ブランズ二子玉川テラスってどうですか？

[マンション検討中さん]

いよいよ公式ページ出ました。
二子玉川地区では希少な駅数分圏の物件。
地上5階、54.55～127.20平米、2LDK～4LDK、全79部屋。
ブランズ二子玉川テラスについて語りましょう。


所在地：東京都世田谷区玉川2丁目1496番2(地番)
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
売主：東急不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1: マンション検討中さん]

公式ページからの所感。
＜気に入った点＞
・外観ビジュアルは個人的には及第点
・屋上庭園！
・ラウンジあり
・駐車場は機械式で地下だと思う
・コンシェルジェ常駐？
＜気になる点＞
・敷地形状から予想されてはいたが、東向き（丸子川側）と西向き（246側）のみと思われる。
・代表間取りを見ると、各部屋微妙に矩形でないのが多く、死に空間が目立つ印象。
・西向き住居のみサンルームなのか？
・コンシェルジェ常駐？、管理費は？
・エレベータが4機あるようだが・・・

[2: 匿名さん]

ここって何の跡地でしたっけ？

[3: マンション検討中さん]

>2
謎のなんとか研究所ですね。

（完全な想像ですが、おそらく資産家の個人の方の道楽的な施設だったのではないかと。
相続が発生して、それを東急グループが勝ち取ったものかと。）

[4: 坪単価比較中さん]

70平米台ので坪単360程度までにおさめてください！お願いします。

[5: マンション検討中さん]

西向きの眺望はきびしそうだな。
1F用賀側は半地下っぽいね。246の坂が始まってるし。
二子玉川側は、2Fか3Fまではバイパス高架にかかると思われる。

東向きは、瀬田ハイツが目前になる部屋があるが、
まーでも川挟んでるから一定の距離は保たれるだろう。

花火は、
南東方向川崎側はライズのビル群にかかっちゃうかなー。
南西方向世田谷側は、高層階なら高島屋の裏手の方にみえるかな？

[6: 匿名さん]

さすがの二子玉川ライズも、中古価格がこなれてきたので、
東急がこちらの価格設定をどうするか、見ものですね。
販売中の物件で単純計算して、ライズの中古が３９０万弱。

２４６の高架が近いなど立地に難があるものの、
ブランズとしては、目いっぱいグレードを盛った印象なので、
かなり強気のプライスになるように思います。
ただし、玉川４丁目（三菱地所レジデンス）の販売が先だろうから、
そちらの分譲価格も少なからず影響しそう。

野村も瀬田１丁目で販売予定なので、この３物件から目が離せない！

[7: 匿名さん]

研究所ね！中学校に行く時に毎日前を通っていたけど、
何の施設か分からなかった。
ありがとうございます！

最近の二子玉川の物件は何かしら一つは大きなネガテイブ要素があるね。
246沿い、大井町線沿い、駅から徒歩約15分とかね。

[8: 匿名さん]

>>4 坪単価比較中さん
その単価だと買えませんよ。
抽選倍率高くなり過ぎて。

[9: 匿名さん]

ブランズかなり気合い入ってますね。規模感はなく板状で立地にも難はありますが、その他のスペックはなかなか魅力的です。
HPに載っている東向き80平米低層が1億弱くらいかなと予測しますが、いかがでしょう。

[10: 匿名さん]

Qタイプ 2LDK 74.34平米

[11: 匿名さん]

Cタイプ 3LDK 79.83平米

[12: 匿名さん]

Rタイプ(プレミアム) 3LDK 127.20平米

[13: 匿名さん]

ライズよりプラウドタワーの中古価格@429万ぐらいが、ひとつの目安。
400は切らないかと。

[14: マンション検討中さん]

三菱の玉川四丁目は8月完成ですね。ブランズはその後になりますね。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=37701
環境的には三菱でしょうか。特に小さい子供いる場合。
こちらもお安くはなさそうですが。

[15: 匿名さん]

さすがにプレミアムプランは面白い間取りですね！
これ、久しぶりに二子玉川で独創的な間取りなんじゃないですか？
これほど余裕のあるのはライズ以来かも。

[16: マンション検討中さん]

プレミアムプランね、専有面積の割に余裕の無い各居室、キッチンからラウンドリーまでのばかみたいな動線の長さ、部屋を分断するホールと廊下間の引き戸、これらの意味がわかったよ。
このプランは自宅でサロンとか教室とかやる人向けなんだ。
2桁人数収容できる広さのリビングを確保。ホールからみて引き戸の向こうの側がプライベート空間。プライベート空間は実効60平米級程度。ホールの存在とホールと廊下を分けてる意味も分かる。

[17: マンション検討中さん]

16だけど追伸

だから、教室可、不特定多数の出入可な管理規約になってんじゃないかな一??

[18: 匿名さん]

駅徒歩6分は魅力。
8000万台から億ション？
パークコート瀬田、東急ドエルプレステージなど周辺のハイクラスMSにとって代わる物件とも言えそうだが、246沿い。
多摩川の花火や富士山の眺望は期待できないのか‥‥。

[19: 匿名さん]

>16
今、管理規約について決めつけるのはリスキーなのでは？
多人数が出入りする為の間取りというのはその通りだと思うけど、
普通にパーティーとかが好きな富裕層向けの間取りですよ。

部分的ではあるけど四面開口、奥行4mはあるかもしれないバルコニー、
十分な広さのホール、この面積でありながら柱の組み込みがほとんどない事などが特徴的ですね。

[20: 匿名さん]

際どい立地はともかく、公開されている間取りを見る限りでは、内廊下にも関わらず中住戸でも吹き抜けを用いて行燈部屋を作らないようにしているようで、この姿勢はすばらしい！建物構造に金かけてます。

[21: 匿名さん]

地図で確認すると、世田谷区側の花火と富士山、方角としてはみえそうです。
低層階は高架やお向かいのマンションで無理かもしれませんが
屋上庭園からきっと見れます！

[22: 匿名さん]

トランクルームは全戸分ありそうですかね。

[23: 匿名さん]

二子玉川の物件は落ち着いた物件が多いけど、
ここはネタ物件っぽくて楽しみだね！
思いっきり気張ってていじりがいがある！

[24: 匿名さん]

Cタイプ、Rタイプの間取りにあるELVって
エレベーターのことですよね？
エレベーターが住居に接する場合は、大抵の間取りは
その隣に玄関や浴室を持ってくるんだけどね。
プレミア住居で寝室の壁の向こうがこれって酷くないですか？
その分、壁を分厚くして内法面積がせまくなってるのかな？

[25: 匿名さん]

二子玉川駅のホームの頭上に、広告の横幕が掲げられていますね。

東急にとって、沿線の「牙城」での分譲だけに、

用意周到、威信をかけて、思い切った価格設定になりそう。

[26: 匿名さん]

246の駅側、丘の上、線路沿い（近いが）ではないという点は
テンション上がるな。
丘の上ではない物件で好きだったのはドエルプレステージだが
新たな候補になる可能性がある。

[27: 匿名さん]

ここも駅近で気になりますが、246に近すぎるのがちょっと心配です。玉川四丁目の三菱レジデンスの物件も周辺環境がかなり良さそうですね。

[28: 匿名さん]

玉川４丁目のほうは、環境的には静かですが、
周辺道路が狭く、駅までストレートでいける道がないのが難。
どちらも大豊建設施工なので、グレードの違いが興味深い。

[29: 匿名さん]

玉川四丁目の団地エリアの再開発が始まるのか。
あそこが全部建て替わると街の質がさらに上がるね。

[30: 匿名さん]

人気の二子玉川の希少な徒歩圏物件なのでどちらも人気が出そうですね。本当は戸建が理想なのですが、徒歩圏の戸建となるとさらに希少でそもそも予算が厳しくなりますからね。

[31: 匿名さん]

年齢を重ねるごとに家のメンテナンスや階段昇降が面倒になっていくし、セキュリティ面などで戸建てよりもマンションを好む人も多いと思います。
そもそもこのサイトは「マンション」コミュニティなので、その議論自体が場違いなのかも知れませんが。

[32: 匿名さん]

地上5階地下1階建ての総戸数79戸に対してエレベーター4機は多いな。
3機で十分だったのでは。

内廊下でコンシェルジェ有、地下駐車場であることを考えると、
毎月の管理費は平米300円超えで駐車場代も高そう。
マンション価格もさることながら、ランニングコストもバカにならないわ。

[33: 匿名さん]

>>32
単純計算すると３~４戸に1機のエレベーターになりますね。このようにすることでプライバシー確保と同時に、内廊下ながら行灯部屋を減らしたり、両面バルコニー住戸を増やしたりできるのです。間取りに期待できますね。

[34: 匿名さん]

ディスポーザーも維持費がかかるだろうから、管理・修繕費は３万～はみたほうが。。。
トランクルームも有償でしょうね。

[35: 匿名さん]

玉川４丁目は、今夏の竣工。足場やシートがとれ、外観が見えます。

シックな色の外壁タイル。マテリアルは、こちらのブランズのほうが高級そう。

[36: 匿名さん]

現地見てきました。
・建築物工事の標識？には「高さ14.8m」と書いてありました。
・隣の「パレ二子玉川」の敷地より、盛土されて0.5階分くらい高い位置にあるみたい。その高さで水平にならされるようで、用賀側ではやっぱり半地下になりそう。
・246のバイパス高架は思ったより高くて、用賀側で3〜4階、二子玉川駅側で4〜5階までかかりそうでした。
・でも丸子川側の道路からみると、1.5階分以上の盛土されていることになる。よじのぼれそうにもない壁ができていた。「瀬田ハイツ」も古いけど5階建てですが、それより1階分以上高いところにあるということ。

わたしは眺望については
東側5F→◎
東側4F以下→○
西側→△〜×
と思いました。

でも、共用施設の屋上庭園の使い勝手次第でカバーできるかなとも思います。

[37: 匿名さん]

>36
現地視察、お疲れ様です！

眺望狙いの物件ではないですが、眺望は基本的に期待できないですね。
排ガス対策も兼ねるならば、やはり東側狙いですね。

[38: 匿名さん]

ガーデンアイランド側から下りてくるとガラスウォールの角部屋は中が
丸見えになりそうですね。
通行人の視線が気になってカーテン閉めっぱなし状態になってしまいそうで
勿体ない気が。。

[39: 匿名さん]

西側は二重サッシではないのか。。。

[40: マンション検討中さん]

三菱はあの延べ床面積で20戸ですか？
庶民には縁がないかと。

[41: 匿名さん]

三菱は＠５００とか！

[42: 匿名さん]

三菱は上手く植樹とかしてグレード上げればパークコート二子玉川級の物件を作れるのでは⁈
最近は246沿いか駅から遠い物件が多かったから
立地的に駅からも程よい距離の三菱は楽しみだね。

[43: 匿名さん]

その値段なら、高輪あたり買えるよ。　世田谷でも都心から離れた
二子玉にさすがその単価はあらへんよ。

[44: 匿名さん]

高輪とは属性が異なるし、その戸数なら売れちゃうと思うな。多少値が張っても二子玉駅近で246沿いでない物件を望んでいる人も一定数いるのでは。まあ私は手が出ませんが。

[45: 匿名さん]

>>42 匿名さん

あのあたりは、かなり環境も良さそう。

[46: 匿名さん]

パークコート二子玉川は別格ですね。

現地をご覧になれば分かりますが、地所のは、フツーのマンションです。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん

でも、パークコートは駅までがちょっと遠いのが難点。地所の玉川四丁目は駅までの距離がまさに程良い感じ。しかも高島屋側なので、高島屋の敷地内が通勤路になるますね。

[48: 匿名さん]

業者さんか知らないが妙な価格あおりで@500とか出てますが、平均でそれはあり得ないでしょう、ここも三菱も。
良い区画は一部高いのかもしれないですけどね。
どのみち@400でも25坪(82.5㎡)1億だからうちには縁がないけどね。

[49: 匿名さん]

>>43 匿名さん
今や坪500だと、高輪は一番安いパンダ部屋買えるかどうかで、平均だと坪600位ですよ。

[50: 匿名さん]

>49
何故高輪なんて場所が二子玉川のスレで出てくるのか。
高ければいいというものじゃないし、
割高の今の都心と比べる必要なんてないのでは。

いい住環境を安く手に入れられるに越したことは無い。