三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1193: 匿名さん]

>>1192 匿名さん
事業計画変更認可をこのあと受けるんだから、更新も何もない。キミ大丈夫か？

[1194: 口コミ知りたいさん]

>>1189 匿名さん
厳密に言うと事務局やコンサルに踊らされてる組合理事長や役員が従前評価に開発利益を反映しない安い従前資産評価とする方針で案を作ってるのが実態だよ
質問する対象は事業協力者やコンサルでなく、踊らされてる理事会ですyo

[1195: 匿名さん]

>>1191

1189ですが再開発コ?ディネ?タ協会の書籍に開発利益の配分とありますがね。
ご不信でしたらご自身でお調べ下さい。

また東京の再開発で開発利益の分配された権利変換資料も何種類か所有しておりますがね。

増床と開発利益は全く性格の違うものです。

増床は、それなりの金銭的余裕がないと出来ません。

開発利益は、地権者すべてに与えられるものです。

どこにデベと同じような利益を出せる根拠があるのかお笑いです。

[1196: 匿名さん]

>>1191

1195ですが
開発利益の配分は、書籍の中の1項目としてあるという事です。書籍名では、ありません。

[1197: 口コミ知りたいさん]

>>1191 匿名さん
こうなんじゃないすか！

再開発事業においては、参加組合員の意向が事務局を通じて組合運営に影響するため、従前資産評価において開発利益を加味しないケースが多いと言えます。
開発利益を加味するかどうかは土地収用法の補償と同様に解釈すると「完全補償説」をベースに可能な限り加味していくべきと考えるべきでしょう。

[1198: 匿名さん]

>>1194
>>1197
1191ですが、ありがとうございます。

[1199: 匿名さん]

もう少し開発利益を具体的に語って頂けませんか？

デベさんは払いたくないし、コンサルさんは状況によると思いますが？

ここ１０年以内の再開発で払ったとか払わなかったとか　ご意見お聞かせください。

払う場合は　どのような状況の時ですか？地権者の圧力ですか？
更地価格の何%ぐらいの評価されるのですか？

払わない場合は、どのような状況の時にですか？
どのように払わなくて良い方向に持っていかれるのですか？

森ビルの再開発で事務局が森ビルさんの場合は開発利益をみてくれますので、港区では区民に評価が高いです。

その他　開発利益について何でもお聞かせ下さい。

[1200: 匿名さん]

ボロ家が同じぐらいの広さの新築マンションになって、再開発利益をもっとよこせ！なんて下品な地権者は少ないんじゃないかな。

[1201: 匿名さん]

白金高輪再開発事業の東急はまだ取り壊し工事が始まっていません。どこも地権者との交渉が大変なんでしょね。

[1202: 口コミ知りたいさん]

>>1201 匿名さん
参加組合員の意向を受けて、従前資産評価に開発利益を加味せず、保留床を安く設定し、地権者の増床を抑える増床制限をあたかも当然で有るかのように地権者を丸め込む役割を担うコンサルが大変なのはよくわかります。
でも、成功した時のメリットは大きいので頑張ってもらいたいと思います。はい。

[1203: 匿名さん]

>>1200

1199ですが　その通り。

たまには　良い事言うじゃないですか？

ボロ家でボロ儲けは　三井ですよ。

綺麗な上品な奥様も沢山おられますよ。
一度見に来てくださいな。

小声で言いますが　地権者棟なかなか素晴らしいですよ。

なんとなく3割　５０部屋ぐらい入居希望がなくて分譲にまわるような気がしますよ。

アタシの勘ですが？

もし　よければ買って下さいな。

夏にはベランダから墓も見られてスリル感最高ですよ。

アタシですか？下品に決まってるじゃないですか？　（笑）

[1204: 匿名さん]

この再開発に関係しない詳しい方にお聞きします。

開発利益ですが、私の手元にあるものは港区と品川区のものです。

3件は更地価格に50%が加算されていまして、1件は45%が加算されています。

当地区の開発利益はゼロです。

それとデベの占める床面積が最近非常に大きくなっています。
開発利益が大きく関係していますがデベは75%程度確保しています。

当地区もデベ75% 権利者25%の構図です。25%の床を約２３０地権者で分けます。

手元の資料によりますと、組合施工の再開発５２５件の中での平均値は、権利者39%　保留床61%とあります。
（事業完了地区権利変換後床所有形態）
従前資産が増えれば保留床面積が少なくなる。

一方このような再開発をいろんな講習会で広めてきたのがコンサルのＲＩＡだと思いますが、いかがですか？

[1205: 匿名さん]

>>1200 匿名さん
その通り。
再開発にもリスクがあるから、リスクをとった再開発業者が果実をとるのは当・た・り・前

[1206: 匿名さん]

>>1204 匿名さん
保留床単価固定だと、保留床面積が固定され権利床面積が決まってしまうので、従前評価を上げても権利床単価が上がるだけで権利返還予定の権利者にはメリットもデメリットもありません。（転出者には転出価格が上がるメリットあり）
なので、権利変換予定の権利者のメリットにつながる交渉は保留床単価を上げてもらう交渉になります。
保留床単価ベースの価格表をつくり平均単価をチェックすることが本当に単価が坪412万円になってればもう少し上げてもらうよう理事会から参加組合員にお願いして貰えば解決するのではないかと思います。
参加組合員の意向のみで動き、権利者を軽視するコンサルは価格表を隠して見せないケースがありますから、その場合は別途、対策が必要となります。

[1207: 匿名さん]

>>1206

1204ですが、ありがとうございます。
知識がないので、よくわからないのでお願いします。

仮に保留床単価が４１２万から５００万になったとします。

全体的な保留床価格の底上げになると思いますが、増床は保留床価格で買う事になっています。

また1区画だけ特別分譲で買受けができまして、これも保留床価格です。

増床して特別分譲を受ける場合、保留床単価　５００万との関連性と　坪単価４１２万の時と、どちらが得なのかわかりません。

どのような判断すれば良いのでしょうか？

教えて頂けますと助かります。

[1208: 職人さん]

>>1207 匿名さん
保留床単価が500/412上がれば保留床面積は412/500に減ります
ということはそれだけで権利床面積は旧保留床面積x(500-412)/500増えることになります
保留床面積22856坪、権利床面積7878坪であるなら、保留床面積は18833坪、権利床面積は11901坪になります
組合は事業費を保留床納付金と増床負担金で賄う仕組みですから、保留床単価と増床単価は同一であることが普通です
権利床面積を上回るような大幅な増床でなければ、増床単価が上がるマイナスより、権利床面積が増えるプラスの方が大きいでしょう
こういった話はコンサルが権利者の立場にたって説明会等で権利者の皆さんに説明するのが普通だと思うのですが、あまり普通ではないようですね。

[1209: 匿名さん]

>>1208

1207ですが、ありがとうございます。
そのような方法があるのですね。
目からウロコです。
感謝です。
検討させて頂きます。　

開発利益を加算して従前資産を見直すよりは、保留床価格を上げた方が権利床面積が増える事ですね。

[1210: 匿名さん]

（内装込の完成品）坪単価　４１２万で仕入したマンション床を3年先　平均坪単価　９００万で分譲できれば　三井の暴利！

２５坪だと　仕入価格　１億３００万　分譲価格　２億２５００万なら　１区画で　　　１億２０００万　の丸儲け

コンサルＲＩＡと事務局　戸田建設の三井に床を安く処分する　権利変換操作！　

[1211: 匿名さん]

地権者は怒っているぞ。
老人パワーの一揆が起るぞ　（笑）

[1212: 匿名さん]

>>1210 匿名さん
私も坪４１２万で買い増しできるならしたいが、実際は坪５００万とかになってるんだよな。それでも全力で買わせていただきますけど。最近の傾向として、参加組合員が困るのは、地権者がみんな買増しなり増床
してデベの取分が何割も減ったみたいなことが多いらしい。

[1213: 匿名さん]

土地柄、柄が悪い人が多いのかな？

[1214: 匿名さん]

でしょうね。

東京DEEプ 御用達の場所ですし。

雰囲気も言い表せないような陰鬱さがあります。

[1215: 匿名さん]

>>1210 匿名さん

この人のスタンスがよく分からないんだが、デベを妬んでんのか、地権者を妬んでんのか、それとも、デベに丸め込まれた地権者をばかにしたいのか、さて、どうなんでしょう。

[1216: マンション検討中さん]

>>1215 匿名さん
参加組合員の意向を受け地権者の利益を疎かにする事務局やコンサルを批判してんじゃない
事務局やコンサルの費用を払ってる権利者を軽視して分譲単価の半額で保留床を売却する段取りが本当ならばその気持ちは理解できますが、、

[1217: 匿名さん]

>>1215

1210ですが

デベに対して
自分達だけで莫大に儲けるのでなく、対等に利益を分配して欲しい

ＲＩＡと事務局に対して
三井の代弁者として　知識のない高齢の地権者に最悪の条件を強いるクスであります。

土地の評価が安い為、再開発マンション全体床面積の内　デベが75%を持っていく

[1218: 匿名さん]

1210ですが

誠に　すみません。
この地区のコンサルさんに関してです。
不快に思われたら申し訳ありません。

心からお詫び致します。

[1219: 匿名さん]

>>1217 匿名さん

地権者さんですか？

[1220: 匿名さん]

この地区の再開発に　ご興味のある方

athomeで戸建の売物　地区内で現在ありますよ。　　御覧下さい。

増床　３割制限か現況床面積の大きい方　保留床価格で購入

特別分譲　保留床価格で1区画のみ高層タワーも買う事もできます。

権利変換計画同意が１２月末頃までなので11月末までに増床、特別分譲（位置、面積の確定）決めないといけないみたいです。

[1221: 匿名さん]

>>1220 匿名さん

興味があるようですけど、買わないんですか？

[1222: 匿名さん]

古川の白金高輪辺りは護岸工事、調整池工事は終了していますが、麻布十番エリアはどうなんでしょうか?

[1223: マンション検討中さん]

>>1217 匿名さん

正しいじゃん。
元々水浸しの無価値な土地に莫大な付加価値を付けてくたさるありがたいデベ様なんだぞ。

[1224: 匿名さん]

>>1217 匿名さん

土地評価が低いのはしょうがない。だって、元々そういう土地だもん。
レアアース業者がレアアース使って高性能モータ作って儲けてるメーカに分け前よこせと言ってるようなもの。おかしいでしょ？

[1225: 匿名さん]

再開発での開発利益というのは、表地と裏地の関係から発生する増分価値だと思います。　

個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することよって裏地も表地になります。（中省略）

実際は権利者と参加組合員、または保留床取得予定者と協議した上で、開発利益を先取りして、その配分とかリスク負担を分けあって決めていくわけですね。

中省略

不動産鑑定士としては、全員同意型を除けば原則として用途規制が変わった事を前提として評価せざるを得ないですね。


ＲＩＡの前社長　宮原義昭さんも加わった１０人程度の座談会で抜粋です。

[1226: 匿名さん]

>>1220 匿名さん

買い手がなかなか出ないってことは、変な人が言ってるほど、保留床価格は安くないのかな。残念。

[1227: 匿名さん]

1225ですが出典　　
再開発実務あれこれ　覆面座談会
機関誌　再開発コ?ディネ?タより

[1228: 匿名さん]

ここでRIA批判を展開されている方は、Webサイトで批判を展開されている方と同じ方だとおもわれます。内容を読む限り、再開発における権利変換について正しく理解されていらっしゃらないようにお見受けします。

[1229: 匿名さん]

変な人とは関わったら負け。

[1230: マンション検討中さん]

>>1225 匿名さん
この話は地権者間の開発利益の配分をどうやるかが論点。
このスレで論点になってるのは参加組合員と地権者間で開発利益をどちらが取るかが論点。
ポイントは地権者間は還元率が同水準になるような配分。
参加組合員と地権者間は単に近隣新築相場に応じた分譲単価をもとにした保留床単価に基づく開発利益を地権者に還元することなんじゃないの。

[1231: 匿名さん]

>>1230 マンション検討中さん

お金のある地権者は買い増しによって開発利益を得ることができる。お金のない地権者は十分に得ることができない。それだけね。

[1232: 匿名さん]

>>1231 匿名さん

まあ、そういうこと。the courtにも変な関係者がいたけどね。渋谷ザタワーのような権利関係がさっぱりしていて、変な地権者がいない再開発がいいね。

[1233: 匿名さん]

>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ
地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし

[1234: 匿名さん]

>>1230
1225ですが　詳しい　ご回答ありがとうございます。

私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。

従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。

いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。

現在は従前資産（土地の評価）を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。

[1235: マンション検討中さん]

>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。

[1236: 匿名さん]

>>1235

1234ですが　ご回答ありがとうございます。

私は事務局　コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。

組合の理事会は毎月１回あり、２０人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。

地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか？

役員ですが区分所有者とか土地１５坪程度所有　大きくても30坪所有です。

大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。

先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。（わかりませんが？）

組合と私の接点は少ないですが、

[1237: 匿名さん]

>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。

[1238: マンション検討中さん]

>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。

[1239: マンション検討中さん]

すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね？？

[1240: 匿名さん]

>>1239 マンション検討中さん

古川の下通して通路できたらすごいですね。

[1241: マンション検討中さん]

>>1240 匿名さん
高速二段だし、確かに下を通すか上を通すしかない立地ですよね。

ツイン一の橋と一緒に再開発してたら、上通せたりしなかったのかなー。いや、無理かな。。。

[1242: マンション検討中さん]

ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか？