パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/

所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

定借か〜。所有権だったら間違いなく買いだったな〜。

[2: 匿名さん]

我が家も定期借地権という点のみひっかかっています。
所有権でしたら間違えなく購入検討していました。

[3: マンション検討中さん]

定借さようなら

[4: 匿名さん]

借地も50年なら色々不便かなとも思いますがここのように70年だとあまり所有権と変わらず
住めそうな気もしますね。所有権でも70年経てば建て替えかなどの議論も起きそうですし
揉める要素がないぶん気が楽そうですしね。

借地の場合は手元には何も残らないですが、建て替えにしても
追い銭必要でしょうし、建て替えしないにしても土地の持分のわずかなお金入ってくるだけですよね
だったら借地もありかなと思います。

借地料も含め価格次第でありかなしか判断という感じでしょうかね。

[5: 評判気になるさん]

定借云々より前、小日向はマンションの立地として人気がないことが、キリシタン跡地の例でも明らか。
都心の一低マンションならまだしも、ここは文京区。
ただし、戸建なら話は別だし、地所よりは、ここは遥かに良いだろう。

[6: 匿名さん]

>>5

人気ないことはないでしょう。あの物件反響凄かったのですよ。
なので結局価格次第という面はどの物件でも共通です。

[7: 匿名さん]

５０年だと売りにくいかもだが７０年なら２０年住んでも５０年残る。
ある程度融通は聞く年数だろう。残りが１０年切ったら売れないかもしれないが
築６０年経過したら所有権物件でもまともに売れないだろう。

住み倒すのか、ある程度経過したら手放すのか、最後は賃貸で回すのか
どのように資産を扱うのか次第では定期借地も全然アリだとは思う。

でも結局は価格次第だけどね。この時点で定借だからいって切ってしまう
要素はあまりないと個人的には感じますがいかがかしら？

あと逆に１～３の方に聞きたいのですが定借だとなぜダメなのでしょうか？
７０年という部分も踏まえ具体的にお答え頂けると参考になります。

[8: 匿名さん]

>>5
これですね
↓
切支丹屋敷の場所
http://twitter.com/hamemen/status/717324430666371072

[9: 匿名さん]

永住したいから定借は無理。

[10: 匿名さん]

>>5
>>8

パークハウスのご近所ネガさんですね、今度はこちらに標的を定めたのですね。
関係ないいざこざを持ち込まないで下さいね、迷惑ですので。

[11: 匿名さん]

>>9

永住ですか。今が20歳でも90歳まで住めます。何歳かは存じませんせんが何年生きるおつもりですか？

[12: 匿名さん]

この立地なら借地であることを考慮しても平均坪400はいくでしょ。

[13: 匿名さん]

それはない
だったらパークコートにするでしょう

[14: 匿名さん]

定期借地権て、たとえば30歳で購入し、35年住んで、子供も育ったので他のマンションに住み替えようと思ったときに売れない、という事態にはならないのでしょうか？あまりよく知らないのでどなたかに教えていただいたいです。35年目くらいの時点で建て替えて綺麗になれば、残り35年でも買う人はいるのかな。
借地代を払ったり、解体費用とかを積み立てるんですよね？

文京区小日向の立地は私にはとても魅力的です。南にはすぐ小学校もありますし。第一種低層でマンションを探している方は小日向あたりを注視している方が多いのではないですかね。代々木上原や御殿山のあたりよりかは価格も落ち着いているので…。

[15: 匿名さん]

35年残っていれば平気でしょう。
50年だと短いよって意見が多くて最近増えてきたのが60年や70年物件ですからね。

[16: 匿名さん]

定期借地だとよほど安くないときついね。だからこの立地でパークホームズにしたのかと考えている。これで坪400万とかだったら売れ残り多数だろう。

[17: 匿名さん]

価格次第という面は否定しませんが立地はいいので、仕様もよくて価格もそれなりなら（高値にしすぎなければ）売れる要素は揃ってるんじゃないですかね。70年となると定期借地もそれほどデメリットないですしね。

[18: 匿名さん]

低層で良さそうですが、
公式サイトの物件概要にある「物件の特色」の分類項目には、
「ハイグレード」が入っていませんね。AランクのPHではないのでしょうか？

[19: 匿名さん]

ちなみに、パークホームズ四谷ザ・レジデンスは、ハイグレードと記載されていますね。

[20: 匿名さん]

ハイグレードじゃないと何か困るのですかね？まあ仕様はいいに越したことはないですが
結局物件を選ぶのはバランスじゃないですか？仕様と価格が相応ならいいと思いますが..
立地や建物の構造自体は良さそうですからね。

[21: 匿名さん]

70年だろうが定期借地は定期借地。新築で50年の定期借地も話にならんのに、築20年の50年の定期借地はさらに話にならん。リセールバリューがわるすぎる。よって、相当安価じゃないときついよ。

[22: 匿名さん]

>>21 匿名さん

周辺の中古定期借地物件の減価例を調べてみては。

[23: 匿名さん]

>>21 匿名さん

別に所有権相場の七掛けくらいまでなら普通でしょ。
それ以上を望むならあなたの価値観の問題
嫌なら諦めればいい話、そもそも借地に否定的なようですから、あなたには向いてない物件なのでは？

[24: 匿名さん]

>>21 匿名さん

あと言ってることが可笑しいてすね。
70年だから、20年住んでも50年残るのです。それが話にならんというのもあなたの価値観の問題

[25: 匿名さん]

価格も分からないのにリセール悪いと言われてもね
こういう人って定借が嫌い、もしくは物件自体が嫌い
というような固定観念ありきでたたいているような
気がしてならないのですが、、

某ご近所物件でもそういう方居ましたし、
ここもそれと同種の方、もしくは同じ方の
攻撃対象になっているのかなと勘繰ってしまいます。

否定するなら7さんの質問のように70年借地という部分も
踏まえ論理的な意見を頂きたいものです。
ちなみに21さんの意見は単なる感情論レベルの
お話ですのて参考には全くなりません。
そんなに嫌なら他所行けば？くらいの感想しか
出てきません。

[26: 匿名さん]

所有権の7掛けなら買いかな。地代にもよるけど。

[27: 匿名さん]

新築マンションで定期借地50年でも分譲と比較して安価でないと売れない。
それなのに、築20年のマンションで定期借地50年ならリセールするときどんな評価だと思いますか？というだけ。
単純な話です。
それを踏まえた価格、地代ならいいのでは？

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん

>>27 匿名さん
ここは70年です。
あと借地が売りにくいのは
残存期間が短い場合です。
ここの場合は20年住んでも50年残ります。
所有権でも20年立てば売りにくいでしょう。
あと当然、地代払うので、所有権よりは安いでしょう。
その点を踏まえデメリットありますか？

[29: 匿名さん]

70年ですから、マンションの住める期間としては所有権とさほど変わらないでしょう。適切な維持管理しても70年がいい線だと思いますしね。
あとは地代は後払いなので、安く買って売るときは安く手放す。50年物件と比べてもデメリットはあまり無いですよね。

[30: 匿名さん]

いまどきのマンションは適切に管理すれば100年もつでしょ
所有権でも20年経ったら売りにくいってのはそんなことないし、定借の残り50年が売りにくいのとは別の問題

[31: 匿名さん]

100年持ったマンションあるのですか？
持つかもと言われてますが、実際はボロボロで住みにくいこと確実だとおもいますが。

残りが50年の物件が売りにくいというのも
あなたの勝手な憶測ですよね？
このもマンションは増え続けて20年経ったマンションが果たして売りやすのかも？？ですよね

[32: 匿名さん]

今のマンションは100年以上使うことを想定されてはいる。配管のメンテナンスなど。
所有権であれば例えば60年後でもまだまだ住み続けると考えてメンテナンスもしっかりやるだろうが、70年定借だとあと10年で確実に解体されるわけでどうなるであろうか？という気はしなくもない。

[33: 匿名さん]

>>30

何歳まで生きるつもりか知りませんが
20年住んで残りが50年なら十分だと思いますがね。
新築で50年なら一生住めないかもという不安は分かりますが、中古の20年物件買って一生住めないかもという不安を抱えて買う人、検討する人はあなたくらいじゃないですか 笑

なのでなんだか滑稽話な人だなと思った次第です。あとそんなに嫌で不安なら他にいけばないかがかしら？
もうあなたの中では答え出でるんじゃないですかね。別にここに固執する必要性もないのではないでしょうか？

あと実際定借で安く買って安く手放すことに何か問題でもあるのですかね？
という素朴な疑問。

[34: 匿名さん]

>>32 匿名さん

70年の経てば修繕費もかさみますし、
そんな、負の遺産を家族に残してもねとも思いますね。自分は生きていないでしょうからね。

[35: 匿名さん]

>>34
>そんな、負の遺産を家族に残してもねとも思いますね。

あなたが20歳ぐらいなら70年定借はいいのかもしれない。
でも40歳だとどうだろう？70年後は110歳で私なら確実に生きていないと思う。おそらく50年後ぐらいにこの世を去るだろう。残期間20年の定借マンションを子孫に残すことになる。
「永住する」場合はなかなか難しい問題があると思う。

[36: 匿名さん]

まあ全ては価格が出てから。借地なりの価格になっていれば買いたい人はいるんだし。

[37: 匿名さん]

>>35 匿名さん

>>32

そんだけ住んだら所有権でも借地でも
一生は住めないだろという簡単なお話ですよ。

[38: 匿名さん]

定借物件は管理費、修繕積立金とは別に地代と解体準備金が掛かるからね〜。
ランニングコストが高いとリセール厳しいよ。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

その代わり物件価格が安いし、何年住むかなど考え方次第

[40: 匿名さん]

物件価格も地代も分からないのにリセール厳しいと言われても何の説得力もないよね

[41: 匿名さん]

買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。

出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので

迷ってしまう気持ちがありますね。

[42: 匿名さん]

気になっている物件の一つになります。

清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。

駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。

[43: 匿名さん]

良さそうな環境の低層マンションですな～楽しみです。

[44: 匿名さん]

NTT社宅跡地ですか。どうしてNTT都市開発がやらないのかな。国民の非難を回避するためかな（笑）。
一種低層の良さを実感できる立地ですが、定借なので不動産というより債権とコンクリートですね。
ファミールグラン小日向の西側の土地はどうなるのだろう、あっちこそ所有権でお願いしたいです。

[45: 匿名さん]

社宅跡って基本は優良な立地が多いですから立地的には申し分無さそうです。
あとは仕様や価格など気になるところです

[46: 匿名さん]

>>8
宣教師の遺骨が出てきたのは
この辺りですか？

[47: 匿名さん]

ランドプランみて、青空機械式、うなぎなんで、なんかインぺ見ないな感じだな。
世帯数に対する駐車場比率も5割ぐらいだし、高級とはいえないね。
逆にインぺと違ってEV1機はまずくないかい。
それから、70の定借って子供がいない世帯は購入を躊躇するから、購買層も狭めやしないかい。

[48: 匿名さん]

CG見ましたが落ち着いた色目で高級感ありそうなデザインが素敵ですね。
低層物件のドンとした重厚感もあって良さそうに感じます、期待できそう

[49: 匿名さん]

＞＞４７

普通に子供とかまだいないですけど検討してますよ。
別に７０年の借地で検討やめる要素も全くないですしね。

[50: 匿名さん]

物件の購入のタイミングは人それぞれだと思います。
ただ、特に難しいのが賃貸から分譲にしようと考えている人ではないでしょうか。
銀行融資や個人の資産、物件との兼ね合いなど、長い目で見ないと決断できないことですから。

[51: 匿名さん]

吹き抜け設けたり中住戸にも配慮された間取りですね。安易に外廊下にしないで
内廊下採用しその上できちんと行灯部屋の対策をしてるのもいいと思います。

[52: 匿名さん]

間取りの細さや5畳の部屋とかなんとかならなかったのか…

[53: 匿名さん]

5畳の部屋とか別に珍しいものでもないですから
間取りはなかなかいいんじゃないですかね。
外廊下でも良さそうなランドプランですが
あえて内廊下なのも良い点だと思います

[54: 匿名さん]

間取り

[55: 匿名さん]

間取り

[56: 匿名さん]

間取り

[57: 匿名さん]

やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。

[58: 匿名さん]

玄関から廊下がクランクしてる部屋などプライバシー性も損なわれずいいですね。内廊下物件ですが、窓無し部屋もなくよさそう。

[59: 匿名さん]

これが所有権なら80㎡で間違いなく億越えで、一般サラリーマンにはちと厳しいだろうが、8000万程度なら購入可能層が格段に広がる。定借の意義はあるんだろうね。あとは地代しだい。

[60: 匿名さん]

バルコニーが狭すぎる。
ルーバル付のプレミアムはないのかなぁ〜
一度、30m2以上のルーバルマンションに住むと5m2クラスのバルコニーマンションや戸建には住めない。

[61: 匿名さん]

今はこういう整形の物件多いからバルコニーは別に普通じゃないかな。
出っ張った感じのバルコニーなどよりスッキリしてていいと思う。
バルコニーの使い道次第ですね。我が家はほぼ使わないので問題なしですけどね。

[62: 匿名さん]

プラウドでよくあるタイプのバルコニーですね。
洗濯ものを干したい向きは、狭くて使いづらいと思いますが…
だだ、割り切れるなら、そう問題にならないのでは。

[63: 匿名さん]

私はガラスバルコニーより、こういったシンプルなデザインが好みです。

[64: ご近所さん]

>>46匿名さん

>>8 ではありませんが、お答えいたします。
>宣教師の遺骨が出てきたのは
切支丹屋敷跡に建設された１丁目のザ・パークハウス小日向の敷地内からです。
ここパークホームズの敷地でも埋蔵文化財調査が行われましたが、特に遺跡などは発掘されることはなかったようです。

またツイートには
>切支丹屋敷の場所はマンション建設反対運動が凄いらしい。　などとありますが
ここパークホームズでは元々鉄筋コンクリート造のNTT社宅が建っていたこともあり、建設反対の声は一切上がりませんでしたね。

[65: 匿名さん]

61とか63とか、マス層には人気のある間取のようですね。

[66: 匿名さん]

パークハウスのスレと同様にマス層呼ばわりの富裕層氏？が現れましたね。小日向はマス層も住める街ですよ。

[68: 匿名さん]

[No.67と本レスは、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[69: 匿名さん]

>>65 匿名さん

>>65 匿名さん
ここがマス層かどうかはともかく、パイの多いマス層に受けるなら売れるのでしょうね。
人気になるかもしれませんね。

[70: 匿名さん]

この物件、立地、デザインともにとても気になっています。
どれくらいの価格帯になると皆さん予想されていらっしゃいますか？

[71: 匿名さん]

ザ・パークハウス小日向で、80㎡2階で1億1,000万（坪単価450万）程だったと思いますので、

90㎡1階で1億1,000万円くらいですかね。2階なら＋1,500万円、3階ならさらに＋1,000万程でないでしょうか。

定借ですけど70年なので、売出価格はあまり落としてこないと思います。
また、パークコートでなく、パークホームズなので、上限はせいぜい坪500万そこそこが限界では。

ただ、個人的には、10から15年で借地権残存期間が50年超のうちに売るとか、子供がいない、
とかならともかく、そうでなければ本物件は90㎡1階で1億切らないと割高だなと感じます。
（茗荷谷は住不のインペリアルガーデンが90㎡1階で1億1,000万くらいで売っているので、それは超えてこないかと）

[72: 匿名さん]

期待できそうな物件だなぁ。

[73: 匿名さん]

学校が近くて、子育てを安心して出来る環境だと思いました。
駅にも近くて便利なので価格帯はかなり高くなってしまうのかなと思っていますが
周辺の相場ってどれくらいなのかご存知の方がおられたら教えていただきたいです。
外観デザインもシックな感じでいいなと思っています。

[74: 匿名さん]

相場といっても、広さ（広いほど坪単価高）や階数（上層階ほど坪単価高）によって異なりますが、ご希望の条件は？

[75: 匿名さん]

親が７０年の定借物件を買って、他に所有権のマンション戸建も持ってないという場合の子供の気持ちを考えてみよう。介護させられて、親が死んだら管理費地代５万円以上払って１０年前後住める転売価値ゼロに近い物件だけが残されるという気持ちね。うちの親は所有権の物件３戸持ってるから面倒見ようかなという気も起きるが、親がココしか持ってなかったら考えものだよね。

[76: 匿名さん]

>>75

70年の定借なら、残り50年になる前ならまだそれなりに売れるから、売却して所有権付きに移り住めばいいのでは。

[77: 匿名さん]

渋谷区役所跡の三井のタワマンも70年の定借だし、考え方次第だがこれからは全然ありだろうね。ただそれが合わないなら止めればいいたけという簡単なお話、75さんには合わないだけでしょう。

[78: 匿名さん]

>>75 匿名さん
親からろくな教育を受けさせてもらえなかったんだね。

[79: 匿名さん]

定借の場合、残り30年切ってくると大規模な修繕は避けることになり、いい状態を保てなくなるから、残り50年でも買う人からすると相当割り引いた金額でないと検討に値しないと思う。

[80: 匿名さん]

その分安く買えるでしょ。それが定期借地。
大規模な修繕やらなくなるのは残りが10年切ったくらいだよ。少なくとも見に行った物件はそうでした。

[81: 匿名さん]

定借ネガに対して異常なまでに攻撃的に反論してるけど、デベの社員かな？
健全な議論を阻害してるからスレから出て行ってほしいね。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

定借ネガのどこが健全な議論？定借がいやなら選ばなければいいだけ。

[83: 匿名さん]

定期借地70年のメリット、デメリットはアルファグランデのスレでお腹いっぱいですね。

あちらも借地料が高いだの詐欺だの言われたが1期で9割販売で残りが1戸、結局借地などの条件は人によってはデメリットにもならないということ。この辺は好みや価値観の問題だから気になるならやめればいいだけの話です。

ここであれこれ言っても借地じゃなくなるわけじゃないですよ。と不毛なことばかり言ってる方々にお伝えしたいですね。

とりあえず借地料も物件価格も分からない時点でガタガタ言ってる方には合わないのでしょう。

ただの物件アンチにすら思えます。
お気に触ったらゴメンナサイ。

[84: 匿名さん]

千桜でもわかるように、定借の最大のメリットは「本来その立地のマンションに手が届かない人でも購入可能」という点。だから千桜タワーも売れ行きがよかった。
なので、価格は所有権の7～8掛けであるべきだね。
いずれにしろ。物件価格と地代が出ないと判断はできない。

[85: 匿名さん]

通学小中学校も近いことでお子さんがいらっしゃるファミリーは住みやすくなってくるんじゃないでしょうか。
文京区は他の地区の中でも教育環境には力を入れていると聞いたことがあるだけに
学校が多く、教育環境は良い方なのかなと思います。
私立に通わせたいと考えている親御さんにはもってこいの場所ですね

[86: 匿名さん]

教育環境に関して謳っていますから教育に熱心なファミリー向けという位置づけになってくるのかもしれないですね。
徒歩圏に国立の小学校が複数あることを思うと賃貸に出してもそこに通うご家庭が借りてくれるかも？というのはあるかなぁ。
資産価値という点では維持しやすくはあるのではないでしょうか。あとはイニシャルのコスト次第ということでマンション価格がどうなってくるのかが重要。

[87: 匿名さん]

借り手が出やすいというのはあるんじゃないでしょうか。
特に子供の教育に対して考えている意識の高いそうに対して…。
ただ賃貸したいのだったら中古でここを買ってという時になってからのほうが多そうな気がする。
新築で買うとあまりに高い。

ここは９０㎡超えの物件も複数あるんですね。なんだか珍しい。それだけファミリーへの訴求が強いということになってくるのでしょう。

[88: 匿名さん]

文京区は子供がいる世代には人気らしいですからね。しかも教育熱心な方が多いとか。この辺りの国立の学校に通っている人もこの辺り良いなと思うのかもしれないですが、ふつうに公立の学校も評判が良いらしい。ここの場合は通学区の小学校はどこになるのだろう。窪町小学校ですっけ？そこが人気らしいですけれどね。
マンションの価格帯的には子供がいる家庭向きでは無さそうなカンジがするんですが…イメージとして。

[89: 匿名さん]

沖式新築時価は95万/平米と低いですね。
客観的評価としてはこんなものなんでしょう。

[90: 匿名さん]

あの当てにならないサイトの評価ですか？
笑ってしまいますね。

[91: 匿名さん]

定借ならそんなもんでしょ。

[92: 匿名さん]

客観的な評価なんだけど現実と乖離している
査定なのも住まいサーフィンですから、あまり参考には
ならないでしょうね。

[93: 匿名さん]

資産価値は立地9割
定借は8掛け
ってよく言われますから、私もそんなに違和感ないですね

同じ小日向の三菱が平均坪単価400超（建物グレードも大差なさそう）でまだ売れ残りありますから、仮にエリア適正（上限）を400とすると、定借なので320→平米97で、個人的には納得感あります

[94: マンション検討中さん]

内廊下にライトコート、ディスポーザー（もちろんあるでしょう）と建築コストかかってるから、坪３２０はありえないでしょ。
いいとこ坪３８０ぐらいと予想。下手したら４００で出してくるかも。

[95: 匿名さん]

地代を含めて考えないとね。
坪400で地代もそこそこ高いようなら定借のメリットは全くない。

[96: 匿名さん]

この立地なら@400から500くらいでしょうね。

[97: 匿名さん]

所有権で坪500相当なら8掛けで坪400ですね。納得の割安感。

[98: 匿名さん]

ザ・パークハウス小日向が所有権で坪419万。売れ行きはあんまりよくなさそう。
坪500ってどこから出てきた（笑）

[99: 匿名さん]

沖式の新築価格はマクロ的データから試算した資産価値としての適正（上限）価格で、売出の価格予測値ではないです

売出の価格予測であれば、皆さん仰るようにこのご時世で坪320はまず無いと思います

三菱が小日向で400オーバーを出せる層をかなり刈り取っていたとしても、逆にその下の層は残っているはずと考えて、上限400強の平均350〜360くらいの販売戦略と読んでいます

これくらいなら停滞感出てきた市場でも戦えるんじゃないかと

[100: 匿名さん]

まあそうだね。
大体、沖式＋10万円/㎡くらいで売り出されるのが多い。