プラウド夙川コートテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/chitosecho/index.html
売主：野村不動産株式会社関西支社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド夙川コートテラス
販売時期 平成29年11月上旬 (予定)
※予告広告
所在地 兵庫県西宮市千歳町11番(地番)
交通情報
東海道線 「さくら夙川」駅 徒歩4分
阪急神戸線 「夙川」駅 徒歩7分
阪神本線 「西宮」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 7,093.28m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで
建築確認番号 第BVJ-S17-10-0150号（平成29年3月31日）
用途地域 第一種中高層住居専用地域・その他(安井地区地区計画、第3種高度地区)
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成30年10月下旬 (予定)
入居時期 平成30年11月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有
総戸数 104戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 73.57m2 ～ 106.15m2 (トランクルーム面積含む)
バルコニー 10.86m2 ～ 21.77m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、野村不動産パートナーズに委託
売主 野村不動産株式会社関西支社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド夙川コートテラス
TEL:0120 - 174 - 104
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/03
次回情報更新日 2017/07/17

[181: 匿名さん]

>>179 マンション検討中さん

論理的な購入動機だとおもいます。いい場所ですよね。

15年後に買ってくれる人は、自分の次に買ってくれる人は少ないと思う人ですから、買うときは値段の目線が厳しそうですね。おまけに所有権ですらマンションの価値も大きく下がる時期で、教育費も振れ幅が大きい時期です。とても資金が余裕なんでしょうね。

ちなみに小中高の場所はすでに決まってるのですか？ご主人が病気で寝たきりになってここに住むのですか？

[182: 通りがかりさん]

他人の懐事情までご心配頂き、ありがとうございます。
もちろんあらゆるリスクは想定しているつもりですが、そんな細々したリスクばかり気にしていると家なんて買えなくなりそうです(^^)楽観的と言われればそれまでですが^^;
私が思うここのメリットは場所と地区計画内に定められた高さ制限に基づく低層マンションだという事でしょうか。
マンションが建つエリアには大体他のマンションかビルが建ちますもんね。

ではあなたが思うオススメの物件をお教え頂けませんか？
是非参考にさせてください(^^)

[183: 検討板ユーザーさん]

何度か書き込みあるプラウド六甲赤松町はえらいことなっとるねんな。個人破産で管財人の売り出しらしいが坪当り220万が築5年で売り出し167万。よくみたら同じ物件が2年も買いてつかへんのとちゃうの？なんぼやったら約定するねんな。駅5分やで。高く売れる所有権なら破産せんですんだんかもな。残念な話やが困るんはこいつの後に物件売りたい普通の人らや。最初に安物の値段ついてるから周りのり数千万安くても決まらへんねん。こんなリスクもあるんやで。

https://mansion-market.com/mansions/detail/100296

[184: マンション検討中さん]

ここは現金での購入となりますので、売る時に値下がり二束三文になるかもしれないのは承知の上です。
主人が寝たきりになる事は考えてもみませんでしたが、車含めローンは無いし保険と貯金でなんとか子供の高校卒業くらいまでは塾なども含めて生活はできるくらいはあるし。そこまでに対策します。
小学校はもう決まっていますが、中高は合格いただけないと(笑)
このマンションからですと、どこへ決まっても電車通学どんとこーい！です(笑)
戸建ても悩んだんです。でも戸建てとマンションのお付き合いの煩わしさを考えた時に、人付き合いを出来るだけしたくない私はマンションが合うのかなと。
賃貸で探しても気に入った部屋や場所が無くてここになりました。
ここも長く住むつもりが無いからか、賃貸みたいな気分ですけどね。

[185: 匿名さん]

そうですね、純粋にいい場所なんですよね〜
だからこれだけ盛り上がるんでしょうね。

自分自身がずっと住み続けて、資産として子供たちに残す予定（と言っても70年後の所有権マンションがどれほどの資産か甚だ疑問ですが…）が無ければ、選択肢として有りかと思います。

[186: 匿名]

ここを買うべき人のモデルケースですね。
こういう方以外は買ってはいけませんね。

[187: マンション検討中さん]

18日以降、申込で行かれた方、どれくらい花が貼ってあったか教えてください！

[188: マンション検討中さん]

パッと買って必要時期だけ住んだらパッと引っ越せるなんて羨ましい。ここはどうしても定借が引っかかって決めかねる。
大規模マンション繋がりでプレミストも調べてみたら、高くて売れない部屋と条件が悪い部屋しか残ってなさそうだ。阪急本線まで徒歩10分圏内の小規模マンション以外でいいとこ無いかな。

[189: 匿名さん]

>187
購入者でここ見てる人いるのか？

[190: マンション検討中さん]

>189

定借での購入に不安がないなら見ないだろうね

[191: eマンションさん]

購入者が二束三文の覚悟で買われてるのだからその通りになるんだろう。

車なら新車でベンツを買うようなものだな。小銭持ちが実需なのに節税対策か見栄も兼ねて新車で買うから、すぐに売られて中古市場は暴落するのと同じ。

見栄も実もとりたいひとは外車4ドアの四年落ちを買う。所有権の中古高級マンションがこれにあたる。

趣味性と資産価値の意識たかければフェラーリを買う。所有権の駅直結のタワー最上階がこれにあたる。

実需でそれなりのリセールを期待する人はトヨタやSUVやミニバンを買って10年乗る。数年前の所有権の駅近新築がそれにあたる。

カーシェアリングは賃貸。

安物軽自動車のハイグレードのフルカスタマイズの高値買いが西北の新築。

賢いのはどれか。

[192: マンション検討中さん]

検討しているものです。

野村からもらった長期修繕計画案には今後30年の修繕費が予定として出てます。
ここは一戸当たりの修繕費は平均月１万円です。（入居時に約70万円の修繕積立基金もとられますが、それは除きます）

1〜5年目 月 1万円
6〜13年目 月 1万4000円
14〜30年目 月 2万2000円
さらに24年目に一戸当たり130万円の修繕費

それ以降は未定ですが、修繕費が下がるのは最後の10年くらいでしょうか。
かつ、24年目のような取り立てが何回かあると思われます

計算すると
毎月の1万円の修繕費とは別に、入居時の70万円の修繕積立基金も除き、30年目までに、約413万円の別途修繕費用が必要で、それ以降も同様の費用を求められそうです。
解体準備金は要らないですが、それを上回る出費です。

詳しい人教えてください。
①定借では当たり前
②野村不動産では当たり前
③分譲マンションでは当たり前

どれが答えですか？

[193: 検討板ユーザーさん]

購入直前で他の新築の常識すら見に調べてないとは驚くな。結局ボリュームゾーンはこういう人やろね。そんな数百万のコストより値下がりの方が遥かに激しいから実際は悩むに足らんわな。

[194: マンション検討中さん]

そんなにここに住みたいなら、中古で買ってすんだらいいのに。安ーく買えるからさ。

[195: マンション検討中さん]

なかなか売りには出ませんよ。

この辺は立地がよく数が少ないので中古はほんとうに出ません。住むにも貸すにも良しです。

そして、売り手がリセールが安すぎて売るのを諦めるか、お金があるのでマンションをいくら持ってても平気な人かのどちらかしかいないからです。

ほしいなら今か最初の中古だけでしょう。
ただし売りに出ないのは様々な理由があります。

[196: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん

解体しないということは、地主か別用途で70年後もそ使うわけですから、適切な修繕金が値段が設定されてるのかもですね。

でも、今時の高い修繕費を設定されているのに途中一時金ありきのマンションは見たことがないですね。逆に、30年で一時金が前提ということはさらに一時金が必要になるかもしれません。

70年の定借で30年分の計画しか作らないのも変な話です。これまで三件すみましたがどれも50年の計画でしたよ。修繕の意識が低かった時代とはいえ40年目以降のマンションはどこも悲惨な風貌ですから、あと30年もまともな状態に保つには相当のお金がかかると思われます。

[197: 夙川ファン]

第一期70戸販売。
どれくらい売れるのでしょうか。楽しみです。

[198: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
花は40-50くらいです

[199: 匿名さん]

半分ですか。

花は契約完了ではないですからね。
売り込み中の部屋も含まれます。
客の契約の煽りと買わせたい部屋への嵌め込み、他の客のブロックに使います。

一年前に行った時とその後に行った時に花の数が同じなんてザラにあります。
焦る必要はありません。
野村で花を使うときは自信のない時です。

本当の契約に至るのは30ぐらいではないでしょうかね。

[200: 匿名さん]

>>198 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
もう申し込まれたのですか？

70戸売り出すということは、要望書が70〜80は出てるでしょうから、50戸は超えそうですね。

花があるのが、申込があったとこなのか、その前の要望書があった部屋なのかは分からないですが。

[201: マンション検討中さん]

これだけ言われて買う人がいるんですね。
我が家は早々に撤退しました。

デベロッパーや仲介会社の知り合いを探して相談しましたが今は新築は買わないほうがいい、定期借地権は特別な人以外は手をだしてはいけないと、一応に苦笑という感じでした。

[202: マンション検討中さん]

我が家も不動産関係の友人全員と親戚に定借を反対され、ここを新築で買うなら、絶対近所の中古で探す方がいいと言われました。

確かに人の土地に我が城を構えても、返さないといけない城なら買っても借り物と同じですもんね。住めば住むほど負動産になるので落ち着きはしないですね。
ここの小学校区がいいので後ろ髪ひかれますが、ここは諦めます。

[203: マンション検討中さん]

とはいえ、ここのお値段も西宮北口の残念地域や東灘区の二国沿いや山手幹線沿いの賃貸立地と同じぐらいですから安く見えて売れるんでしょうね〜お値段が下がらないのを見極められたら将来引越しても良いなと思ってます

[204: 匿名]

＞＞202
学区がいいとは初耳ですね。
安井も大社も岩盤の中須佐中前田津田が混じってるから
ここの様な高額物件？を買う層なら私学は必須だと思いますよ。
その不動産関係の人は地元の人ですか？

[205: 匿名]

定借物件は新築購入時が最高値。
購入後は明け渡しに向かって確実な右肩下がり価格だよ。
２０３さんは下げ止まりのタイミングを待った結果買わないと思うよ。
少なくとも新築で買わないと云う点では賢明だとは思うね。

[206: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん

東京は周りが高すぎるか売りだしが安過ぎてあがってるところもあるんですけどね。場所はいいけど周りより高い郊外の定期借地権の行く末は興味ありますね。老後の立地としては最高なんですけどね〜。ちょっと先が長いな。

[207: マンション検討中さん]

>>204さん

学区は、今現在安井に子供が通っているのでそのままで。と思ったまでです。
今はこの近所の賃貸なので検討していました。

[208: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[209: マンション検討中さん]

208です

失礼しました。
なぜかURLが載せられないので、
「榊淳史 定期借地権を買ってはいけない理由」で検索してみてください。
勉強になりました。

やっぱり定借はやめた方がいいですね

ここの6000万円の部屋が、中古で売り出そうとすると、5年後には5000万円、10年後には4000万円、15年後には3000万円となるイメージですね

[210: マンション検討中さん]

二束三文どころか、まさに負動産ですね
自分の物にもならず修繕費は相場より高く
なんのこっちゃですねー

[211: マンション検討中さん]

本文 すぐ近くに定期借地権のマンションがありました。ワコーレ夙川。場所も仕様も良さそうに見えます。

築20年の残り30年で売り出し1800万前後と非常に安いです。売買履歴を見ると74平米のものは一年半ぐらい何度も価格変更しても売れてないようにみえます。もしかしたら買い手がつかずにやめてしまったかもしれません。

近くの所有権はホームズででている分だと築40年ぐらいでも2500-3500万ぐらいで売り出されているようです。

ここは20年経っても残り50年あるのでどうなるかわかりませんが、これまでの定期借地権のたった20年では非常に厳しいことになるのがよくわかりました。

逆に所有権はきちんと値段が残るものですね。40年住んで数千万手元にもどってきたら次の展開も考えられます。

http://www.o-uccino.jp/smart/mansion/chuko/detail_0010254945/

https://mansion-market.com/mansions/detail/101355

[212: マンション検討中さん]

20年後に6000万も値が落ちて買い手もつかないということをワーストケースとして考えるってことか。

[213: 通りがかりさん]

結局、1期で何戸売れたんでしょう？

[214: プロ]

2期は12月下旬みたいですね。
順調に見込み客がいるのではないでしょうか。

熟慮の上か、安易に飛びついたのか。
後者の人はここを見たらすぐ解約しそうですね。

入金までなら問題ありませんので、資産に懸念があるならすぐやめましょうね。

https://www.proud-web.jp/module/structure/outline/BukkenOutline.xphp?c...

[215: 匿名さん]

60戸売れていましたよ。

[216: マンション検討中さん]

すばらし！リテゼロ客をみつける野村パワー！

[217: 名無しさん]

先着は残り7戸やんけ。63戸売れたんか。あと一年あるなあ。ここにいつたどり着いてキャンセルを悩むことになるのかいな。可哀想に。

[218: 匿名さん]

106.63㎡の間取りは洗面室に洗面ボウルが2つ並んでいて朝の時間帯は
交通渋滞が起きる事無く便利そうです。
こちらは4人家族を想定している間取りでしょうか。
8畳の主寝室以外が5畳なのはちょっと狭いかも？
リビングを削っても2つの居室面積を広げた方が良かったのではないでしょうか。

[219: 匿名さん]

リテゼロとかw
心配してもらわなくても、高いお金を出して買うんだから、もちろん定借のリスクぐらい当然下調べして買ってますよ皆さん。
そこは野村も一応丁寧に説明はしてくれてると思うし、わからない点や不安な点、こんな風にネットで言われてる件についても当然質問されまくってますよ。
いつここに辿り着いて、ってさ
こんなとこ情弱さんがまず初めにやってくる場所じゃないかい？？

[220: 検討板ユーザーさん]

買った人で情強っているの？

野村が説明？
何を？
自社の六甲武庫之荘松園の定借暴落事例を？

野村にここ値下がりしませんよねえ〜？
って訊くのが情強？

野村の答えをここにかいてくれない？
野村の仲介知り合いは
新築定借なんてダメダメwww
って笑ってたよん？

[221: 通りがかりさん]

定期借地を買う人は財産が有り余ってる人でしょうか?

[222: 通りがかりさん]

定期借地権を買っていい人はお金がありあまっている人であるべきだが、お金がある人は資産価値には敏感なので定期借地権は買わない。

ましてや、JR近くのサラリーマン地域の戸建てビューを得るのに無駄金は使わない。

実際は、見た目の安さと仕様の良さに釣られてしまう世間知らずの士業や見栄張りのアッパーサラリーマンが買っている。

このタイミングで新築を買う時点ですでに世間知らずかつ見栄張り以外の何者でもないのだから、夙川の定期借地権に群がる人の純度はより高い。

販売のターゲットも彼ら。

だから、定期借地権の中古は買い手がつかなくても、なんとか高値で売ろうとしていつも干され続けている。

損切りできないレベルの所得なのにプライドだけは人一倍だから。

まさしく、プラウド。

[223: 通りがかりさん]

>>219 匿名さん

あなた、どうみても販売員だよね。
さすがに露骨すきて笑ってしまった。

[224: 匿名さん]

値下がりしまぜんよね？と聞いて
値下がりしますと言う営業マンに
会った事はないわ。

[225: マンション検討中さん]

周りの所有権よりも3割安けりゃいいけど
むしろ周りの所有権より3割高いのは事実

ワコーレ夙川ガーデンズが5000万強
ここが建物だけで7000万 ありえない

間取りもナロースパンの田の字ばかり

[226: マンション検討中さん]

価格表の完売バラは100%ダミーだそうです
http://fanblogs.jp/shouing/archive/2/0

[227: 匿名さん]

物件概要に出ている借地権の賃料月間、11,036円～14,293円/月というものが
いわゆる地代ですか？
販売価格の他に毎月の地代が発生する訳ですよね？
これらの費用を合わせると、本来所有権のマンションよりも割安なはずが
むしろ割高になっているんですか？

[228: 匿名さん]

松園のグランドメゾンとすぐ近くのブリリアがトンデモ価格の所有権になりそうなので、ここのトンデモ定借も売れてしまうやろね。

でも一番潤ってるのはトンデモ価格のお陰で爆アゲしている近くの所有権中古やね。

ありがたやありがたや。

投資マネーも流れない郊外で見栄張り相手にこんなこといつまで続くやろね。

芦屋川も苦楽園も西宮北口もすでに天井にぶつかってるがそれでも更なる高値の新築を出しよるね。

不動産専業ちうのは難儀な商売やね。

[229: 匿名さん]

公式サイトの設備・仕様に出ているパウダールームですが、
ダブルボウルは標準仕様ではなく一部の間取りのみですか？
もしそうだとすれば、標準の三面鏡収納の面積は
写真よりも小さくなりますか？
またモザイクタイルもオプションなのですか？

[230: 匿名さん]

モデルルームに関しては、オプションも多いですし、公式サイト自体、モデルルームの写真を使っていることがとても多いので
もしも話を聞きに行ったとしたら、どれがオプションで、どれが標準なのかということを聞いてみないと行けないのかもしれないですね。
すの状態が見ることができるならばいいのになぁなんて思ったり。