【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん

まあ、熱くならずに落ち着きましょう。
意見が異なる人がいても受け流せば良いんですよ。
それに、悪質なネガにというほどではないでしょ。港区の他の物件にもあてはまる一般論だと思います。
港区の内陸はもっと利回り低いですから。
反論したくなるお気持ちは分かりますが、冷静さを失わないようお願いします。

[209: 匿名さん]

>>203 匿名さん
なるほど。
確かに賃貸だと気楽ですね。
でも、ファミリーだと資産として残るので、持ち家の方がやはりいいのではないでしょうか。それでもライフプランが変わってバイバイする時に二重ローンになったりする気苦労はありますね。

[210: 匿名さん]

>>202 匿名さん

これ、写真で見る以上に東京タワーは大きく見えるんだよね。
だけど、レインボービューの方が個人的には好き。

[211: 匿名さん]

>>206 匿名さん
あまり熱くならないように。
今の売り出し価格が妥当なら大体三カ月以内で成約するはず。
提示価格が安ければ数週間、激安なら瞬間蒸発。
と見ると、長期間売れてないということは割高と見られている。
昨年暮れの成約は坪360-370万円。その価格が妥当と市場、購入希望者は
見ているようだいう話でしょ。
だから、交渉の余地はある可能性はあると言ってるんでしょ。

[212: 名無しさん]

>>207
８階の南向きの角は、ヤナセの屋根の建物よりちょい高いだけで抜けきってない感じで、何も眺望できないから安く、南東角は10階までは眺望ないから分譲価格も安かったんだよね。いくらタワマンでも眺望がない10階以下の部屋はどこの物件だろうがそれなりですよ。10階以下は今の相場だと360–390は安すぎるというわけでもなく適正だと思います。

[213: 匿名さん]

>>211
昨年の在庫が増え続けた東京の中古市場で3ヶ月以内にサクッと売れた物件なんて1割程度ですよ、あなた（笑）。その理論で言えば、芝浦港南含め都内すべての物件が割高とみられていたと言うこと。

[214: 匿名さん]

>>211
その成約は、西と北の低層ですからね。そんなもんです。昨年の中古不動産は全体でも成約価格がじわじわと下がりましたが、都心は新規供給も縛られ、もう下がらなそうという流れになって来たので年末から動いて来たみたいですよ。1年で一番住宅需要が高まる1〜3月はどこもかなり売れていくと思いますよ。

[215: 匿名さん]

＞＞211
それなりの価格がした物件なので、平均条件の部屋は坪400くらいで売れないと手元にお小遣い程度の含み益も残らない。335で買ったのを坪360で売ったら完全に損する。投資家にしろ、まだ住み始めたばかりの家を急な転勤なので手放す人にしろ、損益抱えてまで売る理由が全く無い。都内の新築と中古の相場を見て、ここの平均が坪360にならないのは言うまでもない。

築浅は前年ながら値引きはほぼない。値切り期待するなら築10年以上の物件のが値切りの可能性が高いのでオススメ。

[216: 匿名さん]

http://farm1.static.flickr.com/721/31213255264_f8a0f9a4e2_o.jpg
北向きのスリット角部屋というのは眺望はいかがでしょうか。
11階の65.56平米が6880万円（坪346万円）でしばらく残っていましたね。
お見合い部屋など、条件の悪い部屋なのでしょうか。

[217: 匿名さん]

そうですね。坪360で売ったら損するのにそんな価格で売る人がいますか？？？他の築浅も15％から20％程度上がっている中、即完したほど人気があったこの物件だけが、東京で同時期に販売された中で唯一全然上がらないと主張するのは呆れを通り越して一体どうなんだろうね（笑）ネガさんの願望でそうしたいと言うのは重々わかりました。

[218: 通りがかりさん]

>>216
それ超お買い得だと思って先週問い合わせたらもうないと言われた。売れたのかなんなのか知らないけど、市場にもうないと言われた。

[219: 匿名さん]

調べてみると、北角65.56㎡、70Aタイプ、11階は分譲時価格が6,230万円。
それを6,880万円という現実的な価格で売り出したので、比較的早く売れたようです。
手数料等考えると赤字覚悟の価格ですから、急いで売却したかったのだろうと推察されます。
ただ、同時期に似たような価格でいくつも北向きの部屋が売りに出されていた理由が気になります。

[220: 住民さん]

>>216
北は正面が距離はあるけどシーバンスのお見合い。特にスリットは正面に位置するのと先端なので一番圧迫感がある。15階くらいまで上がってくるとだいぶ開放感が出るけど10程度だと少し微妙。でも目の前のホンダは楽々超えてくるし、分譲時価格考えても本当に346で売っていたのだとしたらかなりのお買い得だったことは間違いない。

[221: 匿名さん]

>>220
ありがとうございます。
となると、北向きは余程安くなっていなければ上半分にした方がよいということですね。
眺望がそれだけ違うのに、70Aタイプは11階が6,230万円、28階が6,430万円と微差しかなかったのは三井の設定ミスということですか。
下半分を購入された方はどう納得していらっしゃるのかしら。

[222: 投資家さん]

外資のオーナーが持っていた数部屋を売り切ったと聞いた。GFTは円安時代だったので、円が100から110円時にタイミングでそれでも彼らには十分儲かったらしい。初めから短期売買目的だったのか、資金繰りの関係で売却を迫られたのかまではしらないけど。それで安く買えた人はラッキーだったんじゃない。不動産はそういうところが面白い。

[223: 住民さん]

>>221
北は15階以上になってくると右手に晴海など海が見えてきます。北と西の看板である東京タワーもそのくらいから見えてきますが、ある程度足元まで見るには20階以上かな。バルコニーで右手に海、左手にタワー見ながら晩酌や物思いにふけったりしています。あと北は五角形の頂点部分なので東と西サイドで眺望がある程度変わって来ます。

[224: 匿名さん]

6,600万円で買って、6,600万円で売ったと。
それでもドル換算なら60万ドルで買って66万ドルで売れたことになるから悪く無いわけですね。
確かに、ここは海外の方の購入が多いとテレビでも放送されてましたね。
ありがとうございます。

[225: 匿名さん]

>>206 匿名さん

損はするかもしれないが、最初から転売目的なら、この状況で長期に資金を寝かせるのも困るので、損きりということもあり得るのでは？

[226: 匿名さん]

外国人の購入が多いと、為替相場の動きによって坪単価が大きく動いてしまうのは一長一短。
おかげで低層北角部屋の坪単価が340万円台で定着してしまった。
何部屋も坪340万円台で買えたとわかると、同じような部屋に高値を付けても売れにくい。

[227: 匿名さん]

これだけ、未入居中古が出てくるということは、実需購入者が個人の事情で、やむなく
売り出したのではなく、最初から転売目的で買ったものを新古マンションとして売り出
していると見たほうが良いですね。

転売目的の人はデベロッパーから青田買いして、それが引き渡される数年後には、もっと
高くなっているという算段で購入し、分譲価格に利益を乗せて高値で売りに出します。
最低でも諸費用込みの購入価格に売買手数料３％は上乗せします。だから、引渡し直後は
価格が下がらないのは当たり前で、むしろ本当にその価値があるか、割高ではないか
購入者は注意しなければなりません。

そうしたものは高値掴みになりかねないので、新築価格と比較しながら用心する必要が
あるのは、ちょっと不動産売買を勉強した人なら常識です。ここが、良いマンションで
あることには異論はありませんが、将来再開発があるから、とか免震だからというのは
実はそれほど中古価格には影響しません。過去の例を見ると中古価格に影響してくるのは
再開発が完成してからです。

注意してみるべきポイントは、過去数年にこのエリアの築浅中古がどれくらいの坪単価
で成約されているかベンチマーク分析をすることが必要です。その比較対象よりも駅に
近ければ1分あたり@20万プラス、遠ければマイナスといったところでしょうか。
駅直結0分と駅徒歩10分では坪単価が200万くらい変わってくるイメージです。

一番良いのは、そのマンションで最近数ヶ月間の成約事例を調査し、実際の相場感を
つかむことでしょう。また、売り出し軒数が1年以内にはすべて売れるくらいのペース
で活発に取引がされているかを見ることも大事です。そうでなければ、今出されている
中古価格は割高と見られているということです。最近6ヶ月以内のここの成約事例として
レインズには3事例が次のように載っています。少なくともネット掲載分だけで30戸
売り出されているマンションで6ヶ月間で取引成立3事例というのはかなり少ないと
思います。決してネガするつもりはありません。あくまで一般論です。ご参考まで。


2015年 2016年10月～

㎡単価117万円（坪単価386万円） 60～80m² 1LDK

㎡単価111万円（坪単価366万円） 60～80m² 2LDK

㎡単価114万円（坪単価376万円） 60～80m² 2SLDK