三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1288: 匿名さん]

金利負担の件で教えて下さい。

デベの負担金は９４３億円で利息１０億を超えています。本来ならデベが支払って当然ですが、デベは支払わない。

また支払方法も10%　10%　完了公告から1ケ月後に80%となっています。

デベの最終負担金80%も分譲マンション購入者の最終残高の支払をこちらの支払いに回せられます。

わずか20%の２００億弱　用意すれば他人のふんどしで相撲を取れて大幅な利益を確保できます。

利息が掛からない支払方法もありますが当地区はかなりデベ優遇ですが、こんなものでしょうか？

[1289: 匿名さん]

>>1288 匿名さん
参加組合員を競争コンペで決めてるところは組合が言わなくてもデベから保留床納付金の前払いは提案してきますよ（コンサルは皆知ってます）
俯瞰して捉えると、保留床面積が2万坪超ですから、保留床単価を10万上げるだけで20億収支改善するので保留床納付金先払いと同じ効果とみなせます。
エアコン、床暖房、食洗機もケチられて付いていなければ、1戸あたり150万なので1300戸で約20億くらいは権利変換前にコンサルに調整してもらってよい気がします。

[1290: 匿名さん]

>>1288 匿名さん
そうすると。買い増ししたい地権者さんも一括で支払うべきということになりますが、そこについてどう考えますか？

[1291: 匿名さん]

>>1290 匿名さん
地権者の増床なんて保留床の何分の一かでしょ
保留床納付金だって全額前納ではなく、工事費の発生に応じて1/3ずつ納付するだけでしょ
つまり、保留床納付金は組合の必要に応じて支払いて、地権者の増床は竣工時払いが妥当な線なんじゃないの

[1292: 匿名さん]

>>1291 匿名さん
これまでちゃんと読んでますか？
従前資産にプラス３０%の増し床と、まるっと一部屋増し床できますよ。１００人の地権者が１億の部屋を買い増ししたら、デベとしては大変だろうね。逆に買い増しさせたくなければ、頭金なり中間金を取った方が、増し床する地権者減るんだろうけどね。

[1293: 匿名さん]

>>1292匿名さん

１００人の地権者が１億の買い増ししたら　とありますが、失礼ながら現地と街並み見て下さいよ。

準組の理事さんも現況をスラム街と言われたとか？

>>1291匿名さん
が言われるように保留床の何分の一に決まっているじゃないですか！

地権者も６０歳以上の方が半数近くで年金生活者に見えます。

今さら高齢で１億のロ?ンも組めないし、失礼ながら預金１億以上または借り入れ１億できる人は少ないと思いますよ。

もちろん3千万円前後の買い増しは可能でしょう。

組合も過去の一般的な買い増しの統計数ぐらい再開発○○協会から取っていると思いますがね。

[1294: 匿名さん]

それから　発言者には当地区のコンサルのＲＩＡもかなり含まれていると思いますが、気にせずご意見頂けると助かります。
当地区のコンサルさんも大変ですね。

[1295: 匿名さん]

6月の組合の総会内でマンションコミュニティの掲載の件が話題になりましたので、当地区のコンサル　事務局は地権者に有利な情報は、ことごとく潰してきますが、無視でいきましょう。

[1296: 匿名さん]

地権者全員が増床したらとか地権者全員が2戸とったらとか、極端な仮説を持ち出して地権者の増床を押さえ込もうとするのも常套手段ですからお気をつけください。
あと、繰り返しになりますが、想定分譲単価をよく確かめて保留床単価の妥当性について組合内でしっかり議論して皆さんが納得することが最も重要なポイントです。

[1297: 匿名さん]

>>1293 匿名さん
高齢者ですか。笑
ちゃんと読んでから言ってね。
ここのすごいところは、二親等までが、買い増しの権利があるということ。１００戸くらいの買い増しがあると思いますけどね。個人的な意見ですが。

[1298: 匿名さん]

>>1296匿名さん

貴重な御忠告ありがとうございます。

[1299: 匿名さん]

>>1297匿名さん
細かい処まで　良くご存知ですね。
地権者でも気が付きませんよ。

ちゃんと読んでから言ってね。笑笑

ここのすごいところは2親等までの買い増しの権利とありますが
増床については権利変換基準細則には記載がない。

ここのすごいところ？どこの再開発に較べてスゴイのでしょうか？

特定分譲については
３親等以内の組合員の親族自ら居住することを目的に
とあるが賃貸に出せない未熟な使えない特定分譲制度である。

>>1297匿名さん　は2親等と言われる理由は、これらの地権者が知らない情報を持った方なのでしょうか？

増床と特定分譲は違うんですよ。

２親等でもなく３親等なんですよ。

[1300: 匿名さん]

>>1299 匿名さん
失礼しました。三親等でしたか。
増し床とは言ってません。買い増しです。

[1301: 匿名さん]

>>1300 匿名さん
話が気を見て森を見ずみたいな内容になってきてますが、こちらの西新宿三丁目再開発のスレの366から368にあるような資料で最新の権利床単価や保留床単価は確認できませんか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/res/336-435/

[1302: 匿名さん]

トライスターはスカイズみたいになったらいいね。

[1303: マンション掲示板さん]

>>1302 匿名さん
2028年ってまだまだだね。そのころに地価はいったいどうなっているのでしょうか？

もしかして三田一丁目の方が売り出し早いかな？

[1304: 匿名さん]

三田小山町西地区の地権者の方で　

土地の評価が安過ぎるとか
本来建設費の利息は三井が払うべきで権利者負担はおかしいとか
組合は情報公開が十分でないとか
組合員　コンサルの説明がわからないとか
増床は保留床価格でなく権利床価格で等　なんでも

疑問をお持ちの方は8月下旬に港区役所1階　指定日時にロビーの待ち合わせで再開発課に質問をぶつけませんか？

詳しい日程きまりましたら、このスレでご案内します。

平日になりますが、すでに組合で議決された件でも結構です。

箇条書きした物　持参しましょう。

なんでも課長　係長から回答もらいましょう。

[1305: 匿名さん]

上から６段目
組合員→組合事務局に訂正します

[1306: 匿名さん]

>>1304 匿名さん
なぜ地権者でもない人がそんなこと気にしているんですか？

[1307: 匿名さん]

https://sengakujihumanrights.com/91%e4%bd%8f%e5%8f%8b%e4%b8%8d%e5%8b%9...

これ　とても参考になります。
港区泉岳寺の再開発です

[1308: 匿名さん]

>>1307 匿名さん

どの辺が、何の参考になりましたか？

[1309: 職人さん]

>>1308 匿名さん
コンサルや事務局が局所的な説明しかせず全体像がわかるような説明をしないことや組合理事長や役員が専用住宅取得をバーターに不透明な組合運営に手を染めているのではないかと疑われている点でしょうか

[1310: 匿名さん]

>>1309 職人さん
ここはコンサルは別として、事務局、理事役員、みんなポンコツなんで、複雑に何か企んだりみたいのは無いでしょうね。

[1311: 匿名さん]

>>1310 匿名さん
ポンコツだと見せかけて、実は分譲予定価格の半額で全体の8割以上を保留床で参加組合員へ譲渡できちぁえば、なかなかの役者です。
今の相場でこの立地なら坪1000万での分譲の可能性もあるかもよ

[1312: 匿名さん]

>>1311 匿名さん
そうなると嬉しいです。すると、相場の４割の権利床価格で権利変換して、相場の半額で(３億ほどの)部屋を買い増しできるということでしょうか。地権者も大勝利じゃないですか。

[1313: 名無しさん]

>>1312 匿名さん
ただ、権利床単価が安い分、従前評価も安いので参加組合員は大勝ですが、地権者はちょい負けじゃないの
知らんけど

[1314: 匿名さん]

>>1312　匿名さん

現時点では再開発マンション床のわずか２5%が地権者の割合で　それを数百名の地権者で分ける。

一方デベは保留床75%を所有する丸取り、総とりがコンサル等に仕組まれている為にデベの大勝利はあっても地権者の勝利はあり得ない。

デベは丸儲けで地権者の多くはだ○されコンサル等上手く利用されているのにも気づかない。

後で気づいたら　土地はない　毎月の管理費等の負担　壁の薄い公団並か公団以下の仕様　縦型安アパート　高い固定資産税　わずかな国民年金で生活できない事　に後悔する

[1315: マンション検討中さん]

再開発がなかった方が良かったって思う人は、負けだけど、それ以外は基本的に勝利じゃないの？どんなにデベが儲けようと、デベの資本とリソースがなければ、そもそも再開発なんてできないわけで。

もちろん再開発準備組合を自分たちで結成して、都市計画決定させて、設計、施工を自己調達して再開発できちゃう団体なら、取り分減るから負けだろうけど。それ以外はそもそと事業の実行能力なければ、実現不可能なのだから。

[1316: 匿名さん]

>>1315 マンション検討中さん

そうそう。再開発のおかげで、倍ぐらいに資産が増えたと思ってます。あとはどう買い増ししてどれだけ儲かるか皮算用。

[1317: 匿名さん]

>>1316 匿名さん
地権者は人生の最終盤で約5年の不便な仮住まいを強いられるのである程度のメリットがあるのは当たり前。
一方、鑑定士やコンサルの頑張りで保留床を安く抑え、着工直後に仕入れの倍値で分譲はちょっと利益過剰じゃないのとの話。
ましてや理事長や役員の目が節穴で事業費負担を全て銀行借入でやらされてたら、いいように操られてんのと言われちゃうよね。

[1318: 匿名さん]

>>1317 匿名さん
保留床上げて権利床下げても、買い増ししたい私には損まであるので、むしろ反対です。

[1319: 匿名さん]

　　　　地権者様限定です！

当再開発にご心配をお持ちの方で地権者様限定で

　8月２６日午後3時より１時間（質問３０分、回答３０分）
区役所再開発課内で係長様が応対してくれます。
（なんと　やさしい事でしょう）

皆んなでご心配な点質問しませんか？
狭い部屋ですので3名です。
一人8分程度の質問時間です。
先着順3名様限りです。

お申込み多いと次回もお願いする予定です。

8月20日までにお名前　三田１丁目でのご住所　お電話番号をメール下さい。
メールアドレスは、
[e-mail]
です。

詳しくは後日メールでご案内させて頂きます。

なお出席者のお名前が知りたいとの事で　事前に再開発課へ連絡致します。

地権者の皆様に　ご連絡でした。

　　　　　　　地権者からでした。

[1320: マンション検討中さん]

買い増ししたいって再開発なかったら、買い増しなんてそもそもできないじゃないですか。。。


それは驚きでした。

[1321: 匿名さん]

土地の評価が東京メトロ　麻布十番駅2分でも多くが坪単価392万円から４２９万程度。

athomeの不動産情報で港区内の最安値の土地でも　坪単価５２１万円。

一般的に販売例より（不動産会社も査定している）５から６割の価格である。

土地評価が安くなれば権利床面積も少なくなって当然です。

従前資産評価を低く設定して権利変換を操作するのが　得意なコンサルの　ＲＩＡの再開発です。

[1322: 匿名さん]

また電波受信してる人が来た。

[1323: 匿名さん]

>>1321 匿名さん
まぁいいじゃん。地権者だって十分儲かるんだから。
正直、頑張って時間かけて交渉してうまくいったところで、大して取り分変わらんやろ。

[1324: マンション検討中さん]

地権者の方は坪いくらで買う権利あるんですか？

[1325: 評判気になるさん]

>>1321 匿名さん
RIAの問題ではなく、土地を路線価レベルで評価する鑑定士評価を採用した組合役員の責任ですよ。
RIAは日本全国で多くの再開発事業を経験してますから権利者の皆さんがどういった評価で権利変換計画を作ればうまくいくのかを常に考えてますからよく話をしてみるとよいですよ

[1326: 匿名さん]

>>1325 評判気になるさん

何がしたいのかよく分からないけど、ここの地権者としては、安い保留床価格で、より多くの広い面積が買い増しできることを願ってますが。

[1327: 職人さん]

再開発で従前資産評価の2倍以上の増床OKのとこってある？

[1328: 匿名さん]

>>1327 職人さん
ここは２倍以上いけますよ。従前資産の多い少ない関係なく、１戸買い増しできますから、４，０００万の従前資産の人が、２億の部屋を買えば５倍ですな。買ったのが１億の人なら２倍です。

[1329: 匿名さん]

>>1325 評判気になるさん
再開発の従前評価って、大抵路線価程度と思っていたんですが、違うのですか？
勉強のため教えてもらえると嬉しいです。

[1330: マンション検討中さん]

>>1328　匿名さん
従前資産４０００万の人がタワー最上階　９億４０００万円の部屋も申込みできますぞ　笑

[1331: 匿名さん]

>>1328 匿名さん
それなら合理的ですよね
保留床を安く押さえておいて、地権者には増床させないのかと勘違いしてました。
RIAはやはり素晴らしいコンサルタント会社だと思います。はい。

[1332: 匿名さん]

>>1329 匿名さん
路線価の1.5倍が実勢価格とするパターンもあると聞いたことあります。
ちなみに従前資産評価は鑑定士評価をもとに理事会が提案して再開発組合総会で承認される手続きなので、どう決めるかは、実質的には組合役員次第なんじゃないでしょうか。

[1333: 匿名さん]

>>1332 匿名さん
なるほど、ありがとうございます。

[1334: 匿名さん]

>>1331 匿名さん

素晴らしい手のひら返しですね。
残念ながら資金がない人は買えないですけど、こういったのは大抵はデベさんの思惑通りには行かないものなんですよね。

[1335: 匿名さん]

>>1321 匿名さん
従前資産評価は参加組合員の意向を受けて不動産鑑定会社が鑑定書を再開発組合に納品してるので、その鑑定書を組合理事長に見せてもらえば、なぜ、安く評価されてるかの理由がわかるんじゃないかな

[1336: 匿名さん]

>>1328 匿名さん

従前資産の５倍もの住戸を、何の条件も設定せず丸々権利床価格で取れる再開発なんて無いと思いますよ。過去に色々な場所での再開発を見聞きしてますが、ここがそうだと言うなら何かの間違いじゃないですかね。権利床価格が適用されるのは、従前が過小床に該当する場合は精々従前の住まいの面積に相当する分まで。だからこそ、再開発では一般の分譲マンションには無い様な小区画住戸が造られるのだと認識してましたが。過小床でない場合も１住戸の範囲内で一定の割増率を増床上限として設けるものだと思います。お金さえ持っていれば権利床価格で取り放題だなんて、権利者の間でも認められる訳がないルールですし、制限を設けるのは戸数だけでなく面積もでしょう。従前1000万の人が億ション住戸を取るにも権利床価格でＯＫということには、いくら何でもならない筈。基本的に、現状同程度の住まいを追加負担ナシで手に入れられるようにするところまでが再開発のメリットである筈。それが実現できないケースも普通にあるようですが、逆に青天井だなんて私には信じられません。誰でも１戸買い増しできるという話もビックリなんですが、それも権利床価格？？
なんか、ホントならものすごくうらやましいです・・・・・

[1337: 匿名さん]

>>1336 匿名さん

いや、保留床価格でしょ。
あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。

[1338: 1336]

>>1337 匿名さん
＞あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。

普通はそれも無いでしょう？
従前資産で最小住戸も取れない場合は増床が前提になる中で「１住戸まではどうにか取れるようにする」というのが、普通の再開発で採用される増床基準でしたよ。そこから順に、従前資産だけでは従前面積相当の住戸が取り難い人が価格面では優遇されるという仕組み。つまり「従前資産が少ない人は後順位になる」とは真逆です。増床順位の「順位」とは増床価格が有利な条件で適用される順位のことで、住戸を選ぶ順番のことではない筈ですが、ここの地区はそうではないのでしょうか？　私が知る事例では住戸を選ぶ順番は早い者勝ちなどではなく、一定の募集期間内に希望を募って、重複するところは話し合いや事務局の調整でなるべくバラけさせた後に、どうしてもというところだけが抽選になるという感じでした。大体どこもそんな感じだと思うのですが。分譲購入する時も似た感じです。

[1339: 匿名さん]

>>1338 1336さん

ごめんなさいね。地権者ではないので申し訳ないですけど、賃貸オーナーより、居住者の方が優先順位が上だったり、従前資産がA棟の敷地かB棟の敷地かであったり、資産額が多い少ないだったり、再開発ごとにルールがあります。抽選なんてことが無いように、事務局が調整するんです。ここが一番事務局が大変なところ。

[1340: マンション掲示板さん]

>>1338 1336さん
要するに増床や2戸目は参加組合員と同じ保留床単価が原理原則で、40平米に満たないような過小床弱小地権者は可哀想なので、特別に安い単価で現状面積までは増床できるようにする救済策を例外的に設けて優遇してあげるということなんですかね。
再開発組合の役員や理事長が特権的に有利な住戸取得ルールが設定されるのではと疑いたくなりますが、意外とそういうことはないですよね。

[1341: マンション検討中さん]

地権者は追加の床面積は10-20%安で購入できるって感じじゃないんですか？
それでも部屋は選べるし安いし最高ですね。

[1342: 匿名さん]

>>1336 匿名さん
だから保留床価格だってば

[1343: 匿名さん]

これ

[1344: マンション掲示板さん]

>>1343 匿名さん
通常の増床や2戸目は保留床単価
過小床増床は権利床単価
でOKね

[1345: マンション検討中さん]

こちら、より早いタイミングで分譲される予定の三田1丁目の価格には影響を受けますでしょうか？

[1346: マンション比較中さん]

>>1345 マンション検討中さん

当たり前やん。

[1347: 匿名さん]

ここは条件甘くしないと買い上げできない難しい土地だったってことでしょうね。
随分長いこと揉めてましたから。
いろいろ羨ましい。
まだ相場動いてるからいくらで出すかな。

[1348: 匿名さん]

なんてったって麻布十番徒歩2分のタワーマンションだからね
半端ない人気物件になるんとちゃう
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは坪1500とか坪2000超やからね

[1349: マンション検討中さん]

>>1348 匿名さん
今の市況なら坪800-900万円くらいでは？
売り出し時期のくる3年後以降になるとようわからんけど。

[1350: 匿名さん]

平均で坪1,000万超えるなんてことは無いと思いますけどね。分譲がどのような仕様になるのか興味はあります。

[1351: 匿名さん]

地権者仕様と分譲仕様は異なるのでしょうか？

[1352: 匿名さん]

>>1319 匿名さん
結果はいかがでしたか？

[1353: 匿名さん]

ここは首都高の大高架に覆い囲まれた薄暗い三田一丁目の水害ハザードマップ低地ですが、麻布十番に飲み行けるので、良い場所です。

[1354: 匿名さん]

東京タワーを望める麻布十番のタワーマンションの方が虎ノ門のビジネス街のタワーマンションより価値があんじゃない。
俺はそう思う。

[1355: マンション検討中さん]

>>1354 匿名さん
人それぞれやと思うけど、東京タワーはあったら嬉しいけど、それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう。

[1356: 匿名さん]

>>1343 匿名さん
三号増し床の上限面積を超えた増し床。
ただし、四号増し床を適用する場合、特定分譲を取得することは不可。とは、どういう意味でしょうか。

[1357: 匿名さん]

＞それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう

じゃあここダメじゃん

[1358: マンション検討中さん]

>>1357 匿名さん
残念ながら、パーフェクトではないですよね。

[1359: 匿名さん]

というよりむしろ、
ここより劣悪な環境って、港区だと他に思いつかないけど

[1360: 匿名さん]

はいはい

[1361: 匿名さん]

>>1359 匿名さん
この立地で環境が良かったら、坪１２００万だろうね。

[1362: 匿名さん]

>>1361 匿名さん
そうだね
だから古川と高速のマイナス分を反映して坪1000万前後になるんだろうね

[1363: 匿名さん]

>>1354 匿名さん

虎ノ門は内幸町の隣だからな
内幸町の再開発も視野に入る

[1364: 匿名さん]

>>1363 匿名さん

虎ノ門より麻布十番の方が好きな人多いと思うよ。でも高いのは虎ノ門ですけど。

[1365: 匿名さん]

先に進んでいる三田一丁目計画の情報はないんですかね？

[1366: 匿名さん]

>>1365 匿名さん
それは三井不動産から情報発信がなければ無いのでは。現地はちょうど更地になった感じですよ。

[1367: 検討板ユーザーさん]

>>1365 匿名さん
近隣住民向けの説明資料を見せてもらいましたが、小さな大学棟以外、全てマンションになるようですね。
大変な規模でしたよ。
ここにとっては完全なる目の上のたんこぶ物件になるかと。
おそらく、三田一丁目 坪1000、三田小山 坪750 くらいでしょう。

[1368: 匿名さん]

>>1367 検討板ユーザーさん

坪７５０万だったら、デベさん全然儲からないね。

[1369: マンション検討中さん]

坪750だったら最高ですね。

[1370: 匿名さん]

>>1367 検討板ユーザーさん
千駄ヶ谷が800だから三田小山が1000で三田一丁目が1200だろ

[1371: 匿名さん]

ここ、見た目が芝浦のタワマンににてますね。

[1372: 匿名さん]

>>1371 匿名さん

A棟のことですかね。違いますね。似てるとしたら、ケープではなくスカイズかと思います。

[1373: 匿名さん]

パークコート麻布十番の中古が800くらいなので、ここはそれを超えてくることはないと思いますが。
ここがパークコートに勝てるところって、新築ということ以外にないですよね。

[1374: 匿名さん]

>>1373 匿名さん
駅距離

[1375: 匿名さん]

そもそも駅力がな。
街が好きなやつがそんなにいるのかな？
いつもパークコート麻布十番の横の個人中華屋が潰れないなと思って見ている。
客が入っているの見たこと無い。

[1376: 匿名さん]

港区といえども、ここみたいな首都高大高架に囲まれた水害ハザードマップ低地だと、駅距離が重要になるのか。

[1377: 匿名さん]

あ、俺は文京区民だから港区の事情はよくわからないけどね。
電車大事だよね、こういう住環境って。

[1378: 匿名さん]

>>1375 匿名さん
あそこって宅配専門じゃないの？

[1379: 匿名さん]

地権者ネタが無くなると閑散とするな。
まあ、まだ先の話だからね。
5年後のマンション相場はどうなってるんだろう。

[1380: 匿名さん]

パークコート麻布十番ザ・タワーって外観がイマイチだよね。

[1381: 匿名さん]

ここの再開発、もう入れなかったり取り壊し始まってるんですかね？一回歩いて、写真に残したかった。

[1382: 評判気になるさん]

>>1320 マンション検討中さん

仮住居に関しての情報をお願いします。

[1383: 評判気になるさん]

>>1314 匿名さん

立ち退き後の仮住居の条件などの情報を教えてください。

[1384: 匿名さん]

>>1383 評判気になるさん
再開発なんてどこも似たようなもんでは。建築期間中の従前資産に見合った賃料と、賃貸借契約時の諸費用相当と、往復の引越し費用くらいではないですかね。

[1385: 匿名さん]

>>1384 匿名さん
50平米の部屋を月15万で貸してた場合、何年分の家賃補償なんでしょう。工事期間は5年くらいですよね。

[1386: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
5年分。家賃補償は今までの実績で判断される

[1387: 匿名さん]

事業者が組合から買い取る保留床単価って

1.シティタワー麻布十番やパークコート麻布十番の取引価格から推定される新築相場の75%程度

2.鑑定士が安く評価した従前評価や総事業費から計算される総床原価から算出される床単価

地権者は1と2のどっちの説明をコンサルから受けてますか？

[1388: 匿名さん]

地権者住戸の部屋割りが、徐々に決まっているみたいですね。

[1389: 匿名さん]

最上階は坪1,500万は超えますよね？

[1390: 匿名さん]

>>1388 匿名さん
私はA棟にしましたー

[1391: 匿名さん]

413万/坪でえらく安かった保留床価格は、結局、いくらくらいに上がったのかな？

[1392: 匿名さん]

>>1391 匿名さん
知りません。私の部屋は保留床価格で坪６００万を余裕で超えています。売れば坪１０００万はする部屋ですけど。

[1393: 評判気になるさん]

>>1392 匿名さん
保留床単価625万、権利床単価500万なら組合設立時よりだいぶん条件改善したんですねぇ
2戸取得可能で1戸は設定されている範囲で自由に選べるなら保留床単価は安い方が得だったかもしれませんね　笑

[1394: 匿名さん]

>>1393 評判気になるさん
ですね。個人的には、保留床がもっと安い方が助かりました。

[1395: 評判気になるさん]

>>1394 匿名さん
このブログによると室内仕様はかなり安っぽいとの指摘がされてますが、実際のところ、どうなんでしょうか
麻布十番2分の高級タワーマンションですから、森ビルの仙石山レジデンスレベルを期待してるんですが。。。

https://www.mitasaikaihatsu.com/

[1396: 匿名さん]

>>1395 評判気になるさん
どうなんでしょうかね。モデルハウスはショボかったです。郊外のファミリーマンションの仕様ですかね。パークホームズレベルかもしれません。まぁ内装は自分でいじれますし、おそらく地権者用のC棟の仕様なんだろうと勝手に思っています。A棟の内装は違うはず。

[1397: 評判気になるさん]

>>1396 匿名さん
地権者を集約したいC棟だけ室内仕様が公開され、参加組合員が取得予定のA棟B棟の仕様を地権者に見せないというのはちょっと・・・ですね。
地権者はA棟B棟には来ないでくれとの暗黙のサインなんでしょうか。

[1398: 匿名さん]

>>1397 評判気になるさん
私の妄想なので、その辺はよく分からないです。もしあの仕様の内装でA棟を仕上げてきたなら、それはそれでって思います。

[1399: 通りがかりさん]

>>1398 匿名さん
8年後ですから今の仕様見せられてもね。
それにお金かかるからAB棟の仕様は後々で構わないですね、三井の最上級マンションなので期待もしてますが。

[1400: 匿名さん]

>>1399 通りがかりさん
分譲仕様の内装にするのはタダなのか、それとも数千万になるのか気になるところですねぇ

[1401: 通りがかりさん]

えっ聞いてないので分譲仕様の内装無償だと思ってます、、、。
グレードアップは当然有償。
あと多少間取り変更できるようですよ、確認済み。

[1402: 匿名さん]

>>1392匿名さん　（売れば坪１０００万は、する部屋ですけど。）
ふっふっふ（笑）
最高におめでたい方ですね。
A棟に坪１０００万もする部屋ありました？
最上階に近いお部屋でしょうか？
まあ6?7年後　何があるかわかりません。
東南海地震、不動産バブル崩壊、お見受けしました感じ　失礼ながら５０才後半みたいですので健康問題等です。

内装は私らと同じ保留床金額で三井は買い　それに販売経費、利益、内装のグレードアップしますので、A棟は権利者用のC棟と同じ貧乏くさい、失礼　内装に決まっているじゃないのですかね。
三井がA棟でも権利者に分譲と同じレベルの仕様するわけないでしょう。

現地での販売始まりますと権利者用の内装と分譲用の内装は、大きな開きがあるに決まっているじゃないですかね。

[1403: 匿名さん]

>>1402 匿名さん
とりあえず洗面もツーボウルだったし、貧乏くさい間取りではなかったよ。

[1404: 匿名さん]

皆さん　教えて下さい。

超高層　42階建　A棟の7階で条件の悪い部屋（ビルと対面）が坪単価　３４０万円（権利者が買える金額）です
保留床価格は権利床価格の1.２５倍です。坪単価４２５万です。
仮に２５坪で　１０６２５万です。
もしデベが20%の利益　販売経費を乗せた場合　１２７５０万です。

６年後ですが超高層7階の条件の悪い部屋を１２７５０万で買う人がいるのでしょうか？
先程の1億超えの金額なら現在の相場から納得できる部分もありますが？
保留床価格で増床が１部屋できますが　この保留床価格は分譲価格に近い金額なのでしょうか？
この地区の保留床価格=分譲価格
今回の保留床価格はデベの仕入れ金額でもなく、デベの利益　販売経費等を含んだ価格と理解した方が良いのですか？

[1405: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
余裕で売れる。
販売価格はもっと高値。近隣のスカイで、低層北側高速面してる部屋の89平米が16000万越えで成約してる

[1406: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
保留床価格はデベの組合からの仕入れ価格
分譲想定価格は保守的に安く安全面にみてるから実際の分譲価格は大きく想定価格を上回るケースが多いですね

[1407: 匿名さん]

ここの地権者は、余裕があるなら、ギリギリまで増し床、買い増しした方がいいと思います。

[1408: 匿名さん]

ここの地権者は資産家の方は少なそう

[1409: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
戦後焼け野原になった時に住みついた人が多いエリアなので10坪から20坪くらいの木造戸建が密集した地域
再開発を行うにはある意味、最適な場所だといえるのかもね
地権者はデベのお陰で坪1000万の超高級マンションに化けるわけだから事務局の皆さんにちゃんと感謝しないといけないよ

[1410: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
２億円ほど買い増ししました。

[1411: 匿名さん]

>>1409　匿名さん
何か大きな勘違いをされていますね。
ここ半年以内で地区内の権利者戸建　２０坪　中古木造　売出し金額　１億７８００万、別に２２坪　中古木造売出し金額　１億９８００万　共に　坪単価@９００万で売り出されている。

むしろ　地盤の悪い土地に超高層、浸水地域、高速道路横、わずか2haに2棟のタワマンと14階権利者用と事務所8階等の密集、三井の三田１丁目計画の後発、今更B棟の大幅外観設計変更のやっつけ仕事　等を考えると　坪８００万で売れる保証もない。

三井から感謝されて当然であります。

[1412: 通りがかりさん]

隣2タワマンより規模も高さもあるので三田小山町A棟は上位互換でしょう。トライスター型は好みによるけど。
三田一丁目は低層でまた別格。

[1413: 匿名さん]

>>1411 匿名さん
意味不明であります！

[1414: 匿名さん]

>>1411 匿名さん
地権者が所有する土地や借地を差し出すことで再開発が成立することは事実だけど、デベの資金力と設計力と販売力があるからタワーマンションに建て替わることも事実でしょ
地権者は資金調達も設計も販売もできないんだから、黙って土地建物を差し出して静かにしてれば良いってこと
なんか勘違いしてませんか

[1415: 匿名さん]

>>1411 匿名さん
それって、ボロ戸建てを坪９００万で買っても負けないってことですか？すごいね。

[1416: 匿名さん]

>>1414　匿名さん
はい、はい、ボロ屋差し出します。
隣の婆さんの土地も差し出します。
しかしどこの再開発でも着工するまで１５?２０年掛かる現実をどう見ますか？
当地区でも良いモノなら大賛成ですよ。
当地区でも１５年以上　縦覧前でも　まだ同意が80数パ?セントしか取れていない。
権利変換認可が90%とすると、竣工がさらに延びる可能性？
再開発の詳細　十分に分かっておられますか？
ただ都心部に42階のタワマン建てば嬉しい派ですか？
どうゆう立場の方ですか？

[1417: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
もう今年の年末に解体始まりますよ。

[1418: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
ほとんどの家が4m道路接道で容積率160%だから土地20坪に建物32坪
従前評価は1億くらいは見てくれるだろうから建物単価は313万
これなら地権者集約棟のC棟だったら100%還元になるでしょう
保留床単価でA棟の中層階でもう一部屋抑えておけばなお可だと思うけどね
何が不満なんですかー

[1419: 匿名さん]

>>1418　匿名さん

よく細かくご存知ですね。
疑問なら4０から５０前後ありますよ。
すべて列挙もできますが、公開で具体的にすべてに　ご回答頂けるのですか？
たとえば電機労連から始まって

どのような　お立場でどのような権限があって私の疑問を解消して頂けるのでしょうか？

[1420: 匿名さん]

>>1419 匿名さん
詳しいですか？
上記のボロ木造戸建てだと、8,000万の評価がいいとこだと思いますけど。

[1421: ご近所さん]

>>1152 匿名さん
組合設立時は保留床単価412万で全体の74％を保留床とする事業計画だったのが、保留床単価500万、権利床単価400万くらいに改善されたんちゃう

[1422: 匿名さん]

>>1421 ご近所さん
個人的には権利床価格の増減なんかどうでもよかったんだけど、保留床が高くなってしまって本当に残念でした。

[1423: 匿名さん]

完全に検討板でなくなってる。最終日からずっとだけど笑

[1424: 匿名さん]

>>1423 匿名さん
最終日？

[1425: 匿名さん]

>>1422
たくさん増床を目論んでいた強欲な権利者には厳しい権利変換なんすね
でも従前評価額の倍ぐらいで売りに出せば売れるんじゃないですか
買い手としてはちゃんと内装を分譲レベルにしといてもらいたいけどな
坪700万円ぐらいで買うんであれば、、、

[1426: 匿名さん]

>>1425 匿名さん

強欲というか、ただのビジネスですよ。
投資で持ってるので、この地区に別になんの思いれもないですし、再開発の邪魔するつもりもさらさら無い。興味があるのは、どうやったら最大の利益を出せるかだけ。
　

[1427: 匿名さん]

>>1419 匿名さん
電機労連や讃岐が大口権利者だったからどうのと言われても、それは受け入れるべき事実だからしょうがないこと

権利者の大半が同意して再開発が進むことはいいことじゃないですか

坪1000万で分譲されるであろうタワーマンションが保留床単価500万だろうが、権利者だって特別分譲で買えるんだからいいじゃない

RIAは権利者のこともよく考えてくれる日本一のコンサル会社なんだから尊敬と感謝の気持ちを持って接しなきゃ、、、

木を見て森を見ずでは、損をしますよ

[1428: 匿名さん]

>>1427匿名さん

爆笑!

タワマンが坪１０００万で売れる根拠を教えてくださいな。

ＲＩＡはこの再開発で　権利者にどのように考えてくれたのでしょうか？

周辺の土地評価に較べて土地半額評価。

再開発マンションの権利床価格も三井の利益を上乗せしている可能性もあり。高い買い物しているのがわかりませんか？

ＲＩＡの社員の方じゃないでしょうね。

最高におめでたい方です。

[1429: 匿名さん]

2，3人の内輪話ばっかり。しかも、同じ繰り返し。他で好きなだけ文通すれば？

[1430: 匿名さん]

>>1428 匿名さん
私はRIAに感謝の気持ちは持ち合わせていませんが、市場と照らし合わせての自己評価の７割から８割ほどの評価が出ておりましたので、まぁ仕方なしといった印象です。

[1431: 匿名さん]

>>1428 匿名さん
なるほどですね。
従前土地評価に開発利益が十分に乗ってないというのはそのとおりですね。

開発法で権利者全体の従前評価は専有面積3万坪×保留床単価500万/坪-事業費1000億=500億くらいですから、ちょっと安めかもしれません。

でも権利床単価=保留床単価×80%と調整して返還率は100%以上となるようにRIAは配慮してくれてます。

そもそも従前評価は権利者の皆さんで選んだ国家資格を持つ鑑定士が公正に鑑定した結果であり皆さんでその結果を権利変換に使うと決めたのではないでしょうか。

つまり、従前評価が安いのは、安く評価した鑑定士の判断とその結果を採用する権利者の判断が原因で、RIAはそれを権利者が不利にならないよう調整してくれているんですよ。

従前評価が安いと文句を言う暇があるんなら、保留床単価の20%分が従前評価に乗ってないので、理事会で上乗せする方針を打ち出してもらい、その方針で鑑定士に評価して貰えばよいだけのことです。

ただ、仲介会社経由でふつうに売っても従前評価よりはるかに高く売れる環境ですから、そんな面倒なことするより、さっさと売却して近所の築浅の高級マンションに引っ越した方が得だと思いますけどね。

ゴネ得狙いが目的なら別ですが、、、

[1432: 匿名さん]

>>1431　匿名さん
ごもっともな考え方ですよね。コンサルさんですか？

しかし返還率が100%と言われますが隣墓地で資産価値の少ないC棟の100%とタワーの100%とは大きな違いがあります。
隣の中地区で約１年前に権利者棟が売りだされましたが約１億でした。
かたや中地区のタワーは同じ坪数で１億五千万円前後で推移しています。

タワーの中層階では返還率　100%は取れない。

次に国家資格を持っ鑑定士が公正に鑑定したとありますが、すべてデベ、ゼネコンの取引業者。

三井は公平であるべき権利変換縦覧の意見書の審査委員にも親会社の三井不動産の顧問弁護士に近い人選を行なっている。

私も違う鑑定事務所に鑑定を依頼しましたが、組合よりかなり高い評価になっています。

また他の地権者２名様もそれぞれ別の鑑定士に評価してもらっていますが、金額は出せませんが私に近い評価をもらっています。

つまり鑑定士でも同じ評価は出ないし組合からお金貰うのであれば忖度して当然です。　組合の希望金額で評価.査定もできます。
全て仕組まれています。

理事会は、有名無実化して真っ当な意見が交換されていると私は聞いた事ありません。
多くは組合の引いた線路に従っているだけとか？
どこの再開発でも同じだと思いますがデベに都合の良い地権者が理事に選ばれています。

次に自分の資産である以上　高く売って当然。
三井が莫大な利益　ＲＩＡの高額権利変換コンサル料金　入札の公共工事の設計料とは全く違うＲＩＡの設計料を得るなら 私は１００億ぐらいで売りたいですね。　笑

[1433: 匿名さん]

時にＲＩＡさん　
B棟は外観　メガネ型から　去年長方形型に変更しましたよね。
大幅な設計変更ですが2回分の設計料を取るのですかい？

[1434: 匿名さん]

自分達の不動産で他人が儲けて欲しくない感情は理解できます。

[1435: 匿名さん]

完全にこの板は、私物化されてる。
不動産のような市況に影響される開発は、かたく見積もるに決まってるじゃん。今は市況がいいけど、将来はわからない。大崎の再開発でも裁判を起こしてた地権者いたけど、当然、負け。
後だしじゃんけんは、ロシアの天然ガス開発を思い出す。あとから難癖つけ、日本の商社を追い出したロシア政府と同じ。

[1436: 匿名さん]

>>1432 匿名さん

墓地ビューのC棟が地元地権者収容棟なのはちょっと感じが悪いのは確かだが、それを都市計画決定でOKとしたのは地権者だよね

保留床単価412万でC棟還元率100%、権利床25%保留床75%の事業計画で再開発組合設立同意したのも地権者だったと記憶してます

文句を言うなら、都市計画決定や本組合設立の時に言うべきだったんです
みんなそれなりに納得して再開発という大きな船が進んでいるんですから、今更、騒ぐのは大人げないかと。。。

ご指摘のとおり、ホントに鑑定士や審査委員に問題があるなら、権利変換認可申請開始の総会決議時に否決する手はありますけどね

[1437: ご近所さん]

>>1432 匿名さん
RIAがデベの利益しか考えない本当のワルならば、タワー棟の最上階を安く値付けし、理事長や理事会大口権利者に優先取得できるようにして、そのバーターで理事会役員に一般権利者の増床を制限する取得ルールを作らせてると思います

理事会役員と一般権利者を分断して、保留床面積を多くするためのデベに都合の良い取得ルールとするのが再開発でよくあるパターンだからね

でも、実際には、RIAは取得ルールで2戸取得可とし、うち1戸は設定区画の範囲で制限なしとして、権利者の取得希望の自由を確保してくれている

権利者の自由な選択肢ほど重要なことはないと思うし、RIAのような権利者目線のコンサル会社はなかなか出会えないんじゃないかな

[1438: 匿名さん]

ここの目の前を通りました。

上空から覆いかぶさるように首都高の大高架に囲まれているおかげで、なんとも言い難い陰鬱な雰囲気がヌメりとまとわりついてくるようでした。
正直、気分が良くなかったです。

坪700もするんですか…
…
買う人いるのかな。

[1439: 匿名さん]

>>1438 匿名さん

あざっす。笑

[1440: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
三田一丁目のパークコートがまもなく出てくるから楽しみにしましょうよ
白金高輪のタワーマンション群でも次の分譲は坪800超え確実との話のようだしマンション市況は活況のようですよ

[1441: 匿名さん]

>>1437　ご近所さん

ＲＩＡの　昔からの手法は、従前資産のと土地を約半額近くに評価し、デベが参入しやすくして、権利者は泣きデベには評価が高い。

同じA社の再開発は従前の土地を市場価格で評価し、それに50%前後の開発利益が加算されるので港区では評判が良い。
権利床価格が高いので床面積が多く取れます。

増し床の件ですが買うのですよ。
分譲価格より2割ぐらい安く買えても、内装のグレードは分譲とは大きく違います。また売却するには仲介手数料も掛かる。

仮に分譲価格２億５０００万の物が増し床で２億で買えたとします。2億借り入れ。
資金の無いものには、なかなか大変です。
分譲に較べて内装が安っぽいので１割値引か　水回り等２０００万掛けて分譲並みに大リフォームします。

売却の仲介手数料が3%として７００万前後　登記料　不動産取得税は不明ですが総合計１０００万とします。

2億３０００万で売れたとしても　ほとんど利益なし。

２億５０００万で売れれば短期譲渡所得税が利益２０００万の40%として8００万強。

これに仮に5年分の修繕積立基金、火災保険　１年で売れれば良いが毎月の管理費、修繕積立金　車庫代含めると増し床で買ってもリスクがある。

増し床で2億５０００万のものが2億で買えても１０００万の利益が出るか？

増し床が　できるできないで騒ぐ内容でもない。

[1442: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

ほぼ意味不明なんですけど。笑

まず、今の市況から考えると、保留床は４割は安いです。

図面から読み取れる水回り関係ですが、私の部屋の風呂は1820タイプ、洗面はツーボウル、キッチンはカウンターオープンキッチンです。細かい仕様は知りませんが、だいたい察することができますね。

５年分の修繕積立基金と火災保険って何ですか？笑

もうちょっと勉強してからにしようね！

[1443: 匿名さん]

>>1442　匿名さん

はい、はい、ありがとうございます。
家はボロ家ですが、ツ‐ボウルですよ。高級の証ですから写真載せますね。

次に内装おわかり　でないみたいですのでご近所のよしみで写真載せますね。
壁　天井は　全てビニールクロス。
床は全てフロ‐リングでなくつクッションフロアより高級なシ‐ト系です。
ユニットバスは床がカラリ床とありますのでTOTOなんでしょう。
浴槽は樹脂製とありますのでポリバケツの高級仕様でしょう。
浴槽壁は、パネルとあります。
天カセはありません。
三井の高級仕様は浴槽の壁も天然石ですがね。
なんと浴室乾燥機とリビングに床暖房があります。喜んで下さい。
巾木はビニールですね。
天カセもないです。うどんに入れる天カスじゃないですよ。
二重床とか二重天井とも書いていないので違うのでしょう。
タイルは玄関だけです。
天然石はないですね。

[1444: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
なんか悲しくなるような専有部仕様やね
保留床が分譲価格より4割も安いんだったら保留床をもう6%上げてもらったら！

そしたら60億工事費に使えるから専有1坪あたり20万仕様アップできんじゃん
組合理事長とRIAに相談して、参加組合員に頼んでもらったらいいんだよ
そしたら、そこそこの分譲仕様になるから、権利者も参加組合員もあとから仕様いじる無駄なコストもかからんでしょ

RIAは権利者想いだから、本当に保留床が分譲より4割も安かったら動いてくれるはずだよ！

[1445: 匿名さん]

>>1444 匿名さん

地権者棟に住む方たちは、仕様は低くても何の不満もないんでしょ。

[1446: 匿名さん]

まだやってるよ。。。

[1447: 匿名さん]

>>1441 匿名さん

従前資産土地を半分の評価というのは組合理事会が土地に開発利益を乗せない方針で鑑定士に評価させてるだけでRIAのせいではないです。

増床については4割も安い価格で買えるならお得に決まってるじゃない
駅から遠い隣の三田一丁目は坪1000万をかなり超えてくる公算みたいす。

[1448: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
Y mobileさんには残念なお知らせですが、A棟最上階の部屋だと、馬鹿でかいコの字型のキッチンですよ。
無知って恥ずかしいですね。どうやって、低グレードで仕上げるのか、聞きたいもんですね。

[1449: 匿名さん]

↑最上階買われたのですか？
スゴイですね。
こんな地区で10億の部屋を買える資産家さんがおられるとは。
ご入居の時に　ご挨拶にお伺いさせて頂きます。

[1450: 匿名さん]

>>1449 匿名さん
キャッシュで買うわけじゃないから、土地が100坪くらいの権利者であれば持ち点5億近くあるから余裕でしょ
権利変換の縦覧時に誰が取得したかバレちゃうけどね

[1451: 匿名さん]

最上階の１１０坪のお部屋は、素晴らしいの一言ですよ。便器が6箇所もあるんですからね。オラ小便近いので大助かりです。

>>1448　匿名さん
でも図面から仕上り仕様読めるんですね。マンション評論家でもされたらどうですか？

どのような仕様になっているか　ご説明お願いできますか？
各部屋の壁、天井、床、設備内容　メ‐カ等教えて下さい。

全般的に設計も素晴らしいですね。他の棟では玄関入ったら直ぐ便所　またはキッチン裏に便所、キッチン横に便所ですね。
大便も近いから最高です。

窓の無い部屋とか縦長で収納としか使えない部屋が沢山あってなかなか良い感じですね。

[1452: 匿名さん]

思い込みが目につく書き込みをされている地権者の方がいますね。おそらくあの方だと想像つきますが。

[1453: 匿名さん]

>>1452　匿名さん
そうですよ。
なかなか辛口の評価できる人地区内でいませんよね。
何かお困りですか？
事実と違うのであれば、ご指摘お願いします。

[1454: 匿名さん]

>>1451 匿名さん
そんな変わった間取りのお部屋もあるんですね。私が興味があったお部屋にはありませんでした。
最上階のキッチンの仕様はバカでかい、コの字型ですよ。どんなメーカーか楽しみですね。浴室も同等のモノが入るでしょう。そんなお部屋なのに壁掛けエアコンだったら笑いますね。また面白いコメントお待ちしてます。

[1455: 匿名さん]

>>1454　匿名さん
面白いコメントお待ちしてます
じゃないだろう！

あんたね、数日前の匿名さんから
質素な内装ですね　と言われてる　どうなの？
こんな所で書き込みしてる間があったら
組合に行って内装のレベルを上げて下さいと　交渉に行って来いよ！

権利者の為に汗かけよ
あんた　総会での発言の前に　いつも
「理事をしている○○ですが、」言うが、偉いと思ってるんだろう？

あんたみたいな、素晴らし人がいるんで　こんな悪条件なってしまったんたんだわ。
馬しかも　いい加減にしろよ。

[1456: 匿名さん]

>>1455 匿名さん
Y!mobileさんどうしたんですか！私は仕様は何も気にしていませんよ。間取り見て勝手に仕様グレードをイメージしているだけですけど、モデルハウスの仕様とは違うと確信しております。ポンコツ事務局員に聞いても何も教えてくれないし、おそらく分かってないからね。もし質素な仕上がりなら自分でリフォームすればいいじゃないですか。リフォーム費用なんて平米あたり１５万もかければ、かなりお洒落な仕上がりになりますよ。

[1457: 匿名さん]

>>1454　匿名さん
あんたね、オレは体　張ってんの！

こんなマンション　分譲販売前に資産価値ド‐ンと下げる方法はあるんだよ！

あんた前の書き込みで2億　買い増ししたと浮かれていたけどね。

少しは、権利者のために働けよ！

[1458: 匿名さん]

相変わらずの意味不明っぷりで笑えます。
体張って反対運動でもしているんですか？最近まで反対の上り旗立てていたお家の中ですか？

[1459: 匿名さん]

>>1457 匿名さん
泣いても笑ってもまもなく権利変換認可申請です
組合設立時より保留床単価は上がりました
特別分譲で2戸目は価格表にある残り住戸の中から面積制限なく取得可能です
最低限C棟なら等積還元可能です
仕様は質素ですが数年後に分譲仕様へのグレードアップオプションも有償で選択可能です
仲介会社経由で今売却すれば土地値坪900万円前後で買い手がつきます

あとこれ以上なにをがんばれば納得してもらえるのでしょうか？

[1460: 匿名さん]

>>1459　匿名さん

相当お詳しい方ですので、ご質問があります。

保留床平均単価はいくらですか？
分譲想定金額は、いくらですか？

地区内の売却物件1件あり土地坪単価@900万円でも数カ月売れていない。

特別分譲と言うが多くの高齢者にはロ‐ンが付きにくいので買えない。
むしろ権利床価格を上げてもらった方が良いに決まっている。

もう集計も最終だと思いますが現時点で分譲申込み　件で増床申込み　件ですか？

[1461: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
保留床単価はお手元の権利床価格表の権利床単価の1.25倍
権利床単価は下がれば返還率上昇。ただし保留床単価を上げてもらう必要あり
売物件は仲介サイトから消滅
AB棟で未取得部屋は事務局に確認すればOK
高齢者向け5000万融資制度あり

[1462: 匿名さん]

>>1461　匿名さん

ちょっと組合の運営方法汚くないですかね。
希望住居を締め切った後でイロイロ情報を出すのは？

デベとして増し床をされたくないのは、わかります。

たとえば有償で分譲仕様と同じレベルアップ。
これは　このスレに貼り付いてるお宅の理事で２億増し床の兄ちゃんも知らない様子ですよね。（書き込みから）

高齢者５０００万の貸付制度
バアさん　ジイさんに広報しましたか？

保留床単価上がりましたが権利床単価も同時に上がりました。

買い増しに何故資金力のあるデベと同じ時期の支払いを求めるのですか？
権変認可で１０%支払い　着工１０%支払い　竣工残金精算
権利者は着工１０%支払い　竣工残金精算の２回が普通でしょう。

権利者の買い増しにハ‐ドル上げているのがミエミエでしょう。

[1463: 匿名さん]

>>1462 匿名さん
Y!mobileさん、たまにはまともなこと言うね。

>>権利者は着工１０%支払い　竣工残金精算の２回が普通でしょう。

これだったら、4億買い増ししてました。

[1464: 匿名さん]

>>1463 匿名さん
さらに理事会がしっかりしてれば実は竣工時全額払いも
ありえるんだけどね
そもそも再開発組合で全額借入で資金調達してるんだから

[1465: 匿名さん]

>>1464 匿名さん
そんなことが当たり前になったら、デベがどこも再開発やりたがらなくなるから、それはそれで望んではいないね。買いたい部屋の倍率も高くなったら嫌だし。

[1466: 匿名さん]

>>1465 匿名さん
デベの信用力なら今は0.5%未満で数百億単位で資金調達できるから、理事会がしっかりしてたら、組合は銀行借入でなく、デベの保留床処分金の先払いでも資金調達できるかもよ！
それこそYmobileさんのお好きなRIAに他の開発事例の資金調達事例を聞いてみたら

[1467: 匿名さん]

>>1466 匿名さん

>>1466 匿名さん

Y!mobileさんはアンチRIAですよ。

てか君アタマ悪いね。理事は再開発をしたい人たちですよ。しっかりしてるも何も、デベも喧嘩するような人はいないでしょうに。

[1468: 匿名さん]

>>1467 匿名さん
Ymobileさんは理事会役員ではなさそうですね
役員とはどんな人たちなんですか
ただ再開発を早くしてほしいだけの人たちとか。。

[1469: 通りがかりさん]

なんや、、、この物件

実需で住むやつおるんかここ

[1470: 匿名さん]

>>1469 通りがかりさん
何言ってんの？そもそも７割くらいは分譲されるでしょ。

[1471: 匿名さん]

>>1468 匿名さん
Y!mobileさんは地権者では無いですね。ちょっとズレてます。でも地権者に近い人。地権者さんの息子さんとか。

[1472: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
たぶんだけど、増床ネタで大げさに盛り上げ買い手のメリットを強調して、権利変換前に高値で売却狙いなんじゃないかね
隣の25200平米1000戸の三田一丁目プロジェクトがまもなく販売開始になるタイミングを狙って、あれこれRIAや理事会に文句をつけて、結局、従前資産評価額の倍で売っちゃいましたとかいうオチで、、、
従前評価の50%増しならちょっと食指が伸びるけど、2倍だったら、普通に三田一丁目の分譲を買った方が安全かな
室内の仕様もちゃんとしてるし

[1473: 匿名さん]

分譲と実需をごちゃまぜにしとるトーシロがおるな

このスレみとると
買って自分で住むには魑魅魍魎すぎるわ

[1474: 匿名さん]

>>1473 匿名さん

Y!mobileさんって以前から張り付いている元住人の人ですか？地権者になり損ねた。

[1475: 匿名さん]

>>1473 匿名さん
魑魅魍魎とは、様々な種類のすべての妖怪を意味する言葉です。 また使い方としては、私利私欲の為に相手を騙したり、陥れてようとする人が多い世界、業界、集団を魑魅魍魎と比喩表現として使う事が多い言葉です。 日本は八百万の国とも呼ばれており、色々な神様もいれば妖怪なども沢山いるのが特徴です。

[1476: 匿名さん]

ここ再開発するなら
上空を覆う首都高の大高架をなんとかしてクレヨンw

[1477: 匿名さん]

>>1476 匿名さん
あら、Y!mobileさん、底辺からだとそう見えるんですかね。上ばかり見上げてるだけじゃダメですよ。足元も固めて早く這い上がってこれるといいですね。

[1478: 匿名さん]

足元のハザードマップをみると、
足元は水没３メートルですね、ここ

[1479: 匿名さん]

>>1478 匿名さん

B棟も、その辺はしっかり対策できていると思います。私はA棟なので水害も高見の見物ですけど。

[1480: 匿名さん]

対策したニダ！
とかムキになって強弁されても、
公的な水害ハザードマップでは、
ここは、継続して水没エリアです。

あまり言いたくはないのですが、
日本国家の公的資料を無闇に否定していると、
日本国家に訴えられますよ。

[1481: 匿名さん]

>>1404 匿名さん

従前評価10000万円で追加負担金200万円でA棟7階30坪（100㎡）の権利床価格10200万円で取得（坪340万円）
権利者仕様をオール天カセ、ミーレ食洗機、オープン、浴室タイル仕上げ、枠なしガラスドア、グローエ水栓、全室突板フローリングの白金スカイレベルの分譲仕様にオプション費用1000万円でグレードアップ
これなら分譲時24000万円+インフレプレミアムだろうから18000万円で買ってもいいかな
Y!mobileさまいかが？

[1482: 通りがかりさん]

A棟7階30坪（100㎡）の権利床価格10200万円ってありますか？想定ですかね！？

[1483: 匿名さん]

>>1480 匿名さん
あれ、日本国家が作成してるんですか？
港区のハザードマップですけど、東京都がシミュレーションしたって書いていますね。国家に訴えられてみたいわー。

[1484: 匿名さん]

>>1482　匿名さん

その金額ではスーパーじゃ　ハムしか買えません。
キ（ヒ）ャクなら12単（ヒトエ）着てもらいたいですね。

[1485: 匿名さん]

あんまり盛り上がりませんね。

ネタご紹介します。
投資家の皆様　数年先の分譲販売に備えて　ご準備お願い致します。


真下に圓徳寺さんのお墓が見えるB棟は4階から12階までが1ル‐ム化しております。

30m2から31m2　１Ｒ　１６２戸
35m2から38m2　１Ｒ　２７戸
40m2から41m2　１ＬＤＫ２７戸
60m2　　　　　２ＬＤＫ　36戸
合計　　　　２５２戸です。

超高層タワー

３階から２０階まで
１ＬＤＫまたは
１ＬＤＫ+納戸　46m2　７２戸

２０階から２５階
１ＬＤK 46m2　１０戸

２５階から３３階
１ＬＤＫ 46m2　１５戸
以上です。

最も効果的な時期、場面で○○○○○も公開致します。

[1486: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
へー、知らなかった。A棟しか興味なかったからな。A棟にしておいて良かったです。

[1487: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
安くなるならB棟狙います。

[1488: 匿名さん]

>>1485 匿名さん
もったいぶらんとはよ価格表見せてよー
あと、階高と天井高も高く売りたいなら必要だよ

[1489: 匿名さん]

A棟の最上階に近い３部屋を除いて、天井高は　2.35と聞いています。

港区で　athomeで重複を含んで2月1日現在118件の土地売却物件があります。

重複分を除くと　３９件　平均坪単価　９１７万です。
一番安い土地の平均坪単価は、５２１万です。

当地区の三井　ＲＩＡが操る不動産鑑定評価は　東京メトロ　麻布十番駅歩いて３分、坪単価は、わずか　３９２万　です。

如何に三井が　暴利を！

当地区から歩いて２分の三井の三田１丁目計画は約6年前ですか？入札による坪単価　約９５０万です。

今後　三井の再開発、ＲＩＡの再開発に巻き込まれる皆様　黙っていると従前資産評価の土地は半額でブン取られます。

中国やロシアでも　ここまでエゲツなくやらないだろう！

[1490: 匿名さん]

先の　42階41階40階を除いて天井高が2.35の意味です。

[1491: 匿名さん]

４５階建で１６５mだから、天高がそこまで高くないのは想像つくね。

[1492: 匿名さん]

>>1490 匿名さん

ここは江戸時代の方々は住まうマンションですか？
今時、賃貸マンションでも天井高2.4mはあります。

[1493: 匿名さん]

>>1491 匿名さん
平均で１６５ｍ÷４５＝３．６７ｍの階高があるからリビング天井高は２．８ｍくらいあるだろう
キッチンや廊下や玄関の天高が２．３５ｍの間違いじゃないの？

[1494: 匿名さん]

>>1489 匿名さん
その通りだけど開発法で従前評価を試算するとザックリこんな感じ。

総専有面積3万坪×保留床単価500万-総事業費（補助金反映後）1000億=500億。

敷地面積が6170坪だから土地更地評価は坪810万なんだよ。

つまり保留床単価=権利床単価×1.25になったことで、権利変換するときの実質的な土地価値は坪810万になってるんすよ。

だから外部に売却する人はそのくらいでイグジットできてるわけ。いい加減、理解しようよ。

ただし組合理事長たちがしっかりしていればRIAと調整して保留床単価が上がった分の開発利益を従前土地評価に上乗せする方針に修正して組合が買取る価格を引き上げることはできるけどね。（その際、権利床単価は保留床単価に上がるけど）

[1495: 匿名さん]

細かな図面ですので6と8が識別不可能なんですが階高を書きますと　
タワー
1階　階高4.8　2階　5.6か5.8
ピットフロア　4.75　３階から39階まで　3.45　40階　3.65か3.85
41階も同じ　42階　4.3　Rフロア　9.1　です。

[1496: 匿名さん]

>>1495 匿名さん
４５階建？

[1497: 匿名さん]

>>1494　匿名さん
"実質的な土地価格は８１０万なっているんですよ"　
じゃないんですよ。

きちんと書き込めとの話です。
従前資産金額が３３０億（公開されてる数字）に市場価格を反映した鑑定金額の加算

さらに補助金が１０８億がありますが権利者に加算するのが当然です。
外部から来た大資本の三井に分配されるのがおかしい。

さらに工事費の借入利息１０億をなぜ権利者が負担しないといけないのか？
当然三井が負担すべき金額ですよ。

まだまだ書けば沢山ありますがね。

[1498: 匿名さん]

>>1497 匿名さん

それ全部勝手な思い込みですよ。

[1499: 匿名さん]

従前資産額330億円は開発利益が加算されていないからそんなもんでしょ
開発利益は権利床単価を保留床単価の80％とすることで反映されてんですよ

補助金は再開発組合の収支での負担金が108億円減る形で反映されていて、三井
に分配でなく組合収支にはいっています

借入金利息は参加組合員が払うと取り決めればそうできるけど、組合設立時に
再開発組合が銀行から事業費を借りるとする事業計画に地権者の大半が同意した
からそうなってるだけ

思い込みはよくないよ　もう少し柔らかく頭の中で考えましょう

[1500: 匿名さん]

私は保留床価格には満足しています。
保留床高くして権利床価格を安くしろなんて言う地権者は、自分の資産がないのを責めた方がいいよ。

[1501: 匿名さん]

>>1498匿名さん

再開発法に補助金な細かな規定はない。
コンサルのＲＩＡはどのようにもできるが、三井の下請けであるので便宜供与している。

工事費の利息も然り。

３分割の着工金、中間金、完工金で支払わせれば権利者は１０億も払わなくて良いがＲＩＡは三井の下請けなので忖度して権利者に損失を与えている。

従前資産の330億が正常な不動産鑑定され、仮にに５００億になれば安い金額で再開発法に基づく転出する必要もない。

ＲＩＡは三井の事業費が膨らむので従前資産評価を約半額程度に忖度して権利者に損失を与えている。

[1502: 匿名さん]

>>1499　匿名さん

土地を正当に不動産鑑定して坪単価３９１万が仮に８００万になったとします。
従前資産の３３０億が仮に５００億になれば権利変換率も良くなるし、補助金１０８億が従前資産に加算されれば、なお開発利益が出るのは当然。

床の持ち分は権利床25%　保留床75%ですので　組合収支に入っていてもお金に色はありませんが、75%は三井に分配される事になりますよね。

借り入れ金利息は組合設立時に地権者の大半が同意した　とありますが　第７号議案の中で　借入目的　再開発組合の事業資金　と書かれているだけで借入利息とは1行も書かれていない。普通書かれていない事に同意したと言われても、それがいつもの詐欺的なＲＩＡさんの手法ですかね。

[1503: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
なんで従前資産に補助金が上乗せされんのよ。違和感しかないぞ？どこぞでそんなことやってんのよ。
あと、普通の感覚でいえば、金利は事業費でしょうね。

[1504: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
総専有面積3万坪を保留床単価412万/坪で保留床75%、権利床25%だと

保留床22500坪×412万=処分金927億
権利床7500坪×412万=従前評価309億

保留床単価412→500万/坪に上がると

処分金927億÷500万=保留床18540坪
3万坪-保留床18540坪=権利床11460坪

保留床62%、権利床38%ですが。。。

[1505: 匿名さん]

>>1503　匿名さん
すみません。間違えました。
補助金でなくて開発利益でした。

[1506: 通りがかりさん]

そもそもみんなが得するように出来てる。
・都だって補助金出して公園、道路、古川を整備してもらえる
・三井は当然事業会社なので利益目的。ブランド力ある三井でよかった。この規模、この場所で○京建物や○急じゃ物足りないでしょう。
・コンサルは波風立てずに早く終わらせたい、早く手柄を立てたい。本音は長引けば儲かるんだけど。
・地権者は開発利益を享受できる。おおよそ物件価格の2倍になってる。その他引越し代や家賃の面倒までみてくれる。

それで嫌なら文句言わず降りればいい、やんなきゃいい。誰も損してる人なんていませんよ。
一番最悪なのは人の足引っ張ること。

[1507: 匿名さん]

>>1506 通りがかりさん
そうなのよ。世間ではマンション単独で建て替えとかしてるけど苦労してるよね。一番は建築中の家賃よね。そこを面倒みてくれて、ボロ住宅を新築にしてくれるんだから本当にありがたいです。

[1508: 匿名さん]

>>1507 匿名さん
そう、RIAと三井三菱日鉄に感謝はあっても文句があるなんて理解不能
人生腹八分目が大切だと心底感じます

[1509: マンション検討中さん]

普通に滅茶苦茶儲かる話なのに三井とRIAはボッタクリ！とか言っちゃう精神が理解できない。

[1510: 匿名さん]

>>1509 マンション検討中さん
厳密に言うとボッタクリになる可能性はあるけど、感謝感激ありがとう
かな
知らんけど

[1511: 匿名さん]

>>1510 匿名さん
人によって考えは違うんだろうけど、個人的にはデベと同じ価格で沢山増床できそうで、感謝しかないよ。

[1512: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
都市再開発法で従前土地評価はこうなってるんよ

近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。

組合設立時に地権者従前評価330億、保留床単価412万、保留床75%、権利床25%で大多数の地権者が再開発に同意したんでしょ

それが地権者の皆さんの「判断」だと東京都は考えてるんじゃないの！

RIAはちゃんと説明してるはずだよ

[1513: 匿名さん]

>>1512　匿名さん

今回の不動産鑑定評価は絶対的な数字ではない。
地区内で私を含めて3名がそれぞれの鑑定会社に評価を依頼しました。５００万以上で坪単価　３９０万という金額はあり得ない。
因みに私の鑑定も坪６００万弱です。

次に組合が料金を支払う鑑定会社は組合に都合の良い評価しか出さない。
170の地権者の財産を評価したのは、わずか１１名の社員数の鑑定会社である。
匿名さんはご存知ないだけで、評価に正確性を求めるために財　日本不動産研究所に鑑定を出す組合もありますがね。

[1514: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
路線価の1.5倍程度なら坪390万、開発法で保留床500万で計算したら坪810万
つまり国家資格を持つ鑑定士の裁量の範囲内でそのくらいの評価の幅はあるでしょう
どの鑑定士を選ぶかは再開発組合の地権者の皆さんが民主的に総会で決めたんじゃないですか？
組合の理事長に聞いてみてください。

[1515: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
そんなに悔しく買ったら、安い保留床をしこたま買えばいいと思うけど。

[1516: 匿名さん]

三井等は恣意的に土地の評価を安くしております。
土地の評価を安くすれば誰が得するのか？
↓
土地の平均坪単価　800万と500万で比較します。
床の建築費　坪１７３万　敷地６２００坪　容積率　876%　
土地代（ビル床単価に含む土地代）800万の時は、坪91万
500万の時は　坪57.4万
（容積率で割った数字）

仮に従前資産　800万の土地を評価した場合
800万÷（173万の建築費＋ビル床単価91万）=3.0の変換率
従前に土地100坪所有の人は300坪の床が得られる。

次に土地評価が500万の場合
500万÷（173万の建築費+ビル床単価57.4万）=2.17の変換率
１００坪所有の人は２１７坪しか得られない。
-----------------------------
従前の土地代が高くなれば建築費の割合が小さくなり変換率が良くなる。
-----------------------------
保留床の必要面積を比較します
事業費は９４０億

保留床の必要面積=事業費÷ビル床単価（建築単価+土地持分）

土地が坪８００万の時
940億÷（173万+91万）=35606
保留床面積は３５６０６坪
権利床面積は１８７２３坪

土地が坪500万の時
940億÷（173万+57.4）=40869
保留床面積は４０８６９坪
権利者面積は１３４６０坪

５２００坪も小さな床しか確保できない
-----------------------------
従前の土地代が安いとデベの保留床面積が増えて権利者は損をする
-----------------------------

[1517: 匿名さん]

>>1516 匿名さん
開発利益は全て地権者のものだ！って考えなのかな？デベだって平等に利益を享受する権利があると思いますけど。

[1518: 匿名さん]

>>1516 匿名さん
どうやって評価されてるのかは知らないけど、マイナスの価値しかない建物もしっかり評価されて、建築中の費用も出してもらって、その辺のことも考えないと、アホがデタラメ言ってるようにしか見えないよ。

[1519: 匿名さん]

>>1518　匿名さん

アホでもバカでも結構ですが間違っているのなら具体的にご指摘下さい。

[1520: 匿名さん]

>>1519 匿名さん
確かにご指摘の通り従前評価を上げれば返還率は上がるよ
でも、従前評価を上げないで権利床単価を保留床単価より安くしても返還率は上がるんよ
そしてその方針を決めたのは再開発組合の理事会であり承認したのは再開発組合なんだよ
三井やRIAに八つ当たりするのは筋違いなんだよ

[1521: 匿名さん]

>>1520　匿名さん　

"権利床単価を安くしても"とありますが、従前土地を正当に引き上げさせた方が、従後の権利変換率は向上する。

床の価格構成には建築費が一定の割合を占めるからです。
従前土地を引き下げて、だれが得するか？
まぎれもなくデベである。

[1522: 通りがかりさん]

>>1521 匿名さん
じぁどこのデベがいいんですか？
この規模だと資金力と開発力、そして開発実績が必要ですが、どこがいいですか？
西新宿三丁目のデベは○村さんですが、床増し制限で揉めてますよ。

[1523: 匿名さん]

>>1521 匿名さん
従前土地を引き下げるなんて話はしてない
従前土地を引き上げる代わりに権利床単価を引き下げれば返還率は高くなるから問題ない
もっと言えば権利床単価を引き下げずにあなたの言う通り従前土地を引き上げても同じように返還率は上がる
権利床単価を下げるか従前土地を引き上げるかの方針は再開発組合が決めればよいことなので、理事長やRIAと話し合えばよいだけのこと
一人で混乱してないでよく文章読んでみなはれ！

[1524: 匿名さん]

正直言うと、権利床もう少し高くなるても良かったから保留床もう少し安くして欲しかった。

[1525: 匿名さん]

キモすぎやろ、ここ

[1526: 匿名さん]

>>1522 通りがかりさん
大口富裕地権者とデベが組んで、自分達に有利に権利変換を運ぶ（最上階を独占取得等）ために増床制限ルールが作られがちだけど、三田小山町は全地権者に価格表が公表され、平等に全ての区画から権利変換先を選べる「自由」が確保されてるのが、当たり前とは言え、素晴らしいと思うね
RIA様ありがとうございます！

[1527: 匿名さん]

>>1526 匿名さん

RIAのおかげとは思いませんが、全員がA棟を増し床していたら、デベの取り分も６０%くらいになるでしょうからね。とはいえ、事前に地権者の懐具合をリサーチした上での増し床制限ルールだと思います。

[1528: 匿名さん]

>>1523　匿名さん

すみません。勘違いしてまして、その通りです。
失礼致しました。
ご指摘ありがとうございます。

[1529: 匿名さん]

>>1525 匿名さん
　
あなた、日本国家に訴えられた人ですねw

[1530: 匿名さん]

>>1513 匿名さん
組合に都合の良い評価といっても、組合は主にこんな構成でしょ。
①主に保留床を買うデベロッパー
②ただで貰える権利床のみ権利者
③デベ目線で保留床を追加金払って増床する権利者
④竣工まで待てず転出する権利者
①と②がマジョリティなので従前評価に開発利益を載せないで、権利床単価く保留床単価とする方針でOKとなりがち。
文句をつけるなら、④が差別的な待遇を受けてるので、都市開発法の従前土地評価の表記を「開発利益は全て従前土地評価に反映し、保留床単価と権利床単価は過小床対応を除き同一とする」改正すべきだと法務省の前でビラ配りするのがいいかもね。
従前土地問題はある意味、都市再開発の表記が曖昧な点をついた解釈の幅ともみなせ、その幅が各所でトラブルを生んでる側面はあるからね！

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん
保留床と権利床を同一価格にしてしまうと、何故デベと同一価格なんだという声もありそうなので、保留床の８割とかに設定するんじゃないかな。その方が、地権者は特別に安く買えたような気がするし、従前評価なんて年寄りに説明しても理解できないですよ。ビラ配りも面倒だし誰もやりません。ひとりでやって下さい。

[1532: 匿名さん]

>>1531 匿名さん

「権利床単価で増床」は権利床と保留床の違いを根本的に理解できてない人の発想。

権利床面積は
総専有面積-（事業費/保留床単価）で権利床単価に関わらず決まるんよ。

地権者の増床は保留床の一部を取得することなので、保留床単価での増床が当然なの。

過小床は救済措置なので、特別に権利床単価での増床を特別優遇で認めてるだけよ。

この話もRIAに聞いたら親身になって教えてくれると思うが。

[1533: 匿名さん]

>>1532 匿名さん

> 「権利床単価で増床」は権利床と保留床の違いを根本的に理解できてない人の発想。

当然理解していますが、そんなこと言いました？

[1534: マンション検討中さん]

A棟の分譲時の平均坪単価って概算値を案内受けてたりするんでしょうか？
私は地権者ではないので一期で参戦したいと思ってます。情報あればお願いします。

[1535: 匿名さん]

>>1534 マンション検討中さん
一生案内出ないので、期待するだけ無駄てす。
今でも地権者と仲良くなれば、間取りなんか見せてくれるかもしれないですね。

[1536: 匿名さん]

>>1534 マンション検討中さん
A棟の権利床価格表の個別価格を合計して、個別面積の合計で割れば、まず権利床単価がわかり
保留床単価はその1.2倍
分譲単価はそのまた1.3倍程度で概算値はわかるかな
でも、そんなことくらい事務局で聞けば教えてくれるでしょ

[1537: 匿名さん]

>>1536 匿名さん
返答がいい加減だしデタラメだし、事務局も地権者でもない人に教えないでしょうね。

[1538: 匿名さん]

いい加減ですいません。これまでのレスを読み返すと
保留床単価は権利床単価の1.25倍
分譲単価は保留床単価の1.25倍（保留床単価は分譲単価の80％想定の場合）
仮に権利床単価が坪400万なら保留床単価500万、分譲625万かと
電卓で価格表を合計してみて！

[1539: 匿名さん]

>>1535 匿名さん
ちょっと質問です。
昨年6月、権利床単価の価格表が確定公表され、保留床単価=権利床単価×1.25が決まった際、組合設立時の保留床単価坪あたり412万は500万超に上がってます。
その際、見直し評価された従前資産評価と最終見込みの事業費をもとに権利床単価が算出されているはずです。
まさかとは思いますが、組合設立時の従前資産評価（330億円）と事業費（1081億円）がそれぞれいくらに変更になったのか公表されずに秘密にされてるのでしょうか？

[1540: 匿名さん]

鑑定は基本的にはデベの言いなりで数字合わせです。

[1541: 匿名さん]

>>1539 匿名さん
聞けば教えるって感じじゃないですか？増えたのは聞きましたよ。一部屋増し床できるってことだったので、秘密だろうとどうでもいいことじゃないですか？

[1542: 匿名さん]

>>1541 匿名さん
もちろん、大きく増床したり2戸取得の権利者はそうなんですが、増床しない権利者にとっては全体収支が知らされなければ、納得しない人もいるだろうし、権利床25%、保留床75％だったわけだから、保留床単価が2割上がれば、変換率は6割くらい上がるはずだと暴れだす人とかいるんじゃないですか。
変換率ってほとんど上がってないでしょ

[1543: 匿名さん]

>>1542 匿名さん
そういう非常識なこと言う人はいないんじゃ。

[1544: 匿名さん]

韓国料理屋もテナントに入るのでしょうね、ここ。
楽しみです。

[1545: 匿名さん]

>>1544 匿名さん
こんな賃料の高いところに入れる韓国料理屋さんなら、相当な高級店でしょうね。楽しみです。

[1546: 匿名さん]

地権者さんに韓国系が多い土地柄ですし、
マイ店舗に必要なのは管理費だけですから、
地権者好みの韓国料理屋が展開し放題かと思いますよ

[1547: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
テナントと言ったり地権者と言ったり、二枚舌がお盛んですね。ちなみに、従前資産が店舗でないと、店舗に権利変換はできないでしょうね。

[1548: 匿名さん]

？
韓国料理屋を毛嫌いするのは、なぜでしょう。
ここはそもそも、地元の韓国系の方々のおかげで再開発にこぎつけられたようなものでしょうに。

[1549: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
権利変換先の選定については権利者の希望優先で制限はできないはずだよ
東京都に確認してみ
事務局に店舗と事務所の価格表下さいって依頼して、もし出し渋るようなら問題だと思う

[1550: 匿名さん]

>>1549 匿名さん

ガセですね。荒らしさんサヨウナラ

[1551: 匿名さん]

組合設立時は全体の75％が保留床とするのはデベロッパーがとりすぎとの指摘があったけど、その保留床はデべと地権者が仲良く分けることができるように、RIAの配慮により、増床単価は保留床単価と同一とし、2戸まで取得でき、うち1戸は価格表みながら自由に選ぶことができる取得ルールとしたことで大半の地権者は納得したとのまとめでいいんすかね。

[1552: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
Ymobile!さんによると、
保留床、権利床共に単価は412万からアップ
返還率はほとんど上がってない
A棟7階保留床単価460万

ということは、
坪単価は保留床550万、権利床440万
従前評価360億、総床価格1700億
権利者の増床負担金と参加組合員の保留床買取金合計で1340億円くらいすか

[1553: マンション検討中さん]

2029年4月以降の入居ってまだまだだいぶ先ですよね。六本木5丁目西もそのころには色々見えてるといいですね。

[1554: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
別の再開発でのコンサルの説明によると従前の用途に縛られることなく、権利者は自由に店舗、事務所、住宅の中から好きな用途の床に権利変換希望できるみたいね
確かに店舗床単価を安く設定して従前が店舗の権利者だけが取得できるようにすることが可能なら特定の権利者だけに利益誘導できることになるから当然と言えば当然か！

[1555: 匿名さん]

>>1554 匿名さん
私に対してのレスですね。
店舗、事務所、住宅、好きに選べますよ。残っていればです。でも、優先順位があって、従前の資産が事務所や店舗の人が優先で取っていくはずので、従前資産が店舗の人でないと、店舗に権利変換できないでしょうね。

[1556: 匿名さん]

>>1554 匿名さん
黙っちゃいました？どちらのコンサルさんですかね？という私も他の再開発の話だから、絶対そうだとは言い切れないんですが、間違いないとおもっています。

[1557: 匿名さん]

>>1555 匿名さん
従前の資産で店舗や事務所の人に優先権を与える特別扱いをすれば実質的にそれ以外の人には取らせないようにしてるのと同じになります
希望が重なれば抽選か入札にしないといかんですね

[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん
そもそもの発想が違いますね。
この地域で商売していた人は、その権利が守られなければならないのです。なので、逆に住宅に関しては、従前で住宅の人が事務所、店舗の人に対して優先権を与えるとしたら、至極真っ当なことではないですか？

[1559: 通りがかりさん]

結局いくらなんじゃ？

[1560: 匿名さん]

>>1558 匿名さん
川沿いの八百屋さんと餃子の王将には商売続けてもらいたいですよね
安くて美味しいに越したことはないですから

[1561: マンション検討中さん]

こちらは、いつ頃販売開始となりますでしょうか？どなたかご存知でしたらお教えください！

[1562: 匿名さん]

>>1561 マンション検討中さん
完成だけ分かってれば問題なし

[1563: 匿名さん]

>>1561 マンション検討中さん
三田一丁目の1300戸が終わってからだから、3.4年先じゃない
まもなく権利変換認可申請だから竣工まで待てない地権者の売り物はチョロチョロ売りに出るとは思うけどね

[1564: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズの検討スレが盛り上がっていますね。ここは坪800～だと購入を検討したいですね。

[1565: 匿名さん]

>>1564 匿名さん
坪800は地権者に対する保留床を安く説明するためのトークで、実際は坪1000なんちゃうの？

[1566: 匿名さん]

ミタコ 坪700
三田ガーデンヒルズ 坪1200
くらいならバランスしてるかな。
どちらにしてもここは、三田ガーデンヒルズにお呼びがかからなかった属性の人達の受け皿でしかなくなったような気がするよね。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん
地権者棟だけなら、坪７００万もしないかもよ。
逆A棟だけなら、坪１０００万は堅いでしょうね。

[1568: 匿名さん]

>>1567 匿名さん
確かにA棟のプレミアム階の東京タワービューは特に価値が高いと思うね
坪2000は超えてくるっしょ

[1569: 匿名さん]

Y mobileさんが坪７００って言うくらいだから、実際には相当高くなっちゃうね。

[1570: 匿名さん]

場所柄、坪700超えると買い手が一気に減るような気がしますが。
私の考えでは、ここに坪700を出すより三田ガーデンヒルズに坪1200出す方が、銭失いにならないです。
三田ガーデンヒルズは、ビンテージマンションになるのが確約されてますし。
三田小山西は、似たようなタワマンが3つ4つ並ぶうちの一つに過ぎないです。

[1571: 匿名さん]

>>1570 匿名さん
全部できあがれば、一体開発とみなされると思うよ
三田小山西もガーデンヒルズタワーとか名乗ればもはや見分けがつかんでしょ

[1572: 検討板ユーザーさん]

＞全部できあがれば、一体開発とみなされる


それは、ないです

[1573: 匿名さん]

>>1570 匿名さん
似たような二棟あるタワマンが、古くなってきたのに坪７００じゃ買えなくなってきてるんだがね。

[1574: 匿名さん]

>>1573 匿名さん
麻布十番2分と考えれば1000以下の部屋は低層の限られた部屋だけやろー

[1575: 匿名さん]

今の市況で坪700は100%ないですね。
結構前から最低800と言われてたけど、その時よりだいぶ相場上がったからな。

シティタワーとパークコートの中古成約考えたらそんな安くはあり得ないよね。

[1576: 匿名さん]

ここからの高層階、東京タワービューはどんな感じでしょうか。坪２０００とか言っている人いましたが、坪１３００万くらいなら検討したいですね。

[1577: 匿名さん]

ブランズタワー白金坪800～、三田小山西坪900～、三田ガーデンヒルズ坪1200～かな。

[1578: 匿名さん]

それだとここ買う人いなさそう。
三田ガーデンヒルズの5割引なら検討してもいいけど、普通はお金あれば三田ガーデンヒルズ買うよねｗ

[1579: 匿名さん]

>>1578 匿名さん
５割引きでないと検討できない人が来るとこじゃないよー。

[1580: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズのパークマンションは1200以上、その他は900程度以上と予想

[1581: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズと同じ時代に生まれたのが運の尽きだったな。

しかもここ、似たり寄ったりのタワマン３本目の中で、唯一 デザインが湾岸風だし。

[1582: 匿名さん]

湾岸風デザインとはトライスターのことでしょうか。

[1583: マンション検討中さん]

>>1581 匿名さん

三田ガーデンの2年後だからそのあたり計算してうまくやるに決まってる。どっちも三井だもの。

[1584: マンション検討中さん]

低層850～中層950～高層1,000～ぐらいかなと思ってます。
これでも安いぐらい。
700はシロカネザスカイより安いので99%ないですね。出たら大抽選会ですね。周辺中古も700以上で動いてますので買った瞬間含み益です。

[1585: 匿名さん]

やっぱりB棟よりA棟よね。

[1586: 匿名さん]

>>1585 匿名さん
んだ
中高層のビューと麻布十番駅が近いのがなによりもいい

[1587: 匿名さん]

>>1586 匿名さん
ですよね。
東京タワービュー狙ってますが、B棟よりも竣工が遅くて、販売時期が一緒ならいいんですけど後出しジャンケンで価格釣り上げられたら嫌だなと。

[1588: 匿名さん]

現地みたら坪700でも買う気なくなると思いますが…
あと、白金をやたらライバル視してますが、白金スカイの方が明らかに格上でしょうに

[1589: 匿名さん]

>>1588 匿名さん
坪700だったら、大抽選祭りだよ。
そもそもここは首都高、古川沿いってのがネガポイントだけど、それってスカイも同じでしょ。それなら、白金高輪よりもはるかに麻布十番の方がよいわ。
ここもどうかわからないけど、スカイは間取りも酷すぎた。

[1590: 検討板ユーザーさん]

麻布十番は、古川と麻布通りを渡った麻布地区のエリア名ですね。
ここは、三田イッチョメのミタコ再開発となります。
あと、こちらより白金の方が格上、というのは嫌味でもなんでもない一般常識かと思いますが。

[1591: マンション検討中さん]

皆さん
もう坪700とか希望を持つのはやめましょう。笑
100%ないですから。笑

[1592: 匿名さん]

>>1591 マンション検討中さん
地権者に坪700万で分譲すると説明してんじゃないの
保留床単価が安いことを正当化するために
そのあたりどないなん？
教えて、Y!mobileさん！

[1593: 匿名さん]

希望を持つのは欲しい人だと思いますが、このスレをみていると坪700で欲しい人はあまりいなさそうですし、むしろ冷笑の類いに近い気がしますね。

[1594: 匿名さん]

>>1592 匿名さん
保留床単価安かったですかね？今の相場から見れば半額ぐらいかもしれませんが、リーマンショックの時の相場と比較するとその時よりも高いくらいだし、６年後の相場が下がってるかもしれないリスクを考えると仕方ないんじゃないですかね。

[1595: ご近所さん]

まぁ、坪１０００だろうね。三田ガーデンがあるけど、それはそれ、コレはコレでしょ。ただこの辺タワーだらけになるからちょっと暮らしにくくなるなぁ。
住所三田なのに建物は麻布十番つけるんだろうな。

[1596: 匿名さん]

>>1595 ご近所さん
建物名が麻布十番ザスカイなら坪900、麻布十番ガーデンタワーなら坪1000ってとこじゃないかな
これから鋼材価格の値上がりでもう一段のコストブッシュインフレが進むから相場上昇はあっても下落はないからね
地権者の坪700あたりの売り物を期待するっきゃないか

[1597: 匿名さん]

>>1595 ご近所さん
麻布十番駅徒歩1分が唯一にして最強のアピールポイントですからね。

[1598: 匿名さん]

>>1597 匿名さん
麻布十番でいいアドレスは三田でも麻布十番でも南麻布でもなく元麻布です。ここは三田でも麻布十番徒歩１分なんですか？強いですね！

[1599: 匿名さん]

連立する三田タワマン群の中では、立地条件の悪さという意味では、個人的にはここは完全アウト。
多くは語りません。
古川と首都高大高架に挟まれた現地の雰囲気は、是非ご自身の肌で感じ取って頂くことをお勧めします。

ネガだけだと悪いので、逆に良い点も考えてみました。
飲み屋街に一番近いので、男性単身者には良い。
駅距離は、お隣のタワマンより１分だけ早い。

[1600: 匿名さん]

>>1599 匿名さん
あなたは以前この地域に住んでたんですよねw

[1601: 匿名さん]

>>1600 匿名さん
四年たってもまだ未練タラタラなんですね。
そりゃ古川に大金を捨てたようなもんですから気持ちは分からんでもない。

[1602: 匿名さん]

＞古川と首都高大高架に挟まれた現地の雰囲気は、是非ご自身の肌で感じ取って頂くことをお勧めします。


東◯DEEPというサイトに詳しく紹介されるような場所ですからね、ここ。
ちなみに他には、竹ノ塚や西川口などが紹介されているサイトです。

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
その手の話をしだしたらキリがない
再開発とはそういった微妙な場所を根本的に変えて価値を高めてるんだから立地に歴史的なマイナス要素があるのはつきもの
六本木ヒルズだって窪地の団地や池があったところをヒルズと命名できるほど過去の記憶を書き換えたからこそ今のステイタスがある

[1604: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
そんなの信じて売っちゃったんだ。

[1605: 評判気になるさん]

東京DE◯P的には、三田小山西、竹ノ塚、西川口あたりは同等の扱いってことか。

[1606: 匿名さん]

パークコート、シティタワーが売れちゃってるんだから、今更ディスっても安くならんよ。

[1607: 匿名さん]

>>1604 匿名さん
おそらく従前評価で1億円くらいになる一戸建てを5000万くらいで売ってしまったんでしょうね
100㎡2億円くらいのタワーマンションの部屋になったんだろうに
残念！

[1608: 匿名さん]

まさか、讃岐会館は準備組合に入って再開発要件を満たしてしまうとは思わなかったのでしょ。もし自分なら先見の明の無さを呪う。

[1609: 匿名さん]

＞パークコート、シティタワーが売れちゃってるんだから、今更ディスっても安くならんよ。

ちゃうちゃう。
そこ、ちゃう場所やでアニキ。
東京DEE◯が名指しでレポートしてるのは、三田小山西やで。
蕨とか綾瀬とかも同列に紹介してくれてるやで^_^

[1610: 匿名さん]

>>1609 匿名さん
ぼくらむしろアニキやなくて弟です。
アニキ先にここに住んでた先輩なんやろ。

[1611: 匿名さん]

綾瀬、三田小山西、竹ノ塚、蕨、西川口

迷いますね。

[1612: 匿名さん]

>>1611 匿名さん

アニキは三田小山町西から都落ちして、
>>綾瀬、竹ノ塚、蕨、西川口
こんなとこ検討しているんですねw
どこも悪くないと思いますよwww

[1613: 匿名さん]

三田小山西なら首都高の高架下が良いですね。
風雨を防ぐのに良いです。
これは、DEEPメンバーとして一歩リードですよ。

[1614: 匿名さん]

>>1613 匿名さん
なるほど。どうも比較対象がおかしいと思ったら三田小山の橋の下だったんですね。もしかして、昔もそこに住んでたんですか？今は河川敷ですか？できれば、三田小山の橋の下はやめていただきたいです。

[1615: 匿名さん]

首都高の大高架ジャンクションが国の政策によって通されるような場所、って思うと色々と考えちゃうよね。

[1616: 匿名さん]

>>1615 匿名さん
同時に谷町ジャンクションをディスることになるんだがな。あの辺も高いwww

[1617: 匿名さん]

首都高の大高架が多面的に設置されてしまった場所。
ここは元々 どういう方達が住んでいる場所なのかが気になりますね。
坪600以上だすなら、地歴は非常に大事なポイントです。

[1618: 匿名さん]

>>1617 匿名さん
既出のですけど、ここに写っている人たちで、松平、黒田、有馬、島津、、地歴は非常に大事なポイントですね。

[1619: 匿名さん]

>>1618 匿名さん
失礼

[1620: ご近所さん]

>>1619 匿名さん
地歴ええやん、何が問題なん

[1621: 匿名さん]

今も松平さんが住まれているのでしょうか。

[1622: 通りがかりさん]

>>1621 匿名さん
韓国料理屋さんが多いですし、韓国系の方々が地権者さんとして権利を持って住まれているのかな、って思ってましたが。
如何でしょう。

[1623: 匿名さん]

地歴で完敗したからって、意味不明なこと言ってこのスレに絡んでくるの止めて欲しい。

[1624: 匿名さん]

韓国料理屋が多いといっても地権者さんはどうだろう
ぶっちゃけ大事なポイントだと思うけど

[1625: 匿名さん]

>>1624 匿名さん
この地区に韓国料理屋さんが入ることは無いですけど、よっぽど韓国人が嫌いなんですね。私は在日の友人が何人かいるし、黙っているだけで日本国籍ない方も結構いますから気になりませんよ。

[1626: 匿名さん]

>>1625 匿名さん
憶測で他人にレッテル貼りとは、逆に君の本心が出ちゃったね。
地権者さんかな？
そういう人種差別はよくないよ。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
おや？ということは真意は何ですか？憶測というか、私の憶測が間違えているなら、地権者に韓国人が多い方がポイント高いねということですが、そんな訳ないよね。じゃもうあなたが人種差別してるの確定ですよ。

[1628: 匿名さん]

>>1623 匿名さん
地歴も由緒正しく、再開発で駅歩1分の超高級タワーマンションに生まれ変わり、隣には最低坪単価1200万円の超高級中層マンションが分譲中
ここはどこからどう見ても坪単価1000万円スタートになると思いますよ
権利変換中の地権者の皆様おめでとうございます。住環境に耐えきれず再開発前に売ってしまった元地権者の方、残念でした

[1629: 匿名さん]

そうなんですか。
そんな良い場所なら、東◯DEEPで特集されるはずはないと思うのですが。

それとこの場所、水没ハザードマップにガッツリひっかかっちゃってますね。

現地の首都高大高架の傘といい、これらは全てリンクしているように感じるのですが。

[1630: eマンションさん]

三田小山町西地区　第一種市街地再開発事業
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...
港区議会
https://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/?pc

[1631: 匿名さん]

地権者さん、妬み嫉みの元地権者は相手にしないで無視でいいですよ。

[1632: 匿名さん]

>>1629 匿名さん
自分はここに住んでいるわけでも、今のところは買おうと思ってるわけでもなく、単に情報収集で掲示板見てるけど、いつもいつも同じ話でなんの得にもならんよ。
ハザードとかはともかく今の雰囲気とかは再開発したら関係ないし、同じ話を何回もしなくていいわ。

[1633: 匿名さん]

三田小山西が坪800
三田ガーデンヒルズが坪1200

80㎡だと、およそ 1億の差。
いわばこの 1億を払えない民間人が妥協して買う物件、という側面もありますかね？

[1634: 匿名さん]

>>1633 匿名さん
10年超のパーコー、シティタワーの価格見て、ここが坪800なわけなかろう。しかも売り出しは3年後の2025年。恐らく坪950ー坪1000万あたりで売り出されるよ。

[1635: 匿名さん]

ここ、芝浦に似てますね。
パークコートやシティタワーと比べると、チンケに感じてしまいます。

[1636: 匿名さん]

>>1634 匿名さん
まー、三田ガーデンヒルズの販売動向次第でしょ
ドルベースの価格で考えるとここ半年で2割安くなってる状況だから、世界市場と繋がってる東京都心部の高級マンションの値上がりはこれから激しさを増すと思いますよ

[1637: 匿名さん]

パークコート、シティタワー、ミタコ
格付けは、この順で良いでしょうか。

[1638: 評判気になるさん]

東京都都市整備局　
三田小山町西地区　第一種市街地再開発事業（港区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/mita/saikaiha...
東京都議会
https://www.gikai.metro.tokyo.jp/

[1639: 評判気になるさん]

建物の竣工は令和9年（2027年）3月か…
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/09/09/04.htm...

[1640: 匿名さん]

>>1639 評判気になるさん
そこから少し延びてますね。

恐らく2028年かと。

[1641: 匿名さん]

>>1640 匿名さん
6年後が楽しみですね
三田ガーデンヒルズと三田小山西のツインタワーで新たに約2000戸のビッグコミュニティの誕生です
小学校や中学校のキャパ大丈夫なんすかね

[1642: 匿名さん]

低地のミタコと高台の三田ガーデンヒルズだと交流自体ないでしょうけれど、楽しみです。

[1643: 匿名さん]

>>1641 匿名さん
確かにこれだけ大規模なマンションが連なるエリアって、他には湾岸くらいしかなさそう。

[1644: 匿名さん]

>>1643 匿名さん
湾岸みたいに小学校のクラスが同じマンションだらけになって、子供がクラスの中で俺はガーデンヒルズだとか、あいつは小山西だとかで順位づけとかされたくないから、やっぱガーデンヒルズかな

[1645: 匿名さん]

>>1644 さん
大人と子供のヒエラルキーの基準は異なるから、あまり心配するな

[1646: 匿名さん]

>>1645 匿名さん
でも親は多少気にするよね。この辺の地域の人と遊んだりを良く思わない人もいるかも。パークコートやシティタワーの人とかね。

[1647: 匿名さん]

そもそもここのプレミアムとガーデンヒルズ比べたら、ここの方が上だしな。マンションごとでランク付けはできても個別では無理よ。子供なんか価格や価値なんか分からないから、パークマンションよりもここの高層の方が羨ましいとか普通にあるぞ。

[1648: 匿名さん]

>>1647 匿名さん
確かに東京タワービューの350平米は圧巻だよな
坪2000で20億、坪3000で30億、もしかしたら坪4000で40億かもしれないよな

[1649: 匿名さん]

＞そもそもここのプレミアムとガーデンヒルズ比べたら、ここの方が上だしな

それは、ないです。
不動産の格は、土地。
ミタコとガーデンヒルズの地位には、天地の差があるのです。

[1650: 匿名さん]

>>1649 匿名さん
考えが古いな

[1651: 匿名さん]

>>1649 匿名さん
あくまで単価の比較でいいんじゃない
確かにバレーやバトラーのサービス差があればそうだけど、最近の三井は同じマンションでも一部プレミアム住戸だけはサービスも別格にするからね

[1652: 匿名さん]

そうそう。
つまり、ミタコの意見をまとめると、
豊洲タワマンのペントハウスの方が、
パークコート赤坂檜町タワーの低層階より、
格上なんだは。ww

[1653: 匿名さん]

>>1652 匿名さん
よそ様の格をどうこう言う前に、ご自身の人としての格式の心配をしたほうが

[1654: 匿名さん]

>>1653 匿名さん

で、逃げると。
二枚舌はいいから、皆さんに結論を教えて差し上げた方がよいのでは？

[1655: 通りがかりさん]

東京人の普通の感覚をお持ちなら、
三田小山西のペントハウスより三田ガーデンヒルズのワンルームの方が格上だと、秒で理解できるはずです。

[1656: 匿名さん]

>>1655 通りがかりさん

ご自身の出自を、そこまで卑下する必要はないと思いますよ。三田小山町西もいいとこに変わりますから、早く＊＊が解けるといいですね。

[1657: 匿名さん]

>>1652 匿名さん
豊洲のタワマンペントハウスよりパークコート赤坂檜町タワー低層階のほうが高いだろ。豊洲の相場知らんけど、

[1658: 通りがかりはん]

値段が高い方が格上というミタコの考えは、
田舎から成り上がりモンの思考回路そのままだな


草草

[1659: 匿名さん]

>>1658 通りがかりはんさん
売った権利がやたらと高くなるのが悔しいんだろうけど麻布十番2分の元武家屋敷の立地で東京タワービューのペントハウスは坪3000万の価値はつくと思うで

[1660: 匿名さん]

>>1658 通りがかりはんさん
言ってることが意味不明ですが、豊洲ペントが赤坂檜町より格上と言い出したあなた自身が田舎もんてことってことでいいですね。

[1661: 匿名さん]

みんな、仲良くやりなよ。ここは物件のワクワク感を共有する場です。
決して日頃の鬱憤を晴らす場でもない。とにかく、racistはお呼びでないので、ご遠慮ください

[1662: 匿名さん]

麻布十番3分のお隣さんのペントハウスは、
坪3000万もいたしません。
東京人なら坪1500万の虎麻ヒルズを購入し、
東京タワーを楽しみますね^ ^

[1663: 検討板ユーザーさん]

ここの関係者さんにとっては、高ければ麻布より豊洲の方が格上だというわけですね。。。
ちょっと衝撃的。

[1664: マンション掲示板さん]

格下立地のペントハウスに
三億以上出すのは、
土地勘のない外国人や地方の地主？

[1665: 匿名さん]

>>1663 検討板ユーザーさん
豊洲が麻布より高く売れるような時代がきたら、そりゃ豊洲の方が格上よ。そんな時代がくるとも思えませんが、先が読めないあなたは、ここにはご縁はありませんよ。

[1666: 検討板ユーザーさん]

今調べてみたのですが、
某豊洲タワマンのペントハウスの坪単価のほうが、
某麻布タワマンの低層階より高かったです。

つまり、三田小山西の関係者によると、
麻布タワマン低層階より、豊洲タワマンペントハウスの方が格上ということです。

[1667: 匿名さん]

>>1666 検討板ユーザーさん
だから？その価格で売れるならその豊洲ペントが格上だろ。子供でも分かるよ。

[1668: 匿名さん]

>>1666 検討板ユーザーさん
坪単価じゃなくて、最終的にはグロスが大事です。

[1669: 通りがかりさん]

ミタコはユニークな方が多いのですね。
私は普通に麻布の方が格上だと思いますよ。

[1670: 匿名さん]

>>1669 通りがかりさん
三田小山西が一方的に麻布をライバル視してるからじゃないかな。
麻布には相手にされないだろうけど。草

[1671: 匿名さん]

>>1670 匿名さん

ガーデンヒルズは三田アドレスだよ。

[1672: 名無しさん]

三田ガーデンヒルズは麻布をライバル視する必要はないんじゃないかな。むしろ同等以上だし。
三田小山西が一方的に麻布をライバル視して相手にされてない現状とは、随分と違うと思う。

[1673: 匿名さん]

ここが隣りの2棟のタワマンにプラス坪２００万くらいで買えるなら検討するんだけど、流石に無理ですかね。

[1674: 匿名さん]

>>1672 名無しさん

そもそも麻布麻布言い出したのは元ミタコ住人なんですけどねw君？

[1675: 匿名さん]

お隣さんの方が首都高や古川に接する面が少ないから、もし仮にお隣さんより高いと皆んなが敬遠するんじゃないかな。

[1676: 匿名さん]

麻布の人からすると、三田のこの辺りが麻布自慢をするのは滑稽に見えるでしょうね。

[1677: 匿名さん]

>>1675 匿名さん
白金高輪のスカイで首都高、古川はあまり影響がないことは周知の事実です笑。元ミタコ君の悔しさが滲み出ていてとても切なくなるね。

[1678: マンション検討中さん]

俺氏、けんとー者ッス。
ここは何メートルの水没リスクがありますか？

[1679: 匿名さん]

>>1678 マンション検討中さん
港区のハザードマップは、古川の護岸工事が含まれていませんので、現状の正確な数値は不明としか言いようがないですね。

[1680: 匿名さん]

>>1678 マンション検討中さん
自分で遡って見ればいいじゃん。
A棟の建つとこはハザードマップでは色無しだったよ。

[1681: 匿名さん]

ここががっつりとペインティングされた水没ハザードマップを見ました。

[1682: 匿名さん]

>>1681 匿名さん
江戸時代に武家屋敷だったってことは水はけはいい場所でしょ　ここは

[1683: 匿名さん]

>>1681 匿名さん
そのハザードマップが変わる可能性があるよ。
古川の治水工事のおかげで。
慌てずもう少し待ちなさい。

[1684: 匿名さん]

>>1681 匿名さん

B棟の方は確かにまぁまぁペインティング

[1685: 匿名さん]

古川の治水工事は終わったんですかね。
上流の渋谷駅の下にもどでかい貯水施設が出来たし、税金使って対策してくれるのはありがたいね。

[1686: 匿名さん]

>>1685 匿名さん
終わった。後は、護岸工事ね。
今のハザードマップは、治水工事終了年度に作られているので、治水工事加味されてないはず

[1687: 匿名さん]

>>1685 さん
これね

[1688: 匿名さん]

古川沿いをハザードマップでネガれる人について、ある意味その投稿者のレベルが測れていいスクリーニングかもね

[1689: 匿名さん]

要するにここは、
最大３メートル水没するということでしょうか？

[1690: 匿名さん]

>>1689 さん

今のハザードマップと標高を照らし合わせると、B棟の川沿いで最大1.6m、B棟のあたりで最大1m、A棟の高いとこで最大10㎝。

[1691: 匿名さん]

ありがとうございます！
水に浸かったマンションは、どうなりますか？！

[1692: 匿名さん]

>>1691 匿名さん
復旧します。
以上です。

[1693: 匿名さん]

復旧するのは当然として、確かに水に浸かったマンションの価値ってどうなるのか、気になりますね。

[1694: 匿名さん]

>>1693 匿名さん
不安ならA棟買っとけ。渋谷の貯水施設も古川の治水工事も加味されずに１０㎝のリスクなら無いのと同じよ。

[1695: eマンションさん]

国税庁　法人番号公表サイト
三田小山町西地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[1696: 匿名さん]

>>1693 匿名さん
分譲時に今のハザードマップのままならば、ハザードマップにかかる棟の価格は当然抑え目にくるよ。それを買うか買わないかのリスクマネジメントは、個々の判断力次第

[1697: 匿名さん]

A棟ってどれ？
まさか首都高にサンドイッチされる最前線の角地じゃないよね？

[1698: 匿名さん]

>>1697 匿名さん
そうだけど、なにか

[1699: 匿名さん]

A棟の東京タワービューしか興味ありません！

[1700: 名無しさん]

事業推進コンサルタントの会社さん、
新卒の夏採用を募集中だ。

[1701: 匿名さん]

>>1699 匿名さん

東京タワーに憧れてしまいますよね。

[1702: 匿名さん]

>>1701 匿名さん
昔は東京タワーのせいでテレビ電波乱れて、嫌われてたけどね。アナログテレビの時代です

[1703: 匿名さん]

やっぱり東京タワービューは一番人気でしょ。

[1704: 匿名さん]

>>1703 匿名さん
一般的には東京タワービューは付加価値だけれども、囲まれ感が強い東京タワービューより、永久眺望かつ借景の恩恵もある南東方面も人気は出るよ

[1705: 匿名さん]

東京タワー慣れしていないので東京タワーに憧れます

[1706: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
近くだから、登ればいいよ

[1707: 匿名さん]

この前の台湾フェス行きました？

[1708: 匿名さん]

>>1704 匿名さん
ここから見る東京タワーって囲まれ感強いんですか？高い建物ないでしょ。

[1709: 匿名さん]

>>1708 匿名さん
角度によるとは思うが、パークコートとシティタワーはそれなりに存在感はあるでしょ

[1710: 匿名さん]

>>1709 匿名さん

A棟の東京タワービューには、どうやってもパークコートもシティタワーも被らないんだが、

[1711: 匿名さん]

>>1710 匿名さん
角度によると書いてあろう。
角度によっては、視界に入ってくるのでは？シミュレーションしてるわけではないので、正確には知らんけど

[1712: 匿名さん]

>>1711 匿名さん

A棟からどうやったら囲まれるのかってことなんですけど。視界に入るってのと囲まれてるでは全く意味が違いましたね。

[1713: 匿名さん]

>>1712 匿名さん
目の前に建物が視界に入るだけで、囲まれ感は出るよ。
完全に抜ける眺望でないかぎり。
実際四方囲まれてるかどうかというのは関係ない

[1714: 匿名さん]

>>1712 匿名さん
ちなみにどうやっても被らないと言ってる時点で説得力はない

[1715: 匿名さん]

A棟の東京タワービューはここだけだろ
東京タワーがパークコートに被らないと思うが違うか？あとシティタワーがどう被るのか教えて。

[1716: 匿名さん]

>>1715 匿名さん

ここね