パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[801: 匿名さん]

でも実際に住環境はいいから、相手の思惑はともかく
出てきてラッキーという人も多いと思う。
この遠い先はともかく、この環境は暫くは変わらないんじゃないかなと思います

[802: マンション検討中さん]

昨日、実物見てきました。
色々言われてるけど、正直高級感はなく正にパークホームズ仕様でした。ありとあらゆるところがディスカウントされてる…
まずは正面エントランス入って拍子抜けしてしまいました。外装もパンフレットほどの落ち着きはありません。

土曜日だったからか周辺は静かだったので、この場所が本当に気に入れば、賃貸感覚で住んでもいいのかもしれませんね。
私ならあと数千万足して別の所有権物件買います。
竣工前の販売がマストな物件だったかもしれませんね。

[803: 匿名さん]

私も見てきましたが、設備レベルは本当にいいですね。
見える部分だけではなく、建具などまでいいもの使われているかんじでした。
専有部分も高級マンションに必須と思われるものは大抵揃っていますし、共用部のデザインや高級感もやはり
素晴らしいかと思いました。このマンションが坪単価@360くらいからですから、やはり借地権のメリットは
あるのかなと感じました。
ただ感じ方は色々あるので面白いですね。
私は同価格程度でここ以上のマンションを未だに見つけられていません。

[804: 匿名さん]

>>803 匿名さん
購入者の方でしょうか？
ここのマンション検討してます。
デメリットをあげるとするとなんでしょうか？
褒めている物件の割に売れ行きが芳しくない気がします。10年後売却を考えてるため教えて下さい。

[805: 匿名さん]

デメリットは、地域特性としてリセールが難しいということではないでしょうか。
希少な立地なのでどうしても取引価格が高額になりますが、
そこまでお金を出してここに住みたいという人が少ないというのも事実です。
周りに商業施設（コンビニやカフェすら）がないので、単身者は選ばないし、
老人も足腰が弱い人は地縁がない限り避けるでしょう。

マンションの仕様自体は言われているほど悪くはなく、（さすがにパークコートというのは言い過ぎかもしれませんが、）特にデメリットにはならないと思います。

[806: 匿名さん]

>>805 匿名さん
ありがとうございます。
周りに何もないことがメリットと見る人とデメリットと見る人がいますものね。
とりあえず、実物見て納得できるか自分で判断しようと思います。

[807: 匿名さん]

売る時は地主の承諾料がいるんじゃなかったかな

[808: 匿名さん]

立地は希少だし、仕様も良い。
環境は少なからずここのような落ち着いた環境を
欲しい人いそうですね。
価格並みの物件にはなってると思います。
借地じゃなかったらもう少し高かったのでしょうね。

[809: 通りがかりさん]

マンションは立地が全て
ほとんどの人は仕様云々はどーでもいい

所有権なら買うし、借地権なら買わない
それが今の売れ行きの現状だな

[810: 匿名さん]

去年初台のパークコートも見に行ったけと設備仕様に関しては同レベルだな。パークコートも色々あるけど、パークコート並というのもあながち間違いではないかな。 その部分に関しては価格を考慮すれば十分だろう。スケール感も相まって物件自体の見栄えもかなりいいしな。

[811: 匿名さん]

立地が全てなら、ここはいい物件なのだろう。と思う。
バカ売れはしないだろうけどね。
所有権ならもっと高いから借地なりのメリットはやはり
あるだろう。

[812: 匿名さん]

借地のメリットなんてあるの？
35年ローンで組んだ坪500万の所有権物件と坪400万の定借物件比べて後者の方が安いというのは語弊がある

[813: 匿名さん]

メリットあるだろ。分からんなら千桜のスレでも読んでくれば？

[814: 匿名さん]

資金力的に（ローン可能額含め）買えない物件が買える、というのが定借の最大のメリットでしょ。
買えなければはじまらない。

[815: 匿名さん]

メリットもデメリットもあるし、それをどう捉えるかは個々人の価値観や人生設計の問題だしな。
それすら分からんようなら止めとけ

[816: 匿名さん]

>>814 匿名さん

所有権物件でローン組めない、あるいは頭金足りない人なら定借物件でも毎月の支払カツカツでしょうに

[817: 匿名さん]

>>816

カツカツでも買える。

[818: 匿名さん]

欲しい立地が借地なら仕方ないしな。
この手の物件欲しい人は欲しいだろうし。

[819: 匿名さん]

同じ物件が8掛けで買えるなら所有権で買いたいけど、希少性の高い立地の大型分譲マンションは出てこないご時世ですから。所有権に拘って、糞みたいな立地のマンションなんか欲しくないですし。

[820: 匿名]

>>807 匿名さん
ここは承諾料はいらないそうですよ。

[821: マンション検討中さん]

借地権はランニングコスト高いからな
わざわざここ買うより住友の賃貸のほうがいいな

買う必要あるのだろうか…

[822: 匿名さん]

その辺りの事情は人それぞれだわな。

[823: 名無しさん]

パークコート並みと言う購入者のコメントを散見しますが、パークコートで床がビニールシートの物件はあるのでしょうか？
三井さんに聞いてます。
ついでに、リアルマテリアルはエージングしますが、ビニールシートは何年ぐらい劣化しないでしょうか。

[824: 匿名さん]

ここビニールシートじゃないし。

[825: 匿名さん]

廊下はビニールシートですよ

[826: 匿名さん]

突板です。

[827: 匿名さん]

浴室はタイル張りだし、洗面なども大理石張り、天カセも付いてるし
それなりの設備は付いてますかね。

内廊下の雰囲気も素敵ですし、
主観ですが立地と一部の設備など変えられない部分はかなりいいと思います。

廊下やフローリング程度なら気に入らないなら直せますから
その点はあんまり気にならないですかね。

[828: 匿名さん]

だいぶ返事がおくれました。
そうそうのブログです。
借地のデメリットとして
住人と建物の劣化が分譲と比較して進みやすい
というのは新たな視点で勉強になりました。
ここの購入は一旦様子見をして、
自宅（小日向二丁目）を二世帯にするか、いっそのこと賃貸にでもしようかな？なんて考えています。

[829: 匿名さん]

828です。すみません。693さんへの返信です。

[830: 匿名さん]

劣化が進みやすいというのも何の確証もないですね。
普通に管理費と修繕費払って管理会社に委託する以上他と大差ないですよね

経年経てばという意味では大規模な修繕しないといけないかもしれませんが
それは所有権も一緒ですしね。

私はここのような実需中心で賃貸に多数出回るような物件より維持管理の面では
良好になると思います。

[831: 匿名さん]

70年の期限が迫ってきたらどうなるかって話だと思う。
解体される建物の修繕維持に高額の修繕費を払わされるのもどうかというか。
40年ぐらいまでに売るのが正解だと思うね。そのあとはババ抜き状態。

[832: 匿名さん]

大規模修繕さえちゃんとやってればそこまで深刻にはならないでしょう。
あちこちボロが出てくるのは築50年過ぎたら所有権でも一緒

[833: 匿名さん]

>>832
大規模修繕をちゃんとやるには修繕費が所有権同等にかかるってことでしょ。解体されて資産としては0になってしまうものにそれだけコストかけるのは無駄に思えるけど。
所有権だと土地分は資産として残るのが違いかな。

[834: 匿名さん]

同じくボロボロの所有権マンションに多額の修繕費かけるのも無駄じゃないかな
かろうじて住めるかもしれないけど、快適には程遠いよね
僅かばかりの土地の持ち分にすがることも無駄だと思う

[835: 匿名さん]

都心の土地は価値としては「わずかばかり」ではないよ。

[836: 匿名さん]

持ってても建て替えられなければ、残るのは僅かなお金だけだよ。

[837: 匿名さん]

色々考え方はあると思いますが私だったら７０年先を
見据えてマンションは買わないですね。
無駄とはいいませんが状況が想像できませんし。

[838: 匿名さん]

建て替えられなければ、か。

[839: 匿名さん]

上手く建て替えできない物件の方が多いだろう。
しかも容積率変わらなければ追い銭必要だろうしね。

建て替え云々まで考えるならマンション買うの止めればいいと思う。
別に考え方否定する気もないけど

[840: 匿名さん]

1人とんでもない信者がいるな。
何言ってもこの物件はいいってやつ。
不動産の価値は1人の思い込みでなく需要で決まる。
すなわち借地権は所有権より劣ります。
それは経年した後でも変わりません。

[841: 匿名さん]

都心の所有権物件の場合、今の新築は基本100年はもつ構造だからそれに近くはしっかりメンテナスして維持するだろう。
その後は建て替えということになるだろうが、希少な都心立地であればスムーズに進む可能性が高い。住民層の経済レベルも高いからね。
戸数が増やせればもちろん、戸数同じでも新築マンションを購入するよりはかなり安く済むはず。子孫にとっては悪くないだろう。

[842: 匿名さん]

50年先、70年先を見据えるのもいいけど
そこだけ見ても視野狭くなるし、とりあえず10-20年先快適に住めればいいかな。

住み倒す前提で買う人ってそもそもあまりいないと思いますし..
災害のこと考えると免震か低層マンションがやはり安全なのかなと思います
細長いペンシルの耐震は怖いですしね。

資産として見れば壊れずに住めるということも大事だと私は思います。
そういう点でこちらの物件は安心感ありますよね。
あと低層マンションは足場を高くまで組まないので修繕費も抑えられるそうですしね。

[843: 匿名さん]

借地権は所有権より劣ります。これが既に思い込みってことが分からない時点で
議論が成り立たないよね。どっちもメリット、デメリットあるし
好きな方選べばいいんだよ。劣るどうこも価値観の問題だわな。
100年先とか正直もう笑うしかない。

[844: 匿名さん]

100年先を笑うしかない？
日本の住宅は永遠にダメだね、それじゃ。

[845: 匿名さん]

１００年住んでその後の建替えまで考えて物件選びする人。。半端ないです
そういう人にはこの物件は合わないと思うので他の物件探せばいいと思う。

[846: マンション検討中さん]

パークハウスの中古物件が出ました。
リセールバリューのご参考まで
G type 70.99㎡ 2F で9680万と強気の価格設定です。
近隣住民の要求で凹みを付けられた代わりに、
バルコニーが張り出している4戸のうちの1戸です。
それなりに人気があり早期に完売したので、販売価格は押さえていないのですが、予定販売価格は9100万円台でした。
1Fの販売価格が8450万だったことから9000万以下だったのは間違いないですね。
東側は日照は午前中だけ、広いバルコニーライフも面前の3階建て住宅から丸見えとあっては楽しむどころではありませんね。

[847: 匿名さん]

小日向の物件ならそれくらい行くだろうね。パークハウスも良い物件ですしね

[849: 匿名さん]

[NO.848と本レスは、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[850: 名無しさん]

政府も馬鹿じゃないから、数10年後は建築技術もアップするから容積率を緩和し、建て替え促して景気を刺激する気するだろ！

それより、パークコートにビニールシート仕様があるのか知りたいんですけど…