THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[401: 匿名さん]

397さんではない。
ここはキャピタルは難しいが、表面利回は最高4.1%、ＰＣ渋谷最高4.5%の９掛。
所有権と定借の価格差と同程度だから悪くはない。
南平台は立地はいいが、残念ながらキャピタル、インカムとも見込めないだろう。

[402: 匿名さん]

鴨葱豆腐。

[403: 匿名さん]

>>401 匿名さん
つまりPC渋谷はキャピタル見込めると？

[404: 匿名さん]

>>400 購入者さん
ありがとうございます。
こちらは手堅く、パークコート渋谷は化ける可能性あるもリスクあり！て感じですかねー。

[405: 匿名さん]

定借は、土地部分を地代として償却出来るので、所有権よりも税引後の利回りではもっと差がつくのでは？
その分、キャピタルは辛いのか？？

[406: 匿名さん]

>>398 匿名さん

住まいサーフィンだと、儲かる確率はどれもトントン。
後は、沖式新築時価との比較での割高割安度だが、PC渋谷が一番割安みたい。

恵比寿のプラウドが一番儲かる確率は高かった。

数字は、会員情報なので書きません。

[407: 匿名さん]

>>406 匿名さん
定借だから割安なのは当たり前なんじゃ…

[408: 名無しさん]

客層は芸能関係の人がいるというよりは、企業の役員レベルや、外資系金融マン、自分の企業を上場させて大金をつかんだ人などが多いようです。

[409: 購入者]

私も先週契約をしたばかりの者で、幾つか購入者の皆様と意見交換をしたいと思ってます。
無償セレクトの部分ですが、LDの折り上げ天井有り無しと、LD廊下の天然石orタイルで結構迷っていまして、
個人的に今回の600角のタイプの色合いと模様がとても気に入ってますが、
グレード感としては700角の天然石の方がいいとデザイナーの方にお勧めされました。
皆様はどれを選ばれたんでしょうか？

[410: 匿名さん]

>>407 匿名さん

そういった属性込みの沖式時価なので、素直に販売価格と比較すればいいだけ。
その上で割安。因みに神宮、南平台より沖式時価は定借なのに高い。

[411: 購入者]

>>409 購入者さん

契約お疲れ様でした。
ぜひ意見交換しましょう♪

◆LDの折り上げ天井：有り
→天井高が上がるメリットがあり、また、クラシカルな様式が好みでモールディング設置が必要なためです。

◆LD廊下の天然石orタイル：天然石
→天然素材であることから経年変化で味わいが出て、好みなためです。

◆お尋ねしたいこと
無償セレクトではキッチンや収納扉等の面材に突板が選べない(洗面所やトイレはウォールナットの突板が選べる)のですが、有償で変更されますか？

[412: 匿名さん]

>>410 匿名さん
この手のランキングや点数付けは算出方法が不透明。主観やポジショントークが入っていると思われ。明確な客観データ以外のランキングや点数付けは鵜呑みにするべきじゃない。背景に何らかの目的や意図があると思うべし。

[413: マンション検討中さん]

>>411 購入者さん
情報シェアありがとうございます！

面材の突き板への変更ができるのは気づかなかったのですが、面材はセレクトで鏡面にしました。
また、シーリングを無くして、調光ユニバーサルダウンライトとピクチャーレール、下地などを追加しました。

私が買ったお部屋は109平米以下なのでジェット&ブロアは有償オプションになるのですが、確認しましたら約250万円かかるとの事でした。

[414: 購入者]

>>413 マンション検討中さん

こちらこそ、ありがとうございます！

鏡面の面材やダウンライトを主とした間接照明等ででシャープにまとめ、絵画も楽しまれるのですね。

オーナーズスタイリング申込書を改めて見ると確かに！
スタンダードとスタンダードプラスで細かな違いがあるようですね。

[415: マンション検討中さん]

>>409 購入者さん
こんにちは。当方は天然石があるものは全て天然石を選びました。ケアが面倒という話もありますが、雰囲気などみると、圧倒的に天然石がよかったですよ。

[416: 購入者]

>>415 マンション検討中さん
ありがとうございます！
そうなんですね！そしたらパウダールームも大理石にされたんでしょうか？
大理石は水がよく床に付着するためデザイナーさんにはタイルがいいと勧められました。
因みに寝室はカーペットとフローリングどちらにされましたか？

[417: 匿名さん]

>>412 匿名さん

住まいサーフィンは、比較的客観的だと思いますよけどね。まあ、何を信じて参考にするかは人それぞれだから構いませんが。

[418: 匿名さん]

参考までにお伺いしたいんですが、ここを購入した方はどの程度の収入の方が多いのでしょうか？
私は可処分所得が3千万強なんですが、正直ここはハードル高いと感じました。

[419: 匿名さん]

ストックの厚い人が多いのでは。

[420: 購入者]

>>418 匿名さん

私の可処分所得は、その水準以下です。
価格が1億円台から15億円台と非常に幅がある物件なため、購入した方の収入については興味を引かれます。
住宅ローンは限度額があります故、住み替えだったり預金や有価証券等を充てたりする方が多いと推測します。

[421: マンション検討中さん]

>>416 購入者さん
当方は大理石にしました。
一緒に住む者は水回りだしタイルでしょって感じでしたが、デザイナーさんが大理石の方が人気ですねー、拭けばいいんですから！っておっしゃってて、じゃあ改めてモデルルーム確認して決めよう、ということになり、大理石の方が高級感あるよねってことで大理石にいたしました。
また、寝室はフローリングにしました。
今の家がカーペットなのですが、使い続けてるとダニや汚れ、しみが気になってしまい、気になり始めるとどうしても痒くなってくる気がして、笑

[422: 匿名さん]

今回の大理石は色も風合い良いですよね。
メンテ重視でシミを作らない自信が
無いのでタイル派ですが、石が綺麗すぎて
迷ったくらいです。

[423: 匿名さん]

>>422 匿名さん
わかります。
今後のことを考えるとタイルですが、雰囲気みてしまうと大理石にしたくなりますよね。

[424: 購入者]

>>422 匿名さん
仰る通りで、今回の700角の大理石は凄く珍しいですよね。
CGとかを作っていましたら想像しやすいのですが、キッチ床のタイルを見て想像するのは私にとって難しかったです...

[425: 匿名さん]

私も悩みましたが無料なのでやっぱり大理石を選びました。半分程度契約が終わってしまったのには正直驚きました。

[426: マンション検討中さん]

契約まで行ったなら、キャンセルもほぼ無いだろうね。

[427: 名無しさん]

直近何戸分譲済みになったのでしょうか？最近プレミアムマンションが建ち始めていますが、一方でオリンピック後に跡地にも高層マンションが多く建つ予定で、需給が崩れるおそれもあると感じています。
価格の二極化が進むんでしょうか。

[428: 通りがかりさん]

33歳年収1300万の1馬力でも買えますか？

[429: 匿名さん]

買えますけど、ここでいいのですか。半分も売れてないですよ。

[430: 匿名さん]

>>428 通りがかりさん

自己資金次第。既に自宅含め8000万円以上の資産があるなら、最低ラインの15000万円台なら、なんとか買えると思います。

[431: 匿名さん]

>>429 匿名さん
そもそも買えない人は黙っておきましょう

[432: 匿名さん]

球場移動に伴い伊藤忠ビルがこちら側に
移転するなら地下鉄の入り口も新たに追加されるかね。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん
神宮球場って移転するんですか？どこに移転するんですか？情報源を教えて下さい。

[434: 匿名さん]

移転というより、秩父宮との場所入れ替えですね。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO85518330Q5A410C1000000/

[435: 匿名さん]

>>434 匿名さん
ありがとうございます。でも情報が古い気がしますが、予定通り2022年度末に新神宮球場ができるんでしょうか？ヤクルトファンにとってはビックニュースですね。

[436: 匿名さん]

今後10年の神宮外苑再開発 ?https://mansionkeiei.tokyo/news/?p... ??
ラグビー場と球場と民間ビルが微妙に配置替え。
ラグビー場と民間ビルはこの物件寄りになる。
民間ビルは伊藤忠関連。築年10年程のオラクルはおそらくそのまま。

[437: 匿名さん]

>>436 匿名さん
リンク先修正
https://mansionkeiei.tokyo/news/?p=623

[438: 匿名さん]

>>435 匿名さん
上記リンクにもある、2018/7/24日経の記事が最新ですね。
今後10年で建替みたいです。

[439: 匿名さん]

>>433 匿名さん
ラグビー場と場所交換するやん
そんなことも知らんの？

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
そんなことも知らんよ。人を小バカにするような物言いはやめなさい。

[445: 匿名さん]

[No.441～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[446: マンション検討中さん]

伊藤忠敷地には飲食店や雑貨のテナント
多数あるから、それが近くなれば
便利になるかもね。

[447: 匿名さん]

施工レポート更新されましたね。
三井は契約者向けサイトが充実。
家具レイアウトシュミレーターを利用できるようになった方います？

[448: 購入者]

>>447 匿名さん
昨日ギャラリーで聞いたところ、通常は契約から3週間でアクセスコードが送られて来るそうですが、年末年始を挟んでしまうため1月になるそうです。

[449: 匿名さん]

伊藤忠ならDEAN & DELUCAとか
近くにあると便利。

[450: 購入者]

当物件が、日経産業新聞のコラムに載っていましたので情報提供です。

①コラム名
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション　最新格付け

②該当箇所
「首都圏 新築マンショントップ30 将来価値格付け」
星★★

③参照先※
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39384830W8A221C1X11000/
※日本経済新聞の有料会員向け記事