23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その44）

[住まいに詳しい人]

あのバブル崩壊から20年
2010年はマンション市場も新時代の幕開けになるのか？
それとも「失われたもう10年」に突入するのか？

皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
「匿名さん」で立場も見えない意味不明の1行レスの応酬とか
格好悪いからヤメましょーね

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60320/

[651: 匿名さん]

>>649さんはご自分の失敗経験を三人称で語られてるのでしょう。

[652: 匿名さん]

↑
中古とかでいいんだよ。
別に割高な新築分譲で賃貸をやる必要なんてない。
たいていの賃貸者は新築かどうかなんて気にしないもの＾＾

[653: 匿名さん]

＞650

649さんは「うまみ」のことを言ってるんじゃないように思うけど。
そこそこの渋い利用の仕方があるという控えめな言い方だよね。
それでいいならそれでいいし、いやならもっとリターンがいいと考えるものにカネを回せばいいだけ。

まあ、ノウハウは秘密でいいから、何に投資してどれくらいのリターンがあったという報告をしてくださいな。

[654: 匿名さん]

ネガティブだな。

[655: 匿名さん]

分譲新築買って賃貸やる奴はシロート！以上！

[656: 匿名さん]

>６３９、６４０
郊外が割高かどうでもいいけど、この議論は少しおかしいね。
外周区や郊外は地元の人が多いけど、流入率が高い地域というのものきちんと存在してるね。
そういう地域は、少子化とは世間でいうが、世代間再生率も高いんだよ。
人口が順調に伸びてる外周区とか郊外とかきちんと存在してるだろ？

それに都心の物件を共通の話題にするなんて、それこそあんまりないわなｗ
話題になっても買う気で話してるというより、たんなるネタだよ。
こんなの大きな市場になるもんかｗ

[657: 匿名さん]

>>656
今の経済情勢だとより安い外周区に地方から人が流入するようになるでしょうね。
割高な外周区はジリ貧から人口減少まで落ちていくでしょうね。

[658: 匿名さん]

↑
人口密集で住環境の劣化した安い外周区と、そうでない外周区との違いが鮮明になるだけでは？

外周区や郊外で割高とされるところと、そうでない安いところと、両方住んだことある？
さまざまな面で雲泥の差だよ＾＾
割高が問題というより、安いところは安いなりの理由があるといったほうがいい。
郊外だからこそ、便利さで一くくりにできる都心と違って、地域による違いが出るもんだ＾＾

[659: 匿名さん]

>>658
えり好みできる時代じゃないでしょ。
同じ外周区でも家賃レベルがこんなに違いますからね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=2d/

[660: 匿名さん]

>659
えり好みできる人もそれなりにいるということを明確に示してますね。
都心、高めの外周区や準都心、それ以外の郊外で購買層やマーケットが分かれてきてるんじゃないの？
すべて一まとめに高いとか安いとか、上がるとか下がるとかいっても仕方ない気がするが・・・

[661: 匿名さん]

そうなんだよね。ほんとピンキリだから。一様にかんがえるのは無理がある。

[662: 匿名さん]

>>660
家賃の推移に要注意でしょうね。
下がり傾向のところは当然不動産価格も下がるべきで、
もし高止まりしているようだと、
高値づかみになる。

[663: 匿名さん]

たとえは、ツインバークス低層階お見合い部屋と豊洲最上階角部屋ならどちらがいいか悩む。

[664: 匿名さん]

自分で住むために買うマンションだったら、豊洲はないな。

[665: 匿名さん]

外周区で許容できる家賃レベルって結局どれくらいになるのでしょうね？

利便性だけ見たら、他県のほうが良い場合も多いから。

[666: 匿名さん]

なんか日本の株と不動産にカネが逆流しだしてるね！

[667: 匿名さん]

利便性といってもいろいろあるからね・・・
それに外周区の高額地帯に住んでる人は、都心へのアクセスだけを考えてるんじゃないだろうな。
そういう利便性だけなら、都心に近ければいいということになるが、そうはなってない。
多くの人は、住環境、生活・教育環境、イメージ、＋利便性といったバランスで考えてるからでしょ。

たとえば659さんのデータの世田谷。
ここって準都心並みの値だけど、その高値は３LDK以上のファミリー向けで安定維持されている感じ。
この区は１～２人住まいの物件は割高で下がってるが、これは流出ありなんでしょ。
一方でファミリー向けはしっかり高値のまま維持してんだよね。
ファミリーなら利便性そのものより、バランスが重要だから理解できるね。

[668: 匿名さん]

最近は神奈川とか都下（特に中央線沿い）がプチバブル時の値段で高止まりしてるが
都心部はじょじょに下落傾向にある。

結局、周辺部が高いというよりは都心部と周辺部の価格差が縮まってきているように思う。
だったら、都心部に住んだ方がお得だと思うのだけど、どうもそう単純な物では無いらしい。

[669: 匿名さん]

>>667
買っているのはもともと地元の方々ですよ。
親との同居がいやで、取りあえずマンション買って夫婦で住んで、
その内に売って親と同居。

しかし、同じ考えで買っている人がいっぱいいるから、
売る段には、不動産が大きく下落してしまうでしょうね。

[670: 匿名さん]

↑
だから危機感を持った都心のMS業者が買い煽ろうとしてるんでしょう＾＾

[671: 匿名さん]

>>668
３年程度の一時的な現象ですよ。
地元民需要で買い支えられているだけですから。

[672: 匿名さん]

≫669

んなこた～ないｗ
たしかに一部は地元民が買ってるのはあるし、そういう傾向はある
だけどそんな程度では大量のマンションは捌ききれない
しかも地元民が簡単に買えるような値段でもない
結局、多くのマンションでは地元民はいても少数派ってことになる
こんなのは、外周区の人気エリアの人口流出入の状況を見ても簡単にわかることｗ

[673: 匿名さん]

>>672
こんなに年間販売数量が少ないのですよ。
外周区の人口考えれば、ほとんど地元民需要だけと考えてよろしいと思いますよ。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[674: 匿名さん]

↑
狭い地域の地元民が毎年最低レベルでも千数百戸以上、何年にもわたって買い続けてるってか？？？
ほかに中古も戸建も二世帯が何倍もあるし、域外転居だっていくらでもあるんだぜ。
そんなに子沢山な地域ばっかりなら少子化なんておこってないよ～

[675: 匿名さん]

人口８２万人の世田谷区
区全体でたったの千戸ですよ。
都心部の大型マンションの１棟分に過ぎないのですよ。
限られた人しか買っていないと考えるべきでしょう。

杉並区なんか３４３戸。

[676: 匿名さん]

世田谷区の一世代の人口は地元民、上京者合わせて約１万６千人、
世帯数換算で８千世帯。
持家比率が５０％とすれば、年４千戸のマンション又は戸建てが必要。
しかし実際はマンションは１千戸程度しかない。

[677: 匿名さん]

買え買えくんと買う買うさんは統計読み違えてたんですね。

[678: 匿名さん]

東京カンテイはこのほど、12月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格の調査結果を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、首都圏の中古マンション価格は、2,794万円（前月比1.4％下落）となり、同社は「価格推移は安定化しつつある」としている。地域別では、東京都、神奈川県、埼玉県の価格変動率はいずれも小幅で、千葉県のみ浦安市や市川市など都心寄りで堅調に推移し、前月比1.5％、前年同月比2.1％のプラスとなった。

[679: 匿名さん]

世田谷で生まれ育ったお嬢さんは、新婚時代の住居は問わないが、子供ができると親元のそばに住みたがる。

親もそれを望んでマンションの援助を惜しまない。

ここのマンションもファミリー向けはほとんどそうみたい。

世田谷の親世代はみんな裕福だ。

[680: 匿名さん]

世田谷でマンションしか買えない親の話ではないでしょ。(笑)

[681: 匿名さん]

ここの掲示板はほとんどオトコの書き込みばかりだけど、住むところって奥さんの希望が
一番強いんだよね。　　東生まれは西にはいくが、その反対はほとんどありえない。

[682: 匿名さん]

>>679
その通りです。
その数量に合わせて細々と供給する限りは割高価格も維持できます。

しかし、その方々が親の家を相続して中古マンションを手放し始めた時に、
一気に値崩れしていきます。

割高外周区には大きな価格リスクがあることを認識すべきですね。

[683: 匿名さん]

裕福な家族がそこで再生産してるなら、それはそれで回っていきそうじゃん＾＾
数年で打ち止めって話じゃなさそうだね。

でも676さんの「地元民、上京者合わせて」っていうことを考えれば・・・
限られた人とうのは、地元民とは限らないってことじゃないの？
この区は流入人口の伸びがもっとも大きい地域の一つだし、上京者とかの割合は高いでしょ。
つい一世代前にはまだ畑とかたくさんあったんだったんだから＾＾

ああ、千戸というのはあくまで新築MSね。
こういう地域は、戸建も多いし、中古のほうが売れてたりするんだよ、有名な話。

≫６７９
世田谷で生まれ育ったお嬢さん？、でなくても、多くの地域ではそうだよ。

[684: 匿名さん]

＞＞６８３
何の地縁も無い上京者が郊外の割高マンションを買うはずがないじゃんｗ

[685: 匿名さん]

≫６８０

世田谷に多い３０坪いかない戸建とかだと、マンションのほうが割高だったりするんだがｗ

[686: 匿名さん]

>>685
ミニ戸等、
さまざまな割高はありますが、子の代の途中までですよ。

[687: 匿名さん]

≫684
田舎でもあるまいし、地縁で買ってるんじゃないでしょ、こういう地域は。
もともと無縁だけど買ってる人なんて、いくらでもいますよ。
うちの近所は大手企業関係者、弁護士、医者、研究者、外資の専門職、中小企業オーナー、芸能・スポーツ関係・・・といるけど、半分以上は地方とか世田谷区外からの流入ですよ＾＾

[688: 匿名さん]

>>687
またまた大昔の話を持ち出しちゃだめですよ(笑)
10年一昔ですよ。

[689: 匿名さん]

しょせんは外周区でしょ？

[690: 匿名さん]

「しょせん外周区」にさえ、住みたくても住めない人がいるようですが・・・

[691: 匿名さん]

≫688
ん？
いまだってこういう人たちはいくらでもいるが。
「しょせん外周区」で十分な人もたくさんいるってことだろうね＾＾

[692: 匿名さん]

>>690
そうですね。
このまま割高価格が維持されると、
80年代に起こったように、外周区から他県に持家取得で出て行く人が増えるでしょうね。
これで田園都市線が出来上がったようなものですから。

[693: 匿名さん]

世田谷が割高だと思わない。
実態に合致した極めて妥当な価格だよ。
みんなが憧れる日本一の郊外住宅地だからね。

[694: 匿名さん]

↑
それはそれでいいじゃないですか？
割安→流入増加ということになれば、確実に住環境とかは悪化しますから。
割高で維持できるところはそれなりの理由があるんですよ。
一種低層、容積率、建蔽率５０％以下とかで供給が抑えられていて需要があれば、割高になるのが普通。
そんだけのことかと思います。

[695: 匿名さん]

第二の田園都市線は江東区じゃない？

[696: 匿名さん]

≫688

都心勤務のサラリーマンだけが金持ち（？）でもあるまいにｗ
たとえば芸能人やスポーツ選手はべつに都心に住む必要なんかなかろうよ
自由業とか医者とかもな

そういう方々は「割高」な都心をあえて選ばんだろ

[697: 匿名さん]

>>695
そうなるでしょうね。
80年代は他県しか選択肢が無かったですが、
今は都心部にそこそこのお値段でマンションが買えますからね。
江東区及び中央区では？

[698: 匿名さん]

江東区及び中央区に多くの人が憧れる住環境があればね・・・
少なくとも一昔前の田園都市線とかはかなりのファミリーの支持を受けたわけだが、どうでしょ？

[699: 匿名さん]

江東区湾岸は世田谷（田園都市線）とはテイストが違うと思う。
むしろ方向性は地価の高かった時代東京駅、大手町に一本と
いうのがウリの海浜幕張、新浦安、西葛西あたりと近いのでは

[700: 匿名さん]

>>698
80年代前半の田園都市線沿線は今の有明よりもっともっと荒野状態だったですよ。

ご心配にはおよばないと思いますよ。

[701: 匿名さん]

>>699
田園都市線って神奈川県内の話でイメージ的にはタマプラーザじゃない？

世田谷区内は昔は玉線って呼ばれていたような？？通称ジャリ線？？
大昔は路面電車が走っていた。

[702: 匿名さん]

>>699
おっしゃるとおりですね。
隅田川の東側はやはりどうしても雰囲気というか街の匂いというか違いますから。
江東区が田園都市線沿線のようになるわけないし、有明は幕張のようにはなれても、世田谷の高級住宅地のようには絶対になれません。

江東区埋立地が誰もが憧れるようなエリアになると本気で思ってる人はいないですよね。
どうせまたデベの買い煽りでしょ。

[703: 匿名さん]

699は、ごもっともと感じるのに、同じような内容の702は、嫌な人だなっと感じるんだよなぁ。

主張したいなら同意得られる書き方すればいいのに、反発煽って得するのかしら。

[704: 匿名さん]

>>702
当面は割高外周区も価格維持できるんですから、
それで満足してくださいよ。

[705: 匿名さん]

首都圏の中古マンション価格、12月は前月比1.4％下落

不動産情報サービスの東京カンテイ（東京・品川）は21日、2009年12月の中古マンションの価格動向を発表した。首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）の平均販売価格は70平方メートルあたり2794万円となり、前月より1.4％下落した。前年同月比では3.1％の下落だった。前年と比べた下落率は10月の8.6％、11月の4.6％と縮小してきており、価格の動きは「安定化しつつある」と分析している。
都県別にみると、東京は前月から横ばいだった。神奈川は同0.2％下落し、埼玉でも2.2％下がった。一方、千葉は浦安市や市川市など都心寄りの物件で値上がりしたものもあり、1.5％上昇した。
近畿圏（大阪、兵庫など２府４県）は1789万円と1.3％下落した。中部圏（愛知、静岡など４県）は1520万円で0.9％下がった。

[706: 匿名さん]

》702

もともと玉電の頃は富裕層の別荘地として開発された場所も多かったからな～
それに戦前からぽつぽつステータスの高い人たちや財閥系の人たちが住んでたんだよね
これは目黒、世田谷とかの話だが
タマプラとかは原野だったかもしれんが、その延長で田都とか東横とか、西側はいいイメージができてんだよな

こういうのが全くないところに、プレステージもない多少金のあるのが住みつくだけじゃな・・・
特別いいイメージなんてできっこないじゃん＾＾

[707: 匿名さん]

高級住宅地というのは国内外を問わず、ふつうは低層で建築規制がうるさいところですよね？
そうじゃなきゃ良好な住環境は保てないですから。
だとすると、都心商業地とかに建ってるようなマンションとかは高くても高級とはいえないかもしれませんね。
どうも都心に近くて高い＝高級と混同してる成金っぽい発想のがいるようで、話がかみ合ってない気がする\/

[708: 匿名さん]

>>707
そうですね。
マンション、ミニ戸、アパートあたりが混じってくると高級住宅地とは呼べなくなりますよね。
だからマンションスレで話題になる場所は高級住宅地じゃないってことですよね。

どうも大きい家がちらほら残っていれば高級住宅地と勘違いしている人がいて、
話がかみあわないところが確かにあります。

割高外周区には高級住宅地は残っていないと考えるべきですかね？

[709: 匿名さん]

マスコミが高級住宅地の安売りで、どんどん広げちゃったから話がややこしくなったｗ
土地が高くて、芸能人が戸建て建てて５億とかなると、高級住宅地扱いですからｗ

その点、高級マンションは分かりやすい。
値段が高ければ高級マンションｗ

[710: 匿名さん]

ただの高額物件と高級住宅地を同一視してるんだから同じやん

[711: 匿名さん]

土地が高いところと、マンションが高品質なところがあるからね。

良い土地に建つタワマンなんてのは高いけど、良い土地の団地型マンションや、埋立地のタワマンなんていう選択肢もある。

どっちを選ぶかは、人それぞれ。

[712: 匿名さん]

タワーマンション･･･途上国では人気です。

[713: 匿名さん]

高くても良いけど、
割高はダメですね(笑)

[714: 住まいに詳しい人]

>>705
>前年と比べた下落率は10月の8.6％、11月の4.6％と縮小してきており、
>価格の動きは「安定化しつつある」と分析している。

相変わらず東京カンテイのデータ分析は酷いな
これじゃ教授並じゃないか

１年前に急落していれば、１年経つと何もしなくても前年同月比は改善するわけで
ここでプラスにならないというのは
「状況はかなり悪い」という解釈されるのが真っ当な見方というものです

業界内での立場は判るが
「」づけにして、これは相場についてのコメントじゃなく
前年同月比という数字そのもののについてのコメントです
なんてお茶を濁しちゃダメでしょ

[715: 匿名さん]

いつの間に、高級「住宅地」のスレになったんでしょうね、ここは。
マンションの話をしてくださいよ。

[716: 匿名さん]

外周区の割高マンションの話ですよ。

[717: 匿名さん]

もしも2006年後半のようなイケイケの雰囲気が続いていたら･･･。

在職証明を改ざんしたりして年収450万のサラリーマンが8000万のローン組めてタワマン買ってたのかも。

日本は未遂で良かったって話しじゃないですか？

[718: 匿名さん]

ヘッジファンドの規制案急浮上で米株大暴落！

株下げは残念ですが、規制はたいへん良いことと思います。

[719: 匿名さん]

>>718
割高なものを維持するのはほとんど不可能と言うことでしょう。

[720: 匿名さん]

需要と供給側の妄想値が乖離というか、逆方向。

[721: 匿名さん]

しかし金融資産もだめ、不動産も・・・
ということは当面は現金抱いて二番底を待ちますか？？

で１０００年に一度の買い場とか言いましょう笑

[722: 匿名さん]

買い時じゃなくて悔い時だね。(笑)

[723: 匿名さん]

二番底来るね…(笑)

[724: 匿名さん]

不動産屋でボロ儲けするなんて日本ではもう無理です。
マンションは耐久消費財だと思って買わないと。
中古で売るときには減価償却分は安くなるのが当たり前ですが、湾岸のようにボッタクリ価格で買ってしまった人はそれ以上に安くしないと売れません。

[725: 匿名さん]

湾岸はほとんど格安価格で買ってるから、今売ったら利益出る人がほとんど。昔の価格知ってる人にとっては今の価格はぼったくりなんだろうけど。

[726: 匿名さん]

>>725
江東区は変わってしまったから、
昔の価格は忘れてしまったほうがいいですよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[727: 匿名さん]

確かに湾岸は安かった。ケープの80平方メートル、3000万円台とか。今じゃ考えられないね。

[728: 匿名さん]

725さんはシティータワー品川のことを言ってるとか。

[729: 匿名さん]

湾岸だけじゃなくて内側も安かったですね。
うちは某港区内側のタワーを買ったけど、あっという間に５０％ほど値上がりしたので
気に入ってたけど売却した。
その後、安くなった別の地区でタワーを購入して住んでるけど、最初に用意した頭金だけで
家が手に入ったようなものです。
正直運が良かっただけだとは思うけど。

[730: 匿名さん]

ケープの低層階で確かに3800万円とかありましたよ。目の前モノレールだったかと思います。

[731: 匿名さん]

普通は値上がりしたとして、買い換えようとしても、他の場所も値上がりしてて得しないんだよね。
でも、2軒目持ってる人は売りと買いのタイミングずらせるから利益でる。

[732: 匿名さん]

ＰＣＴ、ＴＴＴ、ケープの頃に買っておけば良かったんだよ。先輩はＴＴＴの高層をキャンセルして、今でも嫁に責められてるって愚痴ってた。

[733: 匿名さん]

我が家は湾岸タワーですが、湾岸戦争？のおかげで安く買えたため、築数年経過した現在でも購入価格よりも高いお値段で売買されているようです。５０％とまでは行きませんが（笑
会社が近くて通勤が便利なので当面は売るつもりはありませんが、実質負担ゼロで新築マンションに数年間住めたと考えるだけでも気分いいものですね。

[734: 周辺住民さん]

結局需要と供給のバランスなんだよね。
４年くらい前の高層マンション大量供給の頃買った人はみんな勝ち組だな。
晴海のリチャードギアがCM出てた１２０平米の高層階が７０００万とか信じられないわ。

[735: 匿名さん]

モノレールから丸見えのマンションとか有り得ないんですけど。

[736: 匿名さん]

>>729
>>732-734
不動産はタイミングが大事だから、時にはこういう機動力も必要だね。

[737: 匿名さん]

山手線から丸見えなら我慢できる？

[738: 匿名さん]

2003年当時は土地値も最安時での企業からの大量放出と鋼材価格も今の半値以下といった特異な条件が重なった時期だからこそ、そんだけ安かったんですよ！モノには仕入れコストに利益を載せて価格設定するわけだから、これから値下がりを期待するのはかなり無理がありませんか？

[739: 匿名さん]

景気急降下
収入減少
需要減少
将来性低下
ヘッジファンド規制

ネガティブ意見して遊んでるわけじゃなくて、高値の理由無しでしょう。

[740: 匿名さん]

モノの値段は日本の事情だけでは決まりませんから。

ゼネコンもアジア進出だし、
国内市場にしがみついて、無理して安い値段を出す必要も無くなって来るのでは？

[741: 匿名さん]

だからリースホールドなんですね。
分譲購入のシステムは続かないし責任所在が曖昧すぎて、老朽化放置の問題解決しにくいし。

[742: 匿名さん]

2009年～現在はボーナス下落も最大時で企業から派遣社員の大量放出と正社員昇給も昔の半値以下といった100年に一度の不況という時期だからこそ、住宅がそんだけ売れなかったんですよ！住宅資金は
給与から必要生活費を除いて設定するわけだから、今なお高値掴みの土地代を転嫁したままの物件価格で売れるのを期待するのはかなり無理がありませんか？
※今世の中は金がまわってないんですよ！

[743: 匿名さん]

日本人全体が貧乏になったら、都市部では借家の人が増える。
借家の人は家賃払ったら使えるお金はわずか・・赤貧

ただそれだけの話では？

昔みたいに、持家が買えないのはおかしいと考えるのは間違いですよ。

[744: 匿名さん]

家賃よりローンのほうが安い　←　三流業者の常套句

暴騰する管理費と修繕積立金や修繕一時金の話には触れない。

[745: 匿名さん]

マニラなんか大多数が借家暮らしだよｗ

[746: 匿名さん]

ま、直に国債暴落、金利上昇で
ローンは組めなくなるよ。
もしくは、歳入の補填のための大増税。
中間層は、みんなして賃貸。

マンション買えるような層から、税金とって
マンション買えないような層へばら撒く。

それが今の政府の政策。

[747: 匿名さん]

買うなら
長期金利が上昇する前でしょうね。
低金利の長期固定ローンしかない。

いったん金利が上がったら、買える人はさらに激減。
日本は普通のアジアの国に格下げｗ

金利が上がって、円安で物価も上がると家賃が上がる。
給料が多少なりとも上がらないと、今よりさらに貧乏な生活になる。
たぶんそうなる。

持家がある人と無い人との経済格差はさらに拡大して行く・・・

[748: 匿名さん]

〉744

今どきそんなことで騙されるほど購入者は愚かじゃない。
それらを払える財力のある者が買ってるんじゃないの。

[749: 匿名]

なんか最近新規物件が少ないんで、掲示板も変化がなくてマンネリですねぇ。。

[750: 匿名さん]

今買えない人はとにかく公営の賃貸に入ることです。

金利と物価が上がっても
公営だと、家賃の上げ方が小さいですから、どうにか生活防衛できます。