん]

つべこべ言わずに車手放して貯金して頭金少しでも増やしとけって

[1042: マンション検討中さん]

優先会員登録なるものが始まりましたね。

間取りと年収を記入させてるあたり、まだ坪単価は決定してないのかな。
坪500くらいなら欲しいんだけどな。

[1043: 匿名さん]

お見合いじゃない部屋が坪600なら買います。坪650なら悩みます。坪700なら買えません^^

[1044: 匿名さん]

>>1042
2週間以上前からとっくにはじまってますが

[1045: 匿名さん]

モデルルームに行きたいんだけど、躊躇しています。
情報だけ聞くのもありですかね？
もちろんリーズナブルなら検討したいです。

[1046: マンション検討中さん]

お見合いで坪600ですか、、、
流石にそこまでの価値は見いだせないな。

強気の価格で売れ残ってる新築多いので、2021年竣工を加味したら坪500が妥当かなと思います。

[1047: 匿名さん]

え。
ないない。
びっくり価格になるという話ですから皆さんお金ためて待ってて下さい。

[1048: 名無しさん]

1039: 匿名さん　
プレミアム住戸、3億とか言っている人がいたので、
少し懲らしめてみようかと。
平均坪単価は、高くても450ちょっとです
プレミアムは、せいぜい500強。
それでも、2億近くです。
本当にこの物件に住みたいと思っていても、
坪400を大きく超えてくると、
実際出せる人は、限られてきます。
そうはいっても、営利企業である販売会社も利益の最大化を図りますから、
絶妙な価格設定をしてきます
ならば、プレミアム以外が平均坪500で出るかというと、
それもありえません
早期回収の方が優先されますので、売れない価格を晒すことはありません

[1049: 匿名さん]

近隣の相場を考えるとお見合い部屋が坪500〜、人が住めるまともな部屋は坪600〜って感じはしますけどね。
この辺りはタワマンありませんし、今後もできないでしょうし。

[1050: マンション検討中さん]

近隣の相場が販売開始時期にどうなるかですよね。

[1051: 匿名さん]

>>1048
武蔵小山パークシティザタワーのプレミアムが2億超えてるのに，春日のパークコートザタワーのプレミアムはそれより安いと？

[1052: 匿名さん]

>>1049
すみふビルがもっとでかいタワマンに化けるかもよ

[1053: 匿名さん]

なんかここってすみふビルがどかないせいで変形地に無理してタワマン作っちゃった感が否めない．
そのせいで柱混入しまくりの汚い間取りの住戸が多すぎ．
非プレミアム住戸が坪600以上するなら，武蔵小山のプレミアム住戸買った方がいいわ．
同じ駅直結だし間取りきれいだしジムあるし屋上でヨガできるし車は品川ナンバーだし首都高のインターすぐ近くだし商業施設以外にも商店街も充実だし春日なんかよりずっと住み心地よさそうなんだが．

[1054: 匿名さん]

>>1053 匿名さん

pc武蔵小山みたいな安普請いらない。笑
ここパークコートの検討スレだよ？
ボイドスラブ280のloweすら無いマンションなんて住めませーん

[1055: 匿名さん]

>>1054
プレミアム住戸ならそれたいして問題にならない

[1056: 匿名さん]

空中族？
何やそれ、知らんわ。

[1058: 匿名さん]

>>1055 匿名さん

プレミアムでも一緒やん
てか、武蔵小山みたいな郊外論外やて笑笑

[1059: 匿名さん]

>>1058
ボイドスラブ280云々言っておいて最上階のプレミアムでも一緒？
ちょっと意味わからない

周辺高層建物ばかりで都心のタワマンの眺望は団地化

それに比べたら武蔵小山の眺望はここよりいいと思うが

[1065: マンション検討中さん]

定期的に武蔵小山押しの方がお越しになりますね。

武蔵小山 パークシティ
文京小石川 パークコート

同じ再開発にも関わらず、他ならぬ三井自身がそう判断しているのです。
多くを語る必要はありません、それが全てです。
武蔵小山もいい立地だとは思います、人によっては武蔵小山の方が人生を豊かにしてくれることもあるでしょう。
ただ、このスレで武蔵小山の方がいいと主張するのは、むしろ武蔵小山を貶めることになります。
皮肉ではなく本当にそう思っての発言です。

[1067: 匿名さん]

>>1065 マンション検討中さん

正論ですね

[1069: 周辺住民さん]

ムサコの物件もHP見る限り結構よさそうですが、結局は立地の差でしょうかね。
ムサコはあくまで城南、こちらは都心3区でないものの、都心を名乗ってよいでしょう。文京区では、この地区を都心とみなしています。

[1071: マンコミュファンさん]

ここは都心に憧れを持つ、文京区民がお住まいになるようです。

[1072: マンション検討中さん]

マンションの良し悪し以前に、場所的に、小石川か武蔵小山かって話になるのが不思議。
小石川か、武蔵小山かで悩んでる方って、今どこに住んでんの？

[1073: 匿名さん]

>>1072
確かに住所は小石川なんだけど
ここって文京区の中でも谷底間半端ないんだよね
水深5mの浸水リスクあるし（汗）
あっちは山で、こっちは川？ｗ

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.p...

[1074: 匿名さん]

同じ様な方が浜離宮のスレでも活躍されてるみたいですね。別に武蔵小山に行かなくても文京区にも高台あります。これって武蔵小山の営業の方ですかね？武蔵小山が売れてメリット有る方って地権者で売却希望の方とかって事ですかね？浜離宮でも春日でも水没水没ってうるさいことうるさいこと。

[1075: マンション検討中さん]

>>1073 匿名さん

地形のことじゃなくて。
通勤、通学の便から小石川を検討している方で、武蔵小山と天秤にかける人は今どこに住んでいる方なのかなってことです。

[1076: 匿名さん]

>>1075 マンション検討中さん

天秤にかけてる人なんかいないんじゃないかな。武蔵小山押しの人はちっともここが欲しそうじゃないし、ここの検討者は武蔵小山には興味ないから「何で武蔵小山が出てくるの？」って反応だし。

[1077: マンコミュファンさん]

準工業のブランスさえ530だから、ここは600どころじゃなさそうだな。

7F南東 4LDK 85.82平米 13780万円 530万

[1078: 匿名]

用途地域たいして関係ないでしょ。
谷底の大通り沿いなんだからこっちは。

[1079: 匿名さん]

ブランズも安くさえみえますね
肌感覚ではここは630かな

[1083: 通りがかりさん]

地権者は高かろうが安かろうが関係ないわけ。
売主じゃないんだからね。

あとムサコの話しは他でやって、ここ違うからさ。

[1084: 匿名さん]

>>1083 通りがかりさん
地権者ですが高い坪単価で販売してもらった方が、賃貸や売りに出す時に高い価格設定ができて儲かるので、販売価格は高くしてもらった方がいいんですがね。

[1085: 通りがかりさん]

なるほど。
よく解りました。

[1086: 匿名さん]

そのブランズって売れてるんですか？売れて初めて相場ってことになるんだと思うんですよ。ただ売りに出てるだけで適正な価格ってわけでは無いと。

[1087: 匿名さん]

>>1083 通りがかりさん
地権者にとっては高いか安いかは重要ですよ。
高いマンションに住んでいるっていうだけで、優越感に浸れますし。
地権者としてはあまり安くされると等価交換にならなくなるので、下層で坪単価800万円、上層で坪単価2000万円が適正価格でしょうね。
向後50年は文京区にこれ以上の高さのタワマンは立たないでしょうし、駅直結で区役所も近いですし、文京区のシンボルになる建物で希少性が高いので、それくらいの価値はありますよ。

[1090: 匿名さん]

冗談はさておき。
パンダで550かな。平均は650きるかどうか。

[1091: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
冗談も休み休みに言って下さい。
パンダで800、平均は1200切るかどうかですよ。
プレミアムは2000超えでしょう。

[1092: 匿名さん]

買えそうにない方が発狂して上振れしてますね。
坪650レンジに収まるように祈りましょう。

[1093: 匿名さん]

>>1092 匿名さん
周辺の相場と比較してもそこまで高くはならないでしょう。
低層階お見合いが400からで、高層階が600まで、プレミアムが650程度でしょうね。
事前アンケートの質問項目から見積もってもそれくらいで売ってくることが予想されます。

[1094: 匿名さん]

坪800を連呼してれば650だったときにお買い得では？と思う奴が出てくるという作戦にしか見えない。

[1095: 匿名さん]

>>1094 匿名さん
ですよね。
実際は坪400からなのにね。

[1096: マンション検討中さん]

1087: 匿名さん
下層で坪単価800万円、上層で坪単価2000万円が適正価格でしょうね。

この数字の根拠を教えてください。
ちなみに、パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンスの価格は
最上階の18階81.76米で、坪740万円です。

千代田区より高額なマンションってことですね。
すごいですね〜。文京区も千代田区並みってことですか、、、

[1098: 匿名さん]

パークコート浜離宮みたいな外見だと嫌だな

[1099: 匿名さん]

>>1095 匿名さん

格下郊外物件のパークシティ武蔵小山が平均坪単価470万なのに、そんな訳ないじゃん

[1100: 匿名さん]

>>1099 匿名さん
ムサコが勘違い価格なだけでは？

[1101: 通りがかりさん]

ここって巨人の選手とか入るかな？

[1102: 匿名さん]

>>1099 匿名さん
で、武蔵小山の最低坪単価は？
最低坪単価と平均坪単価比べてそんな訳ないじゃんって、頭大丈夫？

[1103: 職人さん]

ROM専してたけど、面白いな。
年収が学区がローンがとか句読点がどうの事業協力者が必死に高くとか偏差値とか。

学区だが今は越境も昔とちがい結構簡単。
最上階あたりを買う人はまずローンは組まないでしょう。
事業協力者もここは購入する権利、増床、地権者価格など組み合わせて結局は購入してる。
購入っいうことはお金払ってるということです。
等価交換はこの再開発にはありません。
地権者には全て持ち分を算定しまず現金で支払われました。
地権者の順位により取りたいところを指定し、複数いれば話し合いで調整しました。
購入する場所が決まればそこを購入するという流れです。
結局自分が持っている土地なり物件を再開発組合が算定し支払われたのでぼろ儲けした人はほとんどいません。
再開発組合といっても、プロ集団に委託しているので変な算定はない。
国、都、区の補助金や助成金を使っているので結構厳しく算定されてます。
中には再開発ということで無理に追い出された人もいます。
今は駒込に住んでる人もね。
賃借人は引っ越し費用もらい預け入れ保証金、敷金を償却なしで返してもらった。
多分一番徳をしたのは賃借人でしょう。
その中でも住居より店舗は結構もらったと思いますよ。
儲けは当然課税対象です。
なので国、都、区の補助金や助成金を使っても支払われて儲けた部分は課税でまた逆戻り。
地権者は順位により良い物件（レジデンスや店舗）をとることができるが買わなければいけない。
なのである程度お金がないと買えないのでお金だけもらって買ってない人も多い。
地権者は住居より店舗を取る人が多いようです。
北棟南棟東棟で住居ならやはり目玉は北棟のこのパークコート文京ですね。
このHPの仕様を見れば高層階は水面下で決まるでしょうね。
私は店舗や事務所の方が興味あるな。

[1104: 匿名さん]

坪450で買えば10年後も資産価値を維持、坪600で買えば10年後に資産価値は暴落ということでしょう。

[1105: 匿名さん]

もう文京区で住むならこのマンション以外だと、イマイチ誇らしい気分になれないかもね。

日々 羨望の眼差しを背に浴びることのできる選ばれし約300世帯は、誰になるかな。

[1106: 職人さん]

売ること考えて買うような人は買わない方がいいんじゃない。

[1107: 匿名さん]

>>1102 匿名さん

武蔵小山はレンジが狭いから最安でも400以上だったよ
その上武蔵小山はオール賃貸仕様の安普請だから、パークコート仕様のここがそれと同じになるわけない

[1108: 匿名さん]

マンションのリセールバリューを属性別に検討した資料というのがあるけれど、30階以上のタワマンで500戸以上の大型開発だとリセールバリューが極端に良くなる。駅近５分以内も良くなるとされていて、データから見るとここはリセールが期待できる物件なんだけどなあ。

暴落すると言って煽るのは簡単だけれども、昨今の働き方改革と少子化で物流や建築などの人件費コストは上昇しているし、低金利はまだまだ続きそうということだし、企業の利益も順調に上がっているというファンダメンタルからいくと、今後そうそう簡単には下がるとは思えない。大手のゼネコンが施工する巨大開発、パークコートというブランドから言っても品質の信頼性は極めて高いから、リーマンショック級の世界的な金融危機によって暴落という事態が仮にあったとしても、ここの値下がり幅はかなり少ないだろうね。

[1109: 匿名さん]

>>1103 職人さん
なるほど、厳しく算定された結果、地権者の儲けがほとんどなかったから、地権者は必死で坪単価高いよアピールして儲けようとしているわけですね。
納得しました。
ありがとうございます。

[1114: 匿名さん]

[No.～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・意図的な迷惑行為
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信

[1115: 匿名さん]

バブル期の頃は事業収益が低い所が本業以外の不動産投機に手を出したことと、銀行側も将来さらに不動産価格が暴騰するという見込みによる審査で、本来それだけの担保価値がないような不動産に融資したという事情がある。

昨今の不動産価格上昇は投機的な理由から暴騰しているものではないので、以前のような問題は起きづらいだろう

[1116: 匿名さん]

そもそも値下がりが心配でしょうがないなら買わなければ良いだけ。簡単。

[1117: 名無しさん]

もう一度申し上げます
平均坪単価は、高くても450ちょっとです(おそらく400くらいでしょう)
プレミアムは、せいぜい500強。
それでも、2億近くです。
本当にこの物件に住みたいと思っていても、
坪400を大きく超えてくると、
実際出せる人は、限られてきます。
そうはいっても、営利企業である販売会社も利益の最大化を図りますから、
絶妙な価格設定をしてきます
ならば、プレミアム以外が平均坪500で強気に出るかというと、
それもありえません
早期回収の方が優先されますので、売れない価格を晒すことはありません
かつ「災害に強い街づくり」という名目で、補助金を入れてますので、
「補助金使って一部の民間がぼろ儲け」は、有権者から批難を受けるため、
この点からも価格は必ず抑えられます

…少しおしゃべりが過ぎました
ライバルを増やしかねないので、これくらいにしますが、
ファミリータイプで、億近くになるので、
融資が締まってきている昨今、相当な自己資金を要求されるでしょうから、
覚悟はしておきましょう

[1118: 匿名さん]

まとめると、低層階パンダ部屋が550、ファミリータイプの3LDKが600〜、で大体皆さんのお考えが一致しましたね

[1119: 匿名さん]

坪単価450なら20坪で9000万、それでパークコートに住めるなら欲しい人はいっぱいいるだろうなあ...

相続時精算課税の特例と住宅取得資金の贈与による特例の非課税枠を使えば親からとりあえず3700万は引っ張れる。

そういう人も結構いると思うけどなあ

[1120: 匿名さん]

そんなバーゲン価格なら全力買いするは W W W

[1121: 匿名さん]

とはいえ、文京区だからなあ。
港区再開発も目白押しの中、中途半端な価格のここに手を出すのも微妙。

[1122: 匿名さん]

駐輪場が６，７Fという点が利便性でどうだろう。
この辺りは生活に車は必要ないけど，（特に子供がいる家庭は）自転車は必要で，しかも，坂道が多いので，電動機付き自転車に乗る人が多い（子供乗っけるなら必須）。
日常，自転車を使うのにエレベーターを使わなければならないのは結構，ストレスになりそう。
こういうマンションに住んだことある人の意見が聞きたいです。

[1123: 文京区民]

>>1116: 匿名さん
値下がりを心配されている方は多いと思いますよ。
少子高齢化で日本人の人口が減っていく中、年収1千万円以上の富裕層の絶対数も減っています。
反して、都心部の1億以上のマンション住戸は増えています。
このまま人口が減少すれば、近い将来高額物件が供給過多となり、その価格は暴落するでしょう。

>>1117: 名無しさん
補助金事業なのに三井だけがぼろ儲けの高値設定は文京区民が許しません。
高値設定するなら販売価格の一部を文京区の税金に回すべきです。
周辺の相場と比較して、平均坪単価400～450万円ならば文京区民も納得するでしょう。

>>1122: 匿名さん
1階屋外駐輪場でも、自宅から遠い場所にあれば不便です。
自宅から駐輪場までの距離と駐輪場出口から道路までの距離、エレベーターの速度、混み具合にもよると思いますが、屋内駐輪場で雨風に曝されないので自転車が長持ちすると思います。
駅直結で買い物も建物内でおさまるこのマンションで、子供がいたとしても自転車は必須ではないと思います。
自転車を使って、子供を坂の上のどこへ連れて行こうとお考えですか？？

[1124: 通りがかりさん]

いまは1000万円で富裕層とは言わないけど。

[1125: 通りがかりさん]

1117、何も分かってねぇ。釣りか？

[1126: 周辺住民さん]

>>1101: 通りがかりさん　
それ、かなりありえると思います。三井不レジが個別に営業しているはずです。

>>1103: 職人さん
貴重な情報をありがとうございます。地権者でさえ「行って来い」なわけですね。

>>1108: 匿名さん
全くその通りだと思います。パークホームズ本郷ザレジデンスくらいの規模で坪500万円なら瞬間蒸発ですが、400戸近く売るために、単価は実力以下にしてくるはずです。

>>1122: 匿名さん
このマンション、駐輪場に寄らなくても、EVは6階で乗り換えです。それがべーすなら問題ないかと思います。

[1127: 匿名さん]

>>1123 文京区民さん

1122ですが、私は駐輪場が6、7階などにあるマンションに住んでいたことがある方の意見を知りたいんです。

[1128: 文京区民]

>>1127: 匿名さん
そういうセレクションかけるなら、ここではなく駐輪場が6、7階などにあるマンションの住民スレで聞いた方が早いんじゃないですか？

[1129: 匿名さん]

文京区ナンバーワンマンション。

妬みの眼差しを一身に浴びてドヤ顔でキーを振りかざしたい。
坪600くらいなら、即買い。

[1130: ご近所さん]

生活に自転車が必要とか言ってる次元のご家庭が住むようなレベルのマンションではないですよ。
だってここ、パークコート ザ・タワーですよ？
自転車必須な方は、パークホームズやパークシティの方がお似合いだと思います。

[1131: 匿名さん]

パークコートザ・タワーにいつか住みたい

[1132: 周辺住民さん]

>>1130 ご近所さん

そう！自転車乗る人は買わないで良い！

[1133: 周辺住民さん]

>>1130: ご近所さん
のような論調には賛同しかねますが、この立地であれば自転車は不要かと思います。

ただ問題は、子供に自転車の乗り方を、どう教えるかですね。

[1134: マンコミュファンさん]

　今日、スーパーカーでシビック行ったら、地下駐が下水臭かったってつぶやいたら、スーパーカーのツッコミが入り削除。

　ツッコミどころは、スーパーカーじゃなくて下水臭だよね。

　ここは、小石川と本郷の谷底で、神田川もあって地下水高いし、ちょっと下水処理は心配。バス停周辺も換気口は下水臭するときあるね。

　あと、クルマの性能が上がってるとはいえ、バスやダンプが吹かすので騒音と排ガスはそこそこ酷い。

　ドームの奇声も目と鼻の先で、よくもこんな防災面で酷いところに区役所造ったなと思う。茗荷谷の高台に造ればよかったのに...
　蛇足だけど、区役所の手続きの人外も増えたね～

　なんだかんだ言っても、450～700ぐいらいでしょう。
　

[1135: 周辺住民さん]

>>1092: 匿名さん　
> 買えそうにない方が発狂して上振れしてますね。

そう思います。買えそうにない方は、発狂してはいないかもしれないけど、ワーワー言っているのは確かです。

[1136: 匿名さん]

ここよりも後楽園駅に近い富坂のちょっと高台に建設中の、DIKマンション小石川の再開発物件の情報は無いですか？
あちらはクレヴィアっぽいですが、ここよりも良さげです。
ここよりもあっちが良いかもw

[1137: 匿名さん]

どうかしてるんじゃないですか？

[1138: 匿名さん]

もしここで坪500万以下の部屋があったなら高倍率過ぎて買えないでしょうね。本当に買う気のある人向けに、坪600万以上で出して欲しいわ。それでも絶対に完売できるので安心して。

[1139: 匿名さん]

西側の低層階を坪500で買う人は多くないのでは？

[1140: 口コミ知りたいさん]

>>1139 匿名さん
私は坪1000でも買いますよ。

[1141: 匿名さん]

パークコート浜離宮も潮浜臭に悩まされているみたいだし、パークコートは臭いに弱いね。

[1142: 匿名さん]

>>1141 匿名さん

パークシティ武蔵小山は真横が墓地で線香臭に悩まされる予定のようです。三井は臭いに弱いね。

[1143: 匿名さん]

ここも他所のスレでネガられるくらいの人気物件にはなっていくでしょうね。
坪600で瞬蒸が現実味を帯びてきました。

[1144: 匿名さん]

自転車不要な人ばかりじゃないな、ピナレロ乗って銀座とか日比谷のオフィスに向かう人もいるからねえ。

住人しか乗れない駐輪場用エレベーターで6階に収納できるなら100万オーバーの高級自転車も安心して置けるからいいんじゃない？高級自転車の盗難って多いからな〜

[1145: マンコミュファンさん]

この辺、ウーバーのチャリが逆走したり、信号無視して来たりで、スーパーカー乗りとしては危なっかしい。

[1146: 匿名さん]

>>1141 匿名さん

入居一年前なんだけどww

[1147: 匿名さん]

これでスーパーは明治屋か紀伊国屋あたりが入って、脇をビオセボンとかピカールが固めてくれれば嬉しいんだけどね〜

ひょっとすると中にフィットネスクラブが入る可能性もあるな、セントラルとコナミは近所にあるので都心に展開がないルネサンスあたりかな？

[1148: マンション検討中さん]

なんか全員BOTみたいで面白い掲示板ですね。

[1149: 匿名さん]

パークコートができるからご近所さんはみんな嬉しいんだよ...

三井さんありがとう

今回は間に合わないので、何年かしてボチボチ中古が出はじめる頃に参戦します

[1150: 評判気になるさん]

>>1149 匿名さん
間に合わない？
買う気があれば十分過ぎるくらい間に合う。
あと3年も先なんだぜ。
あ、間に合わないって資金か。
中古でも値上がりしないことを祈ってください。
それまでちゃんと生きていてね。

[1151: マンション検討中さん]

やっぱり中古じゃなくて新品でカスタマイズしたいな〜

三井のホームページに39階と思われる物件の図面が出てるけど角地がないのは隠してあるのか？

[1152: ベテラン]

>>1151 マンション検討中さん
オタク新人？
地権者が持っていると思われ三井は保有していない可能性高い。
過去レス見ろ

[1153: 匿名さん]

>>1150

不動産ってのは本当にご縁だよなあ、どうしてこのタイミングかねえ

[1154: 匿名さん]

スーパーならいいんだけど、飲食店が入居するパークコートというのはなんだかなあ。
他のパークコートタワーがどうなのか知らんけどさ。

[1155: 匿名さん]

間に合わないというより待てないよね。
子供がいたりすると特に。

[1156: 匿名さん]

本当に下階の商業施設を支えるだけの需要が発生するのかな？

[1157: 通りがかりさん]

>>1123
レンタサイクルあるらしいよ。
自転車の需要を見込んでるのだろう。
さあ、何か書いて。

[1158: 匿名さん]

坪400とか450は流石にワンルーム物件でしょう。

賃貸というより、地方都市の富裕層の都会の別荘みたいな使い方が想定されますね。

眺望も期待できるまとまった広さの物件が坪400とか450で出たら外国人が黙ってないですよ

[1159: 周辺住民さん]

シビックの地下駐車場は行ったことがないから知りませんが，下水臭がするバス停周辺の換気口ってどこのこと？

[1160: マンション検討中さん]

>>1158 匿名さん

物件概要からするとワンルームはなさそうです、43平米の1LDKからですね。
間取り図が西向きになってますし、恐らくスミフビルとお見合いの西向きでタワーパーキングにならなかった部分が割り当てられるのでしょうから、パンダ部屋も低層階にはありそうです。
個人的には13坪なので5780万(坪450万弱)からと予想します。
地方の富裕層は新幹線の駅や空港から近いとは言い難いこの物件には惹かれないでしょうね、そういう層が求めるのは港区や渋谷区です。
レンタサイクルいいですね、カーシェアリングもあるとなお良しですが。

[1161: 匿名さん]

>>1160 マンション検討中さん

価格設定はそのくらいでしょうね。
ただ新幹線の駅(東京)からそんな遠くないと思いますけど、ダメですかね。

[1162: 匿名さん]

地方の富裕層は文京区は買わないかも。
白金タワー持ってる人は知ってる。

[1163: 周辺住民さん]

東京駅までは丸ノ内線で10分くらい。上野駅だとタクシーで10分くらいでしょうか。

[1164: 匿名さん]

>>1162 匿名さん

地方の人は、文京区とか小石川と言われてもよくわからないですからね。
地方の人はこのマンションは買わないでいいでしょう。
シロガネーとかシブヤーとか地元で自慢できる地名がついたところの方が向いています。

[1165: 匿名さん]

外国人とか地方の富裕層が買わなくても完売すると思います。今時、即日完売とか大手でやると失敗例になりかねないので、それなりの値段で出して時間かけて売っていくと思いますけどね。

[1166: マンコミュファンさん]

　スーパーカーが死語とか言っていた方々へ

クルマそのものがあたりまえの存在になっている現代ですが、その中であえてクルマ雑誌を買う読者層の興味の中心は、高級輸入車、特にスポーツカーにあるといえるでしょう。
GENROQは1986年の創刊以来、スーパーカー雑誌のパイオニアとして確固たる地位を築いてきました。現在は基本であるスーパーカーを中心に、輸入スポーツカーの魅力を余すことなく読者に伝える誌面づくりを推進し、絶大な支持を得ています。基本はあくまで輸入スポーツカーですが、読者が興味を持つものであればセダン、国産スポーツカー、を問わず、また新車だけでなく旧モデルまで積極的に誌面で取り上げています。決してスーパーカーマニアだけではありません。いまの時代のクルマ好きを最も満足させる雑誌、それがGENROQなのです。
　三栄書房の回し者ではございません。
　
　ここの購入層は、富裕層あるいは世帯年収3000万以上の士業や医師など
でも、遊んで暮らせる人は、こんなとこを買わないません。
チャリがマストな、意識高い系マス層はお呼びでないと思われます。

　

[1167: 匿名さん]

なんか一人とんでもなく痛い車ヲタクが沸いてるな。
スーパーカーを死語って言われて相当根に持ってるみたいだな。
超高齢者以外スーパーカーなんて言葉使わねーよ。
文京区のファミリー向けマンションにスポーツカーなんて似合わねーよ。
ファミリーカーで十分なんだよ。
一昨日きやがれ！

[1168: 匿名さん]

>>1166 マンコミュファンさん

削除されたものをわざわざ蒸し返さなくてもいいでしょう。
スーパーカーって、懐かしい響きがあるって話。
この辺りは高級輸入車を乗ってる方は多いですが、実用的な車が中心で、高級輸入車のスポーツカーはあまり見ません。
高級輸入スポーツカーを乗る方は地域的にこのマンションには合わないと思います。

[1169: 匿名さん]

まだ自家用車が当たり前とか言う時代錯誤な方っていらっしゃるんですね。未だに車はステータスとかいうバブルの負の遺産から逃れられないんでしょう。バブルはもう30年前で最早現代史の出来事なのに。笑

時代と共に変わるライフスタイルについてこれない方は大変ですね。

[1170: 匿名さん]

あなたこそ車がなくて大変ですね。

[1171: 口コミ知りたいさん]

あほくさ

似合わないとかで車乗ったりチャリンコ買ったりしないでしょ。

文京区小石川知らない人なんてどうでもいいよ。

知らなきゃ買わないだけ、それ田舎者ってことでしょ白金だって高輪だって知らない人多いよ。

関東で生まれ育ったけど地方の高級住宅街知らないところ多いと自分で思う。

今文京区千代田区港区あたりでレンタサイクルあるよね、あれって使い勝手どうなんだろう？

バブルはじけたあと、都内で歯抜け地が多かったのに文京区はあまりそれが無かったとどっかで見た覚えがある。

ずっとそこに住んでる人が多いのと金持ちでも地に足着いてる人が多く購入していてバブルとはあまり関係なかったと。

ある意味成金には人気が無いのともいえる。

成金のような本当の田舎モンは実用性よりネームバリューとかにこだわるでしょ。

ナンバーも品川がいいとか。。

八丈島も品川ナンバーなんだけどね。

[1172: ご近所さん]

空港や新幹線、かなりアクセスイイよ。
羽田が近いとか東京駅に近いとか一極集中ではないけど全てに便利。
東京駅も丸ノ内線で１０分。
羽田も三田線浅草線京急で４５分。
成田は大江戸線で上野御徒町から京成上野で６５分。

でも過当競争の士業よりやはりこの場所は、お茶の水が近いこともあり医者が多くなると予測する。
実際、本郷後楽春日西方小石川白山大塚は医者多い。

あと安いスーパーも高いスーパーもあって便利。

やはり地下鉄４線２駅がほぼ直結、JR１駅徒歩１２分。
こんなところ他にある？

新宿や渋谷、池袋は駅が大きすぎて尚且つ複雑で電車降りてからが遠いいから滅茶苦茶不便でしょ。

[1173: マンション検討中さん]

>>1172 ご近所さん
ポジショントークは結構です。
文京区民の過剰な地元アゲが気持ち悪いと皆さん仰っていたはず。
ワテラスの方が良いです。
千代田区は文京区の上位互換です。

[1174: 匿名さん]

千代田区も北東部の台東区寄りは文京区の上位互換と言われても戸惑うばかり

番町あたりをイメージしての発言と思うけどね

誰もが自分の住んでいるところが一番だと思っているのでそっとしてあげてね

[1175: マンション検討中さん]

皆様が仰っているようなステータス性が下町のこの地域にあるかは甚だ疑問ですけどね。
お手頃なら買っても良いかなレベル。坪400前後が適正価格だろうね。

[1176: 匿名さん]

>>1173
ワテラスいいよね～

>>1175
この立地でパークコートなんだから今後港区千代田区が全てパークコートになっても違和感ないｗ

[1177: 匿名さん]

医者でこんなとこしか住めないのは貧困医者

[1178: 匿名さん]

再開発地域に隣接する春日町交差点に立って下町という感想を持つのなら、青山でも赤坂でも下町に感じるんだろうね

麻布十番なんて貧民窟に見えるかも

[1179: 匿名さん]

3LDKが坪600程度なら、煽り抜きで瞬間蒸発でしょうね

[1180: マンション検討中さん]

いやはや、凄い立地のタワーやね。
ホテルでも良いぐらい。
中央大学に売ってあげれば良かったのにね

[1181: 匿名さん]

大規模開発、雨風や熱暑を避けて地下から二駅四路線利用の駅近、地域一番の高さと眺望を誇る高層マンション、これが売れないわけがない。

濃淡はあるだろうけれど、中層以上で眺望の期待できそうな物件は坪600はつけてくるのではないかと思う。最上階やその付近の物件は地権者でほとんどが占められている可能性も現時点では否定できず、少数の物件が驚くべき価格で売り出されるという可能性もある。それこそ坪800とかついてもおかしくないのではなかろうか。

おそらくここが売り出される頃には、周辺の新築マンションもその値付けを根拠に高値で売り出されるはず。

[1182: 匿名さん]

あり得ぬ。
文京区。

[1183: マンション検討中さん]

目と鼻の先の東大をはじめ綺羅星のごとく名門中高あり。文豪をはじめ代々東京に住んでいる粋な街に、大量のおのぼりさんが住める大チャンスやな

[1184: 匿名さん]

近くの中古は買わない方が、いいでしょうね

わざわざ、ここに買い替える手助けをしてあげることもありません^ ^

[1185: 周辺住民さん]

> ワテラスの方が良いです。
> 千代田区は文京区の上位互換です。

うまく言い当ててますね。うちもワテラスに住みたかったです。

[1186: 匿名さん]

ここは確かに医師率高いだろうね、ワテラスと同等かそれ以上。
自分は知り合いがいっぱい住みそうなんでここはやめとく（笑）

[1187: ご近所さん]

月島見てると、高い値付けは厳しいんじゃないかな。
坪500とかでトライしてもらえると、近隣の不動産相場にも貢献してくれそうで助かるけど。

[1188: 匿名さん]

保育所の定員って60名なの？
少なくない？大丈夫？

[1189: 匿名さん]

坪620きらないかなぁ。無理かなぁ。

[1190: 匿名さん]

お医者さんが一杯入ったら心強いです

[1191: マンコミュファンさん]

駐車場にスーパーカーがたくさんいないと寂しいです

[1192: ご近所さん]

結構ですとお前が決めるな

[1193: 通りがかりさん]

マンションでスーパーカー？

[1194: 通りがかりさん]

>>1185
うまく言い当ててなんかないですよ。
不動産は機械製品等ではありませんので。

[1195: 匿名さん]

練馬ナンバーのスーパーカーなんですね。

[1196: マンコミュファンさん]

暇な方は、以下の2057からのくだりを見てください。
少なくとも、スーパーカーが死語って言い出すトンチンカンは人は不在ですよ。

https://m.emansion.co.jp/thread/535538/res/2001-2100/

[1197: 匿名さん]

ディストロニックプラスみたいな衝突安全装置がついてないと怖くて運転できないけどな

[1198: 匿名さん]

確かに
ちょっと。

[1199: マンション検討中さん]

気になる点は。
練馬ナンバーになる。
4路線利用といっても知名度がある駅名ではない。
不人気路線。
お見合い部屋の割合が高そう。
南側もシビックセンター、北・東側は下町の雑多な街並み、西はオフィスビルで景観が良さそうな部屋が限られていそう。(縦に長いのは欠点ですね)

買う気満々でこの掲示板にもたどり着いたんですが、欠点ばかりが目立ってきて意欲が削がれてきました。

坪600万円って連呼する変な人とか、公式サイトの謳い文句連呼する人とか。
練馬のスーパーカーとか。

余り質良くないですね。

[1200: 匿名さん]

見た目は良いのですが、パークコートの質という点ではパークコート浜離宮の掲示板もかなりビックリの質かもしれません。カルチャー的について行くのが難しかった。パークコートシリーズは避けておいた方が無難かもしれませんね。