パークナード新梅田アーバンパレスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークナード新梅田アーバンパレスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://city.panahome.jp/shin-umeda/

所在地：大阪府大阪市北区大淀中2丁目8-1、8-8（番地）
交通：JR「大阪」駅徒歩16分
　　　JR大阪環状線「福島」駅徒歩10分
　　　地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩15分
　　　阪急「梅田」駅徒歩16分
間取：2LDK・3LDK
面積：60.26平米～72.79平米
売主：パナホーム株式会社　第一交通産業株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：パナホーム・合人社コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[155: マンション検討中さん]

ほぼないですよね。

福島駅前にパークハウス、クレヴィア、グレイスロワが200前半で売ってます。販売中の板マンのローレルはここより安くて駅３分です。これで400戸。

内廊下タワマンならシティタワー、グランドメゾン×2、ローレルサンクタスで1800戸。坪250-300です。

合計2200戸の板マンとタワマンがここより駅近で安く売っている中で、ここの優位性はないでしょう。

[156: 匿名さん]

この辺りでタワー以外の新築ってあまりないから、差別化っていうよりタワーが嫌な人にはここ以外選択肢がないのかな。駅までの距離は確かに微妙…

[157: 匿名さん]

高い、高いと言われているが(確かに高いが)不思議な事に売れちゃうんですよこれが！！
今までもこのマンションブランドは高かった
周辺相場より1000万位は高いのは当たり前だから
大して驚かないよ
楽な商売はできないのは最初から承知の上
でも最終的には完売しちゃうんだなこれが
もしかしたら後発のメガグラメが即完して
ここが抜かされるかもしれないけど
完売が遅いのはいつもの事だし余裕でしょ
近隣が即完で売れたら、ここが北ヤード最近物件
そしたらこの価格も適正価格になるさ
北ヤード内マンションが東京価格みたく坪600や700万になったりしたらどうなる？
板マンとはいえ坪320万は半分の価格だからね
適正を通り越して割安に思えるかも？？
北ヤードの化け方次第では買いかもね。

[158: マンコミュファンさん]

だったらここ以外の競争優位な物件を買えば良い
割安、駅近、大規模

わざわざミクロの競争劣位を買ってマクロで底上げしてもらう意味がわからない

偏差値が高く、コストが安い国立大にうかったのに
偏差値が低く、コストも高いFラン私立にいくようなもの

そもそもここの競争相手は残念ながらルーシア北梅田やファインクォーターシティだよ

[159: 匿名さん]

>>158 マンコミュファンさん

こういう分析当たったことないんだよなぁ。
毎回言ってたらそのうち当たる戦法かな。

[160: 匿名さん]

この辺りの家賃相場ってもう上がり始めてるんでしょうか？？

[162: 匿名さん]

[No.161と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[163: マンション比較中さん]

>>158 マンコミュファンさん

＞そもそもここの競争相手は残念ながらルーシア北梅田やファインクォーターシティだよ

同感。

土曜日、ＭＲ行ってきたけどガラガラでしたわ。
まあ、分不相応でクレイジーなこの値付けじゃあね。。。
竣工時点で半分以上売れ残ってるのとちゃいますか？

で、来場キャンペーン、諸費用サービス、価格改定。。。みたいな

[164: マンション検討中さん]

早くモデルルーム来てくれた人にはQUOカード1000円、アンケートで＋1000円、事前に予約でさらに＋1000円キャンペーンやりなよ

[165: 通りがかりさん]

後発のグランドメゾンとここの価格はどのような関係になるのか？
後発のグランドメゾンは土地取得時期がずいぶん前になるので価格が安くなるかと予想していたのですが、ここよりも安くなるとは思えません。
そうなるとここは、絶対に絶対に売れませんし‥

ここを検討する人でしたら、駅前のローレルも検討するでしょうね。

自分だったらむこうのローレル買うかな〜

[166: 匿名さん]

キッチンや洗面所、バスルームの水まわりの設備は
どこも変わらないだろうと思ってましたが、上には上があるものですね。
特にキッチンですが、ディスポーザーがついているだけでなく、
静音シンク、人造大理石フラットカウンターがすごくいいです。
収納もしやすそうで、主婦目線で魅力を感じるマンションだと思いました。

[167: 匿名さん]

うめきた2期が出来たら、スカイビルの横からうめきた内の公園やオフィスビルの間を通って大阪駅まで行くことになりそう。このアクセスはすごく魅力的ですね^ ^

[168: 通りがかりさん]

静音シンクに人工大理石なんてどこでも付いていると思いますが‥

[169: 匿名さん]

>>168 通りがかりさん

一昔前はそうでしたが、最近はコストカットで付いてないとこもあるそうです。

[170: マンション検討中さん]

そんなわけあるか笑

[171: 評判気になるさん]

>>167 匿名さん

そんなんめんどくさいルート
大阪駅までかなり遠いよ

[172: マンション検討中さん]

人工大理石に静音シンクで設備が良いって、、、どんなレベル？？
ディスポーザーは良し悪しがあるのでなんともですが。
わたしはここのMRいってすぐに帰ったのでここを買うなら他かなぁと。ここがいい！！とならない。

[173: 検討板ユーザーさん]

ここは北ヤードが完成しても大阪駅まで距離がほぼ縮まらないのかな。大阪駅まで徒歩16分、福島駅まで10分、二期公園まで8分はちょっと辛いな。

[174: 匿名さん]

公園内突っ切れば短くはなりそう。出来てみないとなんとも言えんけど。

[175: 匿名]

>>174 匿名さん

横切るだけではあんま変わらんのちゃう？

西口広場かデッキの先に入口ができて、京橋口や北口以外の改札ができれば近くなるかもだけど。

[176: 匿名さん]

上の計画図分かりやすいね！
あとルートについては
なにわ筋沿いのセブンイレブンから入る道を通り
北ヤード南側のオフィスとホテルの間を抜ければ
西口広場に直で行けるので梅北新駅や大阪駅へは行きやすくなりそうだね
ただ恩恵があるのはメガグラメ、ミニグラメ、ローレルサンクタス辺りだと以前の地下道ルートや南へ迂回ルートに比べれば2分位は短縮できるかも
パークナードは元々新梅田シティ南ルートだから
ほとんど変わらないかな。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

確かにセブンイレブンの筋が行きやすそうですね！今の地下道は新しい道路よりさらに北側なので、どこにとってもかなり便利になりそう！

[178: 匿名さん]

>>175 匿名さん

同じJRやし、当然北梅田駅に改札はできるだろうね。そこから地下でつながるとか？

[179: 住民板ユーザーさん5]

ここの立地は人によっては悪くない。

幹線道路から離れるし小中学校は近い。

ネックは西向きなのと値段。

福島駅近くの近鉄が売れない限りはここを検討する人、少ないと思う。

[180: 匿名さん]

少しだが向きがみなみに振ってる。メガグラが建つことを見越してかどうかはわからないが、あえて西に向けたのは計画としては正解と思う。

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん

西側に９階建ての前立てマンションがあるのに西向き正解ってどうよ（笑）

[182: 匿名さん]

南は上階でもタワー群しか見えないよ。グラメ2棟とサンクタス。西のマンションは9階やし極細で影の影響も視線の抜けもあまり問題ない。

[183: マンション検討中さん]

抜け感の前に、ほぼ西向きってのがダメなんだけど。

[184: 匿名さん]

>>183 マンション検討中さん

じゃあローレルかメガグラメの南向きでいいやん。でも抜けは重要。

[185: マンション検討中さん]

いや、抜け感をここで推すのはちょっと笑

[186: 通りがかりさん]

南向けは圧迫感はあっても日が当たるのよ。
俺は眺望よりも南向きの日当たりを重視したいね。

人それぞれ価値観はあると思うが、南向きに住むと西向きや東向きには住めない。

[187: マンション検討中さん]

いや、抜け感と南向きが両方得れるところを買えばいいからそんな二択にしなくても。笑

[188: 匿名さん]

南向きが好きな人は、ここに何しに来てるのかな？しばらく粘着しそう。
デメリット意見も検討者にとっては参考になるけど、ずっと張り付かなくてもいいと思う。

[189: マンション検討中さん]

今住むならシティタワー西梅田の中古かもうすぐ出てくるグランドメゾンの転売がベストでしょう。ここより安いし、立地がいいし、すぐに住める。ここを買う必要はないな。

[190: 匿名さん]

板状、駅遠、西向き、外廊下、共用施設無、おまけに玄関ドアの周囲は安もん臭い吹付け塗装
なのに＠３００～っていったい誰が買うねんこんな物件
茶屋町のジオタワーとほとんど一緒の新築価格なんてあり得へんやろ

[191: 通りがかりさん]

どんな人が買うのか興味があるだけ。

私は検討していない。

家から近いのでちょっと気にはなる。

南向きで広い部屋があって価格が安かったら引っ越しも考えていたので…

[192: マンション検討中さん]

ここ以外で入居時期があう物件がないんやなー。この辺りで、幹線道路から入ってるとこ。悩ましいところです。

[193: マンション検討中さん]

>>191 通りがかりさん

全部当てはまってないですね！残念…

[194: 名無しさん]

大阪駅西側は今後大きく発展しそうですね。
北梅田駅も南海と阪急が乗り入れするからかなり便利。北梅田駅から大阪駅ホーム西側にかけて一体開発され、改札口も整備されそうな予感がします。
そうなるとここも極端な駅遠にはならなくなる。あくまで個人的な妄想の範囲ですが、北梅田駅まで徒歩9〜10分くらいになるんじゃないかと思ってます。

[195: 通りがかりさん]

新しく出来る駅には徒歩１０分以内にはなるでしょう。

ここの南側の間取りは良いですね!

[196: マンション検討中さん]

夢見すぎですね。ここからスカイビル前まですでに800m10分です。よってうめきた駅までは12、13分はかかりますね。

大阪駅の入り口が仮に少し近くなっても14分はかかります。それもどうなるかわからないので大阪駅16分、福島12分物件と捉えましょう。

[197: マンション検討中]

>>196 マンション検討中さん

福島10分、スカイビルまで500m

[198: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん

記載が抜けてたけど、スカイビル前の北ヤード入り口までの距離が10分だよ。なので、ここから梅北駅10分以内はどうやっても無理です。

ちなみに、道路無視した完全直線距離で梅北駅まで800m＝10分なので、ここから空中回廊ができても10分以内は無理です。

何をどう測ってもここは駅近ではありませんし、競争劣位です。

[199: 匿名さん]

公式ＨＰの「周辺環境」のとこ見たら半年以上前に閉店したパン屋とか
味音痴御用達のレベルの低い創作系の和食屋とかを載せてんのな（笑）

[200: 匿名さん]

ここは将来を買う物件ですよね？

現時点での不便さを指摘されても聞き流すだけですよ。

年取ると将来が見えなくなるんですかね？

[201: 名無しさん]

>>196 マンション検討中さん

逆に北梅田から大阪駅まで1〜2分では行けないでしょうね。そしてスカイビル前からだと北梅田まで2分では無理でしょう。あくまでセブンイレブンの通り側からアクセスできたらの話。

[202: 匿名さん]

たしかにイタリアンなパンとカフェの店.今年の3月に閉店してますね
誰かがこのマンションは将来を買うとか言ってましたが過去の事実や現在の状況さえ分からず
ホームページすらやりっぱなしの放置状態なのに
偉そうに未来が語れるとは失笑。

[203: 名無しさん]

会社の質はなんとも言えんね。それと立地的な将来性は別の話。丁寧に説明すんのもアホらしいか。

[204: 匿名さん]

立地的な将来性？
隣りは有機溶剤使いまくりのクリーニング工場で
用途地域は「準工業」ですけど。

[205: マンション検討中さん]

現在どころか未来になっても負け物件でしょう。

ローレルサンクタスタワー、シティタワー、ミニグランドメゾン、ローレルタワーウエスト、メガグランドメゾンのタワー群、

もしくはパークハウス、クレヴィア、グレイスロワ、キングマンションの駅近板マン群、

これにさらに色々建つわけで10番手以下のポジショニングです。


なのに一番値段が高いと。。

[206: マンション検討中さん]

>>201 名無しさん

すいませんが、逆に、の意味がわかりません。
なにを推したいのかもわかりません。

ここは北ヤードができても一般的にも相対的にも駅遠物件となります。

[207: 匿名さん]

福島、大淀のタワマン群には立地、グレードなど勝目は無いけど将来梅田が開発されたら坪330万が350万になる可能性が有るって事かもね
梅田近辺以外の郊外物件買うより将来有望って考え方でしょ
ここが高値で売れる時はその他のタワマン群は
坪400〜450万になってると思うから
最初から他のタワマン群と同等で扱ってあげる事自体可哀想なんじゃないかな。

[208: 匿名さん]

北のパークナードに南のワコーレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633402/res/1-1000/
同じ階高（19階）、同規模の戸数、なにわ筋近辺、販売会社も一部重複
そして平均坪単価300万～という身の程知らずなバカ高い価格設定
事業主はそれぞれプレハブ屋✖田舎のタクシー屋ＪＶに神戸の悪評高い４流マンションデベ
超不人気の兄弟物件みたいやな（笑い）

[209: 通りがかりさん]

くちわる！！

[210: 通りがかりさん]

リセール@250くらいでおさまりますかね？

[211: 名無しさん]

>>204 匿名さん

クリーニング工場の跡地に建つわけじゃないからね。ちなみにスカイビルも準工業地域。

[212: 名無しさん]

>>204 匿名さん

あと、もう一つ言うと商業系よりも工業系の方が住環境確保のための法規制は厳しい。つまり商業地域の方が条件悪くても建てる事ができるということです。

[213: 匿名さん]

だから工業系の土地が優位とはならないでしょ。
地価を比較すれば一目瞭然。

[214: 名無しさん]

>>213 匿名さん

では最初から地価が違うと言えば良い。準工うんぬん言うからややこしい。

[215: マンション比較中さん]

>>212

え？意味が分からない。工業地域の規制がキツいのは工場からの公害の規制が必要になるから、当然のこと。

「商業地域の方が条件悪くても」って、具体的にどういう条件？隣に工場があるような条件は商業地域ではあり得ないし、この点だけでも工業地域よりは条件が良いんだけど。

[216: マンション比較中さん]

あと、クリーニング工場は独特な臭いがするから、とても近隣に住もうとは思えない。

ちなみにスカイビルはオフィスビルだから、寝泊りする生活の場ではないし。

騒音や臭気のある工業地域は、普通に考えてマンションには不向き。当然、評価は商業地域よりも落ちる。

[217: 匿名さん]

>>216 マンション比較中さん

現地行ったことないのか？
スカイビルの隣はウェスティンホテル大阪なんだが。寝泊りしないのか？このホテルは？

[218: マンション比較中さん]

ホテルなんて数泊する程度だし、完全空調だし。生活の場であるマンションとは、重視すべき条件は大きく異なる。

仕事とはいえ、しょうもない揚げ足ばっか取って大変だね。

どんなに反論しても、立地も環境も値段に釣り合ってないのは明白だから、そろそろあきらめたら？

[219: 匿名]

>>218 マンション比較中さん

後付けカッコ悪いです。
途中から論点変えてるし。

思いのほか底が浅くてガッカリ。

[220: 名無しさん]

なにわ筋より西側のサンクタスより北側は、うめきたエリアと言って欲しくないってことなんかな。そのくせ高いのがけしからんと。
そうでないと高かろうが何だろうが関係ないもんな。都市部のカーストおそろしや…なんか良いエリアに思えんくなってきた。

[221: 名無しさん]

ちなみにスカイビルはオフィスビルだから、寝泊りする生活の場ではないし。 。。。。。

[222: マンション検討中さん]

107戸あって一期一次が8戸の売り出しってのはガチクソにヤバいやろ。この10年で指折りの失敗物件になるかもな。

この辺の汚い建物が綺麗になって緑が増えるんわ歓迎やけどな。

ところでこの隣、パナの賃貸になるん？
なんで分けたんやろ？
https://www.constnews.com/?p=55233

[223: 名無しさん]

>>215 マンション比較中さん

まるで見当違いやな。準工は一番住居系に近い用途地域。工場の公害の規制って、そんなん建てれるの工業地域とか工業専用地域だけやから。まずそこごっちゃにしない。
商業地域は基本商業系の建物メイン。建ぺい容積ともに目一杯建てれるし、結果人口密度も濃くなる。居室の採光の規制もかなりゆるい。つまり日当たり悪い建て方でも許可が下りる。最悪風俗店なんかも建てれてしまう、そんな地域。よく住民の反対運動ののぼりとかあるのはほぼ商業系。

[224: マンション検討中さん]

>>222 マンション検討中さん

隣に賃貸できたら眺望全滅やね。何故西向きにした？となる。

[225: マンション検討中さん]

>>223 名無しさん

業者の争いはもうええよ。

[226: 名無しさん]

>>224 マンション検討中さん

隣ではなさそうな…向こうに中学校らしきもの見えるし、ルーシアとライオンズの間くらいかな？

[227: マンション検討中さん]

準工業地域のマンションと、商業地域のマンション。どちらが資産価値が高くて環境が良いか、時間をかけて議論する価値も無い。常識以前、小学生でも答えは分かる。

準工業地域は商業地域よりも優れていると言わんばかりのトークが特定のIDから連投されているが、もうこの辺で止めておけ。主張すればするほど墓穴だから。

第一期の申込み数があまりにも酷くて焦っているのだろうが、価格を見直すしか手は無い。

[228: 名無しさん]

>>227 マンション検討中さん

要は小学生レベルの判断しかできないってことねば。了解！

[229: マンション検討中さん]

>>226 名無しさん

ほんまやな。隣ちゃうかったわ。

[230: 匿名さん]

>>227 マンション検討中さん

準工業地域は工業地域の一種とはいっても、公害発生などの恐れが大きい工場の建築は禁止されており、環境の悪化をもたらす恐れのない工場のみ許されている。
準工業地域は商業地域よりも日当たりや日影など各種制限の内容が厳しい（商業地域は日影制限がない）。
建てられる建物は、商業地域とほぼ同じだが、準工業地域は、ソープランドを建てることが許されていない点が異なる。

[231: マンコミュファンさん]

結局１期って８戸出して売れたのは何戸？

なんとか情報弱者をかき集めて小出しで即完狙いだったんだろうけど
あまりにも戦略が浅はか。
さすがにこんな異常な値段では誰も買わないわな。

[232: 匿名さん]

>>231 マンコミュファンさん

想像でよくここまでこきおろせるな。

[233: マンション検討中さん]

先日モデルルームに行ってきました。
梅田まで歩ける立地が気になっていましたが、出てきた営業さんが頭ボサボサ、クールビズなのでしょうかノータイ・ノージャケットでした。それなりの価格のマンションですのでこちらも身構えて見に行っています。お話は普通に聞きましたが、今回は価格以前の問題で検討から外しました。

後日、販売会社さんのホームページを拝見したら「ホテルマンのような接客」と書かれていました。
いいマンションでしたし、準工業地域だろうが何だろうが梅田に近いことが魅力で、これから楽しみな立地ですのでそこにホテルマンのような接客が合わされば売れるマンションだと思います。

[234: マンション検討中さん]

これはこれでアンチが販社を貶すための嘘をついとるやろ。えぐい世界やな。笑

[235: マンション検討中さん]

ここ右側に52階建のタワーができて空を埋め尽くす感じになるのかな？

[236: 匿名さん]

>>235 マンション検討中さん

これを見ると、この物件が南向きではなく西向きに計画した意味がよく分かりますね。

[237: 匿名さん]

>>210 通りがかりさん

リセール価格は～＠２００万が妥当かと

[238: 周辺住民さん]

>>236 匿名さん

いやいや、正解は東向きでした。
東は6階位から大淀中学の校舎が抜けてくるのに対し、西は賃貸マンションと
事務所ビルの前建てがあって10階以上じゃないと眺望が抜けませんから。
おまけに9階以下の部屋だと賃貸マンションと居室同士が見合いになるので、
カーテン必須の生活です。
そもそも夏場に西日が差す部屋なんて住みたくないですよね。

[239: 匿名さん]

>>238 周辺住民さん

まあ、どっちにせよ南向き案はは無しってことやね。

[240: マンコミュファンさん]

>>232 匿名さん

当たらずとも遠からずだと思いますけどね。
別にこき下ろしてる積りはないので悪しからず。

[241: 匿名さん]

>>240 マンコミュファンさん

自画自賛おつかれ

[242: マンション検討中さん]

スーモに価格帯が出てますね。
https://suumo.jp/sp/mansion/osaka/sc_127/pj_67717296/property/?rnms=40...

[243: マンション検討中さん]

100％同感です。
何で西向きにしたんでしょ・・・。

[244: マンション検討中さん]

アンカーが抜けて失礼しました。

>>238
100％同感です。
何で西向きにしたんでしょ・・・。

[245: マンション検討中さん]

景観は東の方が良さそうですが、学校向きなので平日は子供の声が結構響きそう。

[246: 通りがかりさん]

運動場側でないし中学校だしそれほどうるさく無い気がします。

東向きは西向きより良いイメージがあるようですが、東向きは、東向きで夏の暑さは大変らしいですよ。

[247: マンコミュファンさん]

夏の暑さなら最も西日直撃が地獄だろ。。

[248: 匿名さん]

洗濯物は西向きの方がよく乾く。

[249: 匿名さん]

>>245 マンション検討中さん
すぐ近くに住んでましたが
中学校の声響きますよ
体育祭の練習も何回もやってますし
水泳の授業でも軍隊かな？って思うほどスパルタな大声で元気にやってます。

[250: 匿名さん]

そうそう学校話しついでにもう一つ
このマンションの隣の中学は悪い学校では無いと思うのですが上に書いた様、結構スパルタな感じに見えました
中学校になると通学エリアが広がるので厳し目にしないと中学生はまとまらないのかしらね
うちの場合は、そういう部分が合わないな
と思い結局私立に行く事にしました
うちのマンションでは同じ様に公立に行きたくないので私立の人が結構多かったです
このマンションの人も子供がいると悩むでしょうね。

[251: マンション検討中さん]

グラメもそうだけど小中がいまいち。
まあファミリーは私立中でそれ以降でしょうな。

福島駅前の方が学区がよい。

[252: マンション検討中さん]

>>247 マンコミュファンさん

この立地は正確には西南西と東北東向き、日照時間は随分と変わりそう。

[253: 匿名さん]

大阪市内は私立小学校が少ないからどうしても小学校は公立がになるよね
だから子育て世代はマンションの良し悪しよりも
学校区の良し悪しがかなり重要！
大阪市の学力レベルは全国最低レベルだし
家庭環境の格差もかなり激しい
ここみたいに6000万台のマンションを買い私立中学に通わせる事ができる世帯年収1500万クラスのご家庭と平均的な450万世帯の価値観は違うからね話しが合わないし子供は無邪気で罪はないのだけど、やっぱり学習意欲や価値観が違う様に思う
梅田も近く北ヤード開発も魅力的だけど子育て世帯の方は、その辺も事前に考えておいた方が良いですよ
(私みたいに後で気づいて引越す事にならない様に！)

[254: 匿名さん]

学業面で大阪市内に住むメリットすくないんたよね。

市内の公立小中が残念な上に、私立中高にしても阪神間北摂の方が数多いし余計に遠くなる。

大学を京阪神関関同立いかせるにしてもここが特段便利にもなるというわけではない。便利になるのは市大府大ぐらいか。まあ、その辺りの大学はどこも一時間前後で通える範囲にはなるな。京都系も通えるし。それはメリットかも。

今の梅北をうちに買っておいて私立中高と大学がどこになるかで住むかどうか判断するのがいいかな。東京や海外に行けば親だけで住むのは楽しいだろう。

ただ、若い学生にとってこの辺は静かでも大阪駅近辺は誘惑が多すぎるのは懸念点。自分に経験がないので是非はなんとも言えない。