ブランズ川口栄町パークフロント
| No.1 |
by ご近所さん 2009-12-19 08:52:15
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マンションの在庫調整が進まない中
東急不動産はすぐ近くでイーストゲートタワーを売っていましたから それに目処がついてからの販売ということになったのでしょう。 実物を見てから買いたい人には、ちょうど良かったかもしれません。 商店街のすぐ裏で、建物が込み入っている敷地ですが パークフロントの名の通り、南西側はサン緑地という小さい公園で 一応日照や視界は確保されていることになるのでしょう。 気になるのは、事業協力者住戸の割合が多いところですね。 ３分の１強がスタート時から賃貸になってしまうのでしょうか。 |
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| No.2 |
シート取れましたね
南側はすごく日当たり良さそうですね 早く詳細が知りたいです |
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| No.3 |
ここのスレ盛り上がりませんね。
人気ないのかなあ。。。 |
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| No.4 |
あまりにも情報がなさ過ぎて、書き込みも難しいですよね。
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| No.5 |
賃料がすでに出て、募集されていますね。
３LDKで７０平米後半～８０平米超え。 広く作りましたね。 賃貸は入居が４月のようですが、分譲よりも先に入居するものなのですね。 分譲は９月引き渡しでしたよね。なぜ分譲はそんなに先になっているのでしょうか。 これって普通なのですか？ |
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| No.6 |
HPのスケジュールが変わってました。
＞販売スケジュール:平成22年5月上旬販売開始予定 ＞モデルルーム公開日:平成22年4月上旬公開予定 どんどん後ろにずれていきますね。 資料は来ない、代表的間取りもいまだ公開されない、では 検討も進められないですよ。 |
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| No.7 |
こんにちは
物件概要を見ると、駐車場・駐輪場・バイク置き場を事業協力者がけっこう多く占めていますが、 一般的な数字でしょうか？ |
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| No.8 |
マンション部分の外観はお洒落だね。
店舗部分は、ちょっとどうかと思うけど。 |
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| No.9 |
全然、HPが更新されないね。
間取り程度は更新してもいいように思うけれど。 |
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| No.10 |
1階の部屋、目の前の公園が1段高いので、公園から見ると、半地下みたいに見えてしまいますね。
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| No.11 |
>5
だってここもともと賃貸用の物件だもん。 1月まででかでかと「賃貸募集中4月入居できます」 って宣伝していたのが2月に入りその垂れ幕が外され、 数日後に「分譲開始予定」の垂れ幕が掛けられた。 もうびっくり。 デベが資金ショートで急遽分譲にして一気に回収に動いたんだね。 ここ賃貸仕様だから確実に安いよ。俺は絶対に買わないけどね。 |
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| No.12 |
賃貸募集の垂れ幕を掲げてたのは東急不動産ではなく地元の不動産屋さん（寿住宅）
単に当初から想定されていた地権者割当分の賃貸を募集していただけだよ そしてその分はいまだに賃貸として募集している 東急不動産の持ち分は当初から分譲の予定 |
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| No.13 |
EastGateTowerより駅に２分遠い。全体的にEastGateTowerがより高級感があるので、同じ値段であれば、こっちが売れないだろうが。
僕にとっては、床暖（費用対効果を考えると使用頻度が少ない）、ディスポザーは必要ないし、エレベーターも１基でいい。その分安く買えればいい最高だが。ここは予算オーバーかも。 |
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| No.14 |
南側の公園は、地下が駐車場なんだよね。
駐車場はけっこう経年していると思うけれど、駐車場がなくなっても公園はそのままになるのかな・・。 |
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| No.15 |
駅からは10分以上は離れてたほうがいいよ。
じゃないと運動不足になりますｗｗ |
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| No.16 |
ディスポーザーのコスト：
８１戸位の規模で、処理槽１０００万、土工事５００万、機械戸当たり８万で８１戸計２１５０万、ディスポは専用配管でないとだめなので、普通のマンションより配管が１本多くなる。だいたい合計で２２００〜２６００万かなあ。だから戸当たり３０万位かな。また、処理槽のメンテナンスが必要だから管理費、長期修繕も高くなる。 上記を考慮した上で、ディスポーザーを付いて良かったかどうかを判断したほうがよいのでは？勿論人それぞれ価値観が違うので、よい、よくない、どちらでもないとの回答が出てくるが。。。 |
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| No.17 |
２基目のエレベーターのコスト：
建設コスト（１基と比べて増えた部分）、２～３億円。３００万円/戸 ランニングコスト（１基と比べて増えた部分）：約３０００万/５０年＝５万円/月＝６２５円/月/戸 ５０～８０世帯に１基程度とされていますが、今のご時世を考えると、若干（かなり）不便かもしれませんが、仕方なく一基にしたほうが良かったかもしれませんが、二基ではかなり贅沢ではないかと思います。 ８１という微妙な戸数がこの問題を難しくしたので、いずれにしても不満になる方が多そうです。 ※数字はインターネット検索で得た結果なので、正確性を保障できません。 |
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| No.18 |
suumoの掲示板と同じこと書いてる人がいるね。
そんなに意見を主張しなくても。 |
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| No.19 |
いいんじゃない？
ランニングコストがどのくらいかかるか、こんなに詳しく書き込んでくれるなんて 私は嬉しいけど。 |
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| No.20 |
＞No.18
suumoの掲示板を見ていない人がいるので、情報共有が目的です。 あなたにとって無駄な情報であれば、無視すれば結構です。 この物件を検討している人にとって見れば、いいところ、悪いところ両方ともに有用な情報なので、物件の悪いところを言う人に「他社の営業さん」と思い込んだり、攻撃したりしては逆効果ですよ。 確かに、このマンションを早く売ってしまいたい立場にして見れば、乗せられたくない情報かも知れませんが・・・ |
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| No.21 |
エレベーターが建設２億、維持３千万もするわけない
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| No.22 |
エレベーターが建設２億、維持３千万もするわけない
→ 建設費については、私は判断できませんが 50年の維持費3000万との話ですが、 実際のメンテナンス費用は1基当たり年100万ほどかかりますので 維持費もっとかかります どの会社のｴﾚﾍﾞｰﾀｰとしても、 メンテナンスはその傘下の会社ですので どこも同じ様な費用と考えます。 |
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| No.23 |
３千万は５０年の維持費ね
スマン、見落としてた だったらそのくらいするかもね 建設２億はしないと思うよ |
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| No.24 |
情報共有の意味でしたか、失礼しました。
マルチポストかと思ってしまいました。 すみません。 |
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| No.25 |
南からの日差しは良さそうですが、内装がちょっと…。
当初は、全部屋賃貸予定だったんですかね？ 某新築マンションもそうですよね。 内装の感じが似てたので。 ということは、価格は安めですかね？ |
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| No.26 |
すでにモデルルームに行った人がいるみたいだね。
他に行った人、いる？ けっこう高めだそうだけど。 |
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| No.27 |
モデルルーム行きました。
激高です。5000万円以上がほとんどです！ |
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| No.28 |
管理費・修繕も高いです。
とりあえず、売れ残りで検討します。 |
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| No.29 |
日当たりが気になります。特に10月から2月は少し先のタワーの日陰に入るのではないでしょうか？物件自体は高いけど、駅・商業施設ともに近く、こんなものでしょう。
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| No.30 |
朝は東側のマンションに陽が隠れて、日当たりは悪いですよ。
通勤の際に確認してみました。 【駅前】という価値があるので、日当たりが悪くなっても割り切れる部分もあると思いますが、 将来的にザ・プライスと、その横の駐車場がどうなるか心配ですよね。 南側のサン緑地、地価は駐車場ですよね。 そこは駐車場から他のものに変わる可能性も十分にあるのかなぁ。。。 |
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| No.31 |
＞No.18
情報ありがとうございます。 午前中はかなり暗そうですね。 妻がガーデニングをしているので、日当たり悪いのは痛いです。秋から冬は、日中もタワーの影で直射日光が望めないのではないか心配です。モデルルームを見に行ったときに聞いてみたのですが、隠しているのか情報を持っていないのか、あまりはっきりした答えをもらえませんでした。モデルルームの公開時期が遅かったこともそれと関係があるのではと疑い始めてしまいました。 公園がいつまでそのままかも気になりますし、駅近をとるか環境をとるか悩みます。 |
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| No.32 |
No.31です。訂正です。
＞No.30 ありがとうございました。 失礼しました。 |
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| No.33 |
公式ホームページが更新されましたね。
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| No.34 |
日曜日MR行って来ました。価格に憤り（笑）まで感じてしまい、あきらめモードです。
現在近くの中古マンションにすることが濃厚になってきた。 他の物件を買ってしまったら、こちらがいくら値下げしてくれても遅ぞ！この東急不動産のバカ販売戦略め（苦笑）！ |
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| No.35 |
坪単価、いくらくらいになっていますか？
最高価格はいくらなのでしょう。 |
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| No.36 |
陽当たりに関しては、南側（公園側）は言うほど悪いかなあと思いますが。
むしろ駅近にしては良い方では？ 東西は確かにイマイチですね。 値段はみなさんの言う通り割高でしょう。（書き込みの値段が本当なら） |
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| No.37 |
＞No.36さん、
書き込みの価格は本当ですよ！ モデルルームに行ってみればわかります。 正式な価格決定ではないので、 多少変わるかもしれませんが、 営業さん曰く、何百万も下がることは絶対にないそうです… 81戸のマンションを、48戸で売るのだから、 今の価格を下回ったら、完全な赤字になってしまうのでは？ 価格提示の際、営業さん自身も 「価格に引かないでほしいのですが…」 と言ってました。 相場よりも高いとわかってるんでしょうね。 かなり無理をしてでも買ったほうがいいと 押してきました。 |
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| No.38 |
地権者が駐車場の優先権を確保していますが、利用料についても差をつけているのでしょうか？等価交換マンションならではの不公平があるなら問題ですね。
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| No.39 |
ここは駅近だろうけど、決して「駅前」ではないですよね。
なのに駅前のイーストゲートタワー高層階より高い・・・。 |
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| No.40 |
モデルルームが２タイプありましたけど、
それぞれのタイプに１部屋ずつ、とてつもなく暗い部屋がありましたね。 日中でも必ず電気が必要ですね。 |
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| No.41 |
地権部屋30はないでしょう。
今後も自分たちの影響力を持たせようとしてるのがまんま表れてますね。 |
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| No.42 |
私が見に行った時は、賃貸で入居済みの方が布団をバルコニーの柵にかけていました。
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| No.43 |
この程度の物件で坪単価＠220万以上（7F）は高すぎですよね。
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| No.44 |
確かに高いです。しかし、駅前の開発は殆ど終わっている状況の中、貴重な物件にも思えますが、如何でしょうか。前向きな購入検討の声は聞こえませんが。
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| No.45 |
ここ数年、立て続けに新築分譲(しかも大型物件やタワマン)が供給されたこと。
数年後に金山に大規模タワー計画があること。 これだけ急激に供給がされたので、個人的に数年後の中古市場でのダブつきがかなり心配。 みなさんはどのように考えられていますか？ |
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| No.46 |
興味があっただけに残念です。
前向きに検討したいですが、高いのと地権者の物件が多すぎでは・・・。地権者が安く売りに出す可能性もあります。 それと川口駅近辺で、中古成約価格が高いのはオーベルタワー位で、規模やグレードなど少し違う気がします。 そう言えば、先月売りに出てましたが坪単価＠204万でしたよ。 |
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| No.47 |
川口って未だにバブルを引きずってる印象。
埼玉県民夢の街みたいな。 |
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| No.48 |
川口駅東口エリアのマンションはかなり高額な価格で中古市場で売りに出されていたようですね。
最近、やっと落ち着いてきたと聞いたのですが、供給が増えてきたからかなぁと思っていたのですが。 |
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| No.49 |
駅近辺で高額な価格で売買されているのは、一部だと思います。
オーベルタワーでも、20階より下などは坪＠180万円位で出てましたし・・・。 ブランズ川口栄町パークフロントに関しては、 イーストゲートタワーも販売代理していた東急不動産が販売状況を見て、強気な価格を設定しただけだと思います。 数年後、供給過多で中古市場での価格は下がるのではないでしょうか |
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| No.50 |
やっぱり川口駅近辺の供給過多は心配ですよね。
ここ５年ほどで川口駅から近辺で２５００戸程度販売されているようです。 http://mansion-db.com/kanto/11/area/133/5708/eki/ しかも約半数が徒歩５分以内ですよね。 |
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| No.51 |
肯定的な意見が少ないのもわかる気がする。
棟内はダブルオートロックで２重のドアーになっていますが２箇所の非常階段の壁・手すりを乗り越えられるので意味がない。セキュリティの高さも強調していたけどなんだろう・・・。 内外装もそうですが、すべて中途半端なイメージで何の特徴もない物件って感じかぁ。 |
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| No.52 |
手摺とかを乗り越えると、セキュリティシステムが働くものじゃないんですかね？
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| No.53 |
ここが5000万円～って・・・
強気の価格設定とかいう値付じゃないよ 一戸も売れないとおもう 正直言って「腹が立つ値段」だよ、ほんと |
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| No.54 |
↑ 確かに・・・
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| No.55 |
そうですね。どう考えても高すぎ。
この価格で真剣に検討している人がいたら、逆にすごいと思う。 同じ広さで駅からも同じくらいで、北区、板橋区、練馬区あたりとかの 新築マンションが普通に買えるでしょ。 まぁ川口によほど愛着があれば別だけど。 |
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| No.56 |
>>55
むしろ、北区、板橋区、練馬区あたりなら、そこそこの物件が4000万円台～買えるし 5000万円～ならもっといいところも検討できる。 それなのにこの条件で、この価格・・・ 値付け担当者は完全に失敗したな。 |
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| No.57 |
まあまあ、そこまで言うくらいなら、他で手頃な物件をお探しになったらいいんじゃないでしょうか
他にもマンションはたくさんありますから ここで批判しても値段は下がりませんよ ところで、高層階南側からは建設中の新東京タワーがよく見えそうですね ちょうどその向きが抜けています |
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| No.58 |
坪単価は普通かも。
平米数が、若干広いよね？ でも管理費の高さとかは？って思う。 真っ暗な部屋があるのも…って感じかな。 タワマンの修繕費が、いったいどこまで上がるかわからない中で、 ベーシックなタイプのマンションはいいと思う。 だけど、パスかな。 |
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| No.59 |
＞ここで批判しても値段は下がりませんよ
ここ相当下げないと売れないよ（^^） ＞坪単価は普通かも マジですか？カワグチですよ！？70平米に5000万円超は さすがにバブルだよ。 |
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| No.60 |
単純比較はできないけれど、リボンシティあたりで、中古の東向きでも坪195万程度で出ているし・・・。
坪２２０～２３０はそこまで高い感じはしないかなぁ・・。 川口は駅近くの物件ではプレミアが付いていて、 最近になってやっと落ち着いてきたって、まったく物件に関係のない不動産の人も言ってたよ。 |
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| No.61 |
この管理費ってまさか30戸から徴収してないんじゃないのか。
そういう疑いも持ちたくなってくる。 |
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| No.62 |
＞＞ここで批判しても値段は下がりませんよ
＞ここ相当下げないと売れないよ（^^） だからって、ここで批判したって値段が下がるわけじゃないんだよね |
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| No.63 |
＞リボンシティあたりで、中古の東向きでも坪195万程度で出ているし・
リボンシティや駅前のオーベル、その他タワーマンションなど、 平成18年ごろのマンションを購入した人は、とってもお得だったんですよ。 坪単価150くらいで購入している部屋も多いのです。 （新築時の価格表を参考に） リボンシティ・シティデュオタワーなんかは、 最後はたたき売りのような感じだったとか…。 でもそれを知らない人からすると、 もうそれらのマンションを新築では買えないわけですから、 欲しいとなれば、中古で坪単価が高くても、購入しますよね。 購入時よりも、500～1000万円上乗せで、中古で売りに出されているのです。 だからその価格で売れればラッキーだし、 売れなくても価格を下げればいいのです。 でも、もしこのブランズを今の価格で購入したとすると、 数年後に売りに出したいと思っても、 他の築浅の中古マンションとは、土台がまるで違うのです。 5000万円以上で購入したとして、 数年後、中古マンションの供給過多になった時、 その価格で売れるでしょうか？ 知り合いの不動産屋によれば、 将来的に売却は、かなり難しい物件になりそうとのことでした。 私は購入しませんが、 本気で検討されている方は、 本当にこの価格が適正なのか、 今の川口の一時の価格でないか、 よく考えたほうが良いですよ。 |
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| No.64 |
>>63さん
確かに、リボンシティの建った頃はお買い得感が高かった時期だそうですね。 私も、現在の川口のマンション価格を、「資産」として見ると高さは否めないと思います。 供給がものすごい勢いでされましたので、数年後の売却時の心配もごもっともです。 私が川口でマンション購入を断念したのも、その懸念があったからです。 ちなみに川口の適正坪単価って、一体いくらなのでしょうね。 川口は、生活コストの低さや都内への交通の利便性などで 根強い川口ファンも多いですよね。 この所、川口・浦和とマンションが勢いよく建っていますから 適正価格というものが、わかりづらくなっているように思います。 |
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| No.65 |
中古を坪200万でも欲しい人が今いるというのなら、川口の相場は今はそのくらいだということ
数年前の新築時にいくらだったか、もっと安かったか、なんかは関係ない話 ただし10年後にいくらになっているかは誰にもわからない もちろん暴落する可能性もある 個人的には川口には底堅い需要がある気もするが |
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| No.66 |
だったら、ここの価格はさほど高くもないんじゃない？
今の相場だけで判断するなら…。 |
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| No.67 |
高いよ
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| No.68 |
いや、リボンシティだから欲しいという人はいても、
このマンション限定で欲しいという人いるかな？ |
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| No.69 |
＞62 だからって、ここで批判したって値段が下がるわけじゃないんだよね ・・・
こういう人がいるからデベも”勘違い価格”で様子見とかしちゃうんだろーな。 しかもこういう人は掲示板の意味も理解してないんだから始末に終えないや。 価格が高いと思うものを「高い」と言っただけで「ここで批判したって・・・」伝々 などと、正直うざいです。もっと自由に掲示板で発言させてね。マナー違反とかじゃ ないんだからさ。 |
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| No.70 |
というか、価格の批判をしようが、あるいは絶賛をしようが、こんなところでの書き込みをデベはいちいち気にしませんよ
一人が騒いでるだけかもしれないんだし 一連の書き込みを見ると、「高い！高い！」と煽って正式価格決定で値下げさせようというのが見え見えなんだもん そんなに煽らなくても、高ければ自然と売れ残っていつか値下げしますので、ご心配なく |
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| No.71 |
＞「高い！高い！」と煽って正式価格決定で値下げさせようというのが見え見えなんだもん
笑 誰もそんなことを思いながら書き込みしてないんじゃない？ |
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| No.72 |
こんな掲示板で価格を下げさせようなんて
誰も考えてないよ。 |
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| No.73 |
ということは、ここで批判したって値段は下がらないということですね
ということだそうです、６９さん |
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| No.74 |
>73
っていうか69さんは煽って価格を下げさせようなどという 意図は全く見えないのだが・・・ 73さん、あなた大丈夫？？ あなただけよ、「高い」って言われたら「煽ってるっ！」って思っているのは。 「高い」っていうのは個人の感覚なんだからさ。いいじゃん、みんなに 自由に発言させてあげなよ。 |
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| No.75 |
価格が下がるかどうかは別として、購入したい？検討したいと思う人がいるわけだからいろいろと情報を共有できればいいんじゃないかなぁ。
私は一時検討しましたが、資産価値という視点で調べてみたところちょっと考えちゃってます。 地権者が81.57m²（8F）の部屋を管理費込みで17万9千円で募集していますが、7Fの同モデルの部屋が予定価格5,700万です。 収益力(マンションPER)を計算すると、 仮に管理費・修繕費を2万円と想定するとPER 29.8 となります。 PERの値が小さければ小さいほど、収益性が良く「資産価値が高い」ということになるわけで、単純にここを買って賃貸に回したら29.8年で回収可能という計算になり資産価値としては、無いように見えます。 これをどう見るかなんですが悩ましいです。 因みに川口元郷でPER 18.5 だそうです。 |
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| No.76 |
川口駅東口の新築物件で、賃貸に出されている所を見てみると、
「え？こんなにお得な賃料なの？」って結構ありますよね。 管理費がコミで、１７～１９万程度で出ていますよね。 しかもまだ未入居のうちからその賃料で募集がかかっている。 すでに供給過多なのかなと思えてしまいますね。 |
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| No.77 |
自由な発言を阻止してるのはむしろ69のようだけど。。。
そんなことはどうでもいいのですけど 確かに賃貸は安めに出されている気がしますね。 イーストゲートの賃貸もかなり安かったような気がします。 そう思うとココを含めて川口の今の分譲の相場は割高なのかしら。 |
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| No.80 |
浦和とあまり変わらない分譲価格になってきていますね。
浦和あたりが坪単価が低くなってきたのもあると思うけれど。 |
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| No.81 |
トイレ、タンクレスですか？
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| No.82 |
ここ、やっぱり理解できない。
イーストゲートの74.89ｍ2の部屋が19.5万で賃貸がでていますね。 イーストゲートより物件価格が高く（予定）、営業も何かとイーストより良いって言ってましたけど。 結局、たくさん部屋を持っている地権者が安く貸し出しをしてでも部屋を埋めたい、販売元は高く売りたいしと、購入希望者との温度差がありすぎの様な気がします。 |
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| No.83 |
そうかも。
川口も東口側だと、元郷に行くと３０００万円台半ばからありますよね。 ここは５分以内から１分だけ外れてしまう、「徒歩６分」 駅前というよりも、「駅近」なのかなと思うのですが、５０００万～というのは 若干高めかなとは思いますね。 |
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| No.84 |
＞77
＞そんなことはどうでもいいのですけど っていいながら ＞自由な発言を阻止してるのはむしろ69のようだけど。。。 って言葉のあげあし取って絡むのはやめましょう。 77.78.79さんも自作自演で発言すると削除されて 同じIPのコンピュータから書き込みできなくなりますよ。 |
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| No.85 | ||
| No.86 |
このスケジュールがずるずるとズレるのが、たまらなくストレス…。
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| No.87 |
そうそう。潔く価格出して10年後にも売れ残っていて欲しい。
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| No.88 |
隣に建っているマンションと近すぎ。
毎日別マンションの住人の視線を気に しなきゃいけないなんてありえない。 そういうことも含めて5000万円～ なんてバカにしないでよっ！ |
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| No.89 |
またまた販売開始を延期。
今度は、6月中旬。 購入要望書を出す人がいないのか。 |
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| No.90 |
今の水準から15％安くなってやっと”検討”
って水準だから、ここ、辞めます。 正気の値付けとはとても思えん。 |
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| No.91 |
私は価格設定もさることながら、とてつもなく暗い部屋があることに我慢ができないので検討から外しちゃいました。
５０００万以上も出して、寝室とは言え真っ暗な部屋で寝起きするのはどうしても嫌だったので・・。 |
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| No.92 |
ギリシャ・ショックでまた不景気になるから、一時回復したマンション市場も再崩壊。ここに限らず、相場の一層の下落は不可避と確信しています。（特に都心以外のマンション）
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| No.93 |
買う人みなが投資目的じゃないですし
本人が納得して買うならいいんじゃないかと… |
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| No.94 |
投資目的じゃなくても、資産価値のことは考えるよ。
何に納得するかが難しいです。 ここは、買うより賃貸の方がお得だと思います。 |
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| No.95 |
地元の人か、全く相場観のない転勤者なら買うんじゃないか？
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| No.96 |
私、本気で検討していました。地元で愛着があるので・・・。
でも、さすがに賃貸が３分の１がかな～～～りひっかかっていました。 事業協力者さんのお部屋が特別に大きいのもなんとなく気になっていました。 そこに管理費の高さが追い打ちをかけてきたので、やめました。。。。 残念ですね。 １割安くて、管理費も相場と変わらなければ確実に買ったと思います。 管理費、何も特別なものが無いのに、あれだけの高さは、チョットどうかと思います。 |
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| No.97 |
もしかして事業協力者から管理費とってないんじゃね？
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| No.98 |
タワーパーキングとかに管理費がかかるんじゃないかなとは想像しましたけれど。
特別な施設って、１階にある集会場程度ですものね。 |
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| No.99 |
ここの管理費と修繕費って一体いくらなのですか？
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| No.100 |
合計で２５０００円程度だったと思う。
管理費が高かったはず。もう手元に資料はないので詳細不明・・・。 約８０戸の中規模で、共用施設が特別充実しているわけではない物件としては 高い方だと思うけどな。 やっぱりタワーパーキングとエレベーター２基だからかな？ |
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| No.101 |
エレベーター２基は普通だとしてもこの規模の
マンションでタワーパーキングっていうのが 最大の要因だろうね。むりしてタワパーなんて 作らなくてもまわりにたくさん空いている 駐車場あるのにね。25000円スタートじゃ 30階超の施設がたくさんあるタワマンと同水準の 負担になっちゃうじゃん。 俺もここやめます。さよなら。 |
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| No.102 |
エレベーター２基は多い方だと思いますよ。
６０～８０戸に１基が理想とされている中で、４０戸に１基の割合ですから。 小規模マンションが管理費が高くなるのと同じような状況ですよね。 それに加えてタワーパーキングですから、管理費が高くなるのでしょう。 それと、地下に機械室があるようですね。 |
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| No.103 |
いまだに公式ＨＰで「代表的間取り」しか掲載しないのはなぜ？
本当に売る気があるのかと・・・。 |
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| No.104 |
モデルルームに行ってきました。
価格はホントに5000万円からって・・・ 掲示板の情報を信用していなかったので、 夫婦で閉口してしまった。川口って そんなにマンション価格の高い地域に いつの間にかなってしまったのね。 っていうか隣のイーストゲートと 値段変わらないじゃん。それであえて こちらを・・とは普通ならないと 思うんですけど、どうなのでしょう？ |
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| No.105 |
私も高いと思います。
「川口」以外に、このマンションを選ぶメリットがわからない者の一人です。 タワマンと比べるのなら、大規模修繕で実際にどの程度の修繕金がかかるのか私には未知数なので、 その点では従来のマンションの方が安心かなぁとは感じています。 ですが、車を持つ予定がありませんので、タワーＰにしてコストのかかるマンションは尚更ひっかかります。 先延ばしにされればされるほど、その間は賃貸住人さんが使い古していくわけですから（入居時期は変わっていないようですが・・） 私は、ここは検討外にしました。 新築分譲買ったのに、賃貸住人さんが半年も前に入っているマンションに興味がないのが本音です。 |
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| No.108 |
イーストゲートの売れ行きがけっこうな勢いで完売寸前みたいです。
ここの提示価格に客足が流れたのでしょうか。 |
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| No.109 |
イーストゲートは入居開始前にほぼ売り切っていましたよ。
入居開始後は、数戸残っていただけだったと思います。 低層階の南側がかなりお得な設定だったようで、 販売開始直後にすぐに売り切った間取りもあったようです。 そこは４千万円台前半からの設定だったと思います。 目の前にマンションがあるものの、タワマンというところと 価格が低めに設定されたことで勢いよく売れたのでしょうね。 |
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| No.110 |
何かレスが歯抜けでおかしいなと思ったら、○○について書くと削除される訳か。
ひどいなあ。 |
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| No.111 |
管理人さんへ
なぜタワーパーキングのコスト高について書き込むと 削除されてしまうのでしょうか？タワーパーキングが 小規模マンションの管理費を跳ね上げている元凶に なっているのは明らかな事実なのですから、掲示板で 堂々と議論させてください。お願いします。 |
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| No.112 |
タワーパーキングの件では削除されていないと思います。
実際に残っていますから・・。 特定の方への批判（に近い？）が入っているので、削除されているのだと思います。 ココは４０００万円台前半から設定されていれば、かなりスムーズに売れたのではないでしょうか。 現状の価格だと、管理費＋修繕積立がローンに加算されてしまうと、かなり高額になってしまいますよね。 |
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| No.113 |
臭いものに蓋しただけだから気にしない気にしない。
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| No.114 |
早く正式価格を発表しておくれ。
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| No.115 |
正式価格は発表されてました。
4300万位からだったと思います。 Ｄタイプは5000万前後だったと思います。 |
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| No.116 |
じゃあそのままGOしたんだね。
1年後も買えますのパターンはいっちゃったかな？ |
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| No.117 |
4300万～は２ＬＤＫですか？
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| No.118 |
2階戸建て裏の3Lかも。
最初から営業の人がいってた通りかな。 つか2Lって真っ黒じゃなかったっけ？ |
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| No.119 |
2階戸建て裏の3Lも、黒くなかったですか？
3階で、4800だったような。 2Lは、3部屋のみ販売で、それが4300かな？ |
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| No.120 |
まいっか。自分は乗りかかった船でここ張り付いてるだけだし(笑)
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| No.121 |
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| No.122 |
同じくです。
一応覗いてるだけで、100％買わないけど。 |
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| No.123 |
買う方はいないんですか？？
私は悩んでます。。 |
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| No.124 |
私はマジで買うつもりでしたが、
真っ暗な部屋(北側に位置する場所にありましたよね)を見たら、 ｢この日当たりに5000万超えは出せない｣と思ってしまいました。 おまけに管理･修繕費が3万弱ですよね。 それも約5年ごとに修繕費は数割ずつ上がっていきますよね(長期修繕計画を見ていないけれど、一般的に。) 一般的なマンションよりも、管理修繕費が1万近く高いですから、長く住むつもりだと、 さらに高い買いものをしたことになるなと思いやめました。 価格面で止めた方は多いと思いますよ。 |
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| No.125 |
修繕費は5年目位からかなり上がっていた気がします。
検討されている方は長期修繕計画を必ず見て、他の物件と比べてみるといいかと思います。 販売価格とランニングコストが高すぎるので私はあきらめました。 川口駅の東口にまだマンション建設計画のあるらしいので慌てずに待ってみます。 |
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| No.126 |
川口駅東口の計画って、金山に建つ巨大なタワーマンション計画でしょうか？
あれ、完成が4年後とかだと思いますよ |
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| No.127 |
公式ＨＰに価格が出ていますね。
やはり管理費の高さが際立っている・・・。 中規模マンションだったら、通常はもっと安いですよね。 ３９００～６３２０万って・・・。 イーストゲートの４ＬＤＫの上層階とほぼ同価格帯ってすごいな・・。 |
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| No.128 |
3万円近くの管理費・修繕費って90㎡の部屋に
したら普通じゃね？むしろ70㎡の部屋で 平均2万円前半ってやっぱり普通じゃね？？ |
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| No.129 |
２万円の管理費・修繕積立金って６０平米の部屋ですよ。
８０戸の中規模物件にしては全体的に管理費は高いと思いますよ。 特別な共用施設がありませんし。 |
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| No.130 |
それだけ素晴らしい管理やってくれるんですよ。
多分 |
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| No.131 |
川口でこの坪単価は、やはり高いとみなさんは思いますか？
坪単価だけで見ると、旧浦和市の物件が同じくらいの価格だと思うのですが・・・。 川口はマンションバブルと聞いたのですが、 やはり実際にはもう少し安い位が適正価格だと思いますか？ |
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| No.132 |
川口は便利で生活はし易い街ですが、不動産は高くなりすぎた印象のエリアだと思います。
例えば、この物件に関して言えば、 81.57m² 8F のBタイプ（たしか？）5,500万円前後 近くする部屋が、管理費込みで17.9万です。 これから管理費を引いて貰えれば純粋な部屋の賃料となるわけですが。多分、15万ちょっとって感じでしょう。 http://www.so-i.biz/622468c1/ 何かの理由で、賃貸で貸し出そうと思っても購入価格からするとどうなんでしょう？ 合わない気がします。 また、売りに出しても、中古で坪単価＠200以上での売買は難しいです。 管理費や修繕費も当然気になります。 ということで、川口は高い賃貸料では貸せない＆高く売れない（物件によりますが）。 大規模マンションは人気あるようですけど。 高いお金を出すなら都内に行くのではないでしょうか。 |
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| No.133 |
＞高いお金を出すなら都内に行くのではないでしょうか。
この考え、当然だね。ここはどうしても「川口」じゃなきゃ だめって人たちの分譲だろうね。 ただ、 ＞81.57m²・・・多分、15万ちょっとって その広さで新築の賃貸は18万円～じゃないといくら川口でも そんなに安くないと思うよ。 |
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| No.134 |
管理費が高いと言っている人の根拠は何？
管理費の相場は概ね180～200円/m2程度と言われています。（「管理費」「相場」で検索してみて下さい） このマンションの場合は205円/m2。 決して安くはないけど、取り立てて騒ぐほど高いわけじゃない。 共用設備としてもエレベーターが2基ある。 近隣で販売中の同規模マンションの管理費 190円/m2 ライオンズ鳩ケ谷マークレジデンス 209円/m2 レーベンシティオ川口パノラマステージ 248円/m2 パークホームズ南浦和ステーションコンフォート 175円/m2 ブランシエラ浦和 180円/m2 クラッシィハウス浦和常盤 185円/m2 ヴィスタテラス武蔵浦和タワー＆レジデンス こう見ると言う程高くはないでしょう。 もう少し客観的な話をしましょう。 |
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| No.135 |
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| No.136 |
134さん
比較する物件に、差があり過ぎませんか？ 小規模物件は管理費が高くなるのは、一般的です。 このマンションの場合、中規模のマンションのメリットを打ち消してしまって、その分が管理費に反映されていると感じます。 エレベーター2基も、81戸のマンションとしては多いと思います。 60〜80戸に1基が理想と言われている中で2基設置してしまっています。 結果的に40戸で1基を負担することになってしまいます。 駐車場もタワーにしてしまっているが故に、これも影響していると思われます。 ｢管理費が高い｣とみなさんが言っているのは、｢規模が中規模で、ゲストルームなどが無い割に高い｣と言うことだと思います。 本来なら、無駄な豪華施設(ゲストルームやラウンジなど)が無い中規模マンションのメリットの一つは、管理費や修繕積立金が安めになることだと思いますので…。 |
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| No.137 |
うーん、管理費高いの痛いです。
固定資産税はどうですか？ |
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| No.138 |
＞＞60〜80戸に1基が理想と言われている中で
それはない。50～60に1基。 80戸に1基なら少な過ぎ。高級ラインなら60戸でも2基。 注.別にこの物件を購入したり検討したりするつもりはありません。 |
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| No.139 |
感想：土地持ってるってこうゆうところでうらやましい
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| No.140 |
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| No.141 |
>136さん
例を挙げるにあたって極力タワーや大規模を避けたつもりだったのですが 31戸のパークホームズ南浦和は確かに不適切だったかもしれません。 しかし、言いたかったことは、ここの管理費は「相場より1割高いかどうか」というレベルですので それをもう少し冷静に判断しましょうよ、ということ。 この板には熱烈なネガさんが1人いらっしゃるようで、過剰に高いと言われているようです。 まあ、平均より高めであることは事実と思いますけどね。 エレベーターについては、「理想」は50~60戸に1基ですが 実際には80戸程度で1基としているケースもよくあります。 ttps://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=1&b=50&o=142&t=1 「80戸で1基の設計をすればもっと管理費が安くなった」という指摘はその通りですが 管理費を下げるためエレベーター台数を最低限まで下げることが本当に良いのかは 判断の分かれるところだと思います。 「豪華な共用設備がないのに…」ということですが、そういう意味では 2基のエレベーターが自体が「豪華な設備」そのものである、と言うこともできます。 駐車場は、もちろん自走式よりは大きな維持費がかかるのですが タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います。 固定資産税は物件の資産性そのものに比例して高くなります。 たくさん払いたくなければ、郊外のマンションを買ってください。 マンションの回し者だと思われると嫌なのであえて書きますが 物件価格自体は少し割高かなと私も思います。 「川口駅東口」「南側が公園」「田の字型ではなく南側に面した部屋が多い」 あたりのメリットをどう評価するかですが 今の相場から言えば平均坪200万円くらいでないと、手頃感がありませんね。 |
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| No.142 |
いやだからね、いつまでマンションバブル引きずってるんだってことなんですよ。
相場観って言葉知ってますか？ |
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| No.143 |
エレベーター基数、失礼いたしました。
タワマンでの理想数なのですね。 だとしたら、余計に８０戸で２基が適正な基数であって 管理費が高くなる要因にはなっていないということにはなりませんか？ 質問させていただきたいのですが、 >タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います これは実際にそうなのでしょうか？ 私の素人考えでは、マンションの建物に組み込まれているタワーパーキングの 大規模修繕や維持は、かなりコストがかかりそうな気がするのですが、 実際のところはどうなのでしょうか。 >マンションの回し者だと思われると嫌なのであえて書きますが 思っていませんよ。 いろいろと勉強になります。 今回はブランズを待たずして、他の物件を購入しました。 いろいろな所から「イーストゲートより安くはならないらしい」と色んな方に伺っていたので・・・。 坪２００位だったら、あの場所が好きだったので、本当に欲しかったです。 |
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| No.144 |
しかし、川口駅近郊の中古マンションを見ると、
タワーを除く、 築10年以内、70m2前後の物件で、 管理費12000円を超える物件は、ほとんどありません。 やはり、新築でこれだと高いと思います。 不動産に関わっていますが、 上がり続ける管理・修繕費についていけず、 売却する人は、数多くいます。 |
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| No.145 |
私も中古物件を見てきましたが、管理費と修繕積立をあわせて２万円を切るマンションがほとんどでした。
１件だけとても高いマンションがあって、印象に残っています。 |
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| No.146 |
143さん
>>タワーパーキングと一般的な機械式とでは、大した差はないと思います >これは実際にそうなのでしょうか？ タワーパーキングも仕様や発注先によって費用がバラバラだそうで ちゃんとした裏付けが取れなかったのですが 個別の費用（電気代、点検代、部品交換代…など）を考えたら どれも同じようなものでは？と思いました。 私も素人考えです、すみません。 物件価格もそうですが、管理費の高い安いを同じ土俵で評価するには 「単位面積当たり」で計算する癖を付けたいですね。 修繕費も切り離して考えるべきと私は思います。 （これは将来的な計画を見てみないと、現状の月費用だけでは議論できないのではないでしょうか？） 管理費が仮に70m2で12000円とすると171円/m2ですね。 築年数にもよりますが、中古だとこのくらいのものは多いと思います。 共用設備（エレベーターや24時間ゴミやディスポーザーなんかを含めて）を豪華にする代わりに 管理費を上昇させる、というのが近年の流行です。（それが良いか悪いかは別） 前述の例のように新築は他物件も171円/m2を超えるものが多く、新築の平均管理費は確実に上がっています。 |
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| No.147 |
スタイリッシュでいいなと思っていましたが、バルコニーに洗濯物を干すと、丸見えですね。
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| No.148 |
管理費って組合努力で管理会社変えたり管理項目見直したりしていくんじゃないの？
まさか言い値でやっていくつもりですか。 |
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| No.149 |
でも住む前から「管理会社を変える」という前提で
いる人ってあまりいないんじゃないかな？まして 大手（東急も一角として考えると）のマンションを 購入する人達ではさ。 |
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| No.150 |
>148さん
だから事業協力者住戸の多さが気になるのかも・・。 |
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| No.151 |
本当に難しい物件かつ面白い物件だなあ。
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| No.152 |
今日、目の前の公園でPM9：00頃、男性の大学生さん達が
ベンチを占領して７～8人くらいでドンちゃん騒ぎをしていた。 お酒を飲んでいるようにも思われた。その後、PM9:30頃に 再び公園の前を通ろうとしたらまだ若者達が大声でたむろしていた。 マンションに囲まれている公園だからすごく声が響いていた。 夏場にこれをされると窓が開けれなくなるし、第一、若者が 夜7～8人公園で集まっているというだけで私は怖くなってしまう。 購入するマンションは昼間だけじゃなく夜の周辺環境も大事と思い 今日行ってみたが、真剣にここの購入を考えていただけにすごく残念。 お近くに住んでいる方がいたら教えてください。あの公園は いつも夜は若者のたまり場になるのですか？ |
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| No.153 |
常にたまり場って感じでは無いと思います。
時たま高校生などを見かけますけど。 ザ･プライスの横を抜けてくる方が多いので、窓を開けていると、意外と夜間も人の声は入るかも知れませんね。 場所柄、仕方ないのかも知れませんが。 |
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| No.154 |
常にってことはないですが、
冬以外は、ホームレスの人も結構いますよ。 ホームレス一歩手前かもしれませんが、 宴会してたりします。 朝通ると、缶チューハイとかいっぱい置いてあります。 でも、マンションが建ったから、 人目もあるし、 今年からは減るかもしれません。 マンションが建つ前は、 この辺りに住む友人とは、 ‘あの暗い公園’ってな呼び名で呼んでました。 |
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| No.155 |
公式ホームページに、部屋ごとの価格が出ています。
どうでしょうね。この価格。 |
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| No.156 |
ほんとだ。
価格がでてますね。 さすがに、2LDKは当初より、2～300下げてますね。 60平米で、4300とかはありえなかったですもんね。 それでも3LDKは、ほとんど変わりない感じですね。 |
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| No.157 |
周辺と比較してみると、特別高い感じがしないでもないのですが、
もともと周辺マンションの価格が高かったと考えられなくてもないんですよね。 |
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| No.158 |
買う人います？
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| No.159 |
・・・買わない
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| No.160 |
今、１期の登録の期間です！！！とは思えないほど、ここは静かなスレになっていますね・・・・。
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| No.161 |
明日だか明後日の抽選会には、どれだけの人が集まるんだろうか
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| No.162 |
このやり方は普通に考えたらHPに出てる価格＝要望書の出てない部屋だよね。
結構要望書入ってるんじゃないか？ |
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| No.163 |
物件概要、販売戸数18戸に対して、
18戸分の部屋を紹介してるから、要望書がでてないのでは？ 普通要望書がだされた分を、販売戸数にすると思うのだけど。 イーストゲートとか、そうだったけど。 真相は、抽選後にわかるからいっか。 |
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| No.164 |
要望書が出ていても、HPには載せると思う。
買いたい人が集まってくれれば、今期の希望部屋の抽選に落ちても、他の部屋にまわってくれる可能性と、次期販売の抽選に参加してくれる可能性もあるし。 |
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| No.165 |
北側に１３階のマンション建つみたいですよ。
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| No.166 |
ねえ誰か様子見に行ってきて下さいよ。
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| No.167 |
ホムペがすでに更新済み。先着順4戸になりました。14戸には申し込みがあったということかな。
比較的条件の良さそうな部屋が残っているのが気になる…。 |
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| No.168 |
北側のマンションのデベはどこなんでしょうか
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| No.169 |
１戸も売れないって言ってたやつ、どこ行った？
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| No.170 |
405なんて、この中では売りやすそうな部屋だと思うけど、抽選日当日に先着受付にしてるんだね。
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| No.171 |
北側のマンションって、何情報なんですか？
でもまた場所的に、今回のような価格帯になるのでは？ そしたら、あまり意味ないなぁ。 |
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| No.172 |
南側にブランズがあるから、安くなるんじゃないか？
ブランズが高すぎるとも思えるが。 北側って、住宅地じゃない？ 出来たとしても、また事業協力者住戸が多そうだなぁ |
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| No.173 |
見学に行ったのですが、北側の共用廊下もそうですが、吹き抜けの辺りも、昼間でも薄暗くて何か嫌でした…。
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| No.174 |
北側のマンションは全て賃貸物件だそうです。
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| No.175 |
だよね。
南側にブランズ建っちゃってるし、タワマンでもなければ、よっぽど価格面で下げてお得感を出さなきゃウリが無くなるものね。 賃貸が無難なのかもね |
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| No.176 |
ＨＰみたら６戸でしたよ。
キャンセルでたのかな？ |
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| No.177 |
そうかもね。
ローンの予備審査の結果が出る時期にしては早すぎますものね。 |
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| No.178 |
修繕積立が高いとしても納得できるんだけど、管理費が高いのは、納得できないんだよなぁ。
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| No.179 |
内容は知らないけど費用に見合う管理をやってくれるんでしょう？
そうでないと即削減対象では。 |
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| No.180 |
どんな管理なんだろうね。
タワーパーキングって、操作は自分でするものなんですか？ |
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| No.181 |
ここより安い浦和のマンションが、賃貸料はここよりも高く出されているんだよね。
やっぱり駅前だとしても、川口にしては高すぎる設定ということだろうか…。 |
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| No.182 |
おっ！５戸に減ったね。
この後、ローンキャンセルで出てくる部屋もあるのだろうか・・・。 |
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| No.183 |
すごい！めちゃめちゃうれしいぞ！
需要があってよかったじゃないか。 で、店舗は何か入ったんですか？ |
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| No.184 |
あそこに何が入るんだろうね。
適当な店が考えられないなぁ。 何かの事務所とかで落ち着くのかな。 |
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| No.185 |
店舗部分ですが、工事が始まってる所がありました。
工事とは別件ですが駐車場入り口に2日続けて同じ車が停めてあったのが気になりました。 |
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| No.186 |
おっ！４戸になった
賃貸に出されていた物件の家賃を見ると、賃貸に出すときに利率？が４％は 確実に下回りそうですよね？ うちは転勤族なので、あの家賃をみて、この物件をあきらめたクチです。 あの家賃でしか貸し出しができないのに、これだけの価格を払うのはどうかと素人ながらに思ったのですが・・。 |
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| No.187 |
↑利回りの間違えでした。すまんです
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| No.188 |
次回販売分の要望書を承り中って書いてあるけど、
次回は残り全部を販売しちゃうんだろうか。 まだ１期の４戸が残っているね。 次期についても全く書かれていないし、ここのスケジュールはどうなっているんだろ・・。 |
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| No.189 |
何がもったいないって一つだけなんだよなあ。
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| No.190 |
価格ですか？
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| No.191 |
ここ、1期販売分の残り4戸が売れなければ、次期には突入しないのだろうか…
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| No.192 |
ここやめた人どこ行ってんすかね。
こちらは都内に行った口なんですが。 |
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| No.193 |
蕨のタワーとか、浦和あたりでは？
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| No.194 |
価格の問題なら蕨タワーも浦和もちっとも安くはないし、そもそも蕨はなあ…という人が多いと思うけど
価格を抑えたいなら、川口の中古狙いが良いんでは？ 一段価格帯が上がるけど、赤羽のプラウドシティを狙ってる人も多いと思う 川口や赤羽狙いの人って、暮らしやすさのプライオリティが高いわけでしょ |
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| No.195 |
シティタワー蕨って、かなり安くないですか？
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| No.196 |
安いね。あれで高いんじゃ、タワーは買えないんじゃないかな。
それなりの間取りだとは思うけど。 |
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| No.197 |
ありゃ
また5戸に |
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| No.198 |
キャンセルかな？
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| No.199 |
昨日ＭＲへ行ってきた。
70㎡そこそこで5500万円なんて いまどき川口じゃありえない。 よくみなさんあの値段で買うね。 それがこの土地の相場なの？ 都内と価格変わらないじゃん。 価格聞いてびっくりしてしまった。 |
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| No.200 |
それで、あの賃料で出されちゃ買わないよね…
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