公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/umedawest/index.html
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
物件概要
名称 ザ・梅田ウエストタワープロジェクト
所在地 大阪府大阪市福島区福島七丁目15番1（地番）
交通
JR大阪環状線「福島」駅徒歩3分
JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩11分
大阪市営地下鉄四つ橋線「西梅田」駅徒歩14分
地域・地区 商業地域・準防火地域
地目 宅地
建ペイ率 80％（角地適用により90％）
容積率 400％（総合設計適用により許容容積率700％）
敷地面積 1,492.84㎡
建築面積 691.84㎡
建築延床面積 13,554.41㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上26階建 １棟
建築確認番号 第H28確認建築GBRC00047号（平成28年12月28日）
総戸数 134戸
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
竣工予定 平成31年2月
引渡予定 平成31年3月
駐車場 54台（ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ）（※月額使用料未定）
バイク置場 27台（※月額使用料未定）
駐輪場 268台（※月額使用料未定）
分譲後の権利形態 専有面積割合による共有（土地・建物共用部分）、区分所有（建物専有部分）
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
事業主（売主） 近鉄不動産株式会社
［国土交通大臣免許（9）第3123号（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟］
〒543-0001大阪市天王寺区上本町六丁目5番13号TEL.06-6776-3007
設計・監理 株式会社竹中工務店大阪一級建築士事務所
施工 株式会社竹中工務店大阪本店
【予告広告物件概要】
予定分譲戸数 未定
予定分譲価格（税込） 未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 59.00㎡～112.15㎡
バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
管理費（月額） 未定
修繕維持積立金（月額） 未定
専用利用料（月額） 未定
修繕維持積立一時金（一括） 未定
管理一時金（一括） 未定
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2017.5.12 管理担当】
[スレ作成日時]2017-02-04 09:57:32
ローレルタワー梅田ウエスト【旧称：ザ・梅田ウエストタワープロジェクト】ってどうですか？
| No.101 |
by マンション検討中さん 2017-06-09 15:30:34
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削除依頼
この値段なら前にあるマンション
の中古買ってリフォームってのも ありだと思ったな 田の字じゃないし |
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|---|---|---|
| No.102 |
グランドメゾンはGW時点で、既に間取りと階層のいい割安住戸はほぼ完売でしたね。
間取り悪く、割高の下層階だけでした残っていたのは。 手遅れだったな。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
焦らなくても関西の不動産は2,3年もすれば大量に中古が出回るよ。価格も3～4割減くらいでね。
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| No.105 |
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| No.106 |
3〜4割下落することは無いですが、今より上がることはないと思います。
理由は。 利回りが低くなりすぎ、マンション投資を考える人が購入する値段ではなくなって来ているため。 これ以上は高くなっても売れないでしょうね。 高くすると売れないから不動産屋もコストカットに必死ですからね。 |
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| No.107 |
高層階、2LDK,いくらぐらいですか？
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| No.108 |
ここは坪300くらい。80平米で7000万円～みたいな感じですね
まあ立地がいいだけに、外廊下でもこの価格仕方ないでしょう |
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| No.109 |
3年前なら80平米5000万で買えたのにな~
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| No.110 |
ここ今の段階では全く反響ないね。
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| No.111 |
この辺りは大人気エリアなので、売り出されたら凄い勢いで売れると思うよ。
80平米7000万なら買いでしょうね。 わかっている人はわかっていると思いますが、この近辺は今後価値が下がることはないでしょう。 |
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| No.112 |
どうみてももろ福島としてのマンションなので梅北の効果は薄いでしょう。小規模な板マン外廊下でこの団地並みの田の字間取りでは坪230ぐらいが妥当ではないだろうか。グランドメゾンはもう完売近いので、ハイソなシティタワーかリーゾナブルなローレルタワーの中古でいいでしょう。資産価値、買値、設備、間取りどれをとっても買う理由がないと思う。
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| No.113 |
>>111 検討板ユーザーさん
あなただけがわかってないだけです。 福島の価値は今後下がりませんが、ここは高杉&魅了薄杉です。 この条件ではファミリーにもディンクスにも富裕層にも庶民にも実需にも投資家にも転勤族にも地元民にも高級サラリーマンにも自由業にも受ける要素がないですよ。 坪300出してここを爆買いする人って、具体的に誰かな？想定してるプロファイル教えてください。 |
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| No.114 |
ここは住まいサーフィンの適切価格は71万やな。
売値80平米7000万なら、1400万の含み損になる。 おまけに北ヤードの影響は薄い。 一方、積水の適切価格は88万と出てる。 売値80平米は6000万だから、900万含み益が出る。 北ヤードの影響は直結。 誰が見てもわかる勝負やね。 |
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| No.115 |
ここの立地がいいのは誰の目にも明らか
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| No.116 |
場所はグランドメゾンよりいいと思います。
大通りより一本中に入ってるし、福島駅も近いですから。 駄目なのは坪300万の値段ですよね。 売れるのかな? |
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| No.117 |
グラメが250万で凄い勢いで売れてるのを見ると、ここはある程度上値挑戦してくるのは確実でしょうね。
とは言えこの掲示板の反応では300万では食指が伸びそうもないので、その間の値付けになるのではないでしょうか。 低層270万〜中層290万〜高層320万、プレミア350〜400万 このぐらいならそこそこ売れるでしょうね。 |
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| No.118 |
いや、板マン外廊下で路地中の小規模タワマンはきついやろ。
福島になにわ筋線の駅もできんことも決まってしもうたしな。 設備を全くホームページに載せてないのも自信がないからちゃう？ 設備仕様はどうなん？ |
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| No.119 |
最近のマンションで設備がいいマンションなんであまりないでしょう。
免震とは記憶していますが。 グランドメゾン位の値付けが妥当なのでは? |
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| No.120 |
立地はいいでしょ。値段だね。同価格で内廊下なら中津よりは住みたいけどな。
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| No.121 |
坪300はしないでしょ？価格HPに載ってないのかな。
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| No.122 |
坪270以上ならグラメが完売してからでないと厳しいでしょう。
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| No.123 |
シティタワーの中古が260ぐらいなので
それを上回ると規模も小さく外廊下の ここを買う理由が全くなくなりますね 近鉄は200越えの経験がほぼないので 南森町といい苦楽園口といい高額は ニーズを読み切れず大失敗しますね 中崎や大淀のタワーぐらいならよいかと |
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| No.124 |
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| No.125 |
南森町って竣工前に完売してたけど、失敗物件なの？
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| No.126 |
南森町は、直床、外廊下、コンシェルジュなし、ラウンジもなし、ゴミ捨ては自分で一階まで。まあ、賃貸ですわ。ここもローレルタワーサンクタスも似たようなもんですよ。
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| No.127 |
>>125 匿名さん
半年かからずに竣工の1年以上前に完売した同心に比べ、2年近くかかって竣工前ぎりぎりで完売した近鉄は、南森町の物件としては失敗作ですね。 植栽も悲惨な状態のまま放置されてますし、買わなくて良かったと思っている人は多いでしょうね。 |
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| No.128 |
なんにせよ注目されているマンション。
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| No.129 |
設備悪くても管理費があまり変わらないし
最低限はほしかったですね |
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| No.130 |
結構希望入ってるらしい。立地評価か。
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| No.131 |
掲示版の評価と実際の売れ行きが違う事は良くありますからね。
立地は良いですからね！ 本当の値段を知りたいですね。 |
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| No.132 |
噂通り@300ぐらい。
タワーというか普通の板状マンション。東西南北囲まれており眺望は厳しい。高さがないためタワマンの中層階に当たるところが高層階になりようやく眺望がぬけるが、そのため価格のプレミアム激しく、シティタワー西梅田の最高層近くと同じぐらいになっている。 梁は出ており、トイレも手洗い付きの最低ラインで見映えるものはなかった。 ディンクス向けの狭目の中住戸は分譲では見たことのない長い廊下、おそらく6.7メートルが付いており廊下の消費面積が酷い。賃貸に回すには見た目の部屋が狭いので借りてはつきにくいと思う。実質面積は50平米半ばで5000万半ば、利回り5パーセント出すには25万弱の賃貸になるが、リセール、賃貸ともに難しいだろう。 今はどこも高く資金のだぶつきに困っているが、今の市内物件でも利益が出るものはあるが、ここはかなり厳しい部類に入ると思う。 |
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| No.133 |
素敵なご報告ありがとうございます。
坪300で好調なら大阪もバブルですな。 |
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| No.134 |
地方都市の大阪で坪300はバブルでしょ。
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| No.135 |
マンションは立地が全て。
とは言え、近鉄も高値挑戦とは。 本当にバブルだな。 |
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| No.136 |
ははは。
素人に毛が生えたような人たちが 電鉄事業の片手間でやっとるからね。 昔の阪急不動産と同じ。今は違うが。 阪急と違って、大阪の安物しか経験がなく 高値物件のノウハウや市場理解もないのに プライドが高いから品質が低く高値で売る そういう会社。 噂で聞く限りここも心斎橋も 企画も値段も厳しいと思うね。 ここも積水と住友より 1000万以上もオンする理由がないのでは。 |
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| No.137 |
マンションは立地。立地についてマイナス要素はない。住友だろうが阪急だろうが立地を間違えれば損をする。
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| No.138 |
資産価値的に立地にマイナスはないが土地取得価格と躯体と建物仕様と値段設定がミスだらけ。住友だろうが阪急だろうが立地が正しくても客は損をする。
住居価値的には高速道路と線路二本とビルに囲まれ全く良くない。 |
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| No.139 |
住居価値？
資産価値的に立地にマイナスがない。それが全て。 |
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| No.140 |
先週に2回目の予定価格を見せてもらいましたが、坪300万もしてなかったですよ。
確かに安くはないが、立地はなにわ筋と線路に面してないし、かなりいいと思いますが。 早く価格決まって欲しいです。 |
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| No.141 |
本当に駅近いし良いと思いますよ！
ですが。。。 グランドメゾンもこちらも私には手が届きません！ |
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| No.142 |
グランドメゾンは福島6分、北ヤード開発地域入口まで3分
ローレルウエストは福島3分、北ヤード入口まで6分 立地は同点ですかね。 |
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| No.143 |
鉄粉と排ガスと騒音と圧迫感の四重苦ロングペンシルマンション？
最上階の外廊下で雨でビショビショで五重苦、 資産下落で六重苦？ あいやー |
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| No.144 |
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| No.145 |
>>142 マンション検討中さん
北ヤード入り口6分？新駅までだと10分強でしょうか。グランドメゾンも同じく新駅まで7.8分というとこでしょうか？ |
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| No.146 |
>>145 名無しさん
新駅のホームまではそのくらいですかね？ 西側に改札できるなら改札までは5,6分、恐らく西側の端にできる商業施設のところに地下入口ができるなら表記上は3,4分ということになりそうですね。 |
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
福島駅近の中古は盛り上がってませんね。目立つのはシティタワーだけで、ここは立地も規模も目立たないからシティタワー以外のその他物件になるんじゃない。300万も出して中古買う人いないでしょう。
パークハウス福島 230万ぐらい クレヴィア大阪福島 200万ぐらい グレイスロワ福島 210万ぐらい シティタワー西梅田 270万ぐらい |
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| No.150 |
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| No.151 |
ホームページ更新されましたね
キッチンは予想通りトーヨーキッチンでしたね |
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| No.152 |
この掲示板はあんまり盛り上がってないね
ってことは意外と人気ないのかもしれないな |
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| No.153 |
価格が高いから、見たくない
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| No.154 |
高すぎでしょ。。ただの低めの板マンション。。
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| No.155 |
梅田近いとこんなもんでしょ。
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| No.156 |
確かに高い。
人気あるのか無いのかもわからない。 福島の相場はこれぐらいが普通になってしまったのかなー。 |
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| No.157 |
幾ら位なんでしょうか?
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| No.158 |
3階～10階→坪240以上
11階～15階→坪270以上 16階～20階→坪300以上 20階以上→坪320以上 こんな感じになってると思います |
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| No.159 |
それくらいだと、そんなに高くも無いような…
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| No.160 |
都心部は最低16階以上でないと視界が抜けないのにそこですでに坪300ってのはキツイね。他の40階前後のタワーなら低層階だから。積水は20階未満なら坪240ぐらい、住友も同じぐらい、京阪や東急も平均が300越えだがその高さは200後半。
ここは低層階が相対的にお買い得だね。差が激しい。下から売れるマンションは妥協買いだからリセールは苦労するよ。坪300でのリセールはまず無理だよ。積水の新築転売の方がまだ安そうだから待ってはどうかな。 |
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| No.161 |
板マン外廊下でこれは高い
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| No.162 |
グランドメゾンがほぼ完売を待ってからの価格決定ですね。
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| No.163 |
マンションに眺望を求めない層も居ますから、低層から売れるかもしれませんね。
かく言う私も、高い高層より安い低層が好きです。 低層ってなんだかんだ言って便利なんですよね。 低層は意外に売れるかもしれません。 |
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| No.164 |
注目度高いですね。
福島駅からは一番近いタワマンとなりそうです。 今この辺りに賃貸で借りてますが、住むには本当に便利な場所です。あとは価格次第ですが、近鉄さんには良心的な価格設定を期待してます。坪300なんてサラリーマンの私には到底買えない。。 |
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| No.165 |
電鉄系では阪急のジオシリーズが人気で華がありますが、何気に近鉄も手堅い設計基準で基本的な仕様の満足感も高いです。本体の沿線のイメージ、テレビCM等派手な宣伝広告をしない等で地味ではありますが関西圏での販売には定評ありです。価格設定は安すぎたり、高すぎたりで物件によって様々のような気がします。ここが安い方に振れればウメキタ2期の事もあるのでかなりお買い得な物件になるかもしれませんね。
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| No.166 |
パークハウスやグレイスロワやクレヴィアが200少々ででてるし、もう少し出せばシティタワーの角部屋高層階が買えるから、買う意味はないな。
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| No.167 |
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| No.168 |
70平米中層階4000千万で待機してるやつ俺以外におる？
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| No.169 |
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| No.170 |
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| No.171 |
カタツムリブランドのマンションは始めから高く吹っ掛けて売るのが常套手段。
後から値上げするスミフよりも酷い。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
>>171 匿名さん
スミフは高くても質と資産価値、両方ある程度ともなってますからね。。東梅田のシティタワーはキッチンみたいなところは普通でも柱や梁の消し方の徹底の仕方なんかは感動しました。地域的にアウトでしたが。 近鉄の高額物件はいくつか見ましたがハリボテで全くそれを買う人たちのニーズや目線がわかってない印象です。土地買ってハコつくれば売れるでしょ的な非専業の素人考えまだまだ強いですね。トーヨーキッチンとかそこじゃないって感じ。ここならタワーなのに外廊下が致命的ってのが全くわかってない。南向き云々もこんな場所で求められてないのに。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
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| No.177 |
>>176 名無しさん
住んでいて何故辛いのですか？ ゲストルームやフィットネスや展望ルームは無視すればいいと思いますし、それにかかる管理修繕費は全戸数で割ればたいしたことないでしょう。 ちなみにこれまでの話はリセールと賃貸がどうかの話をしており、エントランスと展望ルームはおおきく影響するといわれてます。値段が高くて他にあるものがないのはマイナスなのは当然ですよ。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
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| No.180 |
隣のグレイスロワ福島がここより2500万ほど安いのでそちらにします。
投資用の部屋は間取りがひどすぎます。あれで20万どころか15万も無理かと思いました。 |
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| No.181 |
その方が絶対いいですよ。
あのグレイスロアは最近の物件では間違いなくお買い得だと思います。 福島区１のお買い得物件だったと思いますよ。 |
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| No.182 |
どんどん新築を高値で売ってください。
どんどん中古があがって利益でるんで。 |
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| No.183 |
価格見にいきましたが、凄く高く感じました。
価格が妥当な価格なのかわかる人教えて頂けたら幸いです |
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
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| No.188 |
ここもグレイスロワも環状線と東海道線と阪神高速となにわ筋に近くてうるさそうだね。あとグレイスロワは15階建の板マンだよね。商業ビルと眺望かぶるしシティタワーから見下ろされることになるから、グランドメゾンの方がよいかな。
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| No.189 |
ステマじゃねーよ。
本当にここはお買い得な気がするんだ。 福島駅近辺の相場から考えると安くないですか？ |
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| No.190 |
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| No.191 |
単純に平米単価が安く無いですか？
それだけです。 逆に言いますとそれ以外何もありません。 |
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| No.192 |
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| No.193 |
平均の坪単価いくらですか？
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| No.194 |
比較の対象が間違ってません？
比べるのならローレルと比べないと。 昔の価格で買えるわけではないので。 それとも安くでパークハウス出てます？ |
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| No.195 |
>>194 近所の人さん
中古市場を知らんなら黙っとかんかいや？ 全くお得ちゃうやろ。クソ情報流すな。 パースハウス 227万 クレヴィア 232万 グレイスロワ 225万 中古と新築ローレル比べてなんになるんや？ 新築ローレルと新築グランドメゾン比べろよ。 ここの完敗やろが。 |
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| No.196 |
グランドメゾンは安すぎでしょう。
と言っても完売間近なので今更議論してもしょうがない。 新築買う時って周りの中古の値段気にしません？ あんまり乖離するなら中古買うでしょ。 ここは坪280くらい？ |
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| No.197 |
ここ買うなら中古でよい。
中古かうならパーク、グレ、クレのどれでもよい。 という話だよね。 ここは福島には駅近だが梅北完成後は大阪までの距離はグラメと変わらず、仕様は立地は劣るので、新築ならグラメと同じ価格、中古なら築浅のうちは近隣中古の＋10%が適正価格かな。 |
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| No.198 |
明後日は淀川花火大会
この物件は花火見えないってのはやっぱ残念やよなー。 まあ、花火大会もいつまで続くかわからんけど。 この物件本間に人気あるんやろか。 モデルルーム来る人は多いけど、意外と購入希望者は 少なかったりして・・・ |
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| No.199 |
グランドメゾンを知るとここは買う気になれないわ。新グラメまで待つわ。
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| No.200 |
新グラメは南は先にシティタワー、東は医療施設、北はスーパー、北東はローレルタワー、南東はここだから部屋によるんじゃないかしら。
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