プラウド夙川コートテラスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/chitosecho/index.html
売主：野村不動産株式会社関西支社
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド夙川コートテラス
販売時期 平成29年11月上旬 (予定)
※予告広告
所在地 兵庫県西宮市千歳町11番(地番)
交通情報
東海道線 「さくら夙川」駅 徒歩4分
阪急神戸線 「夙川」駅 徒歩7分
阪神本線 「西宮」駅 徒歩10分
種別 マンション
敷地面積 7,093.28m2
土地権利/借地権種類 定期賃借権
借地権の種類と期間 一般定期借地権（転借地権）/引渡日より2088年11月まで
建築確認番号 第BVJ-S17-10-0150号（平成29年3月31日）
用途地域 第一種中高層住居専用地域・その他(安井地区地区計画、第3種高度地区)
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上4階
建物竣工時期 平成30年10月下旬 (予定)
入居時期 平成30年11月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有
総戸数 104戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 73.57m2 ～ 106.15m2 (トランクルーム面積含む)
バルコニー 10.86m2 ～ 21.77m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、野村不動産パートナーズに委託
売主 野村不動産株式会社関西支社
施工 大鉄工業株式会社
お問い合わせ プラウド夙川コートテラス
TEL:0120 - 174 - 104
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/03
次回情報更新日 2017/07/17

[51: 匿名さん]

いやそれファンタジーだから。
実際、所得高い地域の公立校は独特のややこしさがあるからね。学校や教師を下に見てるから、わが子の言い分だけを信じて親が出しゃばってきちゃうんだよね。
金持ち喧嘩せずってな昔ながらの大らかな人ばかりならいいけど、現実はむしろDVや離婚も多いしな。

[52: 匿名さん]

俺の経験上では金持ちほど性格が悪い、計算高く陰湿で自分がのし上がる為なら他人を平気で蹴落とす。
そんな家庭でまともな子供が育つはずもない。

[53: 匿名]

>>52 匿名さん
成金はそんな傾向あるね。
でも、元々金持ちの血筋の人はおおらかな人が多いような気がするよ

[54: 匿名さん]

>>51
西宮の各スレで毎度作文書いてる人ですね、根拠も無くデマ流してるが何時も簡単に論破されてますよね、お疲れ様。
今回の離婚率も所得水準が最も高い東京は離婚率も高いですが、問題なのは東京中でもどんな人達の離婚率が高いかです。
それを西宮で検証するなら貴方がお住いの尼崎との比較である程度見えてきます。
人口比で西宮が3に対し尼崎は4の割合で離婚し全国屈指の離婚が多い都市ですし、その傾向は大阪や東京でも同じで所得層の低い地域の離婚率が高いのは一目瞭然ですね。

http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1350&cid_...

[55: 匿名さん]

>>53
イメージではそうかも知れないけど現実はそうでも無いと思うね。
3代目のバカボンしかり名家の大王製紙の件もあるし、
成金もイメージが先行してると思うね。
小説やドラマ、バラエティでも多くの人が望むキャラ設定なだけで、
憧れだけじゃなく僻みや嫉妬も含まれイメージが設定されてる。
でも現実は運だけで成り上がった人はごく少数、
大企業でも個人商店でも人望があり人を動かす能力がなければ、
のし上がれない。
そんな人がわざわざ学校に乗り込んで乱すとは思えないね。

[56: 匿名さん]

なんか現実離れしてぼんやりいいイメージ持ってる人が多いんですね。おじいちゃん世代なのかなあ？？
まだ小さい子供がいる世代とは隔世の感があるなあ。
校長の制止を振り切って授業中の教室にまで乗り込んできてた親が何人もいるって地元ではよく知られた話だと思うけどな。
これもまたデマ流してるなって言われるんだろうな（笑）
別にいいけどね。

マンションの話に戻りましょ。

[57: 匿名さん]

５３様を支持します。
高級住宅街は何処もモンスターペアレントが多いのは常識ですよ、
イメージが先行してるだけ子育てはもっと庶民感覚の溢れる街がいいですね。
庶民の街の方が常識のある子供に育ちます。

[58: 匿名さん]

確かにな。大谷町の子は常識のあるしっかりした子が多い印象がある。※あくまでも個人的感想。偏見かもしれん笑

[59: 匿名さん]

そうですね、
夙川界隈なら大谷が一番ましだと思うし、
尼崎なら塚口界隈がいいと思います。

[60: マンション検討中さん]

>>59 匿名さん

いきなりの大谷agewww
シエリア営業のステマ連発きついわあwww

迂闊なことやると荒れるよ？

[61: 匿名さん]

シエリア何の関係もないな、ごめん深読み？させてしまったのか笑
ここらで大谷町って言えば。。って認識の違いですね。
オフィシャルな地域分けも、あの辺「◯R」って括りになってるんで。
こんな掲示板なので町名で書きましたがね。
大谷ageじゃなくて、◯Rあげ。

[62: マンション検討中さん]

大谷町は字のごとく大きな谷なんですよね、
駅が遠く谷間なので坂を上らないと阪急夙川まで行けなく時間以上に不便。
そんな町だから夙川界隈でも価格が安く街並みも其れなり。
でもさ、校区は周辺の高級な地域と同じだから一連の書き込み内容とは矛盾しまくり、
毎度お馴染みの工作活動なのだろうけど校区は良い方がトラブルは少ないと断言できる。
常識ですね。

[63: 匿名さん]

論点かなりズレてきてますね。学校でトラブルはどこでもありますよ。頻度と種類はそれぞれでしょうが本スレで各々の意見を出してもキリがありません。

[64: 匿名さん]

学歴が低くやんちゃな保護者が多い校区と、
学歴が高く真面目な保護者が多い校区と、
どちらの校区が揉め事が多いのか考えるまでも無い。

[65: 匿名さん]

こちらのマンションの校区は実際どうなの？
エリア的には高収入世帯が集中しているようなエリアではなく、高も中も低も同じくらい混ざっているエリアだと思いますがどうなんでしょう。

[66: 匿名さん]

校区に関せば純粋な高級エリアではなく中低混合地区ですよねー
そんな意味でも西宮市内では普通の校区ですね。

[67: 匿名さん]

間取り見たけど微妙やな〜

[68: マンション検討中さん]

本当に良いところです。
夙川でこの規模はまず出ないと思いました。

ただ、定借は悩ましいです。

販売価格はそれなりでも、六甲や夙川でも資産下落が激しいこと、地代や解体金や一時金がとんでもない金額であることなどです。

プラウド苦楽園やプラウド南麻布のの議論が参考になります。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/611881/

[69: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん

本当に良いところとは具体的にどういうところを評価されてるのでしょうか。検討中ですので参考までに教えて頂ければ嬉しいです。

[70: 匿名さん]

これか、、、うーん、、、、。。。。


350：匿名さん[2017-08-30 12:54:53]
これはえげつない数字やね。
夙川も大変だろうな。

プラウド苦楽園 築10年時 約-30% @190万？

定期借地
プラウド夙川松園町　築5年　約-15% @200万 プラウド六甲赤松町　築8年　約-40% @150万
プラウド武庫之荘　築8年　約-35%　 @100万

354：匿名さん[2017-09-21 10:37:26]
これはえげつない数字やね。
夙川も大変だろうな。


プラウド苦楽園　修繕積立金　（段階増額型）I タイプ（105.96m2)の場合
1年〜10年　¥8,500〜¥12,800／月
11年〜55年 ¥17,000／月
56年〜65年 ¥14,900／月
66年〜70年 ¥4,300／月

更に、一時徴収があり、
＋　15年目　¥3,708,600
＋　30年目　¥3,708,600
＋　45年目　¥3,708,600
＋　60年目　¥1,907,300　

タイプ別負担額資産表ですが、中途半端じゃないね。
更に、管理費　¥19,700／月、地代　¥15,647／月、その他、駐車場代 ¥24,000、専用庭使用料、ネット利用料、、、

380：マンション検討中さん[2017-10-28 11:15:16]
>>354 匿名さん

めちゃくちゃ高いですね。

管理費、修繕積立金、地代、駐車場代、10年ごとの一時金を含めると、月々にして10万円。

これに固定資産税が加わると、最低のランニングは月13万。

ここに定借のリセールjの高速下落が加わる。

最低でも年2.5%として10年後に25%、ざっくり2500万下落。月にすると月21万下落。

合わせて月34万になりますね。ひえー。

もちろん新築時の諸費用や修繕一時金数百万は別です。
リーマンと素人は手を出さない方かいいでしょう。

[71: 匿名さん]

定借が良いか悪いかはケースバイケースでしょ。
普通の新築マンションでも築50年未満で殆どのマンションは土地価格だけまで下がるし、定借じゃなければもっと購入価格も高い。
一般的にローン額が少ない人は定借なんて買うものでは無いとは思うが,ローン比率が高い人はメリットが多くなる可能性もある。
掲示板なんて過半数以上は何らかの作為による書き込みなので振り回されてはいけない、何でも鵜呑みにせず考えましょうね。

[72: 投資家]

>>71 匿名さん

そうそう。君の書き込みに怪しさを感じ取らないとな、笑

まず50年後云々なんて書かれてないよね。ランニングコストが高いのに資産価値が落ちやすいって話でしょう。ケースバイケースではなく定借の常識だよ。それを全否定されても、購買への誘導作為しか感じないよね、笑

ローン云々も意味不明。定借新築なら所有権新築より安いから返済が楽ってこと？グロス抑えるなら中古一択になるよ。この時世の新築ありきだから定借推しになって論理破綻しちゃうんだよ、笑

そもそも変動0.5未満の控除1%で金を借りるだけ儲かり、黒田続投で低金利&日本株買い込み継続がほぼ確定の中、ローン金利のために現金突っ込む人はいないよ。それを気にする人はまず資産下落を気にするから、笑

何言ってんだ？笑

[73: 匿名さん]

検討しているものです。
もうすぐ申し込み説明会、細かい料金＆第１期の売り出し住戸確定→申し込みです。
詳しい人に聞きたいのですが、第１期の売り出し住戸の数≒要望書を出した人の数でしょうか？
プラウド苦楽園の不人気と、価格の高さで迷っています。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん

野村は要望があった分だけ売り出すよ。

積水は坪270万で蒸発してたけどここはそうでもないのかな？スケールメリットあるし大通りから外れて三駅使えて買い物も夙川で一番便利なような。

積水より前はシティハウス千歳町が15年ぐらい前か。中古は見たことないね。定借だけどここも希少だからどこかでピタッと下げ止まるんじゃないのかな。

[75: 匿名さん]

とはいえ、便利で閑静なところをもとめてるなら、定借リスク背負って無理してここを買わなくてもと思うけどね。いわゆる憧れの夙川感がすごくあるわけでもなく、木々や公園が多いわけでもなく、学区がピカピカなわけでもなく。

もう少し庶民に門戸厄神南東側か、もう少し高級に甲子園口北側か、苦楽園口西側か、住吉北側にすればもっとお安く、中古の選択肢も増えるけどね。

[76: 匿名さん]

>>74 匿名さん

ありがとうございます。
では例えば第1期の売り出しが50戸ならともかく30戸なら、なかなか厳しい人気ということですよね？
第1期の戸数の発表はこれからですが。

また詳しい人に聞きたいのですが、戸数の多いマンションほど、中古で売り出した時に、価格が下がりやすそうな気がするのですが、いかがでしょうか？
理論的に、そのマンションの中古の売り出し物件が多くなれば、値下げ競争が起きる確率が高まりそうな気がするのですが。

[77: マンション検討中さん]

売出しが厳しい人気の場合、転勤とかで売却の場合はもっと厳しいですかね。
10年後に経済が好調になったら、買ってて良かった、、とはいかんのやろうな〜。
たらとレバは大好きですが、考えない方がいいでしょうね。

[78: 匿名さん]

>>76 匿名さん

何をもって厳しいというかは難しいですね、
3割なら竣工までに完売しそうなきもします。

値段は新築はデベ都合ですが、リセールは需要と供給で決まります。

夙川は需要があるわりに供給が少ないです。できても数十戸単位。この辺りもまず供給がありません。低層の100戸できても需要を食い尽くすことはないでしょう。ランドマーク的規模もあり指名もあると思います。競合も少なく松園町の定借プラウドのようにはならないと思います。

ただ、ターゲットとなる人達にこの価格と定借という形態がどうなのかは全くわかりませんね。

価格は転勤族には有難い立地ですが定借を買わないでしょう。戸建てまでの繋ぎを考えてたり、資産意識の高い人は定借は買わないでしょう。

ご存知だと思いますが、新築ではローンはついても中古だと土地の担保がないのでローンがつきません。定借専用ローンもありますが変動で1.5%で金額も限られます。フラットも対応できるようですが、最近はよく知りません。リセールだけでなく借り換えも同様の条件です。

買うならやはりずっと持っておく覚悟が必要でしょうね。賃貸ニーズは高いので空室にはならないと思いますが、ランニングコストがかかりますから、所詮郊外の賃料なのにタワマン以上にかかりますから、利回りはきついでしょう

なお、4.5年前にジオグランデ夙川、プラウド夙川、プラウド夙川北名次、ローレルコート夙川北名次などの名作をここより安い〜同じ物件をみていると、定借＝建物代だけでこの値段は「なんでやねん」という感じです。かつてのグランフロントともさほど変わりません。

というわけで、お金に余裕があって、永住するつもりの方向けかと。

[79: マンション検討中さん]

大変参考になります。
プラウド苦楽園は厳しいという感じでしょうか。

[80: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん

どれぐらい残っているのでしょうね。竣工まで一年近くあるのでそれまでに完売するのでは。わかりませんが。

定借かつ二度と出ない立地ですから買った人は手放さないでしょうから欲しい人は今買うしかないですね。ここと違ってサラリーマンパワーカップルはいないと思いますが。

池と山と屋敷が見えるので旧プラウドより立地は優れてます。

ただ、旧プラウドがすぐに完売したのに、値段も安く立地もよいのにそうならないのは、何が原因でしょうね。定借のせいか、マンション市場がかわったのか、間取りなどに原因があるのかはわかりません。

定借でも千里中央シエリアは売れてますね。駅前一番物件、他のタワーより安い、サラリーマン、コスパ重視と条件が揃ってます。周りと同等の下落率で行くでしょう。

夙川や名次町の定借は完売して中古が出ないと今後判断しづらいです。

[81: マンション検討中さん]

迷いが無くなりました、ありがとうございます。
文章の前半が同意見です、プラウド苦楽園購入します。

[82: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん

苦楽園住民です。
苦楽園へようこそ！

[83: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん

ここと名次で悩んでいたのですね。
利便性命か、風流命か、対局の物件ですが、、

資産価値が気になるのですか？
あえめ定借で選ぶならこちらでしょう。
名次は不便なので検討者が限定的です。

おなじニテコ沿いの所有権ジオが坪180ぐらいでよく出てますし。

どちらも兼ねるプラウド夙川の中古でよいのではと思いますが。よくでてきますが、これなどはワイドスパンのハイサッシ角部屋ですね。名次より間取りは良いかと。

https://www.nomu.com/mansion/id/EB8T8002/

[84: 匿名さん]

>>82 名無しさん

名次町は苦楽園ではないですね。
地元でそう呼ぶ人はいませんよ。

苦楽園は番地方面です。

[85: 周辺住民さん]

どこに住んでんの？　「苦楽園」
（苦楽園口駅を利用する地域のことです）

[86: 匿名さん]

[87: 住人]

>>85 周辺住民さん

全く違いますよ。
七園や苦楽園の歴史を知らなさすぎでしょう。

マンション屋が規制の範囲で呼んだり、外野が通俗的に呼ぶの構わないけど、そんな言い切られても。

菊谷も松ヶ丘も苦楽園とは誰も思ってません。
苦楽園口界隈です。
格の話ではなく単なる事実です。

[88: マンコミュファンさん]

>>85 周辺住民さん

出鱈目のドヤで吹いたわ〜

[89: 匿名]

確かに苦楽園と苦楽園口（駅名）界隈とは違うわ。
苦楽園とは番町街の事やな。
著名人では故黒岩さん故藤岡さん健在山田さんの家知ってるで。

[90: 周辺住民さん]

どこに住んでんの？　「夙川」
（夙川駅を利用する地域のことです、夙川で泳いでる訳ではありません）

[91: 匿名]

＞＞90
だから苦楽園と云う駅はないと言ってるのだが。
あんたの理屈なら苦楽園口と言うべきでやね。
夙川駅と苦楽園口は別物。

[92: 周辺住民さん]

でも大半が苦楽園という。
今では違和感もないです。

[93: 周辺住民さん]

私は樋之池町に住んでいますが苦楽園と言えば番町住民の事で、その他の苦楽園口利用者は苦楽園口と言うのは地元では常識です。

だから私の場合はある程度土地勘のある人に詳しく説明する時は苦楽園口の樋之池に住んでると説明するし名次も同じ、そして苦楽園番町に住んでる人は苦楽園◯番町に住んでると説明します。

[94: 匿名さん]

>>78 匿名さん

ありがとうございます。
色々勉強になります。
定借は、中古で売り出した時に買い手のローンが組みにくいのですね。
値段が落ちやすい理由よく分かりました。
プラウド六甲赤松町のように、売り出しで苦戦すると、中古の下落率も激しそうですね。
ここの近くのグランドメゾンの早さで完売すると、下落率も抑えられるのでしょうが。

第1期が30戸くらいでは厳しいのでは？と言ったのは、ここの１〜３階で周りに植える木が日当たりを遮る部屋は今の値段では売れないと思うからです。虫も気になりますし。
植栽は地主さんの意向なんですかね？

[95: マンション検討中さん]

プラウド赤松はリーマンショック直後に分譲開始となったのも不運だったかな。とはいえ、定期借地権で近隣の野村より2割安い値段でも、1年前に駅前の所有権ジオグランデが同じ値段で売ってたわけで、そりゃ売れないよ。

結果として、近くの野村より2割安くかったものの、買値よりさらに2割以上落ちてるという、安物買いの銭失いの典型となった。

今はリーマンショック前と近似してる。マンションはグロス下げるために定借売り。方や、外部環境はトランプ、北朝鮮、消費税増税、オリンピックバブルでの建設費高騰、インバウンド需要バブルでの地価高騰と、景気崩壊のスイッチがたくさん。

景気が崩れたら高値の定借なんて誰も手を出さないよ。私は株のポジはほとんど整理した。皆さんは今からこの上物にポジを突っ込むのかな。

ちなみに野村はすでに他は利益削って1割ほどさげてるらしいよ。ここは建物代だけしか原価にかからないからボロ儲けなのかもね。

[96: 転勤族]

私の住まいも樋之池町ですが、地元の人には樋之池町って言いますね。
でも、地元ではない人には苦楽園と言います。

遠方の人に樋之池町って言ってもわからないですもん。
苦楽園と言った方がわかってもらいやすいです。

間違ってるんですかね？

[97: 匿名]

定借物件はデベにとっては土地を一時的とはいえ抱える事がないので
リスクが少なく美味しい案件かもわからんね。
土地は先行取得の必要があるが、上物についてはゼネコンとなんとでも交渉出来るしね。
野村は甲子園番町でも計画してるが借地なのか興味深いよ。

[98: 匿名さん]

96
もういいよ。

[99: 匿名さん]

最初から検討している人は知ってると思いますが、野村はこの物件も当初の予定から部屋によっては値下げしてますよ。
西側とか、南側の一階とか。
だから、思ったより厳しい状況なんだと思います。
値段の正式発表は、11月中旬ですが。

[100: 匿名さん]

グラメが売れてここが売れない理由はないと思うけどな。

グラメの立石筋沿いなんて人間の住む場所じゃないでしょ。
山手幹線より交通量多いいレベルなのに。
車でいつも見るけどあんなところで角部屋のダイレクトウインドウなんて露出狂としか思えない。
賃貸かワコーレが立つような立地だな。

ここは場所は静かで阪神も徒歩圏なのに、、定借じゃなければ、、