パークホームズ四谷 ザ レジデンス

[マンション検討中さん]

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1420/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都新宿区三栄町２３番地７（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅　徒歩7分
　　　JR中央線・総武線「四ツ谷」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄新宿線「曙橋」駅　徒歩6分

【物件情報を追加しました　2017.1.12　管理担当】

[251: 住民板ユーザーさん1]

>>243 匿名さん
ありがとうございます

[252: 匿名さん]

>>246 匿名さん
立地的に気にしない検討者はいないんじゃない。貴方は三井で決まってるみたいですけど売主からしたら迷惑でしょうね。
下品な表現や文字、お里が知れますよ。

[253: 匿名さん]

まぁジオや住友さんの物件が悪いとかじゃなくて
現状ここが一番値ごろ感ある（市況を反映した）価格には思えますね。
他の物件はまだ少し前の高値を引きずってます。

色んな立場の人が混じり荒れてますが、設備云々考慮しても
ここは早期に売れるんじゃないでしょうかね。
物件選びの重要なファクターである立地と価格は充分勝負できるものですから。

[254: 匿名さん]

すみふは高額物件でも外廊下が多いね
ガーデンヒルズ四ッ谷も

[255: 匿名さん]

ガーデンヒルズなのにガーデンのない内廊下だったら変でしょ。内廊下信仰の強い人には違和感があるのかもしれないけど、ガーヒルやインペリアルガーデンのガーデン付き外廊下を上回る心地良さの内廊下はそう多くないと思う。

[256: 匿名さん]

＞＞253
三井、スミフ、ジオと立地も販売時期も
重なっているので比較したらいいと思います。
ここが一番値ごろかどうかはここの仕様次第
かと思っています。安くても仕様が低ければ
当然ですからね。その点、待ったのに外廊下
は残念でした。
いろいろ言われるジオも販売好調ですし、
スミフもどんどん販売すすんでいきます
ので早くMR行きたいです。

[257: 匿名さん]

その辺りは考え方次第ですかね。
物件選びの一番重要な要素は立地と言われてますし
そうなるとここが他より一歩リードしてる気がします。
お次は価格、これも買いやすい価格帯で競争力
十分ですから。あとは設備がよっぽどじゃなければ
売れるんじゃないですかね。
設備については三井てすから酷いということも
恐らくないと
思ってます。

[258: 匿名さん]

立地は北道路のスミフ、ジオもいいと思います。特に三井の場所と用途地域が異なり容積率ありますので上層は四谷側が将来的にも抜けてる。これはポイント大きいです。
三井は閑静な住宅街というのがいいところで逆に囲まれ感があります。
駅距離は三井が四谷には少し近いのでしょうか？ただ、四谷3丁目からは離れてしまします。前面道路が狭く、車の出し入れや夜の女性子供の一人歩きとかは大通りで全部完結するスミフ、ジオが少しいいですかね。
こういった点をどう考えるかだと思います。

[259: 匿名さん]

大通り沿いは嫌ですね。
あと中層物件より低層物件のほうがいいですね。

[260: 匿名さん]

そう考えるのなら迷う事なく三井でしょう。
しかも意外にも弱気な価格設定。

[261: 匿名さん]

大通りといっても新宿通りのような交通量ないし夜は信号が点滅に変わるくらいの交通量なので気になりませんよ。むしろ明るくて安心です。

[262: 匿名さん]

駅7分って遠いね。
その辺りはみなさんどう評価してますか？

[263: 匿名さん]

普通だと思います。静かな環境に惹かれますね。
近隣の他物件が割高感あるのでここに傾いてます

マンションが売れていない中での現実的なプライス
ですよね。他との比較てすが
こういのは後出し有利だから仕方がないですかね。
検討者には有り難い話ですが。

[264: 匿名さん]

駅近とは5分までのようですが。。。

[265: 匿名さん]

10分超えなきゃ大丈夫ですよ、売った時の経験からすれば。駅近と見て問題なしです。

[266: 匿名さん]

駅まで5分以内と5分超では、かなり大きな差が出るって言いますよね。
一口に駅と言っても駅としての格は色々ですから、四谷レベルの駅なら5分超でも大丈夫ということなんでしょうか…。

ところで、パンフレットなどはまだ出来てないんでしょうか？そろそろですかね。

[267: マンション掲示板さん]

歴史と伝統ある霊柩車の会社の目の前のマンションはここですか？

[268: 匿名さん]

この物件の場合閑静なエリアになるから
その分近隣の物件より評価高そうな立地ですね。

[269: 匿名さん]

逆に駅から１分、2分みたいなところで駅近とは言え人通りが多すぎて雑然としている雰囲気の場所だと、かえって敬遠されるとも聞きます。3分～7分程度がちょうどいい距離感なのではないかと思います。

[270: 匿名さん]

確かに、前の会社は気になります。
実際に使用された車が出入りしてるということですよね？

[271: 匿名さん]

駅は5分までのマンションが値下がりしないというのは事実。中古マーケットで四谷や四谷3丁目なら遠くても問題ないなんて例外扱いはないでしょうね。
ここは7分で目の前にそういう会社があるというには立地としてはマイナス評価ですね。

[272: 匿名さん]

そう思う人は他の物件選べばいいだよ。割高だったり賃貸だらけマンションのような物件とかもありますが..結局ここの良さはバランスがいい点なんじゃないだろうか。立地と価格のバランスが一番取れてるのは確か。

[273: 匿名さん]

客観的な指標だけど（こんなのアテにならない）という言う人もいるでしょうが
住まいサーフィン

ジオ荒木町　新築時価　125万
ジオ四谷三栄町　新築時価　121万
グランドメゾン四谷　新築時価　127万
シティハウス四谷坂町　新築時価　129万

パークホームズ四谷ザレジデンス　新築時価　138万

まぁ否定も肯定も結構ですがこんな感じです、参考までに

[274: 匿名さん]

なるほど。

しつこいネガさん、ガッカリですね～


いずれにしても、これだけ近隣で販売物件が多いのはありがたいこと。自分で納得できる物件を探しましょう！！

[275: 匿名さん]

この数字って高い方が評価が高いということでいいのですよね？
それだと価格的に高いジオさんの評価が低いということですかね。
賃貸に回る戸数が多いから？かしら・・
あとは価格面で考えればパークホームズやグランドメゾンは健闘してますね。
立地や仕様が評価されてるのでしょうかね

[276: 匿名さん]

好きな物件選べばいいんじゃない。それぞれ価値観違うんだし、好みに合う物件選べた人が正解だよ。
リセール気にするなら評価の高い物件選んだ方がいいだろうけどその辺も好みの問題ですかね。

あとどうしてもデベとして関東ではイマイチ感のある在阪電鉄系などは不利ですよね、
物件の善し悪しもですがそういう部分で評価が財閥系より低くなるのは仕方がないことです。
住まいサーフィンってそういう部分も加味されているはずですから。

[277: 匿名さん]

夜10時台に連続投稿ご苦労様。
住まいサーフィン客観的ですか（笑）？
それで三井が一番時価として高い訳ですね。関西電鉄系が関東で評価が高くないのは理解できます。

現地見たのですがそんな施設があるのは気が付きませんでした。掲示板は有難いですね。ネガ見つけると発狂する人もいるようですが感謝です。

一般的に嫌悪感のある施設が側にあるとリセールは不利。朝これから⚫️体を運ぶ車を観て通勤通学し、夕方運び終わって帰ってきた車を観て帰宅する。
重説では取り上げられるのか？

[278: 匿名さん]

そう思うのでしたら住まいサーフィンを否定する
根拠でも示したらいかがかしら。
そのあなたの感情論のようなものの方が何の参考にもならない意見だと思いますが違いますかね？

あとジオさん？かどうか知りませんが自分の選んだ物件が評価低いからと言って他所様の物件スレで悪態ついても何にもならないと思いますよ。自分が気に入っているならいいじゃないですか。

[279: 匿名さん]

>>277 匿名さん

逆に考えるとそういうものがあっても評価野高いパークホームズと評価のいまいちな他物件ともとれますね。

あと重要説明では音や匂いがと対象なのでとくに義務はないでしょう。駐車場と同じ扱いだと思います。

[280: 匿名さん]

意図的に書かなかったのかもしれませんが、シティハウスは
三井より上ですね。

シティハウス四谷津の守坂　新築時価　142万円

住まいサーフィンは中古マンションの取引事例を元に「独自の
ロジック」で新築時価を算定しているようですが、立地・眺望が
ほぼ同じで仕様も上のジオ四谷三栄町が21万円/㎡も低いのには
大いに疑問が残ります。結局のところ「売主」の評価が大きい
ということでしょう。

[281: 匿名さん]

評価した時期によっても違うような気がするけど。。

ま、今まで安く放置されてきた感あるから、早晩、四谷界隈は坪500万円台当たり前の時代になってくるんじゃないかと。
隣接する千代田区、渋谷区エリアの相場見ていると、そんな気もしてきます。

[282: 匿名さん]

ジオが価値が低いのは何となく分かった。
まああとは好き嫌いの問題だろうけど。

[283: 匿名さん]

ここを検討している人って基本的には3LDK狙いだと思いますけど、ジオは三栄町に少し3LDKが残ってるでしょうがスミフの津の守坂は3LDKもともとないし、実質的に選択肢はもう限られているような。坂下で良いならスミフの坂町もありますが。
自分は2LDKで考えているので、悩み中です。

[284: 匿名さん]

>>281 匿名さん
千代田、港、中央、渋谷は別格。
アドレス的に新宿区の価値は低い。

[285: 匿名さん]

区だけじゃ語れません

[286: 匿名さん]

恐らく全戸売り出しになるだろうとのことです。
出し惜しみなしですかね。

[287: 匿名さん]

>>281 匿名さん

ここの値付け見ても分かる通りにもうマンション相場も下げ基調ですからそんなには行かないんじゃないですかね。

ジオさん辺りが一番の天井相場だったと思います。住友さんは相変わらずでしょうし、我が道を行くタイプですしね。

[288: 匿名さん]

住まいサーフィンなんてまともに受け止めてる
人いるんですね（笑）。
そもそもその評価についてはいろいろと言われているので
調べてみるといいですよ。
いずれにしろプロの不動産屋が参考にしているのは
レインズですからね。そういう類のものです。

不動産の時価については、過去の取引事例が一番参考になります。

四谷三丁目といえば地域を代表するマンションがライオンズと
住友のタワーです。
ライオンズといえば三栄町の三井のこの物件の隣に低層のマンション
もあります。
駅4分のライオンズの大通り側のタワーと駅7分の閑静な三栄町の
ライオンズの低層マンション、中古で比較すると圧倒的に
タワーが高値で素早く売買が成立しています。

住まいサーフィンの新築時時価場よりも
こういった事実を知っておいた方がいいですね。

[289: 匿名さん]

レインズも自己申告みたいな取引事例も含まれるから何とも言えないね。
住まいサーフィンに関しては色々意見もあるだろうけど、一つの価値観としては
参考になるかもね。（ジオさんは納得いかないでしょうけど）
デベの有名無名に左右される部分はあるだろうけど、そういう部分もリセールは
多少なりとも反映されるから評価が低いより高い方がいいでしょうね。
そういう部分でこちらは安心感がある程度あるのではないでしょうか。

[290: 匿名さん]

プロ仕様のレインズが信憑性ないなら住まいサーフィンは素人向けの落書きみたいなもののような気がする。
その住まいサーフィンを根拠にここを懸命に持ち上げようとする者も住友不動産の津の守坂の方がかなり時価評価が高かった事実を披露され涙目でしょう。
更に288によれば隣のマンションの資産価値が駅近の同じデベの物件より弱い事実が明らかになったけどそれに関する論理的な反論を聞いてみたい。

[291: 匿名さん]

>>290
竣工時期も価格も違うんちゃう？
あと三井と阪急じゃ差がでるのは当然だよね。
同じデベなら比較は楽だろうけど、住まいサーフィンを否定する
根拠も何も書かれてませんがいかがかしら
ジオさんによる悔しさからくるアンチ投稿に感じてしまいますがどうなのでしょうか？

[292: 匿名さん]

>>291 匿名さん
290さんの更に〜以下の反論は出来ないですか？住まいサーフィンの営業さんてすか？

[293: 匿名さん]

ジオはセキュリティが一重だったり、賃貸住戸比率高いから評価低くても仕方がないと思うわ。
そういう部分が反映されてるのかは知らないけど。まぁでもジオの話題が続くなら別のところでやって欲しいですよね、話題違いですし、あちらはモデルルームもスレも閑古鳥なんだろうしもう少し盛り上がるといいですね。

[294: マンション検討中さん]

どんな間取りが人気になるでしょうか？
I,F,Kは面積が広いのに玄関、廊下などの無駄なスペースが多すぎない？
面積はあるにもかかわらず、デッドスペースがもったいないような気がします。
立地とデザインがいいですが、間取りは残念です。

[295: 匿名さん]

間取り悪くないと思いますよ。玄関廻がクランクしてたりするのでプライバシーなども一応配慮されてる気がします。凄いみたいな間取りはないですがどこかで見たような間取り、案外そういうモノの方が使いやすかったりしますよね。

[296: 通りがかりさん]

>>294 マンション検討中さん

基本的にナロースパンで廊下が長くなってしまっているのは残念ですかね。

[297: 匿名さん]

オーソドックスな田の字っぽいものもありますし、そうじゃないものもあるし
選択肢は方角含め色々ありますかね。

[298: 匿名さん]

楽しみになってきた。

一度、MR行ってみようかな…

[299: 匿名さん]

資料が来たので現地に行ってみました。
感想としては、これ静寂なの？と思いました。

お隣が造花の有名なお店らしく、
店前では道路にガードマンがいて頻繁に出入
りする車の誘導をしています。自分も駐車場
へ誘導されそうになりました。
道も広くないので小さい子供がいる場合は、
三栄通りまでは注意が必要かと。

話題になっていたこのマンション前の
建物ですが、一見何か分りません。
検索すると霊柩車による遺体の搬送と出て
来るのでそういう会社なんだと思いました。

前面道路をそのまま下っていくと突き当たる
のですが、道がさらに狭くなり、正直左折し
て津守坂の通り方面に行くのは大変でした。

是非、現地見られることをおすすめします。

[300: 匿名さん、]

>>299 匿名さん
そうなんですよね。

私も新宿区には住んだ経験がありますが、三栄町のあたりはあまり詳しくなくて、こちらの物件の場所を見に行ったことがありましたが同様に感じました。

この場所を閑静と捉えるかどうかは個人の感じ方に差があると思います。

場所や物件を好きになれるかがポイントですよね。