レーベン大宮土呂BRIGHT MARKS [ (仮称)レーベン土呂町2丁目ってどうですか]

[匿名さん]

レーベン大宮土呂BRIGHT　MARKS [ (仮称)レーベン土呂町2丁目ってどうですか]についての情報を希望しています。
DELIGHT MARKSに続くレーベンのマンションが東口に誕生します。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-toro2/

所在地：埼玉県さいたま市北区土呂町二丁目21番3、5（地名地番）
交通： JR宇都宮線（東北本線）・湘南新宿ライン・上野東京ライン「土呂」駅徒歩4分
間取：3LDK
面積：64.84平米～74.09平米（MB面積含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上10階建
総戸数：27戸
駐車場　9台　駐輪場　54台　バイク置き場 4台

施工会社 山田建設株式会社
売主・販売代理 株式会社タカラレーベン
売主 アートランド株式会社

建物竣工予定 2019年9月上旬
入居予定 2019年9月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[タイトルを公式名称に変更、物件概要を更新しました。2019.1.9 管理担当]

[74: マンション比較中さん]

ブライトコーナーの分バルコニーが狭い。
北側バルコニーがあるとはいえ洗濯物を外干しする家庭だとぎりぎり。

[75: マンション検討中さん]

>>74 マンション比較中さん
北側バルは物干し竿付くのかな？物は言いようで実際は室外機置き場なのをバルコニーって言ってるだけなのではと不安に感じます。
ブライトコーナー横のバルコニーも、避難ハッチが床に付いてるかもだし、隔て板前にはそもそも物を置けない決まりだと思うし、バルコニーとしての機能性がファミリータイプの想定をしているのか疑問に思うところも個人的に多少あります。

[76: マンション比較中さん]

>>75
確かに角部屋のバルコニーは狭いですね。
ただ、最近はバルコニーの洗濯物の干し方や位置を規約で色々制限することが多いですよね。さらに外観を重視する住人の方が多い物件では、洗濯物を沢山干すのはみっともないから止めてくれって言われたという話も聞きました。
ブライトコーナーはその辺を気を遣わずに使えるのではと思い興味があります。窓掃除が大変そうですが。。

[77: 匿名さん]

>>76
こういうFIX窓って定期的に管理費で業者が清掃すると聞いたことがあります。
各個人で拭こうとすると危険ですよね。
その分、管理費が高くなるかも知れませんが。

[78: マンション検討中さん]

パースから見ると腰部分がFixで上部は引違いみたいですね。引違いなら大きく開くからワイパー使えば、外も掃除できるかな。でも、下はすぐ歩道だし危ないですね。
子供が身を乗り出さないよう安全対策も気になります。
でも開放感は最高でしょうね。想像するだけでワクワクします。

[79: 匿名さん]

>>78
間取り図を見ると真ん中部分が引き違いで、その左右に押し出し窓のように思います。
開放感と通風は抜群ですが、引き違いが重なる部分とか押し出しの表側の部分って手が届きづらいんですよね。今の住まいでも苦労してます。
こちらは窓の高さもありそうなので自分で拭くのはちょと危険かなと。

販売が始まったらガラス拭きの方針について確認しようと思ってます。

[80: マンション検討中さん]

前から気になってたんですけど、この物件のような塔状のマンションって、一階と最上階で柱の必要寸法が大分違いますよね。そうなると、上に行くにつれて部屋の有効面積は広くなるんですか？それとも、不公平にならないように、一階の柱型に合わせて最上階はフカすんですか？
他の物件で営業に聞いたら分からないと言われました。

[81: 匿名さん]

>>80
一般論ですが、ふかすのが普通です。
各階の壁材や建具のサイズを均一にしないと手間とコストがかかりますからね。
スケルトンリフォームする時に梁や柱が細くなって部屋が広くなることが多いです。

[82: マンション検討中さん]

>>81
ということは、将来的にリフォームするとき、上に行くにつれて部屋を広く使えるってことですか？規約で制限されたりするんですかね。
まぁ、フカし部分に防音処理出来たり、色々と出来そうですね

[83: 匿名さん]

>>82
国土交通省が作った「マンション標準管理規約」では「天井、床および壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする」と規定されてます。
リフォームの時はふかした部分を撤去可能ですが、上下左右との防音には気をつけたいですね。

[84: 匿名さん]

総戸数が少ないのは避けたいなと思っていましたが
大規模マンションもご近所付き合いが大変だと聞くので
これくらいがちょうど良いのかもしれません。
気になるのは修繕積立の負担や自治会のことでしょうか。
空き家が増えた場合など、修繕積立って負担は増えるものでしょうか?

[85: 匿名さん]

>>84
管理組合の役員の順番が回ってくる頻度は高いでしょうね。
理事長、副理事長、会計、監事の4役として6～7年に1回まわってきます。
賃貸に出してる部屋は役員にならないので、実態だと5年に1回という感じでしょうか。

修繕積立金の滞納は最終手段として専有部分の差し押さえ売却という手段まであります。
とりあえずさいたま市内の駅4分のマンションですから、そういう事態は起こりにくいでしょうね。

[86: 匿名さん]

修繕積立金の月額も検討段階でチェックしておくべき点のひとつだと思います。いずれ値上がりしていくのが一般的らしいので、その値上げ計画というのもあるらしく、聞けば教えてもらえるのだとか。価格がまだ出ていませんが、駅から徒歩４分の好立地、どれだけのお値段になるのでしょうか。27戸すべてが3LDKというのも駅近にしては希少な気がします。ファミリー層が多くなるでしょうか。

[87: 匿名さん]

>>86
逆に子なしカップルやシングルはほぼゼロなのでは？
30代の子ども1人か2人のファミリーが中心層かと思われます。

[88: 匿名さん]

一番高い部屋で5000万円半ばでしょうか。でも西口と違って立地が今一なのでもう少し安くなるかも。

[89: 匿名さん]

>>88
いやいや、西口が完売した今だから同程度の水準で出してくるでしょう。
でも蓮田のブランズもあるから、あまり強気だと逃げられちゃいますよね。

[90: マンション検討中さん]

さすがに蓮田を視野に入れてる検討者はいないんじゃ？あまりに、違いすぎるかと。
ただ最近、マンション業界というか、不動産業界が急に値下がりしてる感じがします。日々進行している感じがするので、売主も早く売れるように余り強気に出ない気がしますね。

[91: 匿名さん]

そうですね、快速停車駅で地下鉄延伸計画もある蓮田の駅前物件と、さいたま市のはずれの土呂では違いすぎますね。

[92: マンション検討中さん]

蓮田がどんなどころかよく知りませんが、立地や金額、間取り的に比較検討はやはり、新都心の大型マンションでしょう。
この物件も5000万切ればすぐ売れると思いますが、下手したら5000万後半出して来そうですよね。
近隣の土地単価が、坪150万程度なのでマンションのメリットは大きいかと。

[93: マンション検討中さん]

新都心か土呂なら、一長一短で悩むところ

蓮田？なんですか、それ

[94: 匿名さん]

蓮田の物件も素晴らしいところがあると思いますが、比較対象は上尾や鴻巣の物件でしょうね。価格が違い過ぎます。
おそらくこの物件の購入者は、5000万円台半ばで検討していると思います。

[95: 匿名さん]

大宮より北で5千万超えとかあり得ないからｗ

[96: マンション検討中さん]

私はこの物件を検討中ですが、5000前半なら別によいと思ってます。5000をボーダーとか考えている人が検討する物件ではないのでは。確かに大宮より北ですが、土呂までならそこまで割高に感じません。本郷や植竹だと高いかなーって思ってしまいます。
おそらく、そこそこ余裕がある人が買うのでは。一丁目のように。

[97: 匿名さん]

土呂駅周辺は普通に公示地価も高いですよ。
安いと思う理由がよくわからない。

[98: 匿名さん]

現地見ましたけど隣は畑でしたよ。

[99: 匿名さん]

隣は畑というか家庭菜園っぽいですね。借りられるなら入居後にうちも借りたいです。

[100: マンションc]

ちなみになんで、マンション名に盆栽が入ってないのかしら

[101: マンション検討中さん]

ずいぶんリッチなエントランスホールですね。なんかお値段がとっても高そう。

[102: 購入経験者さん]

駅力を考えるとで5000万払うなら大宮、新都心、浦和で6000万払ったほうが賢明ですよね

[103: マンション検討中さん]

でも、徒歩4分で土呂駅。徒8分で野田線の大宮公園駅。大宮駅でもチャリで15分。大宮駅以南で人身あると、京浜、高崎、宇都宮線全部が止まるから、埼京や新幹線に逃げ道ある土呂って意外に貴重では。宮原だと大宮駅から通すぎるし。

[104: 匿名さん]

>>102
軽く言うけどその1千万の差は大きすぎますよ。

[105: マンション検討中さん]

>>102
新築なら、その価格だとどちらも良くて60平米までしか買えないでしょう
それで十分な人にはいいんでしょうけど

[106: 匿名さん]

先週末マンションギャラリー行った人いますか？値段はすぐ教えてくれましたか？

[107: 匿名さん]

希望を言えば匂わせてくれますよ。

[108: マンション検討中さん]

高いわ

ステラタウン近接のリビオってマンションの方が
周辺施設便利、駐車場駐輪場完備、価格も抑えられてていいな

[109: 匿名さん]

ギャラリー行ってきましたよ
前回と全く一緒です
新しくギャラリーを作ると、その分金額を入れなければならないと営業さんが言ってましたが、全く間取りが違くて想像すら出来ません

[110: マンション検討中さん]

27戸しかないのでそんなにお金をかけずとも売れると思っているのでしょうね。

[111: ご近所]

土呂駅西口　徒歩１０分弱の所(土呂町１丁目)に、一戸建て(狭小住宅／新築)が　5700万円位で販売中。
そっちも、一応　検討してみれば。

[112: ご近所]

>>91 匿名さん

蓮田市、いい所ですよねぇ。
田畑も多いから、田舎気分も味わえます。
残念なのは、さいたま市の行政サービスが　受けられない点。
岩槻市が、いつの間にか　さいたま市になってました。

[113: マンション検討中さん]

全戸南向きがいいですね。花火大会もまじかに見られそうですし。戸建てではそこら辺が享受できませんから。

[114: 匿名さん]

「値段が同じなら戸建て」という理論が通用しなくなっていると思います。
防犯や管理を考えてマンションという方も多いのでは？共働きやシニア世代だと特に。

[115: マンション検討中さん]

先日ギャラリー見てきました。正式な金額は5月中旬頃に発表され、6月に入って第1期販売となるそうです。

[116: 周辺住民さん]

レーベンリヴァーレ大宮土呂レジデンスが中古で出てますよ。こちらも検討したら如何でしょうか。

[117: マンション検討中さん]

一体、ここはいくら位で販売されるのでしょうか、、、。
希望は3000万円台ですが。
予算オーバーなら、周辺エリアの
中古マンションも
検討する方向でいます。

調べたら、ラ・アトレ大宮土呂とか、
なぜか最近竣工したばかりのプレシス大宮土呂とか
現在売りに出ているようでした。
予算的にはよい感じなので、迷っています。

[118: マンション検討中さん]

3000万台なんか話にならないと思いますが
せいぜいパンダ部屋くらいじゃないですか

[119: 匿名さん]

>>117
プレシス、2月に竣工したばかりでもう中古ですか。
画像を見るかぎり未入居のようです。
値段は新築分譲時と同レベル。不思議ですね。

こちらも低層階は3000万円台があるでしょう。
でもメインは4000万台後半でしょうね。
ディライトのほうが最多価格帯4500万でしたから。

もし3000万台中盤で検討ならリビオしかないと思います。

[120: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
117です。ありがとうございます。

プレシス土呂は、気になったので
不動産会社に問い合わせたら
未入居の場合は、新築価額で販売されるのだそうです。

いずれにしても、見学は自由ですし無料ですから
見る目を養うためにも、
まずはプレシス土呂の見学予約しました。
そのあと、この物件とリビオ大宮を見ながら、
良さを比較していきたいと思います。
なかなかできない経験ですし
楽しみながら悩んでみます！

[121: 周辺住民さん]

雑誌に掲載されたレーベン社長のコメントととして、あまり大宮の駅力を評価していませんでしたね。HPに記載された美辞麗句のうたい文句はいったい何なのでしょうか。会社の体質が良く分かります。

[122: 匿名さん]

>>121
どの雑誌にどんな内容で掲載されたのでしょうか。
読んでみたいです。

[123: 周辺住民さん]

この記事でした。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190417-00000023-sasahi-life

[124: 周辺住民さん]

よく読んだら社長さんのコメントでは無かったのですね。失礼しました。

[125: 匿名さん]

こう言ってはなんだけど、社長のコメント云々というか大宮の駅力がどうとは言ってないですよね
埼玉で駅から遠ければニーズは落ちると、当たり前のこと言ってるだけでは

[126: マンション検討中さん]

ここバルコニーが狭くて、エアコンの室外機を置いて洗濯物を干すとそれだけのスペースになっちゃうね。

[127: 匿名さん]

角部屋は南北バルコニーだし、真ん中の部屋は普通サイズのバルコニー。
特別に狭いとは思いませんけど。

[128: マンション検討中さん]

そのバルコニーをモデルルームで確認したかったのに！

[129: マンション検討中さん]

モデルルームでなくコンセプトルームです。コンセプトを体感してください。

[130: 匿名さん]

意外にも狭い間取りの方がバルコニーが広いのですね。
南北バルコニーの場合は洗濯物を干すのは浴室とバルコニーにほんのちょっと干す感じで、
各場所ごとに分けて干すようにすれば何とかなりそうな気はします。
図面を見た感じでは物干しフック？みたいなものは付いていないけれど。
室内干しするならリビングの窓側が良く乾きそうな気がします。
バルコニー無しで窓になっている部分はとても明るいのが利点だと思います。

[131: 匿名さん]

そもそも角部屋リビングの出窓風の部分にはかなりキツいところがある。
間取図には書かれてないけど、柱の位置から考えて恐らく梁がガッツリ出るのではないかと。
コンセプトルームだとわからない点。

これも想像でしかないが、たぶん建築基準法の日影規制やら何やらで建物の奥行き（南北）が決まっていて、それを単に3住戸で割ると1戸あたり64㎡前後にしかならないから、南のバルコニーの半分を部屋に取り込んだんじゃないかな。

あくまでも素人の見立てですのでMRで確認してくださいね。

[132: マンション検討中さん]

131の方が言われているようにバルコニー半分をつぶしてブライトコーナーとうたっているだけなのでしょうね。浴室も全て1317な点も残念なところでしょうか。

[133: マンション検討中さん]

来週から登録受付開始だそうです。
購入希望者が多いため抽選になる部屋が多くなるみたいですよ。

[134: 匿名さん]

>>133
まあ、そうなるだろうね。
サクッと完売しそう。

[135: マンション掲示板さん]

1丁目も高い高い言われてた割に竣工前完売だしね
大宮浦和が異常に高騰している中で、土呂はそう便利さは変わらず、手の届く範囲の価格ってことでしょう

[136: 匿名さん]

収納力が少ないように思えます。ファミリー世帯ならもうちょっと広いクローゼットが欲しい
その分、部屋は広くなっているようですが広さよりもクローゼットが広い方が部屋が狭くならないんですよね。
それとAタイプのリビングに凹凸がある所は残念。バルコニーも狭いし、
永住として住むという感じにはならないのかな。将来リセールを考えているのならば多少の不便は良いのかもしれませんが、
収納もバルコニーもデメリットになり得そう。

[137: 匿名さん]

そんな言うほど収納少なくないでしょ。
じゅうぶん永住に耐えますよ、ここは。

[138: 買い替え検討中さん]

第一期で半分くらい販売しますかね。それとも27戸しかないので売り切っちゃうこともひょっとしてあり？

[139: マンション検討中さん]

何期かに分けて販売だと聞いています。一斉入居が9月末なので販売が始まればトントン進むと思います。

[140: 買い替え検討中さん]

第一期17戸ですか、一番高いところで5337万円。この価格だったらすぐに完売しそうですね。

[141: 匿名さん]

販売戸数 17戸
販売価格 4,293万円～5,337万円
最多価格帯 4,900万円台（3戸）
間取り 3LDK

蓮田のブランズより概ね1千万円高いです。迷います。

[142: 匿名さん]

17戸のうち何戸に申込が入ったのでしょう。残りが10戸しかないので気になります。

[143: 買い替え検討中さん]

もともと売れる見込みのある戸数しか出していないので17戸はもう無いと思いますよ。宮原はまだタイプを選べるのでは？蓮田もありますし。

[144: 匿名さん]

物件概要には第2期の表示だけで1期先着順はないですね。
1期が完売したとなると残りは10戸…。

[145: 匿名さん]

２期の販売が今月の中旬とのことなので
今週あたりには、販売戸数などが公表されると思います。
小規模ですから、そんなに何期にも分けて販売しなくても・・・とは思いますが
１期の売れ行きで価格も検討しているのでしょう。
スタイリッシュな外観がおしゃれですが、
戸数が少ないだけに、細長くなりすぎないか耐震性は少し気になりました。

[146: 匿名さん]

>>145
耐震性は大丈夫でしょうが、こういうペンシルマンションの場合上層階は揺れますよ。
家具の固定は必須です。

[147: 匿名さん]

>146

家具固定用の下地があるかも要確認。

[148: マンション検討中さん]

でも、塔状比はそんなに大きくなさそうな感じじゃないかな？パッと見。

[149: 匿名さん]

家具固定の下地がなければ、アンカーを打ってやっていくしかないのかなと思います。
気が利いているマンションだと、手すり用の下地が入っているところはあるけど、地震対策用の物があるかは確認しないといけないですね。
家を買うのって
金額があるだけあって、確認しないといけないことたくさんです^^;

[150: 評判気になるさん]

なんでマンション名に大宮って入れるの？
住所は埼玉県さいたま市北区土呂町二丁目21番3、5（地番）で住所に大宮はないし最寄駅は大宮駅じゃない
どうしてなんだ？

[151: マンション検討中さん]

旧大宮市地区だからでしょ。地元民はいまだに大宮って意識だと思う。別に違和感ないかな。でも、特に売りにもならないから前の方で言われてたように盆栽を入れて欲しかった。

[152: 匿名さん]

>>151
そうですね。
「レーベン大宮盆栽美術館」「レーベン大宮公園北」などなど。

[153: 買い替え検討中さん]

第一期２次はたったの２戸。意外と売れ残りそうですね。西口と東口ではかなり人気に差があることが分かりました。

[154: ご近所さん]

時期の差が大きくありませんか。GW空けから急激にマンションが売れなくなってきた雰囲気を感じませんか？戸建含めて値段がどんどん下がっているような。

[155: 買い替え検討中さん]

確かにそれもありますね。直近が価格のピークだったかもしれません。

[156: 匿名さん]

いやいや蓮田のブランズが出たからでしょ。政令指定都市外だけど駅1分の財閥系であの値段は強烈。周囲の雑魚は吹っ飛んだ。

[157: マンション検討中さん]

蓮田のマンションなんて激しくどうでもいい。

[158: 検討板ユーザーさん]

土呂で買いたい人が蓮田はないでしょう。

[159: マンション検討中さん]

カバーが半分外れましたね。それにしても角部屋のバルコニーは狭すぎないか．．

[160: 匿名さん]

バルコニーの半分を室内に組み込んだのだから仕方あるまい。
専有面積増やすため他が犠牲になったわけよ。

[161: 匿名さん]

>160

それ間違い。バルコニーって幅２ｍまで容積率不算入ってルールがあるんで、バルコニー削った分専有面積が増えたってわけではない。材料費ケチってるだけ。

[162: マンション検討中さん]

ん？バルコニーの不算入ってキャンティで天井までの壁がない場合でしょ？バルコニーをあえて室にするのは、容積率的には不利しかないのでは？占有面積を増やすためなら理由分かるけど。
そもそも、延面を減らしたいほど、容積率ギリギリなの？
しかも、施工床面積は法的な延床面積と違うでしょ。

[163: マンション検討中さん]

前通ってきました。書いてるかたいらっしゃいますが、角部屋のバルコニーが想像以上に狭い！そしてパンフやら画像だと重厚な感じもするがそれもない！

[164: 匿名さん]

>>163

まあサッシ2枚分ちょっとの幅ですからねぇ。狭く見えるのは当然かと。
その分、北側バルコニーがあると言えばそれまでですが。

[165: マンション検討中さん]

外見もあるけど中身のが気になる。はやく完成形みたいところ。

[166: マンション検討中さん]

私は、色だけでなく型の違うタイルを細かくを貼り分けただけあって、マンションにありがちな単調なのっぺりした外壁にならなかったなぁと感心しました。
あまりなくないですか？この贅沢さ。この辺では。
照明がはいったら、なおよくなるのではと思います。
が！電線が全てを台無しにしてると思います。汚い。道路に近接してる悪い部分ですよね。
いつか、埋設されることを期待するしかないでしょうね。
あと、2階くらいだと歩道から丸見えですね。んービミョー

[167: マンション検討中さん]

ベランダに空調の室外機を置くしかないので、ベランダに干している洗濯物は室外機の排気で乾かす感じになりそうですね。

[168: 匿名さん]

>>167
それが実によく乾くのよ奥さん！
雨模様の日でも2～3時間でほぼ乾く！
室外機の排気ってすごいわよ。
梅雨時でも乾燥機要らず。
今年みたいな梅雨寒続きだと威力が発揮できないのが残念。

[169: マンション検討中さん]

タイル貼り分けてて良いと言ったけど、近くで見たら吹き付けタイルを結構使ってますねー。うーん

[171: マンション比較中さん]

[No.170と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[173: 匿名さん]

[NO.172と本レスは、削除されたレスの話題のため、削除しました。管理担当]