グランドメゾン上町台レジデンスタワー

[マンション検討中さん]

グランドメゾン上町台レジデンスタワーってどうでしょうか。
森と水のタワーとのことですが、共用部分やプランなど、どうなるのか情報交換したいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/

所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町4丁目62番、65番4、大阪市中央区和泉町2丁目39番2、43番6（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「谷町四丁目」駅8号出入口まで徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線「松屋町」駅5号出入口まで徒歩6分
　　　Osaka Metro堺筋線「堺筋本町」駅3号出入口まで徒歩10分
間取：1LDK ～ 3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：49.26平米～143.67平米
売主：積水ハウス株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和管理関西株式会社
総戸数：287戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上36階地下2階建

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1316: 通りがかりさん]

>>1314 マンション検討中さん
中古になったらここは売れないよ
よっぽどＤグランセの北東角部屋のが売りやすいよ。
ただ指値できるはず。

[1317: マンション検討中さん]

大和は残念物件しかつくりませんよね。
物流倉庫感覚でマンションやってるでしょ。

三流立地、最後発、最高値、コスカの嵐、売れ残り、大量値引きというブランドが東西でつきつつあります。

西北なんていつまで売ってんのって感じ。有明なんてあんな空き地だらけのところに板マンつっこんで販売直後から大幅値引きやってるし、ほんとひどいよね。

新町タワー以外でまともなのあるの？

[1318: 通りがかりさん]

>>1317 マンション検討中さん

肥後橋は

[1319: マンション検討中さん]

>>1318 通りがかりさん

えっ？駅直結で近くにフェスティバルタワーもできたのに、たった中古@250ぐらいじゃん。10年前の物件なのにほとんと値上がりしてない。全く評価されてないってこと。キタハマと比較にならない。

[1320: 通りがかりさん]

>>1319 マンション検討中さん

大和が残念なのはわかるが、なぜレジデンスおし？
不動産をかじってる人はここは手は出さないはず、
何か理由があるのかな？

[1321: 匿名さん]

Ｄグランセ北東角部屋　１４Ｆ　１０６㎡　３LDK　８５８０万
西向きでないからよい。Lから天守閣見えるし。
ただ高層階ならともかく、この価格はやや高額では？

[1322: 通りがかりさん]

>>1321 匿名さん

勿論値交渉はするでしょう、この部屋はレジデンスより
買いですよ、ただザタワーの転売も待たないと。

[1323: 通りががりさん]

>>1320 通りがかりさん

レジデンス推し？
他の人と勘違いしてますよ。

[1324: マンション検討中さん]

>>1320 通りがかりさん
不動産かじってる人はここ買わないって、なぜですか？

不動産かじってないので分かりません。

教えてください。

[1325: 通りがかりさん]

>>1324 マンション検討中さん

不動産業経験者は物件を住むという観点ではなく、資産という観点でみてしまいます、不動産の資産価値はキャピタルゲインとインカムゲインの二通りです。
つまり転売利益が見込まれない、賃貸がつきにくく利回りの悪い物件は外します、立地や維持費や人気度、売り出し価格等から判断します、駅直結や再開発でこれから発展するところは将来性高いということです。

[1326: マンション検討中さん]

>>1325 通りがかりさん
なるほど。
そういうことですか。

ここは将来性が低いということですね。

買うつもりだったんですが、それをお聞きすると迷いますね。

教えていただきありがとうございました。

[1327: 検討板ユーザーさん]

1319 それは低層階で条件が悪いのでしょう。
駅上なので8年間無料で住んで10割利益出して直ぐに売れましたよ。それが駅上の力です。

[1328: 検討板ユーザーさん]

失礼しました。販売利益は買値から1割です。

[1329: 通りががりさん]

>>1328 検討板ユーザーさん

上層階でたった1割ww
同時期のは直結じゃなくても3割あがってるけどww

[1330: 匿名さん]

>>1329 通りががりさん

哀れな人だ

[1331: 匿名さん]

利益取りたいなら中古を相場より安いの待って買えばいい。私は城東区のマンションに6年間住んでて購入時より約1,000万円プラスで売れました。
将来性がないとか言ってる自称不動産通の人がいますが、明日の株価すら分からないのに、不動産の未来なんて誰も分からないので、変に頑固な人の意見は聞かなくていいですよ。

[1332: 通りがかりさん]

>>1331 匿名さん
たった１０００万ぽっち儲かって喜ばれてもね、
まあ度素人にしては上出来でしょう。

[1333: 匿名さん]

だいたい大方の予想は外れることが多い。
ただ、ほぼ当たることもあるので厄介だね。

[1334: 通りがかりさん]

>>1333 匿名さん

まあ長い目でみたら松屋町もわかりません、
西区の新町や福島区が以外だったように、
バブル後も全くノーマークというより、固定観念で外したかったからです。

[1335: 検討板ユーザーさん]

ディーグラ、市内屈指でダメダメやで

同じ時期のなんばタワー、淀屋橋アップル、ローレルサンクタス、ヴィーク大阪、ミラノグランデ、ローレル梅田、ザ・タワー大阪、グラメ京町堀、タワー上町、N4、天満リバー、みんな爆上げやね

売り出しとリセールがほぼかわらんよなんてなで

ほんま立地の無駄遣い
逆にどうやったらそんな結果出せるんか教えてほしいわ

[1336: マンション検討中さん]

Dグランセ、人気ない原因は立地？
でもザ・タワーは売れたしね。
なんでだろう。

[1337: 匿名さん]

ザタワーは値段か手頃だったからではないでしょうかねえ。あとは似たような立地でも人気ある物件と無い物件に分かれます。これは謎なんですよね。

[1338: 検討板ユーザーさん]

8年無料で住みプラス1000万？何が不満なの？
羨ましいか？
2008年に購入した勝ち組だよ。後中古も激安だったよ。
これからは無理！

[1339: 検討板ユーザーさん]

買いたい時が買い時。は正解。でも全ては運。
2005年から2008年までが 買いたい時で必要な時の人達の運が良いだけ。商売も不動産も全ては運次第。最近暑いマンション三年後の中古価格で全てが判明する。楽しみだね。

[1340: マンション掲示板さん]

1335は 大島てる みてないかな？
記載している物件に何ヶ所も告知事項のオンパレードですよ。

[1341: マンション検討中さん]

グランセの頃はスーパーとドンキ
なかったから大きい

[1342: マンション検討中さん]

大島てるに出てないのに値上がり率およびリセール価格ともに負けてるんなら、それは大和の肥後橋は真底カスってことやんか。。梅田という名の中崎もおんなじ運命か。。

やはり大和は手を出したらアカンね。。

[1343: 検討板ユーザーさん]

肥後橋は便利になったと思うけどね。迎えの文房具店もスーパーになったし。
結論は立地しか無いよ。アップルとかも大和も積水も売る時は皆同じ、立てている場所が一番重要。

[1344: マンション検討中さん]

どこのデベというか、立地が一番重要ってことですか

[1345: 匿名さん]

もちろん、立地が一番のpriorityですが、不動産協会に
加盟してないデべだと二の足を踏みますね。

[1346: 匿名]

>>1343 検討板ユーザーさん
アップル谷町とロイヤルタワーはほぼ同じ立地なのにアップルのほうが人気と聞いていますがなぜでしょうか？

[1347: マンション検討中さん]

>>1346 匿名さん

ダイドーのマンションは造りがショボいですからね。

[1348: 匿名]

それならやはり立地しかないといのは俄かには首肯し難い。

[1349: 検討板ユーザーさん]

デベも限度は有りますが 普通に世間が理解しているデベならば やはり立地がポイント。

[1350: マンション掲示板さん]

>>1346 匿名さん
アップルはこの辺の住民にとってはブランド化しましたよね。流石に高くなりすぎと大規模修繕を前にもに手を出しませんが、修繕積立金の安さは魅力でしたね。Dグランセが云々と言われてますが、300戸あるアップルほど売り物件が出てないので売れないと目立ちますよね。プラウドタワー安堂寺も人気ないと言われてるので駅近だからすぐリセール出来るというものでもないように思います。

[1351: マンション検討中さん]

この差って何なんでしょう。。

[1352: 通りがかりさん]

>>1351 マンション検討中さん
建物のグレードが低いのと、管理の悪さです、
安堂寺はほぼ吹き付けの低グレードタワーです、
ロイヤルもあまりにもグレードが低く残念物件です、
さて大和はうちゅですが、タイル張りでそこそこですが、リーマンショック後低迷し　スーパーができて盛り返すもザタワーができてやはり西が塞がったり、見劣り感が出たりで結構不幸なタイミングなんですが、やはり
実際見に行けば、なんか凄くしんきくさいんです
間取りも凄い悪く住みにくそなんです、あと各住戸の玄関前に自転車や荷物が置きっぱなしになってて、清潔感がまるでない、とても買う気がおきないんです。
アップルはエントランスを上手く作っててその中ではましな物件です、ただ耐震偽装業者なのでとても信用できません、私はアップルの淀屋橋も三宮も見に行きましたが、やはり賃貸ポイちゃちさがあるのです。
だからアップルは買いません。

[1353: 匿名さん]

アップルって名前はなんか住むのが恥ずかしい。

[1354: 匿名さん]

>>1353 匿名さん

松屋町で上町台よりはマシかと

[1355: 匿名さん]

ザ・タワーヘリポートまで完成した姿を見るとDグランセに大金を使う気にはならないなあ。アップルタワーは賃貸物件という感じがします。レジデンスタワーもじわじわと売れてるので、7000万くらいの80平米越えがあったら買ってもいいかと思いますが、価格が分かりません。プレザンスロジェ上町台の80平米は6600万となってましたね。

[1356: 匿名さん]

>>1346 匿名さん
お答えします。

それは、アップルを“売りたい”人が人気、人気と頑張ってるからにすぎません。
アップルアゲの書き込みをそういう視点で読んでみましょう。

[1357: 通りがかりさん]

>>1356 匿名さん

確かにアップルあげの書き込みはわかりやすすぎ。
あと大和はスーパー銭湯でも温泉偽装、アップル同様全く信用出来ないインチキ企業。

[1358: マンション検討中さん]

たぶん実需なら借りた方が安いよ。

[1359: マンション掲示板さん]

>>1358 マンション検討中さん
それは今後の不動産価格に寄ります。アップルとか人気物件上手く転売できた人は利益出して分譲価格以上で売れてるんだから、賃貸代支払わずに10年以上住んでた訳で理想的です。私はアップル欲しかったけどタイミング合わず、こちらのグランドメゾンさんにしました。

[1360: マンション検討中さん]

ここは、レジデンスの検討掲示板ですよね？
本当に別の物件の話ばっかり。。。

[1361: 匿名さん]

駅から遠い、坂道買い物、周り何も無い…
どうするの？

[1362: 匿名さん]

>>1361 匿名さん

シンプルに考えてわざわざ興味無い物件スレに来てネガレス書くのは単純に欲しいが買えないか。同時期完成の業者でしょ。
そんなに脅威な物件なんだ。
お陰でスレ注目度随時上がり皆みてるのよ。

[1363: 匿名]

>>1362 匿名さん
ん？このテンプレMJRでみたやつ

[1364: マンション掲示板さん]

>>1362 匿名さん
中古にするか、ここにするか悩んでるんですよ。ザ・タワー完売で選択肢が減ってるんです。

[1365: マンション検討中さん]

不動産業経験者は物件を住むという観点ではなく、資産という観点でみてしまいます、不動産の資産価値はキャピタルゲインとインカムゲインの二通りです。
つまり転売利益が見込まれない、賃貸がつきにくく利回りの悪い物件は外します、立地や維持費や人気度、売り出し価格等から判断します、駅直結や再開発でこれから発展するところは将来性高いということです。

[1366: 評判気になるさん]

>>1364 マンション掲示板さん

ザ・タワーの転売も出てくるとおもいますよ
もしくはキャンセル住戸とか。

[1367: 通りがかりさん]

>>1364 マンション掲示板さん

高過ぎ
それ行くぐらいならレジデンス行く方が１００倍ましですよ。

[1368: 契約者]

今、どれくらい契約されたんでしょうか？

[1369: マンション検討中さん]

>>1366 評判気になるさん
キャンセルって頭金捨ててという事ですか？？

[1370: マンション検討中さん]

>>1366 評判気になるさん
転売考えてる人は多いでしょうね。
2-3割は乗っけてきそうですが

[1371: マンション検討中さん]

ザ・タワーって実需がほとんどだと思っていましたが、転売も多いんですね！？
ここも実需がほとんどと思っていますが、転売目的で購入される方多くなりそうですか？

[1372: 通りがかりさん]

>>1371 マンション検討中さん

ほぼ皆無です、転売できるほどの物件ではありません。

[1373: マンション検討中さん]

この掲示板、ザ・タワー推しの方多いですが、何がそんなにいいの？
建物も断然こっちの方がかっこいい。

[1374: 通りがかりさん]

>>1373 マンション検討中さん

そういう素人が喜んでてを出す物件なんですよ。

[1375: 匿名さん]

レジデンスの掲示板にザ・タワーのことを書き込んでくるのは、ザ・タワーを転売しようとしてる人ですか？

[1376: 匿名さん]

>>1375 匿名さん

お互いに気になるのでしょう。ザ・タワーの掲示板にもレジデンスの書き込みが頻繁にありますし。

[1377: 通りがかりさん]

>>1375 匿名さん

ザタワーが転売できるのは６５００万前後で分譲された
低層階の角部屋くらいです、あとは利益を出して売るのは厳しいでしょう、ただ自分自身が売り主の業者は仲介手数料や、ローンにかかる手数料をはぶけるため（現金買いしてるので）６０００後半で購入した物件でもさばけます。つまり再販価格が７５００万前後となるからです。

[1378: 通りがかりさん]

ここの最寄り駅は松屋町の方がいいね。雨の日はアーケードあるからほぼ濡れない。

[1379: マンション検討中さん]

>>1376 匿名さん
世間一般からすると、どっちも良い物件ですからね

[1380: マンション検討中さん]

>>1378 通りがかりさん
そう思いますね。ちょびっと坂道ありますが、問題なしでしょ

[1381: 匿名さん]

>>1369 マンション検討中さん
例えば、ローンが通らない事態になると手付金は戻ってきます。

[1382: マンション検討中さん]

>>1377 通りがかりさん
6000後半で買って7500で売れるんなら、低層階以外も利益出そうに思いますけどねえ。

[1383: マンション検討中さん]

積水はローン全額通るか調べてから手つけ払わせてるので契約後、末期癌になったとかよっぽどでないとローンは通ると思います。抵当権の一位に入るんだからそれこそ再発するでしょ。

[1384: 通りがかりさん]

>>1382 マンション検討中さん
諸費用どれくらいかかるかご存知ですよね、そんなに出ないですよ。

[1385: マンション検討中さん]

中古で７５００万円は無理。
安堂寺のタワーで９０平米以上のリフォーム済で
５８００万円台でも売れずオープンハウス。
冷静な金銭感覚を取り戻さないと！
所有権移転した段階でもう中古です。

[1386: 通りがかりさん]

>>1385 マンション検討中さん
安堂寺を欲しいひとはいません、レジデンスの中古もいません。
ザタワーの未入居角部屋は必ず売れますよ、
私は長いこと不動産をやってきてるのでわかります、
少なくとも７０００前半なら売れます。
レジデンス買うよりよっぽど価値あるでしょうね。

[1387: 匿名さん]

>>1386 通りがかりさん

私は長いこと不動産をやってきてるのでわかります

不動産屋さんのこういうセリフは胡散臭いんだよなあ。本当に不動産屋さんなのかどうかは知りませんが。

[1388: マンション検討中さん]

>>1385 マンション検討中さん
プラウドタワー安堂寺がその広さで売れないなら私買います。何階ですか？

[1389: マンション検討中さん]

>>1387 匿名さん
不動産屋＝値段釣り上げて売り抜ける仕事
ですからね。そのへん冷静に見ましょう

[1390: 通りがかりさん]

>>1389 マンション検討中さん

そんな無駄なコメントしても全く無駄です、
エンドも馬鹿じゃないですから。

[1391: 匿名さん]

マストタワーのことかな。
南東角はいいが、東側すぐ隣の建物で残念。
南はまぁ抜けてるのかな。
築１０年でフローリングまで張替とはすごい。直貼り？床暖あるのかな？

写真見る限り、ちょいチープな感じのマンション。
これと他のタワマンを同列に取り上げるのは無理があるな。

[1392: 匿名さん]

すべてにおいて二流感満載でここは苦戦しそうですね。

[1393: 匿名さん]

ザ、タワーは既に完売しておりますので、購入のための比較検討であれば、建設途中の写真についてもレジデンスタワーの掲示板に投稿されるほうが閲覧される方も喜ばれると思います。完売済のマンションの掲示板に、他のマンションのほうが良いと投稿されるのは、如何なものかと存じます。本掲示板については、特にそのような投稿が多いと感じます。

[1394: マンション検討中さん]

>>1393 匿名さん
ザ・タワーの転売の話題もあかんのか？来週末の住まいの参観日はザ・タワーの契約者はレジデンスタワーに行くように案内ありました。姉妹物件なので一連のやりとりに問題ないと思います。

[1395: マンション検討中さん]

マストタワー安堂寺は売れんわ、ザ・タワーとマストタワー並列に論じるとは思わなんだ。ザタワーの中古と言っても新築未入居の話だよ。いずれにしてもマストタワーを比較に出す時点で違う。積水ハウスつながりだけどグランドメゾンシリーズとできないお勧めできない物件ですよ。

[1396: マンション検討中さん]

マストタワーってこの掲示板で初めて知りました。免震とエネファームSはないが床暖房でディスポーザー付という事だったのですが、学校区が中央小、上町中という事で子供の子と考えたら候補から消えました。

[1397: マンション検討中さん]

中古はバカ高い仲介手数料がもったいないとの思いで新築ほしいが、修繕積立金のまとめ払いがあるから、似たようなものかなと思いますが、この地域にこれだけタワーが経つとコーナンやくら寿司、スーパー銭湯が出来そうだけど、駐車場がないと入らない商用施設はなかなか来てくれません。よくイズミヤとドンキが来てくれたもんです。

[1398: マンション検討中さん]

>>1392 匿名さん
MJRでも見たな、このコメント。いろんなところで頑張ってご苦労さん

[1399: 匿名]

>>1394 マンション検討中さん
いいアングルですね

[1400: マンション検討中さん]

>>1399 匿名さん
存在感ありますね。

[1401: 匿名さん]

修繕積立金のまとめ払い…そう言われて見れば修繕積立基金としてまとまった費用も
必要なんですよね。
すっかり失念していましたが、この費用は現金で一括払いになります？
それとも住宅ローンに組み込めるのですか？

[1402: 匿名]

>>1401 匿名さん
諸費用含めて貸してくれる商品ならOKです。
より厳密には、以下の特集記事などで修繕積立金などが入っているイオンや楽天などは大丈夫ですね。
その他の商品も大丈夫かどうか問い合わせてみるといいと思いますよ。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/109301

[1403: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1405: マンション検討中さん]

[No.1404と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]?

[1406: 匿名さん]

マンションの売れ行きは、残り数部屋になるまで隠し通します。
そして一言
「売れてるようですよ。」

[1407: 匿名さん]

勉強になります

[1408: マンション検討中さん]

残り数戸となってもマンションの価格表くれます。3割残った価格表貰えます。積水ハウスの担当に申し出てください。

[1409: マンション検討中さん]

>>1408 マンション検討中さん
ボヤッとした問いにはボヤッと返ってくるもんですからね。
おっしゃる通り、価格表もらえば売れ行きもしっかりわかりますね

[1410: マンション検討中さん]

HP上で第3期分譲がなくなって、先着順しか記載なくなってますね。
第3期は当初7月初旬とあり、9月初旬、9月中旬と延び延びになり、ついにはなくなりましたね。
販売スケジュールに制約をかけないようになったのは、悠長なこと言わずに売り切りたいのか、或いは残り戸数が少なくなってきたから？

[1411: 匿名]

>>1410 マンション検討中さん
紙のスーモでは第4期2020年1月中旬予定とありますね。3期の募集が終わっただけなのかも。

[1412: 匿名さん]

公式ホームページにも第4期分譲が2020年1月中旬販売開始予定と予告されているようです。
販売戸数未定、販売価格未定、間取りは1LDK+WIC ～ 3LDK+N+2WIC+SC（47.59㎡ ～ 97.94㎡）。
これまで何戸成約し、未販売住戸は何戸残っているのか明確にしていただきたいです。

[1413: マンション検討中さん]

>>1412 匿名さん
ほんまや、しれっと第4期分譲の情報になってますね。
不動産の販売スタイルってフェアじゃないですね

[1414: マンション検討中さん]

ザ・タワーは価格表くれましたよ。ところで最上階売れたん違うかな。79平米で7000万がスーモに出てますが何階分かりませんか？

[1415: マンション検討中さん]

>>1414 マンション検討中さん
最上階は、契約済でしたが、先日キャンセルが出たっぽいですよ。
79平米で7000万は、R-Dタイプですかね？だとすると、25階あたりです。