プラウド練馬中村橋ガーデンテラスについて

[評判気になるさん]

プラウド練馬中村橋ガーデンテラスってどうでしょうか。

子育てに便利で、楽しくなるようなマンションだといいですね。
ゆとりあるプランで、生活しやすい間取りになっていますか？
いろいろ情報交換や意見交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/nakamurabashi2/index.html
所在地：東京都練馬区貫井五丁目1092-1（地番）
交通：西武鉄道西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩11分

構造・規模 鉄筋コンクリート 地上7階
入居時期 2019年1月下旬 (予定)
総戸数 109戸
間取 3LDK～4LDK
面積 70.54平米～89.14平米
売主 野村不動産株式会社、株式会社三越伊勢丹不動産
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
管理会社 野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

中村橋から目白通りを渡った北側か・・・

駅から遠いし、相当売るのが厳しそうな立地ですよね。
中村橋はこの数年売り出しも多かったし、相当安くしないと苦戦しそうな感じがしますね。

[2: 匿名さん]

11分でも南側なら新宿線やバスで中央線利用も有り得るけど、北側それも目白通り越えるのはちょっと・・・。

ここはプラウドじゃなくてオハナの立地じゃないかい？

[3: マンション比較中さん]

>>1 匿名さん
練馬もアホみたいに高くなってるからなー。
プラウドで売るなら苦戦しても高く売ると思います。
駅前の三菱並みの価格と予想します。

[4: 匿名さん]

駅から離れていますがいろいろお店があるので退屈しないでしょう。公園も近く夜はゆっくり静かに過ごせそうです。収納がたっぷりで趣味の物、衣類もたっぷり入れられるでしょう。

[5: 匿名さん]

南向きは陽当たり永久保証ですね。素晴らしい！

[6: 匿名さん]

でもリビングが道路に向いています。音と空気が気になるところですが。
道路の南側に位置し背後の北側が道路だったら、ちょっとは環境的評価も違ったところでしょうか。

[7: 匿名さん]

>3

それはない。
駅前の三菱って、坪300近かったでしょう。
普通の立地だった鷺ノ宮のプラウドは260ぐらいだったはずだから、
鷺ノ宮より人気があるといっても立地が悪いからそのぐらいが限界。
多分もうちょっと安くしないと長期販売になると思う。

>4
店があるって言っても、夜はかなり暗いからね。
練馬駅あたりの感覚とはちょっと違う。
車中心と割り切るなら悪くないけど、駐車場って100%に近い数字で準備されるんでしょうかね。

[8: 匿名さん]

最近、物件エントリーが多くなってきています。資料請求じゃなくて、物件エントリー。営業の人から連絡が多く来るんじゃないかと思ったりするんですが、そんなことはないでしょうか。

間取り公開やモデルルーム案内が優先的と書いてあります。エントリーした人だけの未公開情報が気になるんですが、まだ申し込みしていません。

お店がそんなにないとのこと、このあたりは夜早く終わってしまうお店もあったりとかするんでしょうか。このあたりはマイカー持ちも多いでしょうね。

[9: マンション検討中さん]

野村、住友は好きになれない。
でも実家が近いから検討中。

坪230くらいが妥当でしょう。

[10: 名無しさん]

坪230というのが希望だとは思いますが、この市況で野村がその価格とは思えません。中古マンションではないですから。
230てうける

[11: 匿名さん]

ま、230では無理でしょう。
言っても環八の内側ですし、コスト考えると無理。

でも、260じゃ苦戦しそうなんだよね。

どういう値段で来るのか・・・

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん
270くらいだね。230とか言ってるやつはアホだわ。全然知らないんだね

[13: 匿名さん]

270じゃあ大苦戦の予感。

駅徒歩11分で大通り超える立地で270だと厳しいですよ。

個人的には野村は早期販売狙いだからもうちょっと下げてくると思ってます。

[14: 匿名さん]

230は船橋とか大宮の値段だな。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん
230は安すぎでは？
今どき和光ですら、駅10分240超えだよ。

[16: マンション比較中さん]

280以上と予想。
苦戦したって(時間かかっても)いいと思ってと思う。

[17: 匿名さん]

戸数が半分の50戸ぐらいなら強気の270ぐらいで来そうな気はするけど、
結構戸数が多いから、個人的には255ぐらいで予想。

[18: 名無しさん]

255とか、当てにいってるの？欲しいから希望書いてるの？
ここを見てるデベも底辺は相手にしてないよ。
築10年のうちもつぼ260で売れてるのに230とか255とか面白すぎる。

[19: 匿名さん]

駅徒歩11分で坪270じゃ需要ないでしょう。
この立地で70平米5800万円で売れると思う？

小規模ならともかく100戸オーバーだからあるていど広い範囲でお客を呼ばなきゃ不足するし。

もちろん長期販売覚悟で270にするっていう戦略はありで、
住友だったらそうするんだろうけど、野村はそうはしないんじゃないかな。

[20: 匿名さん]

この立地ならプラウドシーズンのほうが向いてる気がしますね。

[21: 匿名さん]

三越伊勢丹不動産という会社をはじめて知りました。
よくよく考えれば、百貨店系の会社は不動産会社を持っていて当然ですものね。駅前の良い立地を保有しているので、管理していかねバラならないのですから。
こういうマンションの分譲までしているのは知らなかったです。
会社の概要を見ていると、数は多くはないようですが、以前からマンションの分譲は手がけていたようです。

[22: 匿名さん]

7階建てで、あまり背の高くないマンションということなので…
例えば、大規模修繕などはそこまで大変じゃないみたいなのってあるのでしょうか。
同じ戸数のマンションだと、もっと都心に近い方だと背の高いマンションになるかと思うのですが
ここだと平らで横長…という感じですので
足場をかけるのに高さがないぶんまだ楽かなと思いまして。

[23: 匿名さん]

1階住戸、専用庭が広いなぁって思ったんですが、
窓先空地をとらなければならないから、その分、すごく広くなっているのですね。
このあたりは窓先空地、結構厳しいのかな？
区によって、かなり独自のルールが有る場合があるとか聞いたことがあります。
お隣との圧迫感とかもなくなるから良いです

[24: 匿名さん]

中村橋の商店街があるのが、このマンションの場合は一つの売りになっているのかな、と思いました。

チェーン店も多い用に思いますが
よく見るとまだまだ個人のお店もすごく頑張っているので、
買い物をしていたら楽しいかもしれないです。

普通に暮らしが楽しい街、という印象が強いです。

[25: 匿名さん]

>22

7階でも11階でも変わりませんよ。
法律で、45メートル（だったかな？）以上は足場を組めないので、
それを超えるタワーだと話は違うんですが、
それ以下なら条件は一緒です。

[26: 名無しさん]

今日話聞きに行きましたよ。
南向きは永遠に陽当たり保証だけど、お墓が懸念点だなー。

[27: 匿名さん]

敷地的にはかなり広そうな物件になりそうですね
エントランス部分もソファなどがおいてあり、くつろげるようなスペースにはなっていますが
お子さんがいらっしゃる家庭が多くなりそうなことから、
小学生等のたまり場になってしまわないかなというのは懸念されます。

百貨店を手掛けているデザイン会社が設計に携わっているので、おしゃれな空間になることは間違いなさそう。
エントランスにはアロマディフューザーがあり、入った瞬間いい香りがするのはとても魅力的です。

[28: マンション検討中さん]

やっぱり住むなら南向きがいいんですが、お墓の目の前というのが引っかかります。資産価値というか、中古で売りにくいんじゃないかと。一般的にはお墓の前ってみんな敬遠しますよね‥‥。

[29: 匿名さん]

Googleの航空写真で見ましたが、南びっしりお墓ですね
抜けてていいかもしれませんが…見えないよう塀があるんじゃないですかね

[30: マンション検討中さん]

ここは駅まで11分なのと、マンションと駅の間に目白通りを渡らないといけない、目の前がお墓と、気がかりなことが多いので我が家では検討から外しました。将来の売却もむずかしいだろーな〜...

[31: 匿名さん]

敷地の形的に、墓地側に向く住戸はかなり限られてくるのではないのかなぁと思いますが…気になる人は気になりますよね。
高い建物が建つ可能性はかなり低そうですし、
そういうのは全く気にしないんだったら、ある意味良いのだろうなと思いますが…。
こればかりは、人による、としか言いようがない条件に思えます。

[32: 匿名さん]

2LDKも3LDK も広々として生活をする環境として本当に魅力的に思います。
特にリビングルームが家族団らんできる環境であると思いました。
家族の人数が増えた場合に、この2LDKと3LDKを空いている場合にチェンジできますか。

[33: 匿名さん]

Theファミリーマンション、という感じで、とても家族で暮らし行くのに良い感じの首脳とかゆったりさとかに感じられます。
リビング脇の部屋はウォールドアなので、開けると開放感があっていいでしょうね。
ただ、締め切ってしまうときに
居室としてどれだけ独立感が出せるのか。

[34: マンション検討中さん]

今日モデルルームを見に行きまして、申し込みました。
来週から抽選になってる部屋もあって、結構申し込み済マークありましたよ？
売却で考えたら駅徒歩11分や目白通り渡る、南側はお寺で墓地とマイナスになるかもしれませんが、結局リセールが良くても売れない建物は売れませんよ。

野村プラウド
目の前に処方箋もできるウェルシア
11分だが、途中まで商店街で楽しい。日々の生活動線がある
スーパーもある
としまえんや光が丘公園など充実
三越伊勢丹の初のマンションデザイン
マンションなのに、一軒家のような玄関や、キッチンからお風呂場への導線。
私は売ることまで考えていませんが、ファミリーの私がこれまでいくつも見てきましたが、物凄く惹かれました。
ご参考になれば！

[35: 匿名さん]

ウォールドアになっている洋室は二つとも独立性といった意味では厳しいかなあ。
リビングの隣の部屋を寝室にするのってテレビの音や人の気配で結構気になっちゃいますよ。
ドアが動くのはメリットですけど防音性が少ないというデメリットもあるかと思いました。
あと個人的には2WAYのキッチン・浴室の部屋はシンクの前を人が通るという配置が引っかかりました。
マンションの立地や建物が一長一短なところが多いように感じましたが、売れ行きはどうなのでしょうか。

[36: 匿名さん]

駐車場代いくら？

[37: マンション検討中さん]

18000円～20000円でした。

[38: マンション検討中さん]

購入しようかなに7割傾いている人の話と思って流して読んで下さい。

かれこれ3年くらい家を探してました。もう10件は新築マンションを見て来ました。中古は1件だけです。理由はここ数年の中古マンションの高騰と、基準が分からず、マンションは築年と共に下がると考え新築で探してました。
もちろん中古でも六本木のプレミアマンションみたいに例外はありますが、そもそもそんな坪単価を変える人はいません。
私もずっと、住みながらあわよくばリセールのいい部屋でお値打ち価格で探していましたが、そんな物件ほぼ皆無です。何かしらがニーズからずれます。欲しいと思ったマンションは6500万だったり、4700万のマンションは駅からも遠く建物魅力もない。
このプラウドはよく言えばバランス型、でも中途半端な感じ、中村橋というマイナーな駅で、徒歩11分。でも、100戸以上でエントランスは季節ごとに香りが変わる建物の独自性がある。でも墓がある。など中途半端です。
だからこそ、リセールメインの人はやめた方がいいですが、住む目的の人にはいいとも感じました。小学校や中学校も悪くなさそうですし、豊島園なんてフリーパス4万で年間いつでも大人2人中学生以下2人まで遊び放題ですし。

そして、今回の田の字ではないツインプラン。
たしかに部屋の防音や独立性はないですが、そもそも自分の部屋があるべきというのは私たちが当たり前と思っているだけなのかもしれません。東大勉強でも、部屋でやるよりリビングでやる人が合格してるといいますし、なにより部屋がリビングに集中することで、いやでも親と顔を合わせます。これは私は大事ですし良いことだと思います。小さいうちからそれを癖づけれますし、水回りも一つなので、掃除や洗濯の家事動線もいいと思います。

完璧な間取りなんてないですし
予算内で完璧な立地でメンテナス安心な大手デベなんてないです。

私自身メチャクチャリスクヘッジするのですが、初めて、この辺が現実なのかなと思いました。

長くなりましたが、
この物件は完璧ではないです。ですが、大きく何かがマイナスなわけでもないです。この数年の不動産推移を見ても妥当かと思います。
2022年の緑地化やオリンピック、マイナス金利の終焉、人口減など言われていますが、30年先なんて誰も読めませんよ。
バブルだって1986年から1991年で弾け、30年くらいです。30年とはそれくらい激変するということです。
今の駅近スタンダードが果たしてその先も同じかなんてなってみないとわからないと思ったのです。

それを踏まえて買おうか悩んでます笑
同じような方のご参考になればと思い、長文すみません。

[39: 匿名さん]

>>38 マンション検討中さん
ここまで書いてまだ悩む？

[40: 匿名さん]

>>38 マンション検討中さん

迷ってるふりしてネガなこともちょっと言って、結論格上げする。文章がお上手です！営業マンさんかな。

[41: 匿名さん]

>38

田の字ではないっていうのはどのプランのことを指してるかわからんけど、
このあたりで探していて、小さめの戸建てじゃなくてマンションがいいなら
現実的な選択肢ではあると思う。

中古が相場に比べてお得だったのは、大きなマンションがあって流動性の高い湾岸とか都心の話だし、
このあたりではあまりお得な中古にめぐりあうのは難しいから。

3年前ならもっといい条件のものはあったんだろうけど、
今から条件が良くなることはないんだし、現実的な判断だとは思いますよ。

[42: マンション検討中さん]

初めて西武池袋線を利用することになる方々はお気を付け下さい

https://news.mynavi.jp/article/20180621-652056/
西武池袋線、各駅停車のみの駅が「ものすごく不便」西武HD株主総会

私も2年ほど前に直通運転の多い西武池袋線が便利に見えて、隣の駅の富士見台駅の
マンションを選びましたが、この各停駅が非常に不便で先月引越ました。
直通している路線が多いので遅延・運休が多発するのはＪＲなども同じですが、
その時に各停のみの駅は忘れられたように電車がきません。
普段も待ち合わせが悪く、暑い＆寒い練馬駅のホームで5分以上も各停電車待ちも
当たり前です。
色んな場所へ直通運転で行けるのは間違いないのですが現実は弊害も多いです。

[43: 匿名さん]

>42

よく読め。
不便なのは椎名町～練馬高野台から所沢方面に行く路線。
練馬駅で合流する池袋線と有楽町線の両方が準急・快速のパターンが多いのが不便ってこと。
そもそも、所沢で株主総会をやる西武鉄道がおかしいって話。

逆の都心寄りに行くときはそんなに不便じゃない。

事故・遅延時なら練馬から富士見台・中村橋なら徒歩20分ぐらいなんだし、そこまで不便じゃないよ。

[44: マンション検討中さん]

第1期は、どれくらい売れたのでしょうか？

[45: 匿名さん]

子育てに適している環境が整っていると、家族連れは本当に安心できますよね。
都心から近いのにこの魅力は本当に大きいと思います。
小さな子供でも安心して歩ける道とかってあるのでしょうか。

[46: マンション検討中さん]

こちらもプラウド練馬光が丘公園と同じく、羽田新ルートの影響を受けるのでしょうか？
マンションギャラリーで何か説明はありましたか？

[47: マンション検討中さん]

前向きでしたが、お墓ビューが無理すぎて別の南向きマンションに変えました。来客が来たときに言うのも引かれそうだし、言わなくても「実は…」って心の中で思って、を下手したら一生続けるのは難しいなと判断しました。お墓が気にならず、中村橋に愛着のある方ならモノはとてもいいと思いますが、少しでもお墓に抵抗感がある人はそこを妥協にすると後々後悔するんじゃないかなぁと思い書き込みます。

[48: 匿名さん]

>>46
羽田新ルートの影響はほぼ同じはずです。
契約まだの方は、プラウド光ヶ丘公園のスレッドを参考にしてください。

マン点さんのスムログも大変参考になります。
６月２８日（昨日）に詳しく羽田新ルートの影響を書いていますので、
契約前、検討中の方は必見です。

[49: 匿名さん]

中村橋は公園が近くて、個人的に思い入れのある地域です。
住み心地も悪くなさそうですし、地域的にものどかなところがいいと思います。
駅前も地元の特色のある飲食的が多い地域だとかんじています。

[50: 通りがかりさん]

第1期はどのくらい売れてるんですか？まだ最上階に空きはありますか？