パークコート神宮北参道 ザ タワー

[マンション検討中さん]

フジタ→グラクソ跡地のマンション計画について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1709/

件名 パークコート神宮北参道　ザ　タワー(仮称)渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画
地名地番 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-15ほか
住居表示 東京都渋谷区千駄ヶ谷４丁目６番１他（地番）
交通：
（1）東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩1分
（2）山手線「代々木」駅　徒歩6分
（3）総武・中央緩行線「代々木」駅　徒歩6分
（4）都営地下鉄大江戸線「代々木」駅　徒歩6分
総戸数 　471戸（販売総戸数471戸、他に　店舗1戸）
構造 鉄筋コンクリート造
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上27階地下1階
敷地面積 4837.13 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工者 清水・フジタ建設共同企業体
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
竣工時期　2023年6月下旬
入居時期　2023年7月下旬
主要用途 共同住宅、店舗、保育施設(保育所)

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パークコート神宮北参道　ザ　タワーの「私の印象」→ちょーかっこいい建物！【けろけろ准将】
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[1401: マンション掲示板さん]

新宿好きだけど、西新宿や富久なんかに住むと民度が心配だしね。
代々木・神宮・原宿風味な場所だったら品良いかんじするし、新宿にも近いしね。
って感じで高めに値段設定してみました。
良い感じの人だけ買って下さい。

[1402: 口コミ知りたいさん]

>>1377 マンション掲示板さん
天カセがついてない部屋が多いみたいだけど後から天井下げて天カセ付けんの手間だから先に付けといてほしいなぁ
ロスナイなし部屋も換気で冷たい空気が外から入ってきちゃうタイプだったら、それは勘弁だよな
てか、ホントの話なのか疑いたくなるな

[1403: マンション検討中さん]

私は買います
この価格ならリセールとか騒ぐ貧乏人が排除されてよかったです

[1404: 匿名さん]

>>1181 マンション検討中さん
不動産の素人丸出し、って話だが、答え合わせでたねー、笑

[1405: 投稿者]

ここの価格が発表されると、ザスカイに見学殺到。。。

[1406: 匿名さん]

売れ行きが楽しみ

[1407: 検討板ユーザーさん]

間取りが微妙すぎる
なんでこんな間取りなの？柱が食い込みすぎていて住みづらそう

[1408: マンション検討中さん]

駐車場ギリギリとれそうでよかった。
優先つき住戸の関係で予算二億ないときつい。

[1409: 匿名さん]

>>1408 マンション検討中さん
この価格で平置き駐車場が絶望する程に少ない。

駅近物件だから致し方無し？

[1410: 匿名さん]

>>1403 マンション検討中さん
んだんだ。

大体うっさいのは、金は無いけど口は出す貧乏マンクラ連中だからね。変な知識ばっか蓄えちゃってもがいてる頭デッカチ。

[1411: マンション検討中さん]

虎ノ門・番町の一軍物件じゃなく、
二軍パークコートに手を出すの？
抽選ハズレの人は、
471人もいないでしょうに。

[1412: マンション検討中さん]

虎ノ門、番町よりもこの立地がささる人はいくらでもいます。都心、JR含む複数路線駅近、広大な緑を望み、新宿原宿の繁華街へも徒歩圏かつ住宅街の落ち着きも併せ持つ。港区や千代田区ではむしろ満たせない条件ですし、しかもこのスケールで地権者ゼロも希少。
本来坪750あたりでの企画だったところ、番町虎ノ門が売れ過ぎで850に値上げしたという側面はあるでしょうけど。

[1413: 匿名さん]

近隣住民だけど値段同じなら虎ノ門番町でしょ
50歩譲って御苑沿い（大通り挟まず代々木公園沿いはグロブナーくらいしかないから）
ならまだしも、明治通り高速ダブルじゃね

[1414: 匿名さん]

マンションマニアが見学してて、高いが駐車場ありなら買っていたと

[1415: ご近所さん]

高いよなー。。

あと、このノート買った人いる？内容どう？
https://note.com/shigeru2784/n/nf52663ed0251

[1416: マンション掲示板さん]

>>1415 ご近所さん
素人有料レポートより　プロのレポート。
榊のレポートまだ？？

[1417: マンコミュファンさん]

>>1416 マンション掲示板さん

サカーキいらねw

[1418: 通りがかりさん]

>>1408 マンション検討中さん
平置きなくても、部屋からフロントに連絡して出庫してくれたら別に不便じゃないけどね
機械駐車場の方がいたずらされないから安心だよ

[1419: マンション掲示板さん]

>>1418 通りがかりさん
次元が違う。。。
ここの平置きに置かれるのは
ラフェラーリとかランボルギーニ、アストンマーチンとかですよ。
いたずらとか。。。

[1420: マンコミュファンさん]

坪600万円台はお買い得かな。84Aかな。

https://manmani.net/?p=37403
S84Aタイプ　2LDK　84.11㎡　管理費(月額)53660円　修繕積立金(月額)14300円
4階　17500万円　坪単価687万円

[1421: マンション検討中さん]

エレベーター実質三つって、
高級設計じゃないんじゃないの？

[1422: マンション検討中さん]

コンシェルジュ、
いないの？

[1423: 匿名さん]

40のおっさんで良ければコンシェルジュやりますよ。
年俸はここの坪単価くらいでOKです。

[1424: 匿名さん]

>>1421 マンション検討中さん
20数階建てだし、戸数も然程多くはないから妥当な数かと。

[1425: 匿名さん]

エレベーターって多過ぎてもどれ乗って良いか分からなくなるから、少なければ少ないしほど維持費の面でも有り難い。

[1426: 匿名さん]

>>1415 ご近所さん
俺、買ったよ。
毎日更新してくれてるのが良い。

[1427: マンション掲示板さん]

>>1426 匿名さん
榊はよ

[1428: 匿名さん]

いや、EV少ないだろ。150戸につき1台だぞ。
マンマニが悪態付くレベル。

[1429: 匿名さん]

>>1425 匿名さん

坪単価@900の物件買う層が維持管理費気にするの？w

[1430: マンコミュファンさん]

>>1429 匿名さん

するよ。無駄な金は１銭も払いたくない。そうやって固定費をコントロールできるから、坪900を買える。

[1431: マンション検討中さん]

四番町は、50戸に１台、
虎ノ門は、60戸に１台
（業務用も使えるから実質40戸に１台）

[1432: マンション検討中さん]

フォレセーヌ渋谷富ケ谷は、
10戸に１台

[1433: 口コミ知りたいさん]

>>1415 ご近所さん
知らんけど、若い美容外科のシゲルが書いてるのね。知らんけどな。

[1434: マンション検討中さん]

戦闘力（坪単価）のインフレ、
フリーザ（虎ノ門・四番町）後の
DB状態やね。
もうちっとだけ続くんじゃ。

[1435: 匿名さん]

立地は言うほど悪くない。無理ない範囲で使える路線が多いし、休日の散歩距離なら外苑銀杏並木から新宿、原宿、渋谷をカバー。白金ザスカイのようなどぶ川もない。共用部も充実しデザインも個性的。ランドマーク間違いなし。価格も妥当で買いの物件。

[1436: マンション掲示板さん]

ライオンズマンションの聖地　大京本社の横だし、大京社員が買えば通勤楽ちんだね。

[1437: マンション検討中さん]

P129Aを坪900万で35000万と予想し買うつもりだったけど
結果は超強気の坪1285万の50500万だった。
この価格では流石に高すぎなんで撤退し
35000万予算で、リセールバリューのある千代田区や港区の
120㎡以上＆築10年以内の中古に方針転換する。

[1438: 買い替え検討中さん]

未入居の
ザ・レジデンス六本木は？

[1439: マンション比較中さん]

三井、
虎ノ門と四番町の成功で
自信過剰状態？

[1440: 匿名さん]

>>1435 匿名さん
古川、かなり綺麗になったけどね

[1441: 匿名さん]

>>1437 マンション検討中さん

私もそのような予想でした。107を購入しようか迷ってます。

[1442: 買い替え検討中さん]

国家戦略的大街区の虎ノ門と
千駄ヶ谷の、線路・線路・首都高の
ゴールデントライアングル隣接のここが
同じ坪単価って、
どういうこと？

[1443: 匿名さん]

>>1442 買い替え検討中さん
バブル

[1444: 買い替え検討中さん]

店舗はカフェバーかアルコール販売店でそこで購入、共用施設で飲めるようですね。コロナ落ち着いてきたら友達を呼んで、大騒ぎせずにパーティしたいけれど、クレームこないでしょうか？あと、図面集で３階に幼稚園が入っています。

[1445: マンション検討中さん]

階高3.8m・天井高2.8m・全戸全居室天カセの虎ノ門と
ここがおなじ坪単価って、
どういうこと？

[1446: 匿名さん]

>>1445 マンション検討中さん
そういう時代という事。

一年変わると相場観もガラッと変わる。

もう以前の様にはいかないのが現状。

[1447: マンション掲示板さん]

そう、ブリリア目黒、パークシティ小山の値付けに驚いていた頃が懐かしいですね。

[1448: マンション掲示板さん]

眺望と利便性を兼ね揃えた大規模物件、、
特に、眺望のキーワード「緑の海」に心を
撃ち抜かれました。
高いのは間違いなく、欠点もありますが、
周辺ごと化けさせるポテンシャルを感じます。
俄然ペントハウスを欲しくなりました。

[1449: マンコミュファンさん]

むしろ安いよ。
坪950万出す価値があるわよ。

[1450: 匿名さん]

>>1437 マンション検討中さん
坪1100くらいかと思ってた

[1451: 匿名さん]

車持ってるけど、なくてもそこまで困らないです。最近も全然乗ってないです。自分みたいな層がターゲットでしょうか？

[1452: 匿名さん]

美容外科なんて医者じゃないwヤブ医者だわw

[1453: 買い替え検討中さん]

>>1445 マンション検討中さん
すき家プレミアム

[1454: マンション検討中さん]

パークコート青山タワーも完売まで結構時間かかりましたよね。立地で圧倒的に劣るこちらがこの値段で本当に売れるのでしょうか？

北参道近辺はお世辞にも高級感はないですし、お洒落なお店も皆無ですよね。青山ザタワーと同じで、立地では戦えないので、物件自体を特徴的にして魅力を高めてるとは思いますが。。。

パークタワー勝どきは安く出して値上げしたのに、こちらは最初から高値追求、三井さんも変わりましたね。。。

[1455: 匿名さん]

>>1454 マンション検討中さん
〉北参道近辺はお世辞にも高級感はない

高級感って？

[1456: 匿名]

>>1454 マンション検討中さん
青山の頃とは時代が違うでしょ。比較は難しいですね。

[1457: マンション検討中さん]

>>1445 マンション検討中さん

>>1445 マンション検討中さん
素人質問で恐縮ですが、天高はわかりますが階高が高いと良い理由を教えてもらえますか？ネットでみても、よくわからなかったので。。。

[1458: マンション検討中さん]

>>1457 マンション検討中さん
マンション専有部分は床スラブから天井スラブまでの体積を買っている訳です。階高が高いということはその体積が増える訳で、本質的価値が高いということ。
天井高が確保出来るのは勿論、下がり天井も減り、かつ床下などの見えない部分にも余裕が生まれます

[1459: マンション検討中さん]

>>1458 マンション検討中さん
単に面積だで見るのではなく、空間で買うのですね。ご教示ありがとうございました。とても参考になりました。

[1460: eマンションさん]

>>1458 マンション検討中さん
同じリビング天井高2.8mを謳ってても階高が3.8mと3.3mとでは価値が全く異なるんですね。
それが下がり天井の形で現れることがよくわかりました。
階高は要チェックのポイントですね。

[1461: 匿名さん]

価格の根拠を分析する材料にはなるかもしれないけど
そこまでリセール影響する（中古価格上がる）かね？

[1462: 検討板ユーザーさん]

個人的にはここの懸念材料は「航路下」であること。
それがなければgoだったのだが、、、
誰か反論してみてよ。

[1463: マンション検討中さん]

一般人が分からないが重要な部分にも妥協してない物件は
「本物」といえる

[1464: マンコミュファンさん]

>>1462 検討板ユーザーさん

個人の感覚に反論も何もないだろう。あなたは無理、私は気にならにない、それで終わり。不毛だよ。

[1465: マンション掲示板さん]

白金は、羽田新ルート前に値付けしてあれ。
ここは、羽田新ルート後に値付けしてこれ。
航路下嫌なら買わなければ良い。

[1466: マンション検討中]

ここは、天井高何メートルなの？

[1467: 匿名さん]

>>1465 マンション掲示板さん
スカイは確かに新航路運用直前に販売開始だったけど、決定してからの値付けだから、新航路を織り込んでの値付け

[1468: マンコミュファンさん]

>>1467 匿名さん

飛んでると飛んでないでは大違い。

[1469: 名無しさん]

>>1465 マンション掲示板さん
飛んでる時間に部屋にいることはまずないよ

[1470: 匿名さん]

>>1468 マンコミュファンさん
いやいや、本格運航が3月で、飛行検査はスカイ分譲前中にやってる。自分はわざわざ新航路に見にも行きましたし、スカイの営業も価格決定には新航路を含んでないと言っておりました

[1471: マンション掲示板さん]

>>1452 匿名さん
銭ゲバですね。カフェも出すみたいですよ。お金は持ってそうな感じ。チャリンコ◯◯とも仲良さそう。

[1472: マンション掲示板さん]

>>1452 匿名さん
三浪して最終的に近大医学部に入った知り合いいるんだが、美容外科地方でしてる。めちゃ金持ち。親が整形外科経営してる金持ちパターン。

[1473: 匿名さん]

>>1472 マンション掲示板さん
そうやって学歴やら何やらで人を判断するのはどうかと。
高校時代は親の臑齧りみたいな奴でも、卒後必死で勉強して優秀なドクターになってる奴は山ほどいますので

[1474: マンション掲示板さん]

>>1473 匿名さん
そう。だからFランの美容整形だけど、上記ヤブ医者じゃないかの発言に対して彼は稼いでるとコメントした。しっかり読みな、目がついてんなら。

[1475: 匿名さん]

>>1474 マンション掲示板さん
そりゃ失礼

[1476: マンコミュファンさん]

マンションと関係ない文通はやめてね。

[1477: 検討板ユーザーさん]

>>1469 名無しさん

そう思って航路下別物件に住んだのだけど、テレワークになっちゃって結局家に。そうでなくても休日も自粛で外出が減り、結構気になってますね。
夏だけかと思いきや、冬も結構多い。春秋の窓を開けたい時期に開けられないのが特に残念。

折り込んでこの価格だとしたら、織り込まなかったら一体いくらだったの？航路問題ない四番町、虎ノ門よりずっと高いということかな？？

[1478: 匿名さん]

>>1477 検討板ユーザーさん
解釈がおかしいよ。飛行機は、価格設定に影響しない、それが結論。

[1479: 匿名さん]

>>1471 マンション掲示板さん
確かにな…。
でも、ノートの内容はとても素人とは思えないわ。
なんか凄い詳しい。

[1480: 匿名さん]

口コミの件数がかなり伸びてますね

[1481: 匿名さん]

今はコロナ禍だから、新航路飛行機通過の便数は少ないんじゃないの？
本格的な便数が飛ぶのは、コロナが片付いてからでしょう。
それから、飛ぶ時間は子供たちが学校から帰宅した時間帯なので
子供たちが一番影響しそう。子供は大切です。

[1482: 匿名さん]

>>1481 匿名さん
いや、それなりに飛んでる。
子供立場可哀想と思うなら、そこに住まなければいいだけでは？

[1483: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
その通り。

[1484: マンション検討中さん]

明治通りから一本入った通りに住んでますが、車の音は結構気になります。

[1485: マンション検討中さん]

盛り上がってきた。
予定価格を把握してから余裕で買えちゃうのがこんだけいるのか。
もっと値上げすべきよ三井さん。
金余りでっせ。

[1486: マンション検討中さん]

虎ノ門・番町じゃなく、
こっちにした訳は？

[1487: 匿名さん]

入居者ビットコインで儲けたチェックシャツのヲタクが多勢占めたりしないよね？

[1488: 匿名さん]

ここ検討してませんが、不動産を所有してる人は、ここが高く売れて悪い気はしないよね。

[1489: 匿名さん]

>>1487 匿名さん

この手の書き込み、どっかでもみたなー

[1490: 匿名さん]

>>1486 マンション検討中さん

そことは全く別物かと！
生活圏も異なるし、港区すきな人は虎ノ門だろうし、終の棲家を探してる方は番長だろうし、緑や伊勢丹での買い物が好きな人は北参道。北参道は池袋、横浜に職場がある人も便利。

[1491: マンション検討中さん]

ニューヨークダウザ・タワー
ビットコインザ・タワー

苦労した金でないねん。
簡単にポンと払うんや。
もっと値上げしたらええで三井様。

[1492: マンション検討中さん]

全く別物なんだから、
普通、価格も別物になるんじゃないの？

[1493: 匿名さん]

>>1492 マンション検討中さん
そうですね！
不動産は人件費や施工費、場所、相場によって価格が変わりますので、この価格は妥当かと思います。

[1494: 名無しさん]

>>1479 匿名さん
マンクラもかなり増えてるから知識多い人増えてるよね
良い事じゃない、適正かどうか分析してくれるわけなので
客観的かどうかは別だけど

[1495: 匿名さん]

>>1494 名無しさん
約1000円なら、まー納得できる内容。

[1496: 名無しさん]

>>1495 匿名さん
割りかしクオリティ高いんやね
良かったやん

[1497: マンション検討中さん]

>>1493 匿名さん
公示地価、この付近は400~500万/坪、
虎ノ門四丁目は、2300万/坪、だよ。

[1498: マンション検討中さん]

事前案内会エントリーしました。
いよいよですね

[1499: 匿名さん]

>>1497 マンション検討中さん

なら、相続対策に最適じゃん。ますます、富裕層が購入する。

[1500: 匿名さん]

坪800-850は適正価格。坪500、600が適正とか言ってた相場感ずれまくりの人がいたけど、どうしてる？

[1501: マンション検討中さん]

資産価値以上の金を払って節税するのは、
本末転倒ですね。

[1502: 匿名さん]

思ったより高いので白金ザスカイにします。

[1503: 匿名さん]

>>1501 マンション検討中さん

わかってないな。市場価格と評価額の区別ついてないでしょ？解離があるほど資産圧縮効果が高い。まあ、資産家でない人には無縁、関係ない話か。

[1504: 匿名さん]

個人的に凄く刺さる物件です。住みたいです。

[1505: マンション検討中さん]

公示地価間違いじゃないの？
北参道は最高級住宅地。

[1506: マンション検討中さん]

現地に行きましたが、高速近くないですか？反対側なら景色がいいかも。
固定資産の評価額であっていますよ。

[1507: 匿名さん]

高速と大通りが近い、飛行機が近いのが欠点

[1508: 匿名さん]

>>1503 匿名さん
買値と相続税の評価が乖離してればそれだけ圧縮効果大きいのはそうなんだけど、1501はその買値が割高で、それだと節税というより本当に損してるから意味ないのでは？ということを言いたいんだと思うよ。

[1509: 投稿者]

やっぱりスカイの方が割安だった。
4期参戦する

[1510: 匿名さん]

>>1505 マンション検討中さん
公示地価なんて調べればすぐ出てくるから確認すれば？
住宅地で一番高いのは尾根道沿いの赤坂一丁目だよ。この辺とはだいぶ差がある。

[1511: 匿名さん]

>>1508 匿名さん
評価額が高いところが資産価値が高いと思ってそうだから指摘した。市場価格と評価額はリンクしない。
郊外では評価額より市場価格が低いところもあるし、都心は逆のことが多い。
タワマン節税の胆は、市場価格が高く評価額が低いところ。ここの売値が高いか妥当か低いかは目利きの問題だが、高過ぎると思うなら買わなければいいだけ。私は相場なりの適正価格だと思う。

[1512: 匿名さん]

建物自体は三井がそれなりに仕上げてくると思うし、交通利便性は最上級の評価でしょう。
しかし、アドレスや周辺環境等、総合点で3Aや番町に比肩すると考えるのは少数派なのでは。

[1513: 匿名さん]

ここの小学校はどうでしょうか？
近隣の方がいれば教えてほしいです。
よろしくお願いします。

[1514: 匿名さん]

>>1513匿名さん

元地元住民で30年位この辺りにいました。
ここは確か鳩森小学校学区ですね。特に大きな特徴もないし公立として有名な学校ではないですね。このマンションを買える人の子弟が通う様な学校かな、というのが率直な感想です。
元々この付近は、教育熱が高い人が住むエリアではなく、そういう人は私立に行かせるか公立なら越境入学させています。

[1515: 匿名さん]

ターゲットは子育て世代でなく、大人や自然好きな人向けかな。番町は子育て世代から年配まで需要あるし、虎ノ門はどちらかというと大人向けかな。大人で外観重視、自然派にマッチすると思われる。

[1516: 匿名さん]

>>1500 匿名さん

MR冷やかしにいこうと思います。

[1517: 匿名X]

説明では20階眺望良しで坪900万(西)、眺望イマイチで坪700万(東)、最上階に近づくと15％程プラス、10階下がると15％程マイナスという感じです。モデルルームを見る限り高級感はありませんでした。多分一つ一つの部材をコストダウンしているかと。窓ガラスの高さは2100mm、R形状以外の窓はよほど広い部屋じゃないと部屋から見える眺望は普通だと思います。柱の存在感も強くて実際の平米数より小さい部屋になりそう。将来の資産価値は分からないから、今の価値で判断するしかないですね。

[1518: 買い替え検討中さん]

最上階に近づくと西向き1000万超えですか。ペントハウスがある最上階南西側は2000万、14億といった感じすかね。

[1519: 匿名さん]

ここは谷だからなぁ・・丘の上にあるパコ渋のそびえ立つ感には負ける。パコ参道の長所は明治神宮ビューが本物、パコ渋の代々木公園ビューは遠くてしょぼい

[1520: 匿名さん]

三井は地位を重視する傾向があって、アドレスは超一流だけど低地のパークコート南麻布はコンパクト中心の割安設定。
それが今回で法則が崩れた。
事前調査で余程富裕層からの引き合いが強かったのだろうか。
麻布十番ザタワーの二の舞にならなければいいね。

[1521: マンション検討中さん]

渋谷区は小学校越境不可へ。
学区で資産価値が変わる。

[1522: マンション掲示板さん]

>>1520 匿名さん
麻布十番ザタワーの二の舞ってなんだ？

[1523: 買い替え検討中さん]

>>1520 匿名さん
パークコート南麻布のアドレスが超一流、はないでしょう。
こちらも同じ。だが明治神宮ビューと目を引く外観がある。
でも、さすがに３A以上とは恐れ入った。

[1524: 匿名X]

南麻布は一般的に高級住宅街かな、その中の場所にもよるけど。南麻布のパークコートは建物が小粒で部屋も小さく高額物件の位置付けでは無いと思う。形と雰囲気は青山と赤坂のパークコートを合わせて割った感じ、価格帯はほぼ外苑タワーと同じ位で明治神宮と新宿の見え方も近いと思います。高級感と質の高さは外苑の勝ちかな。

[1525: 匿名さん]

>>1523 買い替え検討中さん

3Aより随分と安いよ。青山ザタワー(青山)、檜町ザタワー(赤坂)の中古は、坪1000万円優に超えているから。

[1526: 匿名さん]

>>1522 マンション掲示板さん
ミニバブル期に着工し、坪500万前後で販売開始するがリーマンショックが発生し、都心相場が崩壊。
東日本大震災と原発事故が追い討ちをかけ、大幅値引きでなんとか売り切った。

[1527: 匿名さん]

港区限定だと
超一流　元麻布　南麻布　南青山　赤坂
一流　　六本木　西麻布　北青山　麻布台　麻布永坂町　元赤坂
一流半　白金台　白金　高輪　三田　麻布十番　東麻布　麻布狸穴町
二流以下　その他
本来は何丁目とかで区切らなければいけないけどアドレスのイメージだけならこんな感じかなと。
異論は認める。

[1528: 名無しさん]

>>1526 匿名さん
なんとかショックは起きないかな。。今すぐに！！

[1529: 匿名X]

リーマンで大幅値引きとありますけど、実際に大手物件の値引きはどれくらいあるのか誰か教えていただけますか？聞いた話というより実際に提示されたとか身近な方が購入した間違いないところで。当方は中堅企業で売残り10%が最大、大手は数%の提示しかされた事がありません。

[1530: マンション比較中さん]

>>1527 匿名さん
南麻布1丁目二丁目あたりは準工業地域だから、さすがに一まとめは厳しいでしょう。

[1531: マンション検討中さん]

>>1527 匿名さん

麻布永坂が超一流ではないとは。。

[1532: 匿名さん]

>>1527 匿名さん
渋谷は？

[1533: 匿名さん]

ラブホ街と家無し人が集う千駄ヶ谷が坪850万とは、、世も末じゃ。。

[1534: 匿名さん]

いつの話してるのかな？戦後一時、そういう時期があっただけで、前回オリンピックの時に一掃されてます。元々、徳川家の分譲地の高級住宅街で、今は渋谷区の文京区地区です。

[1535: 通りがかりさん]

>>1533 匿名さん
赤坂御所の向かいのグランドヒルズ的なマンション俺は好きだな

[1536: マンション検討中さん]

虎ノ門は？

[1537: 匿名X]

>>1535 通りがかりさん
住友ね。当方も好きで4、5回実物を見に行きましたよ。御用地の目の前で屋上付きは3億5千万、5階の角部屋が2億、御用地の緑と丸の内のビルがいい感じでした。もともと高い上に行く毎に値上げ(2回)するからイヤになった。何度も見てるうちに眺望も飽きてきたし。。強欲な住友も如何なものかと。

[1538: 匿名X]

>>1536 マンション検討中さん
三井の虎ノ門？グレードは良いと思います。天井も高いけど窓も高く開けてる感が良かった。部屋によっては狭くても窓部が広い部屋もありました。東京タワーが見える側の窓部が広い部屋を買おうと思いましたが、低い階しかなく諦めました。ビルに囲まれているので抜けている部屋は一部かもしれません。付近は新しい建物が多くオフィスビル的なのでビジネスマンにはいいと思います。

[1539: 匿名さん]

フジタの跡地ということは、フジタはもう無くなったのでしょうか？

[1540: 買い替え検討中さん]

>>1529 匿名Xさん
リーマンショックから2012年政権交代直前までは完全な買い手市場で、竣工後1年以上経過すれば1割2割引きは当たり前でした。
大手分譲の大規模物件の最終一戸で現金決済を条件に35%引きを提示され、購入した経験もあります。
比較的最近でも西麻布、六本木界隈の大手物件で15%程度の値引き提案を受けました。

[1541: 匿名さん]

>>1540 買い替え検討中さん
外苑西？

[1542: マンション検討中さん]

>>1535 通りがかりさん
毎朝ランニングで通りますが、佇まいがとても素敵ですよね。
買い物とかしなくて良い身分で、3Aの派手さを嫌う方には最適化と。

[1543: 口コミ知りたいさん]

>>1535 通りがかりさん
すみふの赤坂御所前と神宮北参道はほぼ同時期なので、室内仕様もほぼ同じ、間取りもほぼ田の字ばかりで煌びやかさ皆無。すみふお得意の外観共有には金かけて高級感を出し高く売る、けど室内は普通ってやつ。

[1544: 匿名X]

>>1540 買い替え検討中さん
ありがとうございます。なるほど、大手も値引きしますね。最近でもというと、相場が下がらなくても売残りタイミング次第では、相場も下がれば尚更ですか。参考になりました。

[1545: 匿名さん]

https://note.com/shigeru2784/m/mee1b01f78ff7
ペントハウスが意外と割安なのか…。
お金があったらなぁ…。。

[1546: 匿名さん]

>>1545 匿名さん

宣伝ですか？

[1547: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
ペントハウスの価格きかれました？
26階以下の明治神宮ビューからぼったくってるとしか思えなかったです！

[1548: 匿名さん]

美容外科医がnoteでここのマンション情報売ってて笑えるな。プロ気取りかなと思う。
最近はこういう輩が増えたよな。

[1549: ご近所さん]

美容外科って時給2万とかでしょ？ノートの金額みるとわざわざ本人がやっているとは思えないけど。

[1550: 入居済みさん]

医局から抜けて美容に逃げたやつのNOTE、ペントハウスは別料金取り出したw

[1551: 匿名X]

>>1547 匿名さん
ぼったくりの理由はなんでしょうか？最上階はムリなので細かい説明は聞いてませんが14-15億ほどらしいです。どの部屋か分からないけど大き目の部屋として坪2-3千万、24と25階の西側は坪1050-1100万なので最上階の半分以下、価格差はこんなもんかなと。青山パークタワーの最上階は坪4千ほどで下階の2?3倍だったと記憶してるし妥当じゃないですかね。

[1552: 匿名さん]

買えない住戸をぼったくりとか余計な心配。金に糸目はつけないから、最高のものがほしい人はいるし、一般販売はせず特定顧客に買ってもらうから心配無用。

[1553: マンション掲示板さん]

>>1550 入居済みさん

あらら、
ほんと榊に頑張ってもらわないと、、、
プロ評論家が、医者のサイドビジネスに負けてしまうよ。

[1554: ご近所さん]

>>1553 マンション掲示板さん
榊さんは良いよね。でも全体的な市況についてが多くて、個別のマンションについてはあまり深く考察されてなくない？
むしろこのスレの趣からしたら、上のノートのが良い思う。
まぁ、俺は買ってみたけど、普通に参考になった。
別にサイドビジネスでも何でもいいんじゃね？

[1555: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1556: SGR]

私がノートを書いているものです。
ご迷惑をおかけして、申し訳ありません。
ノートは趣味で書かせて頂いたものなので、ご批判もあるかと思います。
こんな記事を書いて欲しいなどあれば、追記させていただきます。
よろしくお願いいたします。

[1557: 匿名さん]

ところで、みんなどの部屋を狙ってるの？

[1558: 匿名X]

>>1557 匿名さん
当方は76平米の新宿ビュー、左手にやや明治神宮も見えそうな真ん中に近い西側部屋かなと考えています。LD形状が扇型でイヤだけど、明治神宮寄りのチョイ大きい部屋は奥に広くなるだけで面白くない。フラット窓の部屋は窓が狭そうで如何なものかと。最終的な価格を見て判断するかな。

[1559: 匿名X]

>>1556 SGRさん
誰にも分からないと思いますがマンションに詳しそうなのでお聞かせください。今の東京マンション価格を100とすると、今後5年間の価格はどんな感じになると思いますか？

[1560: SGR]

>>1559 匿名Xさん
ある程度の上下はあるでしょうが、中長期的には右肩上がりだと考えています。
よく言われていることですが、世界と比べてもリーズナブルです。しかし、数値としていうのは難しいです。物件を間違えず（もちろん当物件は合致）、そのマンション内でも良い間取りを選べば大きなミスはないと思います。ちなみに、良い間取りというのは購入者にとって家族構成なども考慮しての良い間取りではありません。過半数以上の人が使いやすくてキレイと思う間取りです。

[1561: SGR]

したがって、都内で一番リスクが少ないのは、70-80平米の2LDKです。

[1562: 匿名X]

>>1561 SGRさん
なるほど。今後の参考にさせて頂きます。早々にありがとうございました。

[1563: 匿名さん]

>>1561 SGRさん
そうなんですか。７０-８０㎡の３LDKをメニューで２LDKにするとリセールが吉備石井と聞いていました。

[1564: 匿名さん]

日中に張りついての短時間のやりとり、お二人ともご苦労さまです。

[1565: 匿名さん]

>>1563 匿名さん
物件に依るんじゃね？湾岸カツカツが中古買うなら、できるだけリフォームない物を選ぶし、富裕層が選ぶような物件はリフォームありきだろうからあまり関係ないかと

[1566: 匿名さん]

>>1560 SGRさん
ぶっちゃけ兄さん年収いかほどなの？

[1567: マンション検討中さん]

多分アッパー層が好む部屋が70以上の2LDKなんだよ。
普通のパワーカッポーとは価値観が違いすぎ。
金持ちに好まれる部屋を選ぶとリセールのび太。

[1568: 匿名さん]

>>1567 マンション検討中さん

まさにその通りです！

[1569: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1570: マンコミュファンさん]

いつの間にか渋谷区が平均坪単価一位に。
目利きはとうに気付いているのですね。
複数の大商圏と巨大公園に囲まれ、
利便性と住環境を両立できる立地ですので
適正な評価だと思います。

神宮北参道もこの文脈に沿った直球な
価格とデザインに仕上げてきていますね。

超高額の割に小規模低層の電線ビューになりがちな
港区物件より魅力的です。

https://mansion-madori.com/blog-entry-7970.html?sp&sp

[1571: 匿名さん]

>>1570 マンコミュファンさん

いつの間にか渋谷区が平均坪単価一位に。
↑
ただ単にあなたが鈍感だっただけで

[1572: 名無しさん]

やっぱりエレベーターは少な過ぎます。
平均150戸一基です。最上階に1基取られたから、場所がなくなったでしょうか。

[1573: マンション掲示板さん]

途中階停車ストレス、
出そう？

[1574: マンション掲示板さん]

PC千代田四番町に一基しかない
感じですね。

[1575: マンション検討中さん]

他のザ・タワーと比べてもエレベーター数は少ないのかな？

[1576: マンション掲示板さん]

>>1575 マンション検討中さん
速さでカバー

[1577: eマンションさん]

>>1575 マンション検討中さん
パークコート渋谷ザ・タワーは６機ですって笑笑

[1578: 匿名さん]

高層用　5基　分速180m　13人乗り　停止階　B1～3階・8階・29階～45階　基あたり約82戸

ご参考までに坪単価半分以下のPTK張っておきますね。
坪単価はPTKの２倍超、EVは二分の一
富裕層舐められまくりで草

[1579: 匿名さん]

>>1572 名無しさん
ブランズ豊洲もそうだけど、王様部屋だけ優遇してると将来への遺恨残しそうだな

[1580: 匿名さん]

ここなら3～４億でペントハウスの100平米くらいの部屋買えるよ。他のペントハウス住民からはショボイ部屋だと思われて暮らすことになるが。

[1581: 匿名さん]

>>1578 匿名さん
アンタみたいなマンションオタクじゃあるまいし、そんな細かな事は大抵の富裕層は気にせんよ。つまりは「気にするとこ、そこじゃない感」これに尽きる。

[1582: 匿名さん]

買えない奴ほど無駄に知識持っちゃって、あーだこーだ講釈垂れる。

でも、買えないのにね。笑

[1583: マンション検討中さん]

転売ヤー解散。
冷やかし訪問はお帰りください。

[1584: 名無しさん]

>>1581 匿名さん
セカンドハウスとか、たまにしか泊まらなかったら、たぶん問題ありません。そういう富裕層に適してると思います。

[1585: 口コミ知りたいさん]

なかなかしぶい場所にありますね、ここ
新宿に近いとそれなりのひとが混じってくるので、ちょっといやかな

[1586: HRHさん]

>>1566 匿名さん
気になるなぁ

[1587: マンション検討中さん]

ここまで高いとお金が余ってる人以外は買っちゃダメなんではと思うわ。実需層はここの価格を見てしばらく様子見スタンスにチェンジした人も結構いる気がする。

[1588: 匿名さん]

近くにプールあるといいですね。
ダニエルが渋谷で泳いでるみたいだったので、私もダニエルに泳がされるみたいにプール通いを週イチで始めました。
最初は泳ぐと体が重かったですが、だいぶ慣れてきて健康維持には良いですね。
お子さんとともに通う生活も良いかもしれません。

[1589: 匿名さん]

新出のパークコート千代田一番町も比較対象になる価格帯。

[1590: RしげるHさん]

まぁしかしこの物件買える人もイカツイ属性ですよね。。。自分には到底、、、

[1591: 住民板ユーザーさん5]

>>1588 匿名さん

東京体育館がありますね。
ただ、只今改装中ですが。

[1592: マンション検討中さん]

なんで北参道はバーゲンセールにしたんか？
どう考えても番町よりアドレスはアッパー。

[1593: ご近所さん]

ドラッグストアもOK近くのぱぱすに加えてマツキヨ千駄ヶ谷もできてGOOD。
ティグレットがパン屋になったのも何気にGOOD。

[1594: マンション掲示板さん]

千駄ヶ谷四丁目は虎ノ門四丁目より上、
ってこと？

[1595: 匿名さん]

パークコート千代田四番町は2ヶ月でスピード完売。１６０戸。坪850万。ここはいかに？

[1596: 匿名さん]

>>1592 マンション検討中さん

千駄ヶ谷が番町より上なんて、ご冗談を、笑

[1597: マンション掲示板さん]

ファインマンさん？

[1598: 匿名さん]

>>1595 匿名さん

すごいよね

[1599: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1600: マンション検討中さん]

>>1592 マンション検討中さん

この春、地方から上京したばかりなんですね。