三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[4651: 匿名さん]

パークコートは坪400から買えましたからね。

一種単価が安い場所を高値で買ってしまうと、リセールの時にキツくなりますよ。

[4654: マンション検討中さん]

しかも公示価格の３つの比較したの私じゃないw

[4655: 匿名さん]

地価の話は、こういう安い場所では禁句ですよね。

[4657: 匿名さん]

品川駅の海側は有明より安かったはず。

[4659: 検討板ユーザーさん]

価ちがいじゃが、
仕方がない。

[4661: 匿名さん]

この辺のワンルームの賃料は10万くらいが相場なのはわかったけど、三田小山西が港区商業地域にもかかわらず地価が安いということと直接なんか関係あるの？

[4663: 匿名さん]

マンションは立地と地価が全てですからね。
たとえ新築のワンルームでも賃料10万を大きく超えることはないのですよ。

[4664: 通りがかりさん]

＞この辺のワンルームの賃料は10万くらいが相場なのはわかったけど、三田小山西が港区商業地域にもかかわらず地価が安いということと直接なんか関係あるの？


だから、何？

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4665: マンション掲示板さん]

>>4663 匿名さん

>>マンションは立地と地価が全てですからね。
たとえ新築のワンルームでも賃料10万を大きく超えることはないのですよ。

妄想でしたね。ご覧の通り築古22年でも管理費込みで24万ですね。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000087238936/?bc=100358717625

[4667: 匿名さん]

>4664
東京DEEPより、一部抜粋してみまスタ。


『本当にここ港区か？！「三田小山町」という場所』

『この古川沿いの低地の一画だけ「三田小山町」という昔の地名があり、なんともどぎつい佇まいの下町風景が残っている。』

『ここが荒川区とか墨田区だと言われても何の違和感もない。』

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

『あちこちにベタベタ張り出されていて目立つ政党ポスターも共産党か公明党ばかりなのはお約束だとしても、そこに紛れてしれっと「幸福実現党」がある』

『ここいらには「廃品回収業者」でもいるのだろうか。　…どうやら直感が当たったようである。古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者のようだ。』

[4668: 検討板ユーザーさん]

そんな立地が
最新駅チカ高級物件に
なったわけですから、
デベ・地権者・購入者、
WIN・WIN・WIN ですね。
アークヒルズや六本木ヒルズで
東京が経験してきた道。

[4672: 通りがかりさん]

パークタワー麻布十番
1200～2500

[4674: 通りがかりさん]

＞『ここいらには「廃品回収業者」でもいるのだろうか。　…どうやら直感が当たったようである。古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者のようだ。』


だから、何？

[4675: 検討板ユーザーさん]

三田の地価に関してですが、例えば住宅地域である高台の三田二丁目を 一種単価 で見た場合は決して低くはないのです。

対して、三田一丁目にある商業地域の三田小山西エリアを 一種単価 で見た場合、ここを高価格で取得するのは非常にリスキーと言わざるを得ないのです。

ここのポジが 一種単価 の話をされるのを嫌がるのには、こういう理由があるのです。

[4676: マンコミュファンさん]

>>4675 検討板ユーザーさん
つまり、パークコートやシティタワーを買うのは、よりリスキーということですね。鼻で笑われますよ。

[4677: 検討板ユーザーさん]

>>4676 マンコミュファンさん

というように、三田小山西の一種単価の話を持ち出すと歯切れの悪い話題転換で逃げるしかなくなるのです。

不動産のプロが物件査定の際に最も活用する指数が、この一種単価となります。

ポジさんは他所の物件に泣きつかず、まずはご自分の言葉で釈明すべきかと、思いますよ。

[4683: 匿名さん]

話の顛末、みさせて頂きました。

三田小山さんは知識不足なだけで、決して悪い人ではないと思います。今後は騙されないようにこちらのスレで勉強させて頂く、という姿勢がよいのでは？

[4684: 通りがかりさん]

ここの再開発物件名には麻布十番を名乗らずに三田を冠してほしいなあと思ってます。パークコート麻布十番ザ・タワーもシテイタワー麻布十番もマンション自体は良い物件だと思うのですが、物件名に麻布十番をつけていることになんとなくモヤモヤする。

[4685: 匿名さん]

三田一丁目にはブランド力がないのですよ。。。

[4688: 通りがかりさん]

なかなか面白いスレですね。

個人的には捨て台詞を吐いたポジさんの次のコメントに注目しています。

[4698: 管理担当]

[No.4575～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[4699: マンション検討中さん]

一見、勝ちどき信者に見えるけど、パークコート勝ちどきとか言っちゃったくらいだから、マンションについてど素人丸出しなのよ。

[4700: 評判気になるさん]

>>4665 マンション掲示板さん

いや、まぁここで議論されてる1Rとは30平米以下のやつのことですがな

築20年で25000万、築5年で3500万
旧耐震なら2000万以下で出てくることもありますよね