評論家視点での回答で良ければなんでもどうぞ。
[スレ作成日時]2016-04-10 14:04:01
注文住宅のオンライン相談
マンション管理の諸問題に評論家が答える！
| No.101 |
by 匿名さん 2016-04-28 16:48:50
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＜参考＞
一括検針一括徴収制度の管理組合規約を無効とした裁判例（名古屋高裁：平成25年2月22日） http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol8_03.pdf |
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|---|---|---|
| No.102 |
一括受電業者から、一括受電反対者に対して嫌がらせを『スレを荒らせ』と委託されたのですか？
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| No.103 |
>>水道料金は、使用水量が多いほど単価が高くなる。
>>「一括検針・一括徴収」は、水道局がマンション全体の使用水量を一括して検針し、各戸が均等に使用したものとして計算した水道料金の合計額をマンションの管理者等へ請求するものであり、各戸が支払う金額は、管理組合内部の問題である この人が住んでる自治体に限った話ですね。 全国どこでも同じわけがないです。自治体によって水道は違いますからねw 大阪市では100戸のマンションで差益は年間50万くらい出ます。 周辺自治体ではそうでもないです。 |
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| No.104 |
一括受電って、電力自由化と比較してお得でしょうか？
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| No.105 |
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| No.106 |
＞一括検針一括徴収制度の管理組合規約を無効とした裁判例
表題に異議あり。 この判決は、駐車場・水道などの使用料につき、債務を承継しないという判決で、表題は間違い。 |
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| No.107 |
書いてるのはあらしです。
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| No.108 |
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| No.109 |
ニセモノじゃなくて？
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| No.110 |
偽物多すぎ
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| No.111 |
＜参考＞
一括検針一括徴収制度の管理組合規約を有効とした裁判例（大阪高裁：平成20年4月16日） （水道局の制度上、各専有部分について各戸計量・各戸収納を実施することができないことは「特段の事情」にあたり、区分所有法30条1項に定める規約事項とすることを妨げないとした裁判例） http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol8_01.pdf |
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| No.112 |
私のパクリの匿名はいるようだけど、ニセモノはいないようで何より。
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| No.113 |
規約に書いていても水道代は特定承継人に請求できないらしい。
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| No.114 |
それはつまり最終的に組合負担ということですか。
踏み倒し可能例というわけですか。 |
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| No.115 |
簡易専用水道は踏み倒しは、特定に請求できるので、踏み倒しは、やりにくい。但し規約に制定。
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| No.116 |
物件明細書に水道代延滞金のことを書いていても
宅地建物取引主任者がこれは書いてあるけど 払わなくていいという説明するらしい。 だからそんな説明きいて買った特定承継人に請求しても払わないということ。 |
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| No.117 |
管理会社のバカ担当が、管理費等の長期滞納金（簡易専用用水道代含む）を、競売の競落人（特定承継人）
請求しないで、総会の普通決議で、焼却しても良いと、理事長にアドバイス、数十万円が、焼却された。 この管理会社だが、大手（ＮＯ３以内）ですが、管理会社では、レベルの低い社員が、おおい。危険。 |
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| No.118 |
お金を燃やしてしまう社員が多い管理会社も困るが、誤字と句読点が多いレスも困ったものだ。
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| No.119 |
随分次元が低い環境で耐えているんですね？
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| No.120 |
ふ～ん。
あの担当は嘘ついたのか、単にバカなのか。 水道代じゃないから別のお話なのか。 つまるところ、テメェで調べて働きかけにゃ理不尽な目に遭うということなのでしょうな。 |
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| No.121 |
お宅はずいぶん下品ですね、頭悪いんでしょうか。
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| No.122 |
競売の競落人に請求できるかは物件明細書に書いていればでしょ。
物件明細書に書いてあれば承知で買っているんだし、書いてなければ知らずに買ってるから払うはずがない。わかってない人が多すぎ。 |
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| No.123 |
品格と賢哲を兼ね備えた者など存在するまい
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| No.124 |
・未払い・滞納があれば、住民は管理会社へ督促するよう文句をつけるばかり
・管理会社は未払い金の回収ができなくても責任を負わないとしている 故に、組合の負担となりましょう☆ |
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| No.125 |
競売なら、裁判所から管理会社に管理費等の未払いの照会があっています。
だから、117の説明は不合理。 ＞管理費等の長期滞納金（簡易専用用水道代含む）を、競売の競落人（特定承継人）に請求しない なら、管理会社の善管注意義務違反。 賠償責任が管理会社にあります。 理事長も、自分のお金だったらおかしいと思うはず。 |
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| No.126 |
水道代償却はたまにありますよ。
しかし、このような議案は総会でもめるため、 特定承継人に利息を請求しないかわりに水道代を払ってもらって帳尻合わせしている場合があるみたい。利息は請求できるだけで、放棄は事実上、理事長の自由ですからね。 |
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| No.127 |
>競売の競落人に請求できるかは物件明細書に書いていればでしょ。
フロントの坊やは「書いてあるのを見て買うから、踏み倒し(組合が負担)などという事態にはならない」 と説明してくれました。 |
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| No.128 |
実際に、特定承継人が管理費と駐車場料金の滞納を知らないで落札して、その御支払いを請求されて訴訟になった事例があった。
その場合、一体誰が悪いのか。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
そりゃ払わなくていいです。落札した金額のなかから充当するだけ。抵当権者の取り分が減るんでしょう。
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| No.131 |
＞特定承継人に利息を請求しないかわりに水道代を払ってもらって帳尻合わせしている
これ、管理会社が日常的にやっているはず。 管理費等１０万、水道料１万、延滞利息３万、計１４万の請求の時 入金が１３万だったら、管理費等１０万、水道料１万、延滞利息２万で処理。 簡単。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
落札したお金って抵当権者に行くのでは？
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| No.134 |
区分所有法第７条の先取特権は、公租公課および抵当権等の登記された担保権に劣後するのに、「抵当権者の取り分が減る」などということはあり得ない。
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| No.135 |
そんじゃ競売を取り消すしかないね。
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| No.136 |
特定継承人と包括承継人、抵当権者の違いを分かりやすく説明してください。
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| No.137 |
特定承継人：中古マンションを買った人。
包括承継人：中古マンションを相続した人。 抵当権者：中古マンション所有者にカネかしてて、返済が滞ったときは、競売などでその担保としている中古マンションを売却し、債権を回収できるひと。 |
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| No.138 |
それでは、次のケースではどうなるでしょうか。
中古マンション所有者が、ゴルフプレー中にぽっくりいってしまったので抵当権者が決まらなかった。 その結果マンションが競売に賭けられ、落札した人が出たが、遺産相続人が現れ、問題となった場合、一体そのマンションはどうなるのでしょうか。 |
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| No.139 |
競売の代金を相続するんでしょ。
債務があれば債務も相続。 |
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| No.140 |
抵当権者だ決まらないとは、どんなこと。このマンションには抵当権の登記がなされてないの。
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| No.141 |
遺産相続人が現れなかった場合、その競売代金は誰が貰うことになるのでしょうか。
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| No.142 |
特別縁故者とか国庫でしょ
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| No.143 |
自作自演多くねえ。
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| No.144 |
マンション管理には高度な知見が必要である。
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| No.145 |
>>138 の状況がさっぱりわかりません。
どういうことですか？ |
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| No.146 |
私も前段は意味がわからんのだが、
相続人は個別の物件が建物でも売り払ってカネに かわっていても大した問題ではないから そのように回答したけど。 登記簿での表現は相続が競売の前なら 所有者が相続人に変わったあと、競売で買受人に移転するはず。 |
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| No.147 |
前段の意味が不明ということで、ご説明いたします。
とある高層マンションの区分所有者で、1人暮らしの年金暮らしの老人がいました。 趣味はゴルフで、毎週平日にコースを楽しんでいます。 ところが、ある日ゴルフプレー中に、脳溢血で倒れ、病院に運ばれましたが、その後息を引き取りました。 いきなり倒れたので、破産管財人を指定することができませんでした。 高層マンションの管理組合は、その所有物件をそのまま放置すると、管理費や修繕積立金、駐車場代金がどんどんたまっていくだけなので、思い切って競売にかけることにしました。 競売に賭けたら、落札者が出ました。 ところが、落札した後で、その故区分所有者の遺産相続人が現れました。 そして、「勝手に他人の資産を競売に賭けるな。」とクレームを付けました。 そこまでが、ストーリーです。 仮想現実の話ですが、今後ありえない話ではないと思いますので、その場合はどういう取扱いになるのかということを質問したのです。 以上、よろしくお願いします。 |
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| No.148 |
裁判所が、良くそんな物件を、競売の許可をしたね。おかしな話。
相続人がいないか、いても相続放棄することが確定しないと、債権者は動けません。 |
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| No.149 |
脈絡なく抵当権者や破産管財人が登場するなど、内容が無茶苦茶ですね。
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| No.150 |
素人の質問にわかり易く答えるのがこのスレの趣旨ではないでしょうか。
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| No.151 |
死ぬ前に遺贈者を決めてなかった、という意味かも。
まず、葬式を誰が出したかですよね。 |
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| No.152 |
誤）遺贈者
正）受遺者 管理組合は、何に基づく競売申立てをしたのでしょうね？ |
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| No.153 |
>高層マンションの管理組合は、その所有物件をそのまま放置すると、管理費や修繕積立金、駐車場代金がどんどんたまっていくだけなので、思い切って競売にかけることにしました。
つまり、目的は、未納の管理費や修繕積立金、駐車場代金を相殺するために競売にかけたということです。 遺贈者と受遺者について、わかり易い説明を頂けないでしょうか。 |
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| No.154 |
>>152 は、「どんな法律に基づいて競売の申立てをしたのか？」という意味です。
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| No.155 |
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| No.156 |
この場合には、包括承継人、及び特定承継人に請求します。承継人がいない場合は、
相続財産管理人が裁判所から指名を受け、事に当ります。突然死に債権を有する者は、 この、財産管理人に申し出る事です。組合費の滞納金は、抵当権に劣りますので、 登記簿謄本を取り寄せて、調べて下さい。後に競売により特定の所有者ができれば、 規約に有れば、管理費等の精算を請求できます。 |
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| No.157 | ||
| No.158 |
>>147
>競売に賭けたら、落札者が出ました。 >ところが、落札した後で、その故区分所有者の遺産相続人が現れました。 >そして、「勝手に他人の資産を競売に賭けるな。」とクレームを付けました。 あり得ない話です。 担保権実行としての競売申立てをする場合、不動産登記上の所有者が死亡しているにもかかわらず、相続を原因とする所有権移転登記がされていない場合は、相続人を確定し、債権者代位権（民法４２３条）に基づき、相続を原因とする所有権移転登記の代位登記をする必要があります。 また、不動産強制競売は、債務者の責任財産に対してされるべきものであり、債務名義に債務者として表示された者と現在の所有者が一致しなければならないので、登記上の所有者が債務者名義になっていない場合は、先に代位登記を経た上で不動産強制競売の申立てをしなければなりません。 |
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| No.159 |
突然死は、破産申請など、出来ません。相続人を国は探します。ほとんど相続人はとこかにいます。
法定相続順位、配偶者、子、孫、親、その他の相続順位、です。余程の事がない限り相続人はいます。 万が一いない時には、組合は債権がありますので競売の請求をして、認められたら、競落人（特定 承継人に請求する事ができます。私なら、このまま放置して、所有権変更の届がある、のでその者に 請求します。しかし、登記簿で抵当権等の担保権だけは確認して下さい。それでも、新たな所有者に 請求できます。管理組合の管理費等の滞納金に対する請求を弁護士等を使ってするのは、管理費等の 無駄使いです。管理会社は、よく、顧問弁護士に、点数稼ぎで、依頼することを提案してきます。 無料相談をご利用ください。 |
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| No.160 |
↑理事長が自分でやるのを嫌がるから
弁護士を使うんですけどね。 廊下の掃除とかも理事長がやれば管理費は 削減できます。 159は老人の書生論ですね。 成長が必要です。 |
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| No.161 |
問題は、誰も国に報告する人がいないことです。
にもかかわらず、管理費、修繕積立金、駐車場代金が発生します。 それを相殺するために、管理組合が競売にかけることはできないということですね。 だとしたら、負債がどんどんたまってしまい、遺産相続したときには、莫大な負債を抱えていたということが発生するからです。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
だから、誰が葬式出したかが問題。
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| No.164 |
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| No.165 |
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| No.166 |
じゃあ夜逃げと同じ。
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| No.167 |
区分所有者が死亡したことにより管理費等の滞納が発生した場合は、管理組合が競売申立てをすることは可能ですが、相続人を確認しない状態での競売申立てはできません。
＜参考＞ 競売申立時の代位登記について http://www.courts.go.jp/osaka/saiban/tetuzuki_minji14/kyoubai_touki/in... |
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| No.168 |
要するに、これから、マンションは廃屋化が進むということです。
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| No.169 |
＜参考＞
死亡したマンション区分所有者の包括承継人である相続財産法人は、滞納管理費等について支払義務を負うとされた事例 http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/89-098.pdf |
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| No.170 |
難しい手続きをする必要はない、ほっておけば、その内相続人が現れる、
登記簿謄本で調査すれば、資産価値が判断できる、相続人がいないか、 いたけど、借金があり、相続を放棄してて相続人がいない場合は、 裁判所が相続財産管理人を指名して事に当る。心配無用、こんな事で、 マンションが廃屋（スラム）化するなんて言う考えは、超飛躍的。 其れよりも、お宅のマンションの躯体部分からと、専有部分からの、 漏水事故を調査して対応をして下さい。これが、大事。 |
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| No.171 |
家族のいない高齢者が増加中です。
配偶者に先立たれたわけでなく、独身高齢者が増加してます。 団塊の世代以降、結婚より独身が生活が楽になって結婚、子育てが地獄となったから。 そして、単身世帯はマンションが好き 新築分譲を続け儲けるデベロッパー。 マンションは、ババ抜き 最後まで所有していた人が損をする。 法改正されない限り、マンション購入は負債を背負うと言うことですね。 損切り覚悟で売り逃げたいですよ。 |
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| No.172 |
そんなマンションは、相続人を管理組合にして、組合が管理して、賃貸で貸すか、売るかして、
負債をうめたらどうか。規約に定められない時は、自民党に頼んで、法律を作る。 だけど。管理会社が、専有部サービスを、始めているから、なんかの手を打つでしょう。 管理会社の、将来の利益追求の一環だと思うよ。買い物の代行サービスはその表れです。 私のマンションは、７０歳以上の独り暮らしは入居禁止にする規約を検討中に、７０歳以上 の住民と、管理会社の根回しで廃案になりました。築古のマンションは無理です。 |
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| No.173 |
>>172
人口減少時代です。 購入できる者が減る高齢化時代でもあるからババ抜きなんですね。 賃貸でも空き部屋です。２３区でも築年数のたつマンションは廃屋化が進んでます。 東洋経済ジャーナル http://trs00.mxcd.imodesearch.jp/?url=http%3A%2F%2Fbiz-journal.jp%2F20... |
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| No.174 |
組合管理にして、民泊に活用して下さい。建て替え（取り壊し）費用が稼げます。
少子高齢化は、避けられません。住宅が余り気味です。組合が商魂を持つべきです。 わたしは、この、発案者ですが、マンションでは、クレーマーです。しかし、避け られません。早い方が、勝ちます。将来は、日本は、人間の輸入も必要になります。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
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| No.177 |
相続人のいない管理費滞納の部屋を管理組合が所有すると、当然管理組合がその部屋の管理費を払う義務が生じる。
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| No.178 |
>>177
管理組合が支払う義務は管理費と固定資産税です。 |
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| No.179 |
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| No.180 |
マンションに永住志向が益々高まるとの意見を、益々買い替え志向が強まると訂正
古いマンションは、漏水で住めなくなり、スラム化する。永住したいのならそれなり の管理が必要。管理会社任せでは、管理方法に拠ったら、スラム化を早める。 名にはともあれ、躯体部分のコンクリートで囲まれた鉄筋の腐食、躯体部分からと、 専有部分からの配線及び配管等の管理をどうするかにかかっている。外観の化粧 ばかりに、気をとられて、見えない部分の管理は、難しい。実務を知る者に頼め。 |
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| No.181 |
そんなに手間ひまかかるならマンションなんか買わずに戸建のほうがいいね。ボロ屋でもいいと思っているのに快適なマンションライフのためだとか他人に言われて不要不急な修繕のために割高な修繕積立金を強要されることもないからね。
本来は、技術革新で修繕費用はどんどん安くなるはずだが、不安を煽る老人には困ったものである。 |
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| No.182 |
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| No.183 |
>179
>管理費と固定資産税の立替金で苦しい管理組合でなら可能でしょう。 ↑このような組合で >組合管理にして、民泊に活用して下さい。建て替え（取り壊し）費用が稼げます。 ↑このようなことが出来るという意味では？ 組合が管理(所有)しているなら固定資産税は当然組合が支払うものでしょう。 |
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| No.184 |
>167
住宅ローンを抱えている区分所有者が、そのローンの返済が半年間滞った場合は、ローンの金融会社がその物件を競売にかけることができると聞いたことがあります。 それは、どのような法律に基づいているのでしょうか。 |
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| No.185 |
不動産担保権（抵当権）の実行による競売（民事執行法（第180条～第195条））です。
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| No.186 |
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| No.187 |
民泊の意味を誤解しないでください。あくまで、前提として、古いマンションで、
空き室の多いマンションなら、オーナーもお困りのはずです。売るには価値が下がり、 貸すにも借り手がいない場合、組合で、オーナーとの話し合いで、空き室の管理の 委託を組合とオーナーが行えばよい。勿論空き室の管理は組合がしても、取引は宅建業の 登録がいります。それが出来ない場合は、宅建業者に委託して取引を行えばよい。 其の為には、やはり、組合内部に、それ相当の、管理と取引のプロは必要ではあるが。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
そもそも、築50年も経てば材料、工法が進化するに決まっているのに、いま建てたものを修繕積立金をあつめて100年でも維持しようというのは非効率の極みで、afoである。何度も言ってるが、自分が死んだあとの長期修繕計画をせっせと作る老人は単純にヒマだからである。そんなことより公共施設で勤労奉仕すべきである。いまもらっている高い年金は国のお陰である。
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| No.190 |
大規模修繕工事を１２，１３年周期で行うのは無駄である。
18年周期で2回（18年目、36年目）に行い、築50年超で解体準備に入るのが合理的であろう |
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| No.191 |
最初のうちは美観への意識が高いかもしれないが、
築40年程度経つと８０歳前後の住民ばかりであり、お金をかけても、若い人は新築に移っていくのである。 |
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| No.192 |
>>188
初めて草の根さんと合う意見がありました。 まず、災害がないとして、修理不可能で火力発電所が無くなります。原子力発電所の再稼働はここから来ている。 ダムは、放置すると大災害に繋がるため、必死でメンテナンス中。 躯体だけでなく、ダム湖の土砂撤去。 使えないい道路がでできます。 移民を受け入れても必要とする職種の生産業はのう人気なく、無職移民が増えるだけで治安が悪くなる。 |
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| No.193 |
>>189
マンションは築40年以上で建て替えにするように設定すべき。 実際、100年コンクリートのマンションを建てたとしても、他の部分の劣化でアウト。 40年間に地震の揺れに何度も見舞われていたらアウトでしょう。 ヨーロッパのように、人口数を建設許可に組み込まなければ、供給過剰になりつづける。 今すぐ、新築分譲許可を見直さないのであれば、中古は壊すしかない。 |
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| No.194 |
マンションの陳腐化を考慮せずに、理事長の素人判断で修繕項目てんこ盛りの修繕計画を策定し、修繕積立金の値上げを実施することは、区分所有者に余分な負担を強いることになる。
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| No.195 |
住宅の新規着工件数が毎年100万戸くらいでかわりませんからね。作り続けたら壊すしかないです。
そもそも鉄筋コンクリートのかぶり厚さが3センチが普通だから65年で建物として終わりなんですよ。 40年超から65年までの間は終末期であり、 手をかけるのは枯れ木に水をやるようなもの。 最低限の補修のみ行い、解体の合意形成を行う時期だと考えるべきでしょう。 |
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| No.196 |
築40年で解体だと、相続税対策で戸建てからマンションに買い換えた老人は抵抗するのでしょう。
しかし、今や老人しか買えない。 長期ローンで購入するのは、怪しい若者。 |
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| No.197 |
築40年目から解体積立金の準備に入るんですよ。築40年目で解体ではありません。
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| No.198 |
鉄筋コンクリートのかぶり厚さで建物の寿命はきまるのである。修繕積立金の多寡で決まると思っているafoがいるが、そもそも100年、200年持つようなマンションを建てたら一番困るのは施主であるマンションデベであろう。どこで折り合いを付けるかマンション管理に必要ななのは英知である。
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| No.199 |
１．鉄筋コンクリート造建築物の寿命
建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート構造の事務所等で50 年、住宅・ 学校等で47 年となっていますが、これらは税法上定められているもので、建 物の物理的寿命を示すものではありません。 一般に、鉄筋コンクリート造の寿命は65 年以上（コンクリート自体の寿命 は、大気中の炭酸ガスが徐々に浸透してコンクリートが鉄筋の深さまで中性 化し、内部の鉄筋の錆の進展を抑止できなくなるまでの期間であり、補修に より中性化をある程度止めることも可能です。）あるといわれていますが、 実際はコンクリートの寿命による理由で解体されることは少なく、設備、機 能や経済的理由で取り壊されることが主要因です。日本ではこれまで、取り 壊しによる建替え（スクラップアンドビルド）が主体の傾向にありましたが、 今後は、長期間使用する建物についてはできる限り長寿命化を図ることが重 要となっています。 ２．建 |
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| No.200 |
新規住宅着工件数にも言及すべきであろう。
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