プレシス東京三ノ輪ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス東京三ノ輪についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/tokyominowa/

所在地：東京都荒川区南千住五丁目202番1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「三ノ輪」駅 徒歩3分 （3番出口）
東京メトロ日比谷線 「南千住」駅 徒歩9分 （南出口）
常磐線 「南千住」駅 徒歩9分
つくばエクスプレス 「南千住」駅 徒歩9分
都電荒川線 「三ノ輪橋」駅 徒歩3分
間取：1DK～3LDK
面積：32.53平米～60.34平米
売主：一建設
販売代理：ファーストリア
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

１LDK+Sが３２００万円から、３LDKが３８００万円から、ということで価格が出ていました。
１LDK+Sって実質２LDKみたいに使うことができるということなので
それで３LDKのものとあまり価格差が出ていないのかしら？
まだ詳しい情報が全然出てきていないので、
これからわかってくることですね

[2: 匿名さん]

安い、ような気がする。
三ノ輪は穴場だよね。
60㎡の3LDKとかプレシスは得意だからなあ(55㎡とかあったよね)。

[3: 匿名さん]

1LDKからあって3000万円台。
都内なら安いような気がしました。1LDK＋Sと書いてあるので、Sがサービスルームなら2LDKのような感じなんでしょうか。

日比谷線の駅まで3分、都内を考えるとなかなか安いかなと思いました。あとは間取りや設備が公開されるのを待ちたいです。

[4: 匿名さん]

相場より安めなんですか？
しかし地図を見ると安めに設定されている理由も何となく分かりましたけど…。
ここのマンションの懸念点は音ですかね、やっぱり。
シングルさんの需要なら利便性優先でしょうけどファミリーとなるとどうかなあ。
内廊下設計で室内は静かになる点は良いですけどね。あとは窓の仕様の問題か。
間取り等の公開はいつ頃になるでしょうね。

[5: マンション検討中さん]

価格はどこ情報なのでしょうか？
駅徒歩3分で3LDK3900万は安すぎるような気がしました…

[6: 匿名さん]

都電とJR線の電車による騒音がどれくらいで、マンションの窓の防音対策がどの程度か。値段にはこの部分が加味さえているような気がします。MRで窓の防音対策は確認できると思いますが。内廊下なのでプライバシー感を考えたマンションのようですね。駅から近く2路線3駅利用できる点は魅力です。

[7: 匿名さん]

内廊下にしているのも、外からの音への対策という可能性もあるのでしょうか
玄関を出てすぐに外の音にさらされるよりは、まだ、ワンクッションあるような感じなので、玄関からの音の心配は少なくともいらないということになってくるのですけれど。
ちょうど常磐線が比較的近い場所なんですよね。すぐお隣というわけではないのですが

[8: 匿名さん]

大体のお値段も出ているのですが、まだマンションそのものの情報が殆ど出てきていません。モデルルームがオープンしてから、そういう情報もちょっとずつ出てくるのかもしれません。
ターゲットとしては駅に近いこともありますし、DINKSなどなのでしょうか。
公式サイトにもそういうターゲット層についても後日触れられるかもですね。

[9: 匿名さん]

物件概要を見ていて気になったのが、駐輪場の数です。総戸数78戸なんですが、駐輪場自体は117台ということでした。コレだと、1戸あたり2台分は停められない場合があるということなんですよね。１DKの場合は、自転車は基本的に1台だし、単身者用の物件の割合が多くなってくる、という意味合いなのかな、とも感じられるのではないでしょうか。
今後の情報待ちですねぇ。

[10: 匿名さん]

単身者向けの物件は1台分、DINKS向けの物件は2台分駐輪スペースがあるならば、ちょうどよいということになるのではないでしょうか。
あまりに多すぎても行けないですし、ピッタリぐらいが良いと思います。
マンションの敷地は限られているので、
駐輪場以外に使わないといけないことってあると思いますから。

[11: 匿名さん]

あしたのジョーの舞台になった街ってどこですか？

[12: 匿名さん]

ウォークインじゃない、普通のクローゼットって、扉を引き戸にすることって可能でしょうか？
ああいう折って開くタイプだと
部屋によってはかなり家具の置き方に制限が出てしまうのではないかなと思いまして。
ベッドぐらいしか置かないならば
もしかしたら大丈夫なのかもしれませんが。

[13: マンション検討中さん]

>>6 匿名さん

都電は窓開けて耳すましても聞こえないです。JRは高架だから聞こえるかもですが、日光街道の音の方がよほどうるさいと思います。

>>11 匿名さん

泪橋〜吉原エリアですね。日本堤なので歩いて10分前後でしょうか。江戸の負の歴史が多いエリアですが、有名な桜鍋、鰻、天丼など下町グルメも多く、よほど古い価値観持った方でなければ街歩き楽しめると思いますよ。

[14: 匿名さん]

セキュリティのインテリジェント電気錠は玄関前でもハンズフリーで開錠できるのは、
とてもいいと思いました。
エントランスから自宅まで両手がふさがっていてもそのままキーをかざせば開錠できるので、
買い物後の帰宅は便利そうですね。

ただ、キーを新しく作る場合は手続きが面倒そうなのと、価格が高そうなので入居前に人数分作っておいた方がよさそうですね。

[15: 匿名さん]

三ノ輪エリアの新築マンションをいくつも見ています。
今日も大雨の中、プレシスをはじめ、デュオベール、クリオラベルヴィ、ブランシエラの現地を見に行ってきました。
路面が濡れているせいもあり、目の前の昭和通りの車の音が凄まじかったです。(国際通りの方は、びっくりするくらい交通量も少なくて静かです。)
窓はT-2等級の防音サッシと2層ガラスを採用とのことなので、閉めていればうるさくはないと言われましたが、低層階はどうでしょうね。
この界隈では破格の価格設定で、ここに決めると思います。

[16: マンション検討中さん]

23区で隅田川の内側という条件で探していましたが、駅からの距離と価格を考えたら、ここがベストかなと思いました。
無理矢理な3LDKではありますが、3700万円台からですからねー
使い方を工夫すればどうにかなるという結論に至り、私は決めようと思います。
この価格帯なら車も諦めなくて済みそうですし。
利便性優先で広さはトレードオフで諦められる方にはかなりお勧めです。

[17: 匿名さん]

駅から徒歩3分で東京の主要駅への移動が容易に行えるのが魅力的に思います。
自転車や徒歩での移動もスムーズに行えるのも楽しめる理由になると思います。
車の移動、あるいはバスでの移動もスムーズに行える環境にあるのでしょうか。

[18: 匿名さん]

見学記読んだけど、これはお買い得かも。

[19: マンション検討中さん]

バスは日光街道と明治通りにそれぞれバス停があるから、どこに出るかにもよりますが、便利だと思いますよ。
あと、車移動も高速なら入谷入口まで5分足らずなので、上野線で良いならかなり近いです。
うちは子供が西日暮里の学校だから、バス通いになりますかね。

[20: マンション検討中。]

本物件の購入を前向きに検討しており、周辺マンション含め、現地に何度か足を運びました。当方は価格及び利便性重視で広さは妥協できますので、懸念材料は次の３点でした：①幹線道路の騒音　②排気ガス　③常磐線の騒音

①幹線道路の騒音について。道路のすぐ側は確かにうるさかったです。スマホのアプリ(信用度は不明)で計測すると道路沿いは平均60デシベル。道路沿いから15メートルほど奥に入ると平均40～50デシベル。T2のサッシ(30デシベル軽減)であれば、窓を閉めていれば気にならないのは納得できました。

②排気ガスについて。トラックの往来が多く、確かに排気ガスは気になりました。排気ガスは空気より重いので、個人的には、中層階以上または道路と反対側（東側）の部屋であればそれほど気にする必要はないかと。低層階で道路沿い（西側）の部屋なら、洗濯物は室内干しになると思います。

③常磐線の騒音について。意外にも、常磐線の音はほとんど気になりませんでした。電車が通り過ぎる際はガタンゴトンではなく「シャー」と聞こえます。ガード下でも大声出さず会話できるレベルの音です。三ノ輪で常磐線から同等距離の某マンション付近では、かなり「ガタンゴトン」の騒音が気になりました。おそらく、付近に線路の継ぎ目があるか否かで明暗が分かれるのだと思われます。

[21: 匿名さん]

現地案内図見ました。

・電車の線路が近い（デメリット）
・南千住に近い（メリット）

あと、上の方も書いているように、道路からの排気ガス、気になります。

南千住駅にも近いなと思って、物件概要で徒歩9分と見ました。歩ける距離ですよね。南千住まで行けば東京メトロにJR、つくばエクスプレスに乗れます。

窓を閉めていれば気にならない程度の騒音ならいいかもと感じます。三ノ輪なら3分。便利です。

[22: マンション検討中さん]

駅近で価格は魅力的だけど、やっぱり狭いかなーとも…建設会社も悪名高い南海辰村建設なのが…

[23: 匿名さん]

狭さは工夫でどうにかします。
やはりこの安さは魅力なので。
うちは先日、決めてきました。

[24: 匿名さん]

私も先日決めてきました。手付金も振込んだので、ますますみなさんの感想が気になってきました。

[25: 匿名さん]

周辺環境が整っていますので、快適に過ごせそうですね。
子1ファミリーでも一人でも良さそうですね。
通勤にも駅近で便利になりますね。
価格がもう少し安ければ考えものです。

[26: 匿名さん]

マンションの価格は多少高くついてしまいますが、なかなかここまで綺麗な物件を済む機会なんてありませんので是非購入してみたい物です。駅からも近いですし、なによりマンションが綺麗です。憧れる物件です。

[27: 匿名さん]

値段に関しては、都内でのマンション価格を思えば、お手頃な方なのではないでしょうか。
もともとの三ノ輪の価格がわからないので、
もしかしたら、地元の人からしたら、他の書き込みにもあるように多少高くついているのかもしれないけれど。
三ノ輪は、住宅地というイメージが強いです。

[28: 匿名さん]

やすいのかなぁと思いつつ、内廊下物件であると思えば、安いほうなのかもしれないですね。

内廊下だと
管理費が高くなりやすいっていうのは聞いたことがあります。
これは、空調がコストがかかりやすいからなんですか？
ライトとかは外廊下の物件でも等しくあるようですし。

[29: 名無しさん]

東京の人って施工は気にならないんだね。
ちょっと驚き。

[30: 匿名さん]

住みやすさは本当に重要ですよ。
あとで間取りとか環境とか悪くても買ってからでは遅いので。
よく下見しないと、後悔してもしきれないです。

[31: マンション比較中さん]

三ノ輪駅3分はそこまで魅力じゃないですね。
なんせ三ノ輪ですから。
悪いイメージはなかなか抜けないですからね。

[32: 通りがかりさん]

>>29

三ノ輪のあたりは南海の施工多いですね。
滋賀の件以外にも、色々あるんですか？

[33: 匿名さん]

三ノ輪、普通に下町の住宅地という感じです。イメージに関しては、それぞれが持っているものがあるかと思いますが、そこまで悪いようには思わないけれど。
ただおしゃれとかそういうのが好きな人だと、程遠く思ってしまうのかもしれません。
おしゃれなカフェとか最近できているみたいなんで、
少しずつ変わっている部分はあると思いますが、
基本この雰囲気でいくんじゃないかな。

[34: 匿名さん]

三ノ輪は地域的にも非常に落ち着いているので愛着を感じる地域ですね。安心して住める場所としても自分の中で気にいっています。立地もいいですし、物件も比較的落ち着いている感じがしますね。

[35: 匿名さん]

成約キャンペーンやっています。子育てしているとお金がかかりますし、住宅ローンも払っていくと辛いというので、諸経費をちょっとでも安く抑えられるといいように思います。
500万円が4人、300万円が10人、100万円が50人。100万円なら当たりそうですが、人数を上回ったら0円っていうこともありうるのかなと思いました。

9月17日まででちょっと期間は短いですよね・・・。それまでに決めなくちゃいけないのが焦りますけど、決めかねていた人にはいいかもしれないです。
あと、成約したら自動的にエントリーではなくて、インターネットや郵便はがきから応募しなくちゃいけない？この点、何とかしてほしかったです。

[36: 匿名さん]

三ノ輪という立地自体は将来性があるので、かなり関心が高いです。

物件自体は魅力的ですよね。

あとは他の物件と比較して価格が合うかどうかでしょうか。

[37: 匿名さん]

メリットさんは退場！

[38: 匿名さん]

角部屋率も高く駅からの距離も徒歩3分で将来性が見込める物件として期待されている方も多そうです。
どちらかというと利便を重視したDINKS世帯や単身世帯の方が注目しているのかな？
都心までは30分程度で通勤できてしまうというのは魅力の一つでしょう。

個人的には下町の雰囲気は好きです。味があって良いと思いますよ

[39: 匿名さん]

角部屋は展望がいいので人気が集中しやすいと思います。
なかなか購入できないこともありますからね。
あとは他の物件と比較して、どの程度の相場なのか、ということが気になります。
あまり高く無ければベストなんですけどね。

[40: 匿名さん]

>32さん
滋賀の件しか分かりませんが、
プレシスのセーフティツリーに記載されている
第三者機関による全フロア品質チェックがあるので
必要以上に南海施工を気にしなくていい気がします。

[41: マンション検討中さん]

周りの環境は落ち着いていて良いですね。三ノ輪駅はエスカレーターも無くいまいちですが。三ノ輪っていうイメージが好きになれず、またマンションの内装が古めかしい感じだったので購入は見送りました。

[42: マンション検討中さん]

最新の在庫状況ご存知の方いらっしゃいますか？

日光街道の反対側のD・Fタイプの販売状況ってどうなのでしょう？
間取りが載っていないのでもうないんですかね？

[43: 匿名さん]

間取りが掲載されていない時は、少なくとも今の販売期では売られていないということらしいです。
日光街道に面していないほうが、静かそうな印象です。でも家の中の明るさっていうのはどなのかなぁ。大通りに面している方が明るそうではあります。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
今間取り図がない場合でも、
今後の販売期で出てくる可能性もある、ということですね。

日光街道の反対は東バルコニーなので
午後になるとリビングが薄暗いかもしれないですね。
日光街道の交通量を考えると、
明るさより静かさを取りたいところです。
南に窓があるDタイプだとそのあたりも解消されそうですが
結局は在庫があるかどうかという点に戻りますね。

[45: 匿名さん]

D・Fタイプは今のところ完売らしいですが、今後キャンセルが出る可能性はあるかもしれません。他物件ですが、ローンの審査が通らなかった等で、間取りが掲載されていない部屋がキャンセル住戸として紹介されたことはありました。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
D・Fは完売とのこと、やはり日光街道の
反対側の方が人気なんですね。

あとはAタイプが50平米超えのようですが、
住宅ローン控除はギリギリいける…？

キャンセル待ちにかけるか、他を探すか…
駅徒歩が魅力なので迷いますね。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん
残念ながらAタイプは内法面積がギリギリ50ｍ2に満たず、住宅ローン控除対象外だそうです…。ただし、Fタイプに比べると300万ほど安いので、それを見越した価格設定なのかもしれないです。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
46です。
Aタイプは住宅ローン控除外なんですね。
300万円の差は大きいですが、
不動産取得税の減税もないとなると
D・Fタイプより若干割高感ありますね。

益々悩んでしまいます。
この価格でローン通らず、という可能性って
あまりない気が…うーん…。

[49: 匿名さん]

プランブックで専有面積が50平米以上の表記であっても、登記簿の上では50平米あるとは限らないらしいので、
登記簿でどれくらいの広さになるのかと言うのは確認しないと…とギリギリの部屋の場合は注意が必要です。
プランブックの場合は、壁の中心部からの面積で、
確か登記簿の場合は、壁の内側…というか部屋の実質的な床面積で見ていくかららしいです。

[50: 匿名さん]

公式サイト更新されましたね。
D、Fタイプはキャンセルが出ていないか、
キャンセル分はモデルルーム来場者への
優先案内なのでしょうか？

いずれにしても、内法面積が50平米未満の
日光街道側が残っているようで…。
完売までは時間かかりそうですね。