ブランズ川口栄町パークフロント

[近所をよく知る人]

川口駅東口のザ・プライス裏手あたりでマンションの工事が進んでたんですが、いよいよ販売が近いようです。完成売りになりますが、さてどうでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県川口市栄町2丁目14番1他（地番）
交通：京浜東北線川口駅から徒歩6分
総戸数：81戸(地権者住戸30戸、事務所1戸、店舗2戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：61.6～92.37平米
入居：2010年9月下旬予定

売主：東急不動産
販売会社：東急リバブル
施工会社：埼玉建興
管理会社：東急コミュニティー

[1: ご近所さん]

マンションの在庫調整が進まない中
東急不動産はすぐ近くでイーストゲートタワーを売っていましたから
それに目処がついてからの販売ということになったのでしょう。
実物を見てから買いたい人には、ちょうど良かったかもしれません。
商店街のすぐ裏で、建物が込み入っている敷地ですが
パークフロントの名の通り、南西側はサン緑地という小さい公園で
一応日照や視界は確保されていることになるのでしょう。
気になるのは、事業協力者住戸の割合が多いところですね。
３分の１強がスタート時から賃貸になってしまうのでしょうか。

[2: 匿名さん]

シート取れましたね
南側はすごく日当たり良さそうですね
早く詳細が知りたいです

[3: 匿名さん]

ここのスレ盛り上がりませんね。
人気ないのかなあ。。。

[4: 物件比較中さん]

あまりにも情報がなさ過ぎて、書き込みも難しいですよね。

[5: 物件比較中さん]

賃料がすでに出て、募集されていますね。
３LDKで７０平米後半～８０平米超え。
広く作りましたね。

賃貸は入居が４月のようですが、分譲よりも先に入居するものなのですね。
分譲は９月引き渡しでしたよね。なぜ分譲はそんなに先になっているのでしょうか。
これって普通なのですか？

[6: 物件比較中さん]

HPのスケジュールが変わってました。

＞販売スケジュール:平成22年5月上旬販売開始予定
＞モデルルーム公開日:平成22年4月上旬公開予定

どんどん後ろにずれていきますね。
資料は来ない、代表的間取りもいまだ公開されない、では
検討も進められないですよ。

[7: 物件比較中さん]

こんにちは
物件概要を見ると、駐車場・駐輪場・バイク置き場を事業協力者がけっこう多く占めていますが、
一般的な数字でしょうか？

[8: 匿名さん]

マンション部分の外観はお洒落だね。
店舗部分は、ちょっとどうかと思うけど。

[9: 物件比較中さん]

全然、HPが更新されないね。
間取り程度は更新してもいいように思うけれど。

[10: 匿名]

1階の部屋、目の前の公園が1段高いので、公園から見ると、半地下みたいに見えてしまいますね。

[11: 匿名さん]

>5

だってここもともと賃貸用の物件だもん。
1月まででかでかと「賃貸募集中4月入居できます」
って宣伝していたのが2月に入りその垂れ幕が外され、
数日後に「分譲開始予定」の垂れ幕が掛けられた。

もうびっくり。

デベが資金ショートで急遽分譲にして一気に回収に動いたんだね。

ここ賃貸仕様だから確実に安いよ。俺は絶対に買わないけどね。

[12: ご近所さん]

賃貸募集の垂れ幕を掲げてたのは東急不動産ではなく地元の不動産屋さん（寿住宅）
単に当初から想定されていた地権者割当分の賃貸を募集していただけだよ
そしてその分はいまだに賃貸として募集している
東急不動産の持ち分は当初から分譲の予定

[13: 物件比較中さん]

EastGateTowerより駅に２分遠い。全体的にEastGateTowerがより高級感があるので、同じ値段であれば、こっちが売れないだろうが。
僕にとっては、床暖（費用対効果を考えると使用頻度が少ない）、ディスポザーは必要ないし、エレベーターも１基でいい。その分安く買えればいい最高だが。ここは予算オーバーかも。

[14: ご近所さん]

南側の公園は、地下が駐車場なんだよね。
駐車場はけっこう経年していると思うけれど、駐車場がなくなっても公園はそのままになるのかな・・。

[15: 住まいに詳しい人]

駅からは10分以上は離れてたほうがいいよ。
じゃないと運動不足になりますｗｗ

[16: 物件比較中さん]

ディスポーザーのコスト：
８１戸位の規模で、処理槽１０００万、土工事５００万、機械戸当たり８万で８１戸計２１５０万、ディスポは専用配管でないとだめなので、普通のマンションより配管が１本多くなる。だいたい合計で２２００〜２６００万かなあ。だから戸当たり３０万位かな。また、処理槽のメンテナンスが必要だから管理費、長期修繕も高くなる。
上記を考慮した上で、ディスポーザーを付いて良かったかどうかを判断したほうがよいのでは？勿論人それぞれ価値観が違うので、よい、よくない、どちらでもないとの回答が出てくるが。。。

[17: 物件比較中さん]

２基目のエレベーターのコスト：
建設コスト（１基と比べて増えた部分）、２～３億円。３００万円/戸
ランニングコスト（１基と比べて増えた部分）：約３０００万/５０年＝５万円/月＝６２５円/月/戸
　
５０～８０世帯に１基程度とされていますが、今のご時世を考えると、若干（かなり）不便かもしれませんが、仕方なく一基にしたほうが良かったかもしれませんが、二基ではかなり贅沢ではないかと思います。
８１という微妙な戸数がこの問題を難しくしたので、いずれにしても不満になる方が多そうです。

※数字はインターネット検索で得た結果なので、正確性を保障できません。

[18: 物件比較中さん]

suumoの掲示板と同じこと書いてる人がいるね。
そんなに意見を主張しなくても。

[19: 物件比較中さん]

いいんじゃない？
ランニングコストがどのくらいかかるか、こんなに詳しく書き込んでくれるなんて
私は嬉しいけど。

[20: 物件比較中さん]

＞No.18
suumoの掲示板を見ていない人がいるので、情報共有が目的です。

あなたにとって無駄な情報であれば、無視すれば結構です。
この物件を検討している人にとって見れば、いいところ、悪いところ両方ともに有用な情報なので、物件の悪いところを言う人に「他社の営業さん」と思い込んだり、攻撃したりしては逆効果ですよ。

確かに、このマンションを早く売ってしまいたい立場にして見れば、乗せられたくない情報かも知れませんが・・・

[21: 匿名]

エレベーターが建設２億、維持３千万もするわけない

[22: 購入経験者さん]

エレベーターが建設２億、維持３千万もするわけない
→
建設費については、私は判断できませんが
50年の維持費3000万との話ですが、
実際のメンテナンス費用は1基当たり年100万ほどかかりますので
維持費もっとかかります
どの会社のｴﾚﾍﾞｰﾀｰとしても、
メンテナンスはその傘下の会社ですので
どこも同じ様な費用と考えます。

[23: 21]

３千万は５０年の維持費ね
スマン、見落としてた
だったらそのくらいするかもね

建設２億はしないと思うよ

[24: 物件比較中さん]

情報共有の意味でしたか、失礼しました。
マルチポストかと思ってしまいました。
すみません。

[25: 匿名さん]

南からの日差しは良さそうですが、内装がちょっと…。
当初は、全部屋賃貸予定だったんですかね？
某新築マンションもそうですよね。
内装の感じが似てたので。

ということは、価格は安めですかね？

[26: 匿名さん]

すでにモデルルームに行った人がいるみたいだね。
他に行った人、いる？
けっこう高めだそうだけど。

[27: 物件比較中さん]

モデルルーム行きました。
激高です。5000万円以上がほとんどです！

[28: 物件比較中さん]

管理費・修繕も高いです。
とりあえず、売れ残りで検討します。

[29: 購入検討中さん]

日当たりが気になります。特に10月から2月は少し先のタワーの日陰に入るのではないでしょうか？物件自体は高いけど、駅・商業施設ともに近く、こんなものでしょう。

[30: 匿名さん]

朝は東側のマンションに陽が隠れて、日当たりは悪いですよ。
通勤の際に確認してみました。

【駅前】という価値があるので、日当たりが悪くなっても割り切れる部分もあると思いますが、
将来的にザ・プライスと、その横の駐車場がどうなるか心配ですよね。

南側のサン緑地、地価は駐車場ですよね。
そこは駐車場から他のものに変わる可能性も十分にあるのかなぁ。。。

[31: 購入検討中さん]

＞No.18
情報ありがとうございます。

午前中はかなり暗そうですね。
妻がガーデニングをしているので、日当たり悪いのは痛いです。秋から冬は、日中もタワーの影で直射日光が望めないのではないか心配です。モデルルームを見に行ったときに聞いてみたのですが、隠しているのか情報を持っていないのか、あまりはっきりした答えをもらえませんでした。モデルルームの公開時期が遅かったこともそれと関係があるのではと疑い始めてしまいました。

公園がいつまでそのままかも気になりますし、駅近をとるか環境をとるか悩みます。

[32: 購入検討中さん]

No.31です。訂正です。

＞No.30
ありがとうございました。

失礼しました。

[33: 匿名さん]

公式ホームページが更新されましたね。

[34: じんじんじゃあじゃあじゃあ～]

日曜日MR行って来ました。価格に憤り（笑）まで感じてしまい、あきらめモードです。
現在近くの中古マンションにすることが濃厚になってきた。
他の物件を買ってしまったら、こちらがいくら値下げしてくれても遅ぞ！この東急不動産のバカ販売戦略め（苦笑）！

[35: 匿名さん]

坪単価、いくらくらいになっていますか？
最高価格はいくらなのでしょう。

[36: 匿名さん]

陽当たりに関しては、南側（公園側）は言うほど悪いかなあと思いますが。
むしろ駅近にしては良い方では？
東西は確かにイマイチですね。
値段はみなさんの言う通り割高でしょう。（書き込みの値段が本当なら）

[37: 物件比較中さん]

＞No.36さん、
書き込みの価格は本当ですよ！
モデルルームに行ってみればわかります。

正式な価格決定ではないので、
多少変わるかもしれませんが、
営業さん曰く、何百万も下がることは絶対にないそうです…

81戸のマンションを、48戸で売るのだから、
今の価格を下回ったら、完全な赤字になってしまうのでは？

価格提示の際、営業さん自身も
「価格に引かないでほしいのですが…」
と言ってました。
相場よりも高いとわかってるんでしょうね。

かなり無理をしてでも買ったほうがいいと
押してきました。

[38: 購入検討中さん]

地権者が駐車場の優先権を確保していますが、利用料についても差をつけているのでしょうか？等価交換マンションならではの不公平があるなら問題ですね。

[39: 匿名さん]

ここは駅近だろうけど、決して「駅前」ではないですよね。
なのに駅前のイーストゲートタワー高層階より高い・・・。

[40: 匿名さん]

モデルルームが２タイプありましたけど、
それぞれのタイプに１部屋ずつ、とてつもなく暗い部屋がありましたね。
日中でも必ず電気が必要ですね。

[41: 匿名]

地権部屋30はないでしょう。
今後も自分たちの影響力を持たせようとしてるのがまんま表れてますね。

[42: 匿名さん]

私が見に行った時は、賃貸で入居済みの方が布団をバルコニーの柵にかけていました。

[43: 匿名さん]

この程度の物件で坪単価＠220万以上（7F）は高すぎですよね。

[44: 購入検討中さん]

確かに高いです。しかし、駅前の開発は殆ど終わっている状況の中、貴重な物件にも思えますが、如何でしょうか。前向きな購入検討の声は聞こえませんが。

[45: 匿名]

ここ数年、立て続けに新築分譲(しかも大型物件やタワマン)が供給されたこと。
数年後に金山に大規模タワー計画があること。


これだけ急激に供給がされたので、個人的に数年後の中古市場でのダブつきがかなり心配。


みなさんはどのように考えられていますか？

[46: 匿名さん]

興味があっただけに残念です。

前向きに検討したいですが、高いのと地権者の物件が多すぎでは・・・。地権者が安く売りに出す可能性もあります。

それと川口駅近辺で、中古成約価格が高いのはオーベルタワー位で、規模やグレードなど少し違う気がします。

そう言えば、先月売りに出てましたが坪単価＠204万でしたよ。

[47: 匿名]

川口って未だにバブルを引きずってる印象。
埼玉県民夢の街みたいな。

[48: 匿名さん]

川口駅東口エリアのマンションはかなり高額な価格で中古市場で売りに出されていたようですね。
最近、やっと落ち着いてきたと聞いたのですが、供給が増えてきたからかなぁと思っていたのですが。

[49: 匿名さん]

駅近辺で高額な価格で売買されているのは、一部だと思います。

オーベルタワーでも、20階より下などは坪＠180万円位で出てましたし・・・。

ブランズ川口栄町パークフロントに関しては、
イーストゲートタワーも販売代理していた東急不動産が販売状況を見て、強気な価格を設定しただけだと思います。

数年後、供給過多で中古市場での価格は下がるのではないでしょうか

[50: 匿名さん]

やっぱり川口駅近辺の供給過多は心配ですよね。
ここ５年ほどで川口駅から近辺で２５００戸程度販売されているようです。
http://mansion-db.com/kanto/11/area/133/5708/eki/

しかも約半数が徒歩５分以内ですよね。