パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[1001: 匿名さん]

現実的には坪単価400万くらいからで、年収1000万円台の世帯が多く住むマンションになるでしょうね。

[1002: 匿名さん]

階、方角で坪単価にどのくらい違いがあるものなんですかね。

[1003: 匿名さん]

3000万でも自慢に聞こえたんですね、、駒込へ追い出された人にとっては。
まさかそこに噛み付かれるとは。苦笑

[1005: 評判気になるさん]

ここはめちゃくちゃ良いね。間取りも良いし駅直結なんて値段が安くなるわけがないし、希少性ありまくりだし。
戸数も多いから坪単価は450から500弱でしょう。
プレミアムや上層階は600超えるでしょうね。

上階じゃなくていいから欲しいなー。

[1006: 匿名さん]

半年前分譲された本郷の普通のパークホームズがだいたい坪450〜500で瞬間蒸発しましたね。

[1007: マンション検討中さん]

駅直結のパークコートが1億以下はないでしょう。70平米で安くて1億2千万からって感じかな

[1008: 匿名さん]

物件エントリー受付中だけど、資料が届くのは来週以降かな

[1009: 周辺住民さん]

>>1008: 匿名さん　

「印刷資料は配布しない」とメールに書かれていますよ。

[1010: マンション検討中さん]

>>1009 周辺住民さん

いいことですよね。
MRに来るかも分からない人にまで印刷物ばら蒔くコストは本当に無駄ですから。
ここの様に販売に苦労することはないだろうマンションはそうすべきですね。

登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来るのはいかがなものかと思いますが。
追加資料が出たかと思って何度ぬか喜びさせられたか…

[1012: 匿名さん]

>>1003 匿名さん
3000万でも自慢に聞こえたんですね

マンコミュってどこの板にもこういう人いるよねぇw普通リアルでは他人に年収なんぞ明かさないもんだが、匿名掲示板だとついつい書いちゃうってのは、普段から他人に知らせたくて仕方ないからと見られてもしょうがないよ。それが700万でも5000万でもね。自分が自慢のつもりで書くかと、相手がどう取るかっていう違いがわからんとしたら(＝本当に自慢したいんじゃなかったら)、それはそれでかなり頭悪いって結論になっちゃう。年収自慢の下品な人か、馬鹿かどちら？

[1013: 周辺住民さん]

>>1010: マンション検討中さん　
> 登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来るのはいかがなものかと思いますが。

ホント、そうですよね。普通の会社なら相当たたかれますよね。

[1014: 職人さん]

個人事業主の年収は店の売り上げだったりするからね。

経費になるからと無駄遣いして、拡大再生産のための資金剰余を失ってジリ貧になる阿呆はよくみるよね。

本当の意味での億利人にと言えるには純利益が億を超えるべきだと思うんだけど、それには業種にもよるがその何倍、何十倍もの売り上げが必要なんだけどなあ

[1015: 匿名さん]

蓋を開ければ瞬間蒸発かもね、この物件。

[1016: 匿名さん]

ツボ600はきらへんやろねー、、、ツラし

[1017: マンション検討中さん]

70平米12000万かー

代官山駅近で66平米12400万
虎ノ門アドレス駅近で70平米14300万(框ドア等高級仕様、再開発多数)
高輪の高台で70平米11980万(玄関ドア横天然石貼りなど高級仕様、再開発多数)

仕様がそこまで良くなさそうなここに12000万払うのは眺望？それとも駅直結？

[1018: マンション検討中さん]

> 登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来る


この物件、超高級とまではいかなくても、焼肉で言えば叙々苑クラスかと思っています。
サービスレベルもそうあってほしいのですが、食べ放題レベルなのでしょうか。。。

三井の人、もう少し何とかしてほしいです。
一応お客さんになるので。

[1019: 匿名くん]

>>1006: 匿名さん
パークホームズ本郷ザ・レジデンスは沖式新築時価379.5万円/坪で，上層南向き眺望良好で間取りの良い部屋で486万円/坪でした．
パークホームズは陽当り良好の閑静な高台にあり，春日駅徒歩5分の駅近で再開発の恩恵を受けることができ，さらに文京区No.１学区の誠之小学校区域です．文京区の良さをバランス良く楽しめる物件であったため，多少割高でしたが好調な売れ行きでした．
一方こちらのパークコートは，駅直結のタワマンで一部の住戸は眺望が良いというところが売りですが，交通量の多い大通りに面しており騒音や排気ガスの影響は免れません．また，学区もイマイチです．商業施設が真下にあるのは便利でしょうが，
文京区の住み心地の良さを堪能できる物件ではなさそうですが，駅直結のタワマンという利便性だけで割高な価格設定をしてくるでしょうね．

[1022: 周辺住民さん]

>>1017: マンション検討中さん　
>仕様がそこまで良くなさそうなここに12000万払うのは眺望？それとも駅直結？

駅直結も眺望もでしょうね。加えて交通利便性と生活利便性。アドレスは虎ノ門や高輪にははるかに及ばないものの、区内ナンバーワンの存在になりますしね。

>>1019: 匿名くん
515にも少し書きましたが、優先会員登録の際にアンケートがあり、希望の間取りとそれに対する予算を聞かれます。そこから、現時点の単価（売り手の希望）が読み取れます。

提示されている最も狭い部屋は43.32㎡、予算の選択肢で最も少ない額は「～6000万円」です。仮にこの部屋が5980万円とすれば、坪単価は約460万円になります。

予算の選択肢のそれより上は、9000万円までが1000万円刻み、1億8000万円までが500万円刻みです。多くのタイプが9000万円～1億8000万円に収まると推測されます。中央値は1億3500万円です。仮に73.88㎡がこの価格だとすれば、坪単価は約600万円になりますね。中央値は上振れの傾向があるので、実際にはもう少し下になると思います。

[1023: 周辺住民さん]

補足します。わかりにくかったですね。

40㎡台のタイプの坪単価は、460万円を超えないと思います。

70㎡前後のタイプの坪単価は、平均では600万円を超えないと思います。

[1024: 匿名さん]

70が1.2億なら瞬蒸やな

[1025: 匿名さん]

高層階と下層階とで差がつくだろうからあくまでも坪600万台から、という感じではないかなと思う

ワンルームタイプは安く出てくるとは思うけど昨今の市況を考えるとこれぐらいは行くだろう

[1026: 匿名さん]

坪600万はいくだろ。
10年越しの計画だから、そのくらいでやらないと合わないはず。

[1027: 匿名さん]

>>1026 匿名さん
高層階は600行くかもしれないけど、低層階は400台ですよ

[1028: 匿名さん]

400？
それは無いな。
パークホームズ文京本郷通りよりも安くなっちゃうよ。

[1029: 匿名さん]

しかも高層階は650だぞ。

[1030: 匿名さん]

皆さん投資用としてはどうお考えでしょうか。
転売・賃貸含めて広く意見を聞いてみたいです。

[1031: 周辺住民さん]

>>1030: 匿名さん　

投資用としての購入は、止めた方が無難な気がします。

物件概要をみると
>577戸（販売総戸数390戸、事業協力者戸数187戸含む、
とありますが、187戸のうち多くが賃貸に回る可能性があります。それらとの競合になるわけですが、事業協力者が有利な条件で入手している可能性があるので、彼らに勝てないと思うのですよ。

[1032: マンション検討中さん]

>>1030 匿名さん
高い賃料払ってまでシングルが住む立地ではありません。
投資用には向かないでしょうね
例えばパークコート渋谷なら勢いのある高収入外資系金融マンが借りたりするでしょうが、文京区にタワマン持っててもモテないですよね笑

[1033: 匿名さん]

補助金事業だから坪単価400くらいからでしょ。
プレミアム住戸は3億くらいかな。
プレミアム住戸以外は2億はしないでしょ。

[1034: 匿名さん]

新築マンションの区分所有投資が成り立つと思ってるの？一棟買いの投資ならまだしも、新築の区分所有投資は成り立たないよ。

投資なら中古。そして投資である以上 収支は出口。その出口戦略を最初に立てられる人。

こういう新築マンションが売りに出る度に、「投資用」という言葉が出るのが不思議。

[1035: 匿名さん]

掛け算してみれば如何でしょうか
80平米なら25×600で1.5億
70平米なら20×600で1.2億
２億越えかどうかは部屋の広さ次第でしょう

[1036: 匿名さん]

>>1034 匿名さん
空中族って言葉知らないの？
投資なら中古とか、業者の受け売りしか考えられない人はここ買うのはやめた方がいいね。

[1038: 名無しさん]

また煽ってるし
港区ではあるまいし、坪800万なんて、誰が買いますか？？
それだけ払える人は、港区等に行きますって。
今、住宅ローンもかなり厳しくなってますよ
港区の1～2億前後の物件で、希望通りのローンが組めずに、
買付を取り下げる人が続出してます
それらの情報は、当然販売会社も抑えてます
あとはもうお分かりですね

[1039: 匿名さん]

>>1038 名無しさん

そんな高くなる筈ないって言いたいのはわかるんだけど、さすがに誰も坪800万なんて言ってないよw 何かの誘導ですか？

[1040: 匿名さん]

つべこべ言わずに車手放して貯金して頭金少しでも増やしとけって

[1042: マンション検討中さん]

優先会員登録なるものが始まりましたね。

間取りと年収を記入させてるあたり、まだ坪単価は決定してないのかな。
坪500くらいなら欲しいんだけどな。

[1043: 匿名さん]

お見合いじゃない部屋が坪600なら買います。坪650なら悩みます。坪700なら買えません^^

[1044: 匿名さん]

>>1042
2週間以上前からとっくにはじまってますが

[1045: 匿名さん]

モデルルームに行きたいんだけど、躊躇しています。
情報だけ聞くのもありですかね？
もちろんリーズナブルなら検討したいです。

[1046: マンション検討中さん]

お見合いで坪600ですか、、、
流石にそこまでの価値は見いだせないな。

強気の価格で売れ残ってる新築多いので、2021年竣工を加味したら坪500が妥当かなと思います。

[1047: 匿名さん]

え。
ないない。
びっくり価格になるという話ですから皆さんお金ためて待ってて下さい。

[1048: 名無しさん]

1039: 匿名さん　
プレミアム住戸、3億とか言っている人がいたので、
少し懲らしめてみようかと。
平均坪単価は、高くても450ちょっとです
プレミアムは、せいぜい500強。
それでも、2億近くです。
本当にこの物件に住みたいと思っていても、
坪400を大きく超えてくると、
実際出せる人は、限られてきます。
そうはいっても、営利企業である販売会社も利益の最大化を図りますから、
絶妙な価格設定をしてきます
ならば、プレミアム以外が平均坪500で出るかというと、
それもありえません
早期回収の方が優先されますので、売れない価格を晒すことはありません

[1049: 匿名さん]

近隣の相場を考えるとお見合い部屋が坪500〜、人が住めるまともな部屋は坪600〜って感じはしますけどね。
この辺りはタワマンありませんし、今後もできないでしょうし。

[1050: マンション検討中さん]

近隣の相場が販売開始時期にどうなるかですよね。

[1051: 匿名さん]

>>1048
武蔵小山パークシティザタワーのプレミアムが2億超えてるのに，春日のパークコートザタワーのプレミアムはそれより安いと？

[1052: 匿名さん]

>>1049
すみふビルがもっとでかいタワマンに化けるかもよ

[1053: 匿名さん]

なんかここってすみふビルがどかないせいで変形地に無理してタワマン作っちゃった感が否めない．
そのせいで柱混入しまくりの汚い間取りの住戸が多すぎ．
非プレミアム住戸が坪600以上するなら，武蔵小山のプレミアム住戸買った方がいいわ．
同じ駅直結だし間取りきれいだしジムあるし屋上でヨガできるし車は品川ナンバーだし首都高のインターすぐ近くだし商業施設以外にも商店街も充実だし春日なんかよりずっと住み心地よさそうなんだが．

[1054: 匿名さん]

>>1053 匿名さん

pc武蔵小山みたいな安普請いらない。笑
ここパークコートの検討スレだよ？
ボイドスラブ280のloweすら無いマンションなんて住めませーん

[1055: 匿名さん]

>>1054
プレミアム住戸ならそれたいして問題にならない

[1056: 匿名さん]

空中族？
何やそれ、知らんわ。

[1058: 匿名さん]

>>1055 匿名さん

プレミアムでも一緒やん
てか、武蔵小山みたいな郊外論外やて笑笑

[1059: 匿名さん]

>>1058
ボイドスラブ280云々言っておいて最上階のプレミアムでも一緒？
ちょっと意味わからない

周辺高層建物ばかりで都心のタワマンの眺望は団地化

それに比べたら武蔵小山の眺望はここよりいいと思うが

[1065: マンション検討中さん]

定期的に武蔵小山押しの方がお越しになりますね。

武蔵小山 パークシティ
文京小石川 パークコート

同じ再開発にも関わらず、他ならぬ三井自身がそう判断しているのです。
多くを語る必要はありません、それが全てです。
武蔵小山もいい立地だとは思います、人によっては武蔵小山の方が人生を豊かにしてくれることもあるでしょう。
ただ、このスレで武蔵小山の方がいいと主張するのは、むしろ武蔵小山を貶めることになります。
皮肉ではなく本当にそう思っての発言です。

[1067: 匿名さん]

>>1065 マンション検討中さん

正論ですね

[1069: 周辺住民さん]

ムサコの物件もHP見る限り結構よさそうですが、結局は立地の差でしょうかね。
ムサコはあくまで城南、こちらは都心3区でないものの、都心を名乗ってよいでしょう。文京区では、この地区を都心とみなしています。

[1071: マンコミュファンさん]

ここは都心に憧れを持つ、文京区民がお住まいになるようです。

[1072: マンション検討中さん]

マンションの良し悪し以前に、場所的に、小石川か武蔵小山かって話になるのが不思議。
小石川か、武蔵小山かで悩んでる方って、今どこに住んでんの？

[1073: 匿名さん]

>>1072
確かに住所は小石川なんだけど
ここって文京区の中でも谷底間半端ないんだよね
水深5mの浸水リスクあるし（汗）
あっちは山で、こっちは川？ｗ

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.p...

[1074: 匿名さん]

同じ様な方が浜離宮のスレでも活躍されてるみたいですね。別に武蔵小山に行かなくても文京区にも高台あります。これって武蔵小山の営業の方ですかね？武蔵小山が売れてメリット有る方って地権者で売却希望の方とかって事ですかね？浜離宮でも春日でも水没水没ってうるさいことうるさいこと。

[1075: マンション検討中さん]

>>1073 匿名さん

地形のことじゃなくて。
通勤、通学の便から小石川を検討している方で、武蔵小山と天秤にかける人は今どこに住んでいる方なのかなってことです。

[1076: 匿名さん]

>>1075 マンション検討中さん

天秤にかけてる人なんかいないんじゃないかな。武蔵小山押しの人はちっともここが欲しそうじゃないし、ここの検討者は武蔵小山には興味ないから「何で武蔵小山が出てくるの？」って反応だし。

[1077: マンコミュファンさん]

準工業のブランスさえ530だから、ここは600どころじゃなさそうだな。

7F南東 4LDK 85.82平米 13780万円 530万

[1078: 匿名]

用途地域たいして関係ないでしょ。
谷底の大通り沿いなんだからこっちは。

[1079: 匿名さん]

ブランズも安くさえみえますね
肌感覚ではここは630かな

[1083: 通りがかりさん]

地権者は高かろうが安かろうが関係ないわけ。
売主じゃないんだからね。

あとムサコの話しは他でやって、ここ違うからさ。

[1084: 匿名さん]

>>1083 通りがかりさん
地権者ですが高い坪単価で販売してもらった方が、賃貸や売りに出す時に高い価格設定ができて儲かるので、販売価格は高くしてもらった方がいいんですがね。

[1085: 通りがかりさん]

なるほど。
よく解りました。

[1086: 匿名さん]

そのブランズって売れてるんですか？売れて初めて相場ってことになるんだと思うんですよ。ただ売りに出てるだけで適正な価格ってわけでは無いと。

[1087: 匿名さん]

>>1083 通りがかりさん
地権者にとっては高いか安いかは重要ですよ。
高いマンションに住んでいるっていうだけで、優越感に浸れますし。
地権者としてはあまり安くされると等価交換にならなくなるので、下層で坪単価800万円、上層で坪単価2000万円が適正価格でしょうね。
向後50年は文京区にこれ以上の高さのタワマンは立たないでしょうし、駅直結で区役所も近いですし、文京区のシンボルになる建物で希少性が高いので、それくらいの価値はありますよ。

[1090: 匿名さん]

冗談はさておき。
パンダで550かな。平均は650きるかどうか。

[1091: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
冗談も休み休みに言って下さい。
パンダで800、平均は1200切るかどうかですよ。
プレミアムは2000超えでしょう。

[1092: 匿名さん]

買えそうにない方が発狂して上振れしてますね。
坪650レンジに収まるように祈りましょう。

[1093: 匿名さん]

>>1092 匿名さん
周辺の相場と比較してもそこまで高くはならないでしょう。
低層階お見合いが400からで、高層階が600まで、プレミアムが650程度でしょうね。
事前アンケートの質問項目から見積もってもそれくらいで売ってくることが予想されます。

[1094: 匿名さん]

坪800を連呼してれば650だったときにお買い得では？と思う奴が出てくるという作戦にしか見えない。

[1095: 匿名さん]

>>1094 匿名さん
ですよね。
実際は坪400からなのにね。

[1096: マンション検討中さん]

1087: 匿名さん
下層で坪単価800万円、上層で坪単価2000万円が適正価格でしょうね。

この数字の根拠を教えてください。
ちなみに、パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンスの価格は
最上階の18階81.76米で、坪740万円です。

千代田区より高額なマンションってことですね。
すごいですね〜。文京区も千代田区並みってことですか、、、

[1098: 匿名さん]

パークコート浜離宮みたいな外見だと嫌だな

[1099: 匿名さん]

>>1095 匿名さん

格下郊外物件のパークシティ武蔵小山が平均坪単価470万なのに、そんな訳ないじゃん

[1100: 匿名さん]

>>1099 匿名さん
ムサコが勘違い価格なだけでは？