公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/tmgkamiooka/
売主：株式会社竹中工務店 野村不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
竹中工務店×野村不動産で上大岡駅徒歩5分！これは相当いいお値段になりそう。
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡東一丁目1066-1（地番）
交通：京浜急行本線 「上大岡」駅 徒歩5分 、ブルーライン 「上大岡」駅 徒歩6分
【物件情報の一部を追加しました 2016.10.7 管理担当】
[スレ作成日時]2016-10-06 14:51:04
ザ・マスターズガーデン横濱上大岡ってどうよ？
| No.101 |
by 匿名さん 2017-01-09 18:33:57
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| No.102 |
現地行ったけど、みんな言ってるように坂がすごい。
うちは赤ちゃんがいるのでベビーカー押した時のこと考えると、怖いと思うくらいの坂でした。車の交通量も少なくないし、歩車分離されてない所も多い。 セブンイレブンの手前の部分はさらに傾斜が強くなっていました。 |
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| No.103 |
ここは地盤どうでしょうか。調べてもよくわかりませんでした。
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| No.104 |
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| No.105 |
横浜市に縁の無かったよそ者ですが、この付近の公立の学校環境はどうですか？荒れてないですか？駅まで急な坂できついとは思いますが、距離が無さそうなのと却って駅前より静かな環境で良いのかなと思って検討しています。
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| No.106 |
早く価格帯が知りたいです。
最低でも6000万円台なのでしょうか。。。 |
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| No.107 |
さすがにこの立地なら5000万円台からあるよ。
駅徒歩5分とはいえ、半端ない急坂だから。 |
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| No.108 |
ここはちょっと微妙ですね。
実際行きましたが強烈な坂。。 駅までとは書いてありますが ホームまで となるとかなりきついな。 やはり駅直結の北仲通がいいのかな |
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| No.109 |
う〜ん、
これは厳しいなぁ まぁ一生住むならば別だけど いつかは売ろうとか考えるなら 売れないだろうなぁ 中古では 資産価値は下がるね ブランズ横浜みたいに売れ残りマンションにならなければいいが。。。 |
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| No.110 |
>>109
かまってちゃんもう来ないでね。 |
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| No.111 |
ロワールの方と比較すると
ロワールが勝ちだな 徒歩4分 フラットで駅まで行けるね |
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| No.112 |
ウイング号って座っていけるということだけど、ウイング号の定期みたいなのはないんでしょうか。
毎回300円払うという形なんですかね？ 腰の調子が悪い時期は座って行きたいなどあると思うのですが、 毎回買ったりするのは手間だなぁなんて思ってしまったりしました。 どうなんでしょうね？ |
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| No.113 |
モーニングウィングは回数券のようなウィングパスを使えます。毎月1日に整理券をもらう必要があるようです。
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| No.114 |
昨日、京急上大岡駅裏口から現地まで、道行く人にお話し聞いたり、途中休憩〜純散歩してみました♪
この時期、汗はかかないですが、夏は汗だくになっちやうぞ。 急坂は無くならないので、しょうがないのかな。 たぶん最大の問題点は、広すぎる庭園！ これだけの面積の草木を維持するのは、植栽管理費が高くなるんじゃない。 パーゴラは喫煙場所に、芝生はドックランに最適なんだよ。 果樹があると、秋には果実の取り合いで、管理組合の総会で、毎年第一議題になりそう。 庭よりは、駐車場を総戸数99以上100台確保してもらいたいですね。 |
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| No.115 |
イトーヨーカドー上大岡店閉店なんですね。
近くのスーパーはオーケーストアだけでしょうか。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
イトーヨーカドー上大岡周辺は、OK以外にヨークマート、業務スーパー、コンビニがありますね。日々の買い物には困らないと思います。イトーヨーカドーは食品売り場は建て替えで残る噂もあるようです。
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| No.118 |
ヨーカ堂跡地は一階がヨーカ堂食品売り場、二階がテナント、それ以外は東急のマンションになるという噂もあります。
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| No.119 |
プラウド日吉が最終2戸とのことでした。再開発中の綱島SSTから徒歩2分、日吉駅方面には箕輪町計画が進行中ですね。SST内の次世代大型商業施設がこの秋に完成予定で資産性も担保されてます。
http://hiyoshi-tsunashima.com/?p=51 |
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| No.120 |
動きがないですね。。
さ、坪単価がいくらになるか予想でもしながら、待ちましょう(笑) 私は、平均280～290と予想します。 根拠は何もありません！！ |
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| No.121 |
共用施設となる庭園のマスターガーデンはマンション最大のセールスポイントなのだろうと感じましたが、デメリットになってしまうのでしょうか。
敷地が広く管理に手がかかりそうだとは思いますが、管理費を圧迫するような維持費がかかってしまいますか？ |
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| No.122 |
維持費はかかると思います。
ただ、もし管理費が。。無駄が多い。。とか元々ある マンションの売りの部分を後で否定する人がいるとしたら そういう方は こういう特色のあるマンションには住むべきではないですよね。 |
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| No.123 |
このマンションは
庭が特徴なんでしょう。 114も庭がどうこう言ってるけど なら 無いマンション住めばいいじゃないですか 笑 わざわざここに関連しようとする気持ちがわからないですし どっかのタワマンとかでいいじゃないでしょうか？ |
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| No.124 |
そばのオーベルグランディオが発売直後から値段がガタ落ちしているのがすこく気になるな
マスターズガーデンも同じくになるんだろけど 投資目的でなく 一生ここ！って人ならいいのかな 投資目的でなくても 引っ越しはできないか。。 元々周辺の地価は高くないから極端に高くなければいいけどな |
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| No.125 |
一番安くて4千万円代、一番高くて9千万円弱だそうです。
管理費は3万前後の予定。 |
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| No.126 |
もし本当なら4000万代〜9000万は極端に高いな。
あそこで億ションに近いのは無謀な価格設定だし 明らかにヤバイ。 4000万台も一番下のセキュリティは不安で全く景色も何もない部屋ってことか。 野村さん 最近のマンション価格高騰で強気な価格設定にしたのだろうけど、もう既に値崩れは始まっているよ、最後の駆け込みなんだろうけど。 これはもしかしたらブランズ横浜みたいに、もしかしたらもっとひどいコトになるかもよ。 私は他にいきます。 さよなら。 |
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| No.127 |
あれだけの坂があり、立地が良くないにも関わらずかなり強気です。
それだけマンション自体には強い自信があるのでしょうか‥ マンション前の道幅も広くなく、急勾配で、私には車の運転も慣れが必要だと思いました。 |
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| No.128 |
>>126 マンション検討中さん
同じ価格を案内されたので、価格間違いないです。作りが良いのはわかるが、あの立地でこの価格はかなり強気だと思います。80平米前後で9000万円弱、みなとみらいの相場に近いです。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
>>129 匿名さん
やはりそうでしたか。購入するなら角部屋で希望の間取りを概算ですが諸費用とオプション計算したら億ションになります。上大岡でこの価格…。他も検討してみます。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
売る時は半額ですね、そばのマンションの売値を見ると。
坂もキツイ 建物は古くなり 庭のおかげで管理費は安くならない。 中古で売り出しても新築価格より相当下げないと買う人はいないだろうね。 これは竹中の自信作と言っていたけど 価格が異常だから 普通の目利きのある人は買わないよね。 |
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| No.133 |
ホームページでじっくりと見て検討してから
モデルルームへ見学に行きたいと思っているのですが ホームページが見にくいなぁと思いました。 間取りも少しイメージしにくい感じです。 資料を取り寄せたらもう少しわかりやすく説明されているでしょうか。 |
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| No.134 |
CGが結局のところ 庭のみ
他は見えそうで見えない 見せにくいのかな。。 なんか小出し感がすごくイヤです |
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| No.135 |
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| No.136 |
上大岡でみなとみらいと同価格帯とは呆れた値付けですな。上で書いてる方もいましたが、ブランズみなとみらいやブランズ横浜と同様の大量の売れ残りを出してしまいそうです。
東急は得意ワザの自社買い取りをして不良在庫を抱えることをしてますが、野村さんはプライドがありますからそれもなかなか難しそうです。 |
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| No.137 |
この近くに住んでましたが、Gがよく出て大変でした。
坂の上あたりは周りに古い建物が多いからでしょうか。 坂もすごいです。行きは下りなのですごく早く駅に着きます。帰りは辛いですが。。 |
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| No.138 |
Gって何ですか？
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| No.139 |
ゴキブリなんですね
それは逆に自然環境があるってことで問題なしですね |
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| No.140 |
暇人のネガの書き込みが多いですね。
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| No.141 |
価格は変わらないのでしょうか？
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| No.142 |
一度決めると下がらないでしょうね
ちょっと値段設定が。。 自社社宅跡地で色々思いは担当から聞きましたが、 そこまで凄すぎではないし もし仮に転居で出しても明らかに価格は落ちるので ちょっと購入は厳しいですね。 南サイドの同じ価格なら馬車道のでも良いのが買えるのではないでしょうか？ |
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| No.143 |
販売予定価格であれば購入予定者の反応を見つつ数百万単位で下がる場合もありますよ。
申込み開始後の値下げはよっぽどの理由がない限りされませんね。 |
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| No.144 |
上大岡という立地であまりにも高いと思います。
まだまだ様子見ですね。 |
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| No.145 |
今出している価格から2000万下がれば購入価値有りかもですね。
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| No.146 |
竹中工務店が想像する住空間で、インターフォンにソトコネクトと言う機能が付けられているようですが、スマートマンションの電力の「見える化」のように電気の使用量がチェックできる機能とは別なんですか？
窓を開けるタイミングを教えてくれたり、花粉やPM2.5の飛散状況も教えてくれるとはハイテクで凄いと思います。 |
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| No.147 |
>>145 マンション掲示板さん
私も同じ感想です。周りの相場も落ちてきていますし、立地や上大岡駅を考えるとやはり6000万円前後が妥当ではないかと思います。この広さで8千万円前後出せる人には関係ないかもしれませんが…。 |
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| No.148 |
そういう
一時的な装備品はすぐ古い物になるとおもいます、 言ってしまえばハリボテ 建物 土地 そこに価値を求めないと失敗するかも。 そういう意味ではここはまずいなぁ |
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| No.149 |
上大岡で8000万・・・。
凄い時代になりましたね。 |
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| No.150 |
しかもあの坂であんなに高い価格
買う価値ありますか？ |
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| No.151 |
ずっと上から並んだ ご意見を見てると 完全にダメマンションですね。
ここはちょっとブランズ横浜的な結果、状況によればそれ以下になりそうですね。 すぐ隣のマンションの値下がり状況などをから完全に失敗例かもです。 自社社宅跡地ということでそういう値を付けたのでしょうが、周りが見えていなさすぎですね。 ブランズ横浜の第1期の時に電話したら かなり自信を持っていらっしゃいましたが結果は悲惨なものです。 ここも残念なことになりそうです。 |
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| No.152 |
高すぎの一言。
坪270、グロス6000でしょ。高くて。 ここ8000を買うのは、都内1億以買える上に金持ってる人でないとね。 素直に今の状況から考えて20年後4800万と8000万。 どうしても上大岡が好きな人向け。 |
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
興味があってモデルルームを拝見するとともに、建築現場の見学（ぐるりと一周）をさせていただきました。
現地周辺の土地勘はありますし、坂を気にしない世代には、上大岡駅近くという便利な立地であろうと思いますし、モデルルームはとても綺麗でした （まあ当たり前ですが）。 しかしながら、ご提示いただいた価格帯を見ると、想定よりもはるかに高く（1.5倍くらい上でしょうか？）で、一挙に興味を 失いました。 欲しい部屋の広さ・階・向き等でそれぞれ価格に対する印象は異なるとは思いますが、今のところ手が届かない物件です。 |
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| No.156 |
上大岡にもう一つタワーマンションが建つみたいだし、あの坂を毎日登るデメリットは厳しいような
坂が好きなら否定はしないですが… |
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| No.157 |
マンションマニアさんにも書いてありましたが、平均270万円/坪なので、皆さんが書いてあるほど高くありませんでしたよ。下は4千万円台からあるそうで。
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| No.158 |
確かに下は安いですね。
ただし 庭側は地下 道路側は目の前がマンション 一軒家で何の景色もないところになりそうです。 4千万台 実質5千万のマンションなので そこを受け入れられるかですね。 買った後の値上がりはまず無いから そこは慎重にいきたいですね。 |
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| No.159 |
確かに下の方は眺望はないですねー。まあでも低層マンションの一階は普通眺望ありませんので、二階以上は眺望あるのはいい方と思いますけど。何よりまずは坂を登れるかですね。おばあちゃんとかも普通に登ってますし、慣れれば大丈夫何でしょうけど。。
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| No.160 |
買えない人の書き込みばかりですね。
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| No.161 |
ネガティブな書き込みが多いですが、実際最初にどの程度売れるのか気になりますね。確かに坂はありますが、立地を考えたら特別高いという気はしないのですが。
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| No.162 |
この物件の強みは戸数が少ないことでしょう．
坂という強烈な難点はあっても他に類を見ない希少性もあるので，限られた販売戸数ならこの値段でも十分売り手優位な物件と思われますが． まず間違いなく第1期は即完売しますね． |
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| No.163 |
利便性の高い上大岡駅から徒歩5分ですからね.
戸数も僅か99戸ですし、間違いなく売れていくでしょう. |
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| No.164 |
だといいですね
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| No.165 |
上大岡に住んでいる人なら、このくらいの坂、普通です。上大岡を知らない人は難儀に感じることでしょうね。
駅近の魅力は十分にありますよ。 |
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| No.166 |
上大岡の近くに住んでいたことがあり、このあたりの坂を何度か歩きましたが、上りも下りもきつかったです！でも、丘の上にはいい物件が多かったのも確か。ベビーカーを押して上っている若い奥さんもいましたが、正直かなり大変そうでした。坂がＯＫかどうかで選択肢が分かれそうに思います。
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| No.167 |
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| No.168 |
地元民です。坂は慣れると思います。
ただ、利便性も高く便利な街ですが、このマンションへコストに見合う質の生活が得られるかというと微妙な街です。 |
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| No.169 |
こちらの掲示板で紹介されているブログを読ませていただきましたが、
これまで見学してきた低層マンションの中で過去最高と高い評価を されていますが、皆さん価格の面で躊躇されているようですね。 構造にスケルトン・インフィル工法が採用されている事は 資産価値としてはプラスに働くでしょうか？ |
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| No.170 |
>>169 匿名さん
いえ、建物の構造等はマンション価値の維持にはさして寄与しません。 マンション価値は立地、眺望、周辺環境、利便性にあります。 たとえば現在日本最高峰の立地と言えば県下では「みなとみらい」の一択です（もちろん私は買えません、例えばの話です。）。 アドレスがみなとみらいであれば誰もが羨望、嫉妬します。 そして眺望、前建てがなく景色が抜けてるのはもちろん、海が見えたり、富士山ビューであったりすれば資産価値の維持は容易でしょう。また、その景色が恒久的に保証されている、例えばマンション前が大規模な公園だったり川だったりすればなお良しです。 周辺環境、利便性は駅近やショッピングモールの有無、名門小学校の学区などなどです。 「この建物の構造を教えてくれませんか？」と質問する購入希望者の方はまずまぁいらっしゃいません。笑 |
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| No.171 |
京急線と市営地下鉄って微妙だよね。人気路線ではないよな。
みなとみらいがいいのはそりゃそうだけど、ターミナルだったら東神奈川とか日吉とか長津田とか町田とかの方がいいんでない？路線人気的には。 外観はかっこいいけど価格が高すぎるし、管理費とかも高いよね。永住にはいいけど、リセールは厳しいかもね |
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| No.172 |
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| No.173 |
リセール6-7割でOKが覚悟できるなら、住むのには上質でよい物件だろうな。
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| No.174 |
坂道に建つマンションなので階段が二階までで一度違う階段に進まないとエントランスに行けない部屋がある。エレベーターを2回乗り継がないと南側坂の上側の部屋には行けない。駐車場は5階の位置になる。等々不便さを感じます。
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| No.175 |
何度かモデルルームまで行き、坂を登って現地にも行き、子供が通うことになるかも知れない小学校にも実際歩いて行って来ましたが、とにかく全てに坂が絡みます。そこは割り切れるか割り切れないか。
それより気になるのが、細かいオプションがほぼ皆無なところ。 床材も選べず(木目っぽいシートの床一択。質感は悪くないですが)、ガス台も選べず、自由度は少ないですね。 一番のネックは価格。リセールバリューがどうなるかは読めませんが、この価格からだと、やっぱり上がるとは思えない。 恐らく4-5年で6400万円の部屋が、5000万円切るくらいになっている気がする。 ガーデンがメインのマンションなので、4-5年後に運良く良い部屋が出れば、植栽も育って、良い感じかも（笑） |
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| No.176 |
>>175 マンション検討中さん
完全に同感です。 一生ここならいいですが やり直しはききませんね。 中古で元値はまず無理ですし 上大岡にとんでもない大どんでん返しを起こす何かが起きれば話は別ですが いいとこ半値ではないでしょうか？ |
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| No.177 |
いよいよ明日から申し込み開始ですね。
既に金額もフィックスしている方もいらっしゃると思いますが、 ぶっちゃけたところ、こちらって、少しでもお値引きしてもらえる可能性はあるんですかね？ さすがに、抽選になるかもしれない状況で、値引きはないですかね？ |
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| No.178 |
抽選になりそうなんですか？？
一次で値引きは厳しいかと思っていましたが |
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| No.179 |
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| No.180 |
都内でここのチラシを貰うとは思わなかったので驚いた。
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| No.181 |
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| No.182 |
第1期62戸。
意外と人気あるのでしょうか。 |
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| No.183 |
GW中にまたMRに行ってきますが、
申し込み状況気になりますね。 花を付けるボードは既に壁に掲げてありましたから、チェックしてきますが。 高い買い物なので、最後まで迷います。 |
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| No.184 |
部屋希望かぶってないと思います。
ばらけているとききました。 そんなに人気ないですよ。 だってあの坂ですし、値段も高すぎですから。 |
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| No.185 |
何度もモデルルームを訪問し、真剣に検討しました。結果、この物件は無しです。
とにかく、坂がきつ過ぎます。小さい子供（赤ちゃん）がいるので、ベビーカーを押して坂を上り降りするのは 毎日の事になると大変すぎます。特に下りは、ちょっとした事で転げ落ちないかと恐怖を感じました。又、住環境は良さそうですが、買い物も大変そうです。駅で買い物して重い食料品を持って坂を上ることを考えると・・・ きつ過ぎます。出かけない訳にもいかないですし・・・。 野村さんは、慣れますよ、と適当に言ってましたが。 建物の周りの電柱も気になりますね。 又、価格も高いと感じます。正直上大岡にこだわりがなければ、他に同じ価格で検討しても良いかなと思いました。野村さんは強気ですね。モデルルームのスタッフも高飛車ですし。 竹中工務店の造り、デザインは良いと思いました。 専用ガーデンも、正直、高台になくてもよいです。 |
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| No.186 |
>>185 マンション比較中さん
同じくです。 あの坂は強烈ですね。 原付のエンジンが止まった と書いた人を覚えてますが セブンイレブン脇はまんざらウソでも無い。 梅雨や土砂降りの日に 傘をさして買い物袋を持って あの坂。。。 ちょっと想像すると怖いです。 すんごい駅遠に住んでいる方で 子供の学校など上大岡に意地でもこだわる必要の方には良いかもですが そうでなければ他かなぁ。。 |
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| No.187 |
マンションの周辺に蜂が多く飛んでました。それと、あの大きな庭、夏になると虫が大量発生しそう。部屋に確実にはいってくるね。
庭の管理費も高くつきそう。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
先ほどモデルルームに伺って、受け付けで待っていたら、説明予約を入れていたという60歳前後のおじさまが、
「今現地に歩いて行ってきたんだけど、とてもあの坂は無理だ。今日の説明もキャンセルで」 と言って帰って行きました。。。 自分があの年齢になった時の事を考えて、再考すべきか迷いが。 なのに、今日の来場者の平均年齢は50-60歳くらいの方ばかりだった印象。 なんか矛盾しているようですが。 単純に価格帯が、子育て世代の年収400-500万レベルの方には合っていないので、 若い方が少ないという事なのか。 幼稚園、小学生レベルのお子様が居るような家族は見かけないですね。 キッズルームも開店休業状態でした。 |
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| No.191 |
衝撃の固定資産税。。。
これ皆さん知っていて購入決めてるのか、疑問です。 75㎡で、約22万円くらい。 まあ、これはこのレベルの物件ならあり得る数字だと思っておりましたが、 一応建物と土地の按分を聞いてびっくり！ ざっくり、土地部分は25,000円程度で、建物部分が195,000円！！！ ということは、5年間の減税効果が消えた後の固定資産税は、 ざっくり計算ですが、 土地25,000円+195,000×2=415,000円 5年で多少の減価償却をしたとしても、 どう計算しても40万はくだらない！！！ マジっすか！ 固定資産税40万/年って、同じ上大岡なら、100坪レベルの戸建でも行かない額じゃないか? 修繕積立金も、5年目以降は5,000円ずつ上がる（20年目まで上がる計画は決定しているので新築から15,000円は上がる） つまり、当初8,000円程度なのが、23,000円位まで上がる。 23-24年目位には、修繕積立一時金で約40万円を決定済み。 これら全てを、ちゃんと営業さんは皆さんに話しているんでしょうか？ 結構入居後にお金かかりそう。 これは余裕のある人でないと維持できないのでは。。。 |
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| No.192 |
中傷的な書き込みが増えてきましたね。
申込開始した途端の嫌がらせでしょうか？ どこのデベさんも大変ですね。 お互いにある事ない事。 |
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| No.193 |
中傷的な書き込みは、人気の裏返しですかね
こんな書き込みの中、申し込みしてきましたが MRは常にたくさんのお客さんで賑わってますよ |
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| No.194 |
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| No.195 |
>>191 マンション検討中さん
MR行きましたが、そんな話は少しも出ませんでした。そして、そういった知識がなかったので参考になります。 マンションの中では固定資産税高い方になるのでしょうか？ 当方、坂は気にならず価格も想定内なので、そこに対するネガの書き込みは気になりませんが、191さんのコメントは気になりました。 他の方、契約済の方はどうなんでしょう？気にならないレベルの話なんですかね？ |
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| No.196 |
193ですが、
金銭的な面は色々と気になりつつも申し込みました 将来売却するにしても、売却損が出るだろうなと思いつつ、場所と環境が気に入ったので ただ、坂だけは心配ですね |
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| No.197 |
部屋からの眺望は、良いですね。
特にに南側は。 ただ、それ以外は？です。 西側は、向かいのマンションとお見合いになる所もありますね。 お庭も含め、見た目の豪華さと比べて実際住んだ後、後悔しそう。 マンション値下がり、管理費、修繕費高騰や皆さんが言っている「坂」で。 |
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| No.198 |
191ですが、私はデベではありませんよ。
こちらの物件を本気で検討しているものです。 5/14ギリギリまで考えて、申込をするか考えてます。 ネガティブと受け取られている方もいますが、 中傷ではなく事実です。 知らないで契約する人も居ないかもしれませんが、検討する上で重要事項では？ こちら客観的に見ても、物凄い貴重な物件で、 作りも素晴らしい、まさに"作品"という物件だと思っています。 坂も受け入れられます。 ただ、老後に40万近い税金があると思うと、ライフプランを考えなければと考えております。 |
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| No.199 |
１９８さんは正しいと思います。参考になります。
税金にしろ管理費積立金にしても大事な事ですよ。 ましてやリセールも良くはなさそうなので、永く住むなら より多くの情報をもとに検討すべきと思います。慎重にね。 すぐに「デペだろ」とか、疑問点を書くと「他社でぺだ」とか勝手に 書く人は多いですね。不愉快です。何の参考にもなりません。 ただ、５年後に固定資産税４０万は港南区にしては高過ぎますよね。 同時に都市計画税も徴収されます。私もギリギリまで考えます。 |
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| No.200 |
199様
ギリギリまでお互い検討ですね。 ご縁があって、将来ラウンジで「あー、あの書き込みの！」となったら面白いですね。 |
スムログ 最新情報
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