グランドメゾン上町台レジデンスタワー

[マンション検討中さん]

グランドメゾン上町台レジデンスタワーってどうでしょうか。
森と水のタワーとのことですが、共用部分やプランなど、どうなるのか情報交換したいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/

所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町4丁目62番、65番4、大阪市中央区和泉町2丁目39番2、43番6（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅8号出入口まで徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線「松屋町」駅5号出入口まで徒歩6分
　　　Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅3号出入口まで徒歩10分
間取：1LDK ～ 3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：49.26平米～143.67平米
売主：積水ハウス株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和管理関西株式会社
総戸数：287戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上36階地下2階建

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1366: 評判気になるさん]

>>1364 マンション掲示板さん

ザ・タワーの転売も出てくるとおもいますよ
もしくはキャンセル住戸とか。

[1367: 通りがかりさん]

>>1364 マンション掲示板さん

高過ぎ
それ行くぐらいならレジデンス行く方が１００倍ましですよ。

[1368: 契約者]

今、どれくらい契約されたんでしょうか？

[1369: マンション検討中さん]

>>1366 評判気になるさん
キャンセルって頭金捨ててという事ですか？？

[1370: マンション検討中さん]

>>1366 評判気になるさん
転売考えてる人は多いでしょうね。
2-3割は乗っけてきそうですが

[1371: マンション検討中さん]

ザ・タワーって実需がほとんどだと思っていましたが、転売も多いんですね！？
ここも実需がほとんどと思っていますが、転売目的で購入される方多くなりそうですか？

[1372: 通りがかりさん]

>>1371 マンション検討中さん

ほぼ皆無です、転売できるほどの物件ではありません。

[1373: マンション検討中さん]

この掲示板、ザ・タワー推しの方多いですが、何がそんなにいいの？
建物も断然こっちの方がかっこいい。

[1374: 通りがかりさん]

>>1373 マンション検討中さん

そういう素人が喜んでてを出す物件なんですよ。

[1375: 匿名さん]

レジデンスの掲示板にザ・タワーのことを書き込んでくるのは、ザ・タワーを転売しようとしてる人ですか？

[1376: 匿名さん]

>>1375 匿名さん

お互いに気になるのでしょう。ザ・タワーの掲示板にもレジデンスの書き込みが頻繁にありますし。

[1377: 通りがかりさん]

>>1375 匿名さん

ザタワーが転売できるのは６５００万前後で分譲された
低層階の角部屋くらいです、あとは利益を出して売るのは厳しいでしょう、ただ自分自身が売り主の業者は仲介手数料や、ローンにかかる手数料をはぶけるため（現金買いしてるので）６０００後半で購入した物件でもさばけます。つまり再販価格が７５００万前後となるからです。

[1378: 通りがかりさん]

ここの最寄り駅は松屋町の方がいいね。雨の日はアーケードあるからほぼ濡れない。

[1379: マンション検討中さん]

>>1376 匿名さん
世間一般からすると、どっちも良い物件ですからね

[1380: マンション検討中さん]

>>1378 通りがかりさん
そう思いますね。ちょびっと坂道ありますが、問題なしでしょ

[1381: 匿名さん]

>>1369 マンション検討中さん
例えば、ローンが通らない事態になると手付金は戻ってきます。

[1382: マンション検討中さん]

>>1377 通りがかりさん
6000後半で買って7500で売れるんなら、低層階以外も利益出そうに思いますけどねえ。

[1383: マンション検討中さん]

積水はローン全額通るか調べてから手つけ払わせてるので契約後、末期癌になったとかよっぽどでないとローンは通ると思います。抵当権の一位に入るんだからそれこそ再発するでしょ。

[1384: 通りがかりさん]

>>1382 マンション検討中さん
諸費用どれくらいかかるかご存知ですよね、そんなに出ないですよ。

[1385: マンション検討中さん]

中古で７５００万円は無理。
安堂寺のタワーで９０平米以上のリフォーム済で
５８００万円台でも売れずオープンハウス。
冷静な金銭感覚を取り戻さないと！
所有権移転した段階でもう中古です。

[1386: 通りがかりさん]

>>1385 マンション検討中さん
安堂寺を欲しいひとはいません、レジデンスの中古もいません。
ザタワーの未入居角部屋は必ず売れますよ、
私は長いこと不動産をやってきてるのでわかります、
少なくとも７０００前半なら売れます。
レジデンス買うよりよっぽど価値あるでしょうね。

[1387: 匿名さん]

>>1386 通りがかりさん

私は長いこと不動産をやってきてるのでわかります

不動産屋さんのこういうセリフは胡散臭いんだよなあ。本当に不動産屋さんなのかどうかは知りませんが。

[1388: マンション検討中さん]

>>1385 マンション検討中さん
プラウドタワー安堂寺がその広さで売れないなら私買います。何階ですか？

[1389: マンション検討中さん]

>>1387 匿名さん
不動産屋＝値段釣り上げて売り抜ける仕事
ですからね。そのへん冷静に見ましょう

[1390: 通りがかりさん]

>>1389 マンション検討中さん

そんな無駄なコメントしても全く無駄です、
エンドも馬鹿じゃないですから。

[1391: 匿名さん]

マストタワーのことかな。
南東角はいいが、東側すぐ隣の建物で残念。
南はまぁ抜けてるのかな。
築１０年でフローリングまで張替とはすごい。直貼り？床暖あるのかな？

写真見る限り、ちょいチープな感じのマンション。
これと他のタワマンを同列に取り上げるのは無理があるな。

[1392: 匿名さん]

すべてにおいて二流感満載でここは苦戦しそうですね。

[1393: 匿名さん]

ザ、タワーは既に完売しておりますので、購入のための比較検討であれば、建設途中の写真についてもレジデンスタワーの掲示板に投稿されるほうが閲覧される方も喜ばれると思います。完売済のマンションの掲示板に、他のマンションのほうが良いと投稿されるのは、如何なものかと存じます。本掲示板については、特にそのような投稿が多いと感じます。

[1394: マンション検討中さん]

>>1393 匿名さん
ザ・タワーの転売の話題もあかんのか？来週末の住まいの参観日はザ・タワーの契約者はレジデンスタワーに行くように案内ありました。姉妹物件なので一連のやりとりに問題ないと思います。

[1395: マンション検討中さん]

マストタワー安堂寺は売れんわ、ザ・タワーとマストタワー並列に論じるとは思わなんだ。ザタワーの中古と言っても新築未入居の話だよ。いずれにしてもマストタワーを比較に出す時点で違う。積水ハウスつながりだけどグランドメゾンシリーズとできないお勧めできない物件ですよ。

[1396: マンション検討中さん]

マストタワーってこの掲示板で初めて知りました。免震とエネファームSはないが床暖房でディスポーザー付という事だったのですが、学校区が中央小、上町中という事で子供の子と考えたら候補から消えました。

[1397: マンション検討中さん]

中古はバカ高い仲介手数料がもったいないとの思いで新築ほしいが、修繕積立金のまとめ払いがあるから、似たようなものかなと思いますが、この地域にこれだけタワーが経つとコーナンやくら寿司、スーパー銭湯が出来そうだけど、駐車場がないと入らない商用施設はなかなか来てくれません。よくイズミヤとドンキが来てくれたもんです。

[1398: マンション検討中さん]

>>1392 匿名さん
MJRでも見たな、このコメント。いろんなところで頑張ってご苦労さん

[1399: 匿名]

>>1394 マンション検討中さん
いいアングルですね

[1400: マンション検討中さん]

>>1399 匿名さん
存在感ありますね。

[1401: 匿名さん]

修繕積立金のまとめ払い…そう言われて見れば修繕積立基金としてまとまった費用も
必要なんですよね。
すっかり失念していましたが、この費用は現金で一括払いになります？
それとも住宅ローンに組み込めるのですか？

[1402: 匿名]

>>1401 匿名さん
諸費用含めて貸してくれる商品ならOKです。
より厳密には、以下の特集記事などで修繕積立金などが入っているイオンや楽天などは大丈夫ですね。
その他の商品も大丈夫かどうか問い合わせてみるといいと思いますよ。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/109301

[1403: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1405: マンション検討中さん]

[No.1404と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]?

[1406: 匿名さん]

マンションの売れ行きは、残り数部屋になるまで隠し通します。
そして一言
「売れてるようですよ。」

[1407: 匿名さん]

勉強になります

[1408: マンション検討中さん]

残り数戸となってもマンションの価格表くれます。3割残った価格表貰えます。積水ハウスの担当に申し出てください。

[1409: マンション検討中さん]

>>1408 マンション検討中さん
ボヤッとした問いにはボヤッと返ってくるもんですからね。
おっしゃる通り、価格表もらえば売れ行きもしっかりわかりますね

[1410: マンション検討中さん]

HP上で第3期分譲がなくなって、先着順しか記載なくなってますね。
第3期は当初7月初旬とあり、9月初旬、9月中旬と延び延びになり、ついにはなくなりましたね。
販売スケジュールに制約をかけないようになったのは、悠長なこと言わずに売り切りたいのか、或いは残り戸数が少なくなってきたから？

[1411: 匿名]

>>1410 マンション検討中さん
紙のスーモでは第4期2020年1月中旬予定とありますね。3期の募集が終わっただけなのかも。

[1412: 匿名さん]

公式ホームページにも第4期分譲が2020年1月中旬販売開始予定と予告されているようです。
販売戸数未定、販売価格未定、間取りは1LDK+WIC ～ 3LDK+N+2WIC+SC（47.59㎡ ～ 97.94㎡）。
これまで何戸成約し、未販売住戸は何戸残っているのか明確にしていただきたいです。

[1413: マンション検討中さん]

>>1412 匿名さん
ほんまや、しれっと第4期分譲の情報になってますね。
不動産の販売スタイルってフェアじゃないですね

[1414: マンション検討中さん]

ザ・タワーは価格表くれましたよ。ところで最上階売れたん違うかな。79平米で7000万がスーモに出てますが何階分かりませんか？

[1415: マンション検討中さん]

>>1414 マンション検討中さん
最上階は、契約済でしたが、先日キャンセルが出たっぽいですよ。
79平米で7000万は、R-Dタイプですかね？だとすると、25階あたりです。

[1417: マンション検討中さん]

[NO.1416と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1418: 匿名さん]

最上階のキャンセルは住宅ローンの関係でしょうか。
今住んでいる家の売却がうまくいかなかったとか？

ところで全く関係のない話ですが、その他費用として窓ガラス清掃費(月額)／370円～1,370円が必要になるみたいですが、階層により価格が異なるんですか？

[1419: マンコミュファンさん]

めちゃめちゃええやん

[1420: マンション検討中さん]

>>1418 匿名さん

窓ガラス清掃費は、階層ではなく、間取りによるんだと思いますよ。
↑窓ガラス(コーナーサッシ)の面積で計算

[1421: マンション検討中さん]

>>1420 マンション検討中さん
私も同じ認識です。ベランダがないため、自分で掃除できないコーナーの窓面積ですよね。窓面積が同じであれば、階数による違いはないはずです。

[1422: マンコミュファンさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1423: 匿名さん]

こんな上町断層に直近のところで免震タワーマンションとは危険すぎる。免震のクリアランスはおそらく1ｍもないはずですが，活断層に直近であれば1ｍを超える振幅の揺れが来る可能性があります。最悪の場合，倒壊ということもあり得る。

[1424: 匿名]

>>1423 匿名さん
それなら断層があるとされている横堀川・阪神高速ラインからここと同じだけ西に離れた埋立地でもある堺筋近辺のザキタハマ、CT大阪、MJRにも教えてあげて下さい。

[1425: 検討板ユーザーさん]

もし倒壊しなくても
解体となった時にマンションの
敷地を売却すれば解体費用は
捻出されるのでしょうか？
不安になりました。

[1426: 匿名]

>>1425 検討板ユーザーさん
最新の免震タワマンが全壊判定されてしまうような巨大地震なら過去の事例からも流石に公費が投入されるでしょうから解体費用自体はそんなに心配無いと思います。むしろ区分所有者が一体となってスピーディーに意思決定出来るかの方が大きな問題と思われます。

https://www.mlab.ne.jp/safety/columns_20180622/
https://www.nhk.or.jp/seikatsu-blog/300/95012.html

[1427: 匿名]

>>1419 マンコミュファンさん
この界隈ではダントツの存在感ですね。まあこれから右のほうにスミフのタワマンが建ちそうな気配はするんですが。

[1428: マンション検討中さん]

免震構造の方が制振より建築費が高いと聞きましたが。よくない免震を何でわざわざ採用されるのですか？東京では免震の方が価格が高いマンションに採用されてます。

[1429: 匿名さん]

１４２４＞＞
扇町公園あたりのタワーも断層近接です。
近くて地盤が強固でないところほど危険のような気がしますが。

ただ、倒壊とか言われるとうん？という感じです。

[1430: 匿名]

東日本大震災でも仙台の免震タワマンは大丈夫でしたよねえ。普通に考えるとそういう大地震の時こそ免震タワマンの本領発揮という場面かと思いますが。

[1431: 匿名さん]

>>1430 匿名

免震の脆弱性が分かったのは熊本地震。

[1432: マンション検討中さん]

>>1427 匿名さん
スミフはタワーではないらしいですよ

[1433: 匿名さん]

断層型地震による長周期パルスによる揺れは、免震のクリアランスを超えることもあるみたいです。ただ影響範囲は断層から数キロにおよぶようなので、大阪市中心部全域の問題。

[1434: マンション検討中さん]

熊本のマンションて耐震構造それも旧耐震ですね。旧耐震で補強等してなかったのかな？

[1435: 匿名さん]

>>1434 マンション検討中さん

長周期パルスの影響は「免震支承」という装置で揺れを抑える建物でも心配されている。
免振支承は変形することで地面の揺れとの共振を避け、地震エネルギーを吸収する。地面の動きが大きく、変形が大きくなりすぎると、免振支承が壊れたり、周囲の擁壁に建物が衝突したりする恐れがある。

[1436: マンション検討中さん]

平成29年4月1日以降に申請する新築4階以上の免震建築物は厳しくなったと聞きましたが違うのですか？

[1437: 通りがかりさん]

>>1436 マンション検討中さん

免震構造にも、上級、特級という耐震グレードがあるんですね。
知りませんでした。

[1438: 匿名さん]

ザ・北浜は構造が全く違う。一般の免震ではない。制振であれば揺れは大きくても倒壊することはまず無い。制振は明日のジョーみたいに打たれ強い。死んでも立ってる。

[1439: 匿名さん]

活断層から1ｋｍ離れれば，1ｍを超える揺れはすくなんじゃないかな，と勝手に思ってる。活断層すぐ近くよりはかなりまし，かな。でもここは近すぎる。

[1440: 匿名さん]

>>1439 匿名さん

素人目にはそう思うけどね。

[1441: マンション検討中さん]

>>1439 匿名さん

https://www.rakumachi.jp/news/practical/7679

[1442: 検討板ユーザーさん]

倒壊はしなくても再建が困難になる
ダメージがある可能性は？

[1443: 匿名さん]

建築専門家は上町断層直上の免震タワーマンションにつて危惧しています。
https://www.jssi.or.jp/bussiness/doc/099_foreword.pdf

[1444: 匿名]

>>1443 匿名さん
上町断層「帯」直上ですね。並走する断層や撓曲も入ってくるので帯が付くかどうかで指し示す範囲が大幅に違ってきます。

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん
仰せの通りです。

[1446: 匿名さん]

>>1444 匿名さん

確かに。そうなるとけっこう広範囲になりますね。

[1447: マンション検討中さん]

要するに上町台のマンションは、今後建つスミフ含めてヤバイってことを匿名さんは言いたいのね？
違うようであればご指摘ください(このマンション特有の危険性がある、等)

自作自演臭いやり取りを延々続けるのは掲示板的にokなのかな？

[1448: 匿名さん]

>>1447 マンション検討中さん
大林組のDFSによる制振で上町断層から東に1km離れているのが有れば最高ですがね。
そんなのがなければせめて制振マンション。
免震なら、上町断層から1km以上。ただし1kmに根拠はないですけどね。

[1449: 匿名さん]

>>1448 匿名さん

それがあれば最高=無いということは全物件ヤバイでよろしいかい?

[1450: 匿名さん]

ヤバさにも程度という問題があります。ヤバさ１００とヤバさ３０では違います。確率の問題です。

[1451: 匿名さん]

>>1450 匿名さん

確率というか個人のサジ加減やね。

[1452: 匿名さん]

>>1450 匿名さん

結局このマンションがヤバイのか、ヤバイと言うことで騒ぎたいのかだったら後者よりってこと?

[1453: 名無しさん]

断層がどこに通っているか知らない、無知な発言ばかりですね

[1454: 匿名さん]

国土地理院に詳細な上町断層の地図が載っています。家飼う場合は必見です。
https://maps.gsi.go.jp/#13/34.654039/135.531979/&base=std&ls=std%7...

[1455: 匿名さん]

>>1453 名無しさん

まあ諸説ありますしねぇ

[1456: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1457: 匿名さん]

結局この掲示板で断層を騒いでいたわりにこのマンションがヤバイのか、上町台全般なのかはボカすのはどうかと

[1458: 匿名さん]

>>1457 匿名さん

文句言う前に君の主張を聞こうか。

[1459: 匿名さん]

>>1458 匿名さん

購入検討板で断層の話題が出てれば聞くのは当然じゃないかい？

[1460: 匿名さん]

上町筋近辺は比較的大丈夫だと思いますよ。あくまでも比較的ですが。
谷町筋から松屋町筋の間あたりが一番心配なところだと思います。
上町断層は垂直になってるわけではなく、西側で深く潜り込んでるんです。上町筋の地下には断層は走って無いんです。松屋町筋側で地下深くに断層が走っているわけです。
ただしあくまでも比較的なものですし、実際に地震がどのようにおこるのかはわかりません。
明日おこるかもしれないし1000年ぐらいおこらないかもしれません。

[1461: マンション検討中さん]

予想不能な地震論議よりも完売するかどうかの方が気になります。最上階が売れてないのが特に気になります。

[1462: マンション検討中さん]

>>1461 マンション検討中さん

今、谷町～天満橋界隈は幾つか建築中の物件あるし最上階買える人は様子見な気がする。

[1463: 匿名さん]

>>1460 匿名さん

上町物件スレで頻繁に出てくる上町断層は逆断層だから東側が安全という理論ですね。
想定震度分布図では大差はないようですが。

[1464: マンション検討中さん]

このマンションは実需向けですか？投資用としては魅力無いですか？

[1465: マンション検討中さん]

>>1464 マンション検討中さん

投資は残念ながら期待しない方が賢明。
ここで住んで投資は中古購入した方が良いと思う。