ブランズ川口本町〔（仮称）川口市本町２丁目計画 〕ってどうですか

[マンション検討中さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/honcho/
売主：東急不動産
施工会社：埼玉建興

ブランズの163戸・16階建マンションです。
立地は川口元郷駅から徒歩3分、122号線と旧芝川に挾まれた場所に位置します。
川口駅までは徒歩15分ほどでしょうか。
向こう側に比べると注目度は低そうですが、どうでしょうか。


所在地：埼玉県川口市本町二丁目173番1他（地番）
交通：埼玉高速鉄道　 「川口元郷」駅 から徒歩 3分 、JR京浜東北線 　「川口」駅 から徒歩 14分
総戸数：163戸（事業協力者住戸30戸含む）
間取：2LDK～4LDK
面積：65.77平米～90.82平米
管理会社：株式会社東急コミュニティー


【物件情報の一部を追加しました 2018.4.10　管理担当】

[1: 匿名さん]

ブランズなら一見の価値あり

[2: 匿名さん]

元郷がすごくよかったので期待が大きい。

[3: マンション検討中さん]

122号と芝川の間と言うのを考慮すると元郷よりは高くは出来ないね。
かと言って設備を落としすぎると都内からの需要を取り込めないし。
設備と価格のバランス良い物件に期待

[4: 匿名さん]

ここの立地は確かに難しいですよね。
因みにマンマニ氏はこの本町のブランズは元郷より価格が高くなる。
設備のグレードは残念ながら元郷より落ちると予想してますよ。
元郷は川口工業病院との共同開発の為、土地は安かったみたいで、その分建設に費用を掛ける事が出来たみたいですね。
個人相談会に言った事があり、その際に伺いました。

[5: 匿名さん]

通勤には意外と穴場化も

[6: マンション検討中さん]

病院マンションですら好調とは言えないのに、それより価格が高くて、且つ仕様が低かったら誰も買わないと思いますが。。
土地取得額の話は、実際にいくらで取得したかマンマニは知ってるのかな。
やたらと病院マンション推してたし最近のマンマニは不動産会社から何か言われてるのかと思ってしまう。

価格は、今は好景気？に便乗して不動産会社が相当利益を乗せてるので、企業努力で常識的な価格にして戻してほしいものですね。
少し前まで3500万円くらいで十分買えてたエリアですし。

[7: 周辺住民さん]

現在の工事状況です
駐車場を中心に工場など複数の施設が解体され整地が行われています。
沿道の雰囲気が一気に変わりそう。

[8: 匿名さん]

ああなるほど、ここなんですね！ありがとうございます！災害時に大きい道路があるのはいいかも。

[9: 検討板ユーザーさん]

あ、そこまで敷地なんだ。
レンタル倉庫や一帯の古い建物全部こわしたのね。
写真左側の戸建てはどうなってる？
そこが残ってるなら日照権の問題出てくるかなと思うけど、そこまで土地を買ってるのかな

[10: 周辺住民さん]

三角屋根の戸建ては残ってますね。敷地範囲外のようです。
その南側は駐車場やエントランス広場など大きく空けて、南向き棟を配置するんじゃないかなと予想します。
あとは川沿い側に東向き棟を南北に長く、という感じですかね？

[11: 周辺住民さん]

さすがマンマニ氏…
調査が早い。もう現地動画アップしてる
https://youtu.be/PB3Siox94n0

[12: 検討板ユーザーさん]

ここの敷地外駐車場って何なの？

[13: 匿名さん]

先ずは公式で早く発表して欲しいです。
デザインとかも気になります。
幸町はデザインの評判、余り良くなかったですからね。

[14: 匿名さん]

>>12 検討板ユーザーさん

＞住戸は１６３戸を整備する予定。駐車場は敷地内に65台、敷地外に17台を配置する。

住戸の50％分は最低でも確保したかったんでしょうね。

敷地内では確保できなかったんで敷地外の民間の駐車場と契約したんだと思いますが、当然色々と条件が違ってくるはずです。「将来的な確保の保証はありません」というような注意書きもあったりしますね。

駐車場は延床の1/5まで容積率に算入しなくていいので、立体駐車場にすれば賄えるはずなんですけど、
(14000㎡÷5=2800㎡　1台当たり20㎡とすると容積率を消費することなく140台も確保可能なはず、あ駐輪場も考えないといけないんだっけ)
設備にかけるコストを少しでも抑える必要があったのでしょう。

[15: 検討板ユーザーさん]

デザインは気になりますね。やはり気に入ったデザインでないと買えません。
幸町は色もあって地味であまり好みじゃなかったですので、FIX窓などを使って特徴あるデザインにしてほしいです。

こちらは日照権の関係もあるので、マーキスのような段々にして立体感を持たせてほしいですね。
あと間取り的には、122側に窓を持たない間取りは必須と思います。
風呂やクローゼットなどを122側にして、川側に全て面しているような部屋ですね。

また、気になるのは、裏の川沿い道に出れるかどうか。
122は極力子供に歩かせたくないので、必ず簡易出入口をつけてほしいです。
まぁ、隣のマンションも裏口あるので、ここは流石に大丈夫だろうと思ってますが。

[16: 検討板ユーザーさん]

マンション建設予定地前、122号線の交通量
https://youtu.be/r8LOGGJfm0A

[17: 検討板ユーザーさん]

交通量が多いので向かいのマンション見たく、敷地と道路の間に塀がほしいですね。
子供が飛び出すと大変。

[18: 匿名さん]

122沿いですから、確かに塀とか必要です。
その辺りは東急も考えていると思いたいですね。
公式が発表されれば、規模とか周辺図とか出てるから分りやすいんですが、いつ頃発表されるんでしょう？

[19: 検討板ユーザーさん]

なんかマンション熱さめてきたな
過疎ってるし
ここも3500くらいでしか買わない

[20: 匿名さん]

都心が高すぎるから、市外からの購入は多そうですね。

[21: 検討板ユーザーさん]

>>16 検討板ユーザーさん

この交通量だとやはりDINKSが買うのかな
塀があれば多少安心だが。
3000万円台前半を希望。

[22: マンション検討中さん]

最多価格が3500位なら、そこそこ売れるかも知れませんね。

[23: 検討板ユーザーさん]

このマンション沿いの芝川だけど、Twitterとかで検索すると氾濫がかなり危なそうですね、、、。
なんか対策するんでしょうか。東急というより、川口市として真剣に取り組んでほしい。お子さんが溺れてからでは遅いです。

https://search.yahoo.co.jp/realtime/search?p=芝川+氾濫&ei=UTF-8&rkf=1&utype=img

[24: 近隣住民]

ここってびっくりするくらい空気が悪いですよね。歩いていると呼吸が苦しくなる。いくら窓を閉め切っても体に良い気がしないけど・・・

[25: マンション検討中さん]

川口駅周辺は高いからここは価格に期待です。
場所的にブランズ川口元郷よりは安くないとおかしいと思うんですよね。
どなたかが言われてましたが、最多が3500位を希望しますよ。
後、少しは共用施設を作って欲しいです。

[26: 匿名さん]

いいかおり

[27: 検討板ユーザーさん]

3500くらいにしないと売れない立地なので、共用設備などは最低限かと。
多くを望んでも裏切られますよ。

[28: 匿名さん]

ここは、3000万前半の立地だよね。
それでもビミョーだけど

[29: 検討板ユーザーさん]

ブランズ川口元郷の方も売れ残りまくってるし、情報出しようがないでしょうね。

[30: 匿名さん]

そんなには売れ残ってないよ

[31: 検討板ユーザーさん]

どれくらい残ってるか分かる？
広い部屋はかなり残っていたような

[32: 匿名さん]

ワカラヌ

[33: 匿名さん]

16階建て、建築面積1547平米、160戸ということは、タワーっぽい形状になり、専有面積狭めの単身又はDINKS向けのプランが多そうですね。（概要：https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=43766）
エルザ付近のより立地の良いファミリー向けマンションと競合しないように、差別化してきたのかな。

[34: 通りがかりさん]

>>31 検討板ユーザーさん
ブランズ川口元郷は残り26戸のようです。

[35: 匿名さん]

地震保険入りましょう。埼玉県は東京、神奈川よりも保険料が4割安いので結構大きいです。免震なら保険料は更に安くなります。
http://www.sjnk.co.jp/~/media/SJNK/files/info/jishin/jishin2014/jishin...

[36: 匿名さん]

ゆれゆｒ

[37: 匿名さん]

はやくして

[38: マンション検討中さん]

川口駅に行く場合はどうやっていけばいいんでしょう？
ベビーカーだと結構つらいですかね？

[39: マンション検討中さん]

騒音ってどんな感じでしょう？

玄関側だからそんなに気にならないのかな？？

[40: マンション検討中さん]

ホームページできてますね！

http://sumai.tokyuland.co.jp/branz/honcho/index.html

[41: 周辺住民さん]

管理ご担当者様、
スレッドタイトルと物件概要の更新お願いいたします。

物件名　：ブランズ川口本町
公式URL ：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/honcho/index.html

販売時期：2018年7月初旬 (予定)
所在地　：埼玉県川口市本町二丁目173番1他（地番）
交通情報：埼玉高速鉄道　「川口元郷」駅 から徒歩 3分
　　　　　JR京浜東北線　「川口」駅 から徒歩 14分
敷地面積：3874.02m2
構造規模：鉄筋コンクリート造 地上16階 地下1階建　(一部 軽量鉄骨造)
お引渡し：2019年9月下旬予定
総戸数　：163戸（事業協力者住戸30戸含む）
間取り　：2LDK ～4LDK
専有面積：65.77m2～90.82m2
売主　：東急不動産株式会社
施工　：埼玉建興株式会社

[42: 匿名さん]

川口駅はエルザタワー前又は川口郵便局のバス停からバスで行ける
植栽が良い感じだね

[43: マンション検討中さん]

もう少し情報が欲しいですね。
間取りはやはり田の字型メインですかねえ。

あとは、ブランズ川口元郷と比べて仕様が同じぐらいかとか気になりますね。

[44: マンション検討中さん]

ブランズ川口元郷の方が3700万円〜だったから、このマンションも東側は同じくらいになるのかな、、？川口元郷なのに高いですね。

この辺りは似たようなマンション多くて、中古物件が豊富だから値付けは気になります。中古で築10年くらいであれば、ファミリー向けの広さ、上層階で3000万円強であるし、高かったら中古買うしか無いかなぁ。

[45: マンション検討中さん]

このあたりってそんなに言うほど物件出てます？

[46: マンション検討中さん]

川沿いだけでもこれだけ。
あと、マンマニもどこかで書いてたが、今度また長谷工で大型が出るね。長谷工の方が安そうだし長谷工待ちも有り。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=47662

[47: マンション検討中さん]

新日鉄だからリビオかな？
ホームストッカーの裏手でしたっけ？

[48: マンション検討中さん]

間違えました。フードオフストッカーのとこですかね？

[49: マンション検討中さん]

なかなかプランが出ないですね。

[50: マンション検討中さん]

https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00141513/


ここには5プラン乗ってる。一部を除いてありきたりなプラン。殆ど長谷工みたいな田の地間取りでは、、

[51: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
やはり田の字ですねー。
川口元郷とは違いますかね？

[52: マンション検討中さん]

川口元郷は色々な間取りありましたね。
こちらは良くも悪くも特徴が無い感じです。

ただ122号沿いで安くしてくるようなので、70平米の部屋が3000万前半〜3500万円くらいであれば検討したいです。早く情報欲しい。

[53: 匿名さん]

サスガにそこまで安くならないでしょ。
腐っても元郷③分ですから。

[54: マンション検討中さん]

3700万〜だったブランズ川口元郷が竣工後も20部屋以上も売れ残ってる中で強気にしてくるとは思えないけどね。
あっちが販売開始された当時よりもマンション市況自体が冷え込んでるし。
川口駅に徒歩3分ならともかく、元郷駅だから。

[55: マンション検討中さん]

マンション建設予定地前、122号線の交通量
https://youtu.be/r8LOGGJfm0A

[56: マンション検討中さん]

騒音、排気ガスが気になりますね。
住んでみた時をイメージするのが難しいです。
とは言え、ブランズ川口元郷より学校が近い利点はありますね。

[57: マンション検討中さん]

ヤフーからプラン消えましたね！

[58: マンション検討中さん]

意味が分からんな。
間取り修正するならつまらん田の字ばっかりはもう辞めてくれ

[59: マンション検討中さん]

でも結局田の字プランが売れるんですかね？
川口元郷みてるとそう思ってるのですが。

[60: マンション検討中さん]

この立地で田の字にするという事は、寝室2部屋が122沿いになり、窓が開けれなくなるという事。
考えて間取り作れよな。

[61: 匿名さん]

日々の生活中で買い物は絶対にしていくもので、これだけ近いのは本当に魅力的です。
公共施設も公共交通機関を利用するにあたっても特に問題がない立地条件であると思います。
車の移動に関してはスムーズに行えるのでしょうか。
また、空いていて通りやすい道とはあるのでしょうか。

[62: マンション検討中さん]

どちらの方？

[63: 匿名さん]

駅が近い物件は利便性がいいので、本当に便利だと思います。
このあたりは、実際に駅から遠い物件に住んでみるとありがたさが実感できます。
何かと移動のときに不便なのは、毎日の生活の中で大変なものだと感じます。

[64: マンション検討中さん]

あとは駅近であるが故の騒音と排気ガス問題ですね。
特にうるさい道路と思いますので確認が必要です。

[65: マンション検討中さん]

営業わいてますね
近くの公共機関て何があるのよ

[66: 匿名さん]

ここは公園が近いですし、その上に駅も近いので便利な環境にあると個人的には思っています。戸田公園あたりでとは思っていたのですが、この物件を考えると元郷も良いと思いました。

[67: マンション検討中さん]

公園近い？どこの公園？
駅近、本町小学区以外にメリットないじゃん
コンビニさえ近くに無いのにさ

[68: マンション検討中さん]

この辺の賃料考えると転勤可能性ある人は高いと怖くて買えないよなぁ
賃料収入よりローンが高くなるんじゃ

[69: 匿名さん]

埼玉高速鉄道の川口元郷の駅近く。川口駅まではちょっと遠いでしょうか？産業道路が近いから、車で送り迎えや自転車だと行けるのかな……。

>>この辺の賃料考えると転勤可能性ある人は高いと怖くて買えない
マンションを一括で購入できればいいですけどね。余裕資金でマンション運用するならいいですけど、いったん入居すると価値は下がるから、中古でも売りにくい気がします。

格差があるので余裕で支払っていける人と余裕なしの人、二極化になると思います。

[70: マンション検討中さん]

このマンションで運用なんかする人いるかな？値上がりは期待できないし、賃貸ニーズがある立地でもないように感じます。
赤羽岩淵から赤羽に乗換できたら埼玉高速鉄道線も今よりはマシだったろうに

[71: マンション検討中さん]

排気ガスと、騒音がクリアできれば前向きに検討したいです。ただ間取りがよくある田の字で躊躇してます。
オイコスと悩み中です。

[72: マンション検討中さん]

排気ガスってどうやったらクリアできるの？騒音は２重サッシだろうからずっと閉めれば大丈夫だが

[73: マンション検討中さん]

お詫びと訂正
事業計画の変更に伴い、概要の表記に以下の変更がございます。

・専有面積：[変更前]65.77㎡～90.82㎡⇒[変更後]58.68㎡～90.82㎡
・バルコニー面積：[変更前]9.43㎡～43.78㎡⇒[変更後]9.43㎡～40.38㎡
・テラス面積：[変更前]無し⇒[変更後]14.33㎡～22.95㎡
・ルーフバルコニー面積：[変更前]27.51㎡～36.19㎡⇒[変更後]28.84㎡～37.64㎡
・専用庭：[変更前]16.50㎡～80.47㎡⇒[変更後]28.44㎡～57.56㎡

以上の通り変更となります。ここにお詫びを申し上げますとともに訂正をさせていただきます。

[74: マンション検討中さん]

間取り変えたのかな？

[75: マンション検討中さん]

もうすぐ1期販売なのに事業計画変更ってあるの？設計大丈夫？

[76: 匿名さん]

狭い間取りが増えていますね。
公式サイトには掲載されていないので、そのあたりが変更になったのでしょうか。
ここのランドプランを見るとマンションの敷地自体は十分にあると思うので、どういう事情があったのか気になりますね。
まだ予約広告の段階なのでそういうこともあるのでしょうか。

[77: マンション検討中さん]

事業協力者と何かあったんですかね？

[78: 匿名さん]

無知なのですが、間取りが変更になるということは珍しいのでしょうか？

狭い間取りタイプが増えたということは初期の設定よりも敷地面積が狭かった等という理由なのかな。

専用庭と、部屋の広さがだいぶ変更になっていますね。バルコニーやテラスはそれほどではないですが、
これによって購入層が大分変ってくるのかなと個人的に思いました。

[79: マンション検討中さん]

なかなかないのでは？
厳しくなってきますかね。
価格次第ですね。

[80: マンション検討中さん]

わたし東急ではないので単なる空想に過ぎませんが、アウトフレームにするために結果的に部屋の面積を削ったとか、またはルーフバルコニーの面積がけっこう変わってるので日影規制に対する設計が甘かったとかですかね？

さすがに3LDKを2LDKになんていう設計変更は無いと思いますし

何れにしてもこの変更は購入者には懸念材料になってるようですね。

[81: マンション検討中さん]

川口元郷と悩んでる人は多そうですね

[82: マンション検討中さん]

川口元郷より安ければ検討したいです。
高ければ無し。同等なら完成後様子見。
で行こうかと思います。

騒音と、等価交換が気になりますね。

[83: マンション検討中さん]

けっこう良いところが非分譲
非分譲は賃貸に出される

[84: マンション検討中さん]

非分譲ってそういうものですか？
賃貸の方がいるとちょっと気になりますね。
ルールとか浸透しなさそうで。

[85: マンション検討中さん]

バルコニーでタバコとか平気でやっちゃいそうですね。注意したら開き直りとか。

[86: マンション検討中さん]

それは嫌ですね。。騒音とかもあまり気にしなさそうですね。

管理人常駐であれば注意も揉め事にならなくて良さそうですが、難しいですかねー。

[87: マンション検討中さん]

一部軽量鉄骨って、普通ですか？

[88: 匿名さん]

川口最強の物件

[89: マンション検討中さん]

煽りですか？
せめてもう少し理由ください。

[90: マンション検討中さん]

リビアシティ川口元郷と、競合ですね。
向こうはかなりやすそうです。

[91: 匿名さん]

リビアシティ川口元郷は、ここが売れてから動き始めると遅いので、このタイミングで発表して、正面からぶつけてきましたね。
リビアシティ川口元郷、60年程度の定借物件で、価格帯と面積を見る限り、かなり平米単価を抑えられた値付けですね。。。
立地は、122沿いであることを考慮しても、ミエル、サミット、フィットネスジム、駅に近いこちらの方がよいと思いますが...
こちらの価格も事前案内会で発表されたら知りたいですね。

[92: マンション検討中さん]

事前案内会はおわったのでは？

[93: マンション検討中さん]

金額出てますね

[94: マンション検討中さん]

高い？安い？

[95: マンション検討中さん]

川口元郷で、幹線道路沿いにしては若干高いのでは？
みなさんどう思いますか？

[96: 匿名さん]

交通利便性、商業利便性を考えると、リーズナブルな価格水準だと思います。周辺中古の相場も上がってきてますしね。
道路沿いの音の程度は、現地、モデルルームに行って確認したいところですが、逆にいえば大きな欠点になりうるのはその点くらいかなという気がします。

[97: マンション検討中さん]

音もそうですが、排気ガスの方が気になりますね

[98: マンション検討中さん]

賃貸もあるマンションのようですね。
賃貸の人との関係が心配ですね。

[99: マンション検討中さん]

金額は、スーモにも掲載されてますね。
若干高いと感じました。

[100: マンション検討中さん]

モデルルームいきましたが、人が全然いなかったです。あんなもんですかねー？

見れてよかったですが、肝心の音に対してはあまり説明受けませんでした。

あと、自転車は200パーセントでは無さそうです。あとあと揉めそうですね。

ルーバーと、トイレの手洗いカウンターが無いのが気になりました。