マンション管理の諸問題に評論家が答える！

[草の根民主主義評論家]

評論家視点での回答で良ければなんでもどうぞ。

[301: 匿名さん]

　いくつかの管理会社の話を聞き、共通しているのは、後追い仕事の傾向があり、まともな指摘や要望と、クレームの区別がついていないことです。　各種セミナーや相談会で、管理組合が機能しているところは、まともな指摘や要望を真摯にとらえ、実現しています。　特に、神戸の地震で被害を受けたマンションの理事長は、長期間理事長をされていて、大規模修繕工事さえコンサルタントを頼まず、自らコンサルをし、住民の意見を反映しておられます。　もちろん大規模規模工事も成功し、設備のリニューアルにも取り組んでおられます。　後追い仕事の管理会社には、まねのできることではありません。
　自主管理の管理組合では、役員が自身の担当を理解し、諸法令や管理規約を十分理解していなくても、管理運営に事実上ＰＤＣＡを取り入れ、ちゃんと管理運営をしています。

[302: 匿名さん]

やはり管理組合のあるべき姿をしっかり把握できている人の文章です
何らかの考えか事情かで細かくは書かないのでしょうが
抽象度は多少高くともほぼすべて正解といえる記述ではないでしょうか
恐れ入ります

私のマンションでは管理会社も管理組合も意見＝クレーム扱いします

[303: 匿名さん]

　困った管理組合ですね。　「管理会社も管理組合も意見＝クレーム扱いします」は、自主管理の管理組合では、「クレーム」と「意見や希望や進言」をきちんと分け、誠実に対抗できますから。

　まさか、３０２さんのマンションの管理会社は、　悪徳管理会社の住友不動産建物サービス　ではないでしょうね？

[304: 匿名さん]

うちは住友の管理だけど、良く話を聞くよ。答えようのない事には答えにくいと断りまよ。
私の方が低質な質問をしている場合がありますよ。皆それ相当の大学を出ていますので議案
等も文法にかなっております。独立系の管理会社１０９などは専門学校卒が多いです。調べ
てご覧。例えば経理専門学校卒等。

但し、独立系でも規約や法令に基ずき厳しく理事にも対応する事で有名な管理会社の一つは
帝大系が多いですよ。

[305: 匿名さん]

　学歴が高くても、マンション管理は出来ないと言う理解でよろしいか。　

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[306: 匿名さん]

　高学歴の方なら　ＰＤＣＡ　は当然ご存知だと思います。　「高学歴」だから。

[314: 匿名さん]

[NO.284～本レスまで情報交換を阻害する恐れのある投稿のため、および個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[317: 上位]

なんでも回答します

[319: eマンションさん]

>>304 匿名さん
住友不動産建物サービスは不採算の管理組合を解約してますよね

[320: 評判気になるさん]

小規模マンションは財閥系では採算が取れないけど、日本ハウズイングとかなら大丈夫ですよ。

[321: 匿名さん]

財閥系に管理を委託するのは大規模マンションでないと
軽くあつかわれるかもね。

[322: 匿名さん]

全国的にみても、小規模マンションは管理会社から
淘汰されつつあるのは事実です。

[323: 匿名さん]

しかし、管理会社と新羅氏関係があるマンションは
継続できる。
所詮、人と人のつながりです。

[324: 匿名さん]

そう、「新羅氏関係」が大切です。

[325: 匿名さん]

俺は李氏朝鮮が好き

[326: 匿名さん]

小規模マンションが淘汰される傾向にあるというのは、
私もどこかの資料で読んだことはあります。
その前に値上げとかをいってくるでしょうし、いきなり
契約解除はないと思います。

[327: 匿名さん]

ただ、小規模マンションの場合、管理会社にとっては
お荷物と取られることもあるでしょう。
大規模マンションであれば、絶対に手放すことはないでしょうから。

[330: 政治評論家]

なんでもどうぞ

[331: 匿名さん]

人気がないね。
やはり自分で問題提起しなければ先に進まないよ。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
　　　　　↑みずすましさんに論破されたて逃げた人w

[333: 匿名さん]

ここのスレ主はまずまずしっかりしているんだが、
評判が悪いね。

[334: 匿名さん]

自分で政治評論家といっているけど、マンション管理と
政治との絡みはあるのかな。

[335: 匿名さん]

ここを立てたのは、マンション管理士上位合格者さんでしょう。

[336: 匿名さん]

質問がなければ答えようがないということか。
寂しいね。

[337: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２をほめたもんだから、調子に乗って書き込みを
しているのがいるよ。
豚もおだてりゃ木に登るだね。

[338: 匿名さん]

新羅氏関係（笑

[341: 匿名さん]

評論家はマンション管理士上位合格者さんだよ。

[342: 評判気になるさん]

そそ

[346: 管理担当]

[No.339～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[347: 口コミ知りたいさん]

うちのマンションのオーナーでアル中で警察を中途退職した?が理事長や自治会長や公民館長や組合監事等を務めているエリートが住んでいる。
管理人はカイゼルひげを売りにして住民を威嚇して夫婦で住み込んでいる。
住民からの苦情に対してこの?理事長と共謀して管理会社の契約解除を匂はせて居座っている。
色男で女性には持てるらしい。色気ついた中年婆達が夢中である。
管理会社の支店長はどうにか辞めさせたいと考えてはいるが契約の解約だけは避けたいので困っていた。
大型マンションなので本社でも重要物件の一つである。
どうすればいいかを模索している。
この理事長や管理人と戦える器の人財がみつからない。
よって管理人の入れ替えを模索しているのだ。?とカイゼル髭は強いのである。

[348: 匿名さん]

管理人が夫婦で住み込みではたらいているマンションは
珍しいね。
交代させたいと思っても難しいだろうね。

[349: 検討板ユーザーさん]

>>348 匿名さん
住み込みのマンションは少なからずありますよ。
1970年代のマンション。
昔は住み込みでないと人が集まらなかったらしい

[350: 検討板ユーザーさん]

>>347 口コミ知りたいさん
住み込みを廃止したらどう？

[351: 匿名さん]

マンションの管理人が夫婦で住み込みで働くというのは
時代錯誤もはなはだしいですね。
もうそんな時代じゃありません。
住み込みを廃止すればいいんでしょうが、実際それを廃止に
するとなると、管理人と組合員というか住民も絡んできます。
中には、管理人と住民が親しい場合もありますし、廃止すると
なると同情も芽生えてきますからね。

[352: 匿名さん]

昔のマンションには、夫婦住み込みの管理人がいたんですか。
二人の給料は高かったんでしょうね。

[353: 匿名さん]

輪番制の理事では、その年度によって理事長の人材が
大きく変わるからね。
だからといって、長期政権は尚弊害がある。

[354: 匿名さん]

マンションの管理をしていくのは難しい。
誰がそのかじ取りをするかだが、輪番制では人材に問題が
でる時期もあり、それかといって長期政権は澱みが出る。

[355: 匿名さん]

第三者に管理を任せる方法もある。
その第三者が信用できればいいけどね。

[356: 匿名さん]

マンション管理士上位合格者さんぐらいの実力があれば
いいんだけどね。

[357: 匿名さん]

マンション管理士上位合格者さん、まだ書き込みをしているときは
あほを連発してますか。

[358: 匿名さん]

評論家さん、ペット不可のマンションですが、ペットの種類で判断が
難しいペットもいます。
うちのベランダに隣からハツカネズミがきてビックリしました。
ハツカネズミとか鳴かない動物はいいんですか。
鳥でも、鶏は大きな声をだしますよね。

[359: 匿名さん]

具体的にいろんなペットの種類を細則に規定しなければならないでしょう。
現在は外国からのペットもいますのでね。

[360: 匿名さん]

小鳥や魚はいいんですよね。
小鳥の範囲も明確ではないですが。
小鳥が良ければ、ネコもいいと思うんです。
犬は大きな声で鳴きますからね。

[361: 匿名さん]

ペットを飼っている住民がいた場合、それを注意するのは
理事長・理事か管理会社のフロントや管理人なのか。
どちらがいいんでしょう。

[362: 匿名さん]

同じマンションの住民に注意にいくのは嫌なものですよね。
子供とか奥さんの知り合いかもしれないしね。

[363: 匿名さん]

スレ主は答えてくれないんだね。
マンション管理士上位合格者さんは、確か４３点で合格したと
聞いているんだが。

[364: 匿名さん]

以前は４１点といっていたけどね。
それでもすごい成績で合格したんだね。

[365: 匿名さん]

44って何回も言ってるけど

[366: 口コミ知りたいさん]

俺は49点だったよ、

[367: 匿名さん]

４９点とはまたすごいですね。
受験者の中には優秀なものがいるもんだよ。

[368: 口コミ知りたいさん]

>>367 匿名さん
正しいか、過ちか、の問い合わせの問題で100点を取るのが普通でしょう。

[369: 名無しさん]

>>358 匿名さん
ハツカネズミも逃げたらダメでしょう

[370: 匿名さん]

合人社はいい管理会社ですか？

[371: 評判気になるさん]

>>370 匿名さん
いいえ、それはペンです

[372: 匿名さん]

マンション管理士試験委員の先生も出席している検討会で、マンション管理士試験に合格しても実務の知識は不足しているという。

第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨より。

・ マンション管理士試験に合格してマンション管理士として登録しただけでは、法令の知識はあるが、実務の知識は不足しているため、やり方は難しいかもしれないが、実務に直結した研修を充実化する必要があるのではないか。

[373: 口コミ知りたいさん]

>>372 匿名さん
実務に直結した研修とはどんな研修になりますか。
建物、設備、清掃、等々でしょうか。

[374: 匿名さん]

実務は管理会社のフロントの経験とか、理事とか専門委員の
経験が必要です。
他の資格も全て実務経験はないですから。
医師も弁護士も会計士も。

[375: 匿名さん]

資格を取ってもそれだけではなかなか実務には役に立たない場合が
多々あります。
それは医師や弁護士、会計士も同じことでマンション管理士だけの
問題ではないでしょう。
マン管の場合は、有資格者の実務経験をする場がありません。
５年に一度の講習会は実務には何の役にも立ちません。
国交省は資格試験制度を設けたのですから、その有資格者が活動できる
ような人材に育てていくことも考えていかなければならないのでは
ないでしようか。

[376: 匿名さん]

管理会社のフロントの実務経験のあるマンション管理士や修羅場を経験しているので役立ちます。

[377: 名無しさん]

積立修繕金を運用することは可能でしょうか？

[378: 匿名さん]

元本保証がない運用ですか？
それなら、運用を任された者が個人の財産で保証をすれば良いと思います。

[379: 匿名さん]

管理組合のお金を運用に回してはだめでしょう。
修繕積立金は工事のために使うものですから。

[380: 匿名さん]

「スラム化リスク」は旧耐震の大規模マンションの方が高い

　さて、タワマン2030年問題について「タワマンは通常のマンションと違い、大規模修繕の手法が確立されていない」という問題を指摘する声もあります。この点はどう考えたらいいのでしょうか？

　タワーマンションが今世紀に入ってから大量に建造されるようになってきたこと自体は事実ですが、高層ビル自体は昭和の時代からたくさん建設されています。オフィスビルや商業ビルには、マンションのように12年目に行う大規模修繕が法律で定められているわけではありません。しかし、当然ながらそれぞれのビルの判断で適切に修繕工事が行われています。

　具体的には10年から15年周期で外壁修理が、15年から20年周期で空調設備の更新が、そして25年から30年周期でエレベーターの取り替えが行われます。

　修繕工事の観点で言えば、タワマンの多くは大手ゼネコンが最新の設計を行っていることから、工事の手法がないことが問題になることはないでしょう。問題は、その工事にかかる費用をマンションの管理組合が捻出できるかどうかです。

　そう考えると、2030年問題が指摘するマンションのスラム化リスクは、実はタワマン以上に築年数が古い大規模マンションの問題の方が大きいと捉えられます。

　マンションに関わる法律は、時代を経るごとにアップグレードされてきたのですが、逆に言えば古い法律の時代に建てられたマンションの場合、マンション全体を維持するだけの前提が整っていないケースがあります。

　象徴的なポイントをお話しすると、1981年5月までに建築確認が行われた旧耐震基準の大規模マンションの方が本当は修繕すべき箇所が多く、その割には修繕積立金は不十分な状況になっているというケースが多いはずです。

鈴木貴博：百年コンサルティング代表
経済・政治 今週もナナメに考えた　鈴木貴博
2023.11.17 6:00

[381: 匿名さん]

タワーマンションは戸数も多いので大規模修繕工事を行う際の
修繕積立金に困窮することは少ないのではと思います。
そこで質問ですが、タワーマンションの上階の角部屋の住民と
下層階の中部屋の住民の積立金の徴収額ですが、やはり専有部分の
床面積比で算出されているのでしょうか。
これだと不公平感も感じられるような気がします。

[382: 匿名さん]

３億の部屋と５，０００万円の部屋の修繕積立金の額が
専有部分の床面積比では矛盾しますよね。

[383: 匿名さん]

高層階へのエレベーター利用者には定期券みたいなのを
購入させればいいのでは。そのカードを使わなければ
乗れないシステムにすればいい。

[384: 匿名さん]

それは名案だね。

[385: 匿名さん]

１戸２００億円超のマンションができるみたいだね。
それを買う者がいるんかな。

[386: 匿名さん]

そのマンションは病院もいつでも確保されているんだってね。
すごいものができたもんだ。

[387: 匿名さん]

それにしても高すぎないかい。

[388: 匿名さん]

マンションは立地が良ければ高くなる。
階数が上になればなるほど高くなる。
また、角部屋のほうが高い。
平米数が広いほど高くなる。

[389: 匿名さん]

改めて、適正修繕積立金の算出の仕方を
勉強して適正な金額を積み立てるようにしなければね。

[390: 匿名さん]

築古のマンションは高齢者が多いので、修繕積立金の
値上げは大きなハードルとなります。
積立金が確保できなければ、スラム化するだけです。

[391: 匿名さん]

工事はしたほうがいいし、やらなければならないでしょう。
しかし、修繕積立金の値上げには反対です。

[392: 匿名さん]

修繕積立金は普通決議で成立するからね。
組合委の最低２５％でオーケー。

[393: 匿名さん]

１００名の組合員のマンションでは、２５名以上が
賛成すれば決議されるんだよ。
それも総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者の合計の４分の１だからね。

[394: 匿名さん]

管理組合の決議で普通決議は簡単に通りすぎる。
いくら総会出席者が反対しても何の意味もないから。

[395: 匿名さん]

それがどうかしたの？

[396: 匿名さん]

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

[397: 匿名さん]

ビケンテクノには使用者責任があるので、被害金額は
支払ってくれるでしょう。

[398: 匿名さん]

賠償はしてくれるけど、僅かな金利も
負担してもらわなければね。

[399: 匿名さん]

大規模修繕工事を行う施工会社や設計コンサルタントによって
工事が成功したかどうか大きく影響される。

[400: 匿名さん]

その施工会社の選定候補をどこにするかの決め方が
分からない理事会が多いようです。