MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[801: 匿名さん]

ここを持ちながら、清水町と中央駅裏を
販売するのは流石ですね。
清水町のお値段がここと同じぐらいになるか
見ものですよ。ボリュームメリットがあるはず
なのに、コマーシャル様の共用施設に使われて
るんじゃないかと。

[802: 周辺住民]

最近、桜島の火山灰も風向きが良く、天気も良いので
居間の吹き出し窓は、開けてること多いですが、
閉めている時は全然気にならないが
ヘリは、うるさいですね。
もう少し周辺では、高度上げて飛んでほしいと
思います。

[803: あ]

あ

[804: 匿名さん]

東京の問題の二重使用のマンション。
前々から揉めてるのを知ってて
それでもやるんだね。
土地購入する前に重要事項で
わかってるのに、法の束縛がないから
進める姿勢は、いいコマーシャルに
ならないのに。
弱者踏み倒しで株価響かなければ
いいが。

[805: 不動産購入勉強中]

JR九州ともあろう者が、そんなことをしてもよいのでしょうか。
あまり余計なこと言うと
「物言えば唇寒し、…」ですが　やはり建築基準法の不備ということでしょうかね。

[806: 匿名さん]

土地購入前に、全く知らなかったら
被害斜になるんだか、元々
前の地権者と隣地マンションとの
裁判もあったのも事実なんで
その時の地権者も裁判に勝訴
したものの開発出来ないで
売り逃げた形ですね。
ＪＲ九州がババひいたんですね。
なんでそんなところ買ったかな？
裏になんか黒幕いるんじゃないの？
金融機関か政治家さんかな？
これ以上は、マズイですね。終わり。

[807: 匿名さん]

昔は、宅地造成分譲では、悪どい業者が
やってたよね。後で隣地売ってしまうのは。
だから、建ぺい率違反の物件なんてざら
ですよ。
法律の目厳しくなり、建築法違反で
既存建物の撤去が常習化されたら
被害者が増えますね。
ほとんど住人は、違反建築物だと
認知してないからね。

[808: 不動産購入勉強中]

どうでもいい情報

九州旅客鉄道株式会社（福岡市博多区、青柳俊彦社長）はこのほど、東京都北区東十条所在の賃貸マンションを取得した。
同マンションの取得により、同社が東京都内で保有する事業用不動産は7件となる。
同社は現在、不動産事業の積極的な展開による収益拡大に努めており、今後も東京都心部等で優良物件の取得・開発を推進していくという。
取得物件の名称は東十条マンション。
所在地は東京都北区東十条3丁目3-1（住居表示）、交通はJR京浜東北線「東十条」駅より徒歩約4分。
敷地面積は4,756㎡、延床面積は1万9,033㎡。
構造・規模は鉄骨鉄筋コンクリート造・地上12階建。
総戸数は182戸（他に店舗7区画）。
取得日は平成29年6月1日。

[809: 匿名さん]

立派なデベロッパに成長ですね。
連結子会社にすればいいのにね。
九州旅客鉄道なんて都会では、
田舎臭く思われないかな？

[810: 匿名さん]

１階は庭付きなんですね！

[811: 不動産購入勉強中]

庭付きは５号棟の1階部分　5-Dｇタイプ(4LDK）、５－Eｇタイプ(4LDK）、５－Fｇタイプ、(4LDK）５－Gｇタイプ（3LDK）、5—Hｇタイプ（3LDK）の５戸のようです。価格は順に3,060万円、3,160万円、3,000万円、2,950万円、2,760万円だそうです。
植栽の多いあるマンションの管理員がこそっと嘆いておりましたが、植栽がすごくて毎日落ち葉の清掃ばかりしているそうな。ザ・ガーデンの植栽は，そこの数倍ありそうなので、管理員泣かせでしょうか。
あまり言うとたたかれますので、ごめんなさい。

[812: 不動産購入勉強中]

どうでもいい情報

九州旅客鉄道（福岡市博多区、ＪＲ九州）は、大阪・堺筋本町の「帝人ビルディング」跡地に３７階建て、高さ１３７・５㍍の超高層マンション「（仮称）大阪南本町タワー」を開発する。これから既存のビルを解体し、２０１８年７月初旬から新築工事に着手する。帝人は５月に大阪本社を「中之島フェスティバルタワー・ウエスト」（大阪市北区）などに移転、ＪＲ九州は今月３日に帝人ビルの建つ敷地約３０００平方㍍の引き渡しを受けたばかりだった。

[813: 匿名さん]

>>812 不動産購入勉強中さん
お疲れ様です。
現場での建て方は、どのような状況
なんですか？
何階まで上がってるのですか？
階が上がってくれば見物でしょうね。

[814: 不動産購入勉強中]

７月２３日現在、１，２，３号棟は１０階部分、４号棟は３階部分、５号棟は１階部分のようです.Fステージ（マンション）側の道路は３ｍ拡張（鹿児島市に移管する予定）していますが、まだ利用はされていません。第１乾燥場踏切は整備され遮断機がつき、歩行者やベビーカー（車いす）は通りやすくなりました。この踏切のすぐ横にコミュニティパーク（公園）を造るそうですのでお子さんは注意が必要だと思います。Fステージさんは今、大規模修繕工事の真っ最中のようです。

[815: 匿名さん]

>>814 不動産購入勉強中さん

レス有り難うこざいます。
10階まで上がってるのですね。
電車通りからも見えるかも
しれませんね。

[816: 不動産購入勉強中]

販売戸数が１５０戸を超えたといっています。残りは３２０戸ということになります。最近マンションギャラリーには車が少ないように感じますが，気のせいでしょうか。

[817: 匿名さん]

販売約1年ですよね。
通常なら、１年で6割7割売れるのが普通
なんですが、やはり規模が大きいですからね。
竣工まで残り1年なんで残り6割売るには
値引きキャンペーン等いろいろやるでしょう。
次の計画２つは、タイミングみて延期かな？
それにしてもここまで販売鈍いのは、想定外
でしょうね。

[818: 匿名さん]

竣工時、3割売れ残りって前にレスありましたが
4割残りもあるかもしれませんよ。この状況では。
買う側には好都合でしょうが、レイアウト変更
カラーセレクト時限的な問題でいじれなくなるのは
勿体ない気がします。

[819: 匿名]

木は要らない無駄。管理費増と害虫害鳥の温床になるだけ

[821: 不動産購入勉強中]

今日は花火大会です。ここのスカイラウンジで一杯やりながらの花火見物は最高でしょうな
（１号棟、２号棟ではちょっと無理でしょうが。）近隣住民にも解放してもらいたいですね。

[822: 匿名さん]

見えるの？

[823: 不動産購入勉強中]

見えたか見えないか　MJR唐湊の上階の方がご存知でしょう。まあ　買ってからのお楽しみというところでしょうか。（近隣のマンションでは十分見えているそうです）

[824: 匿名さん]

東向なら見えますね。
北東方向ですよ。
ある程度上の階じゃないと見えないと思う。
ベランダからは、エアコンの室外機の
熱風が邪魔でしょうね。部屋暗くして
室内からがいいかも。

[825: 不動産購入勉強中]

今日　MJR唐湊で火災騒ぎがあったようだ。唐湊もザ・ガーデンも同じつくり。隔て板や避難ハッチがないところがある。実際火災があったらどうなるんだろうか。ひとごとながら気になります。

[826: 不動産購入勉強中]

ネットを見てもなかなか１５０超から進まないようです。今日も（日曜）ギャラリーには２台しか止まっておりません。庭付きの５－Dｇタイプ（３０６０万）と５－Eｇタイプ（３１６０万）は売れたといっていますので、残りの庭付きは３戸ですね。専用庭とはいっても２ｍ×８ｍ＝１６㎡くらいですから家庭菜園には物足りないでしょう。それよりも防犯が気になりますね。
現在、前面道路（７m）を工事中（１０月末まで）です。階数は３号棟は１３階に入っています。

[827: 匿名さん]

テレビで契約142と
言ってました。
竣工の半年前には完売見込み
って
突っ込みどころ満載

[828: 匿名さん]

4年での完売を目指すとは言ってたけど
竣工半年前に完売見込みなんて言ってたっけ

[829: 匿名さん]

テレビなんで
思ったよりスローペース
って言えないですよ。
竣工までには無理だと誰でも分かる。
4年間で完売ってのも竣工して2年
たから、新築でなく未入居物件
での販売も与次郎見てたら厳しいよ。

[830: 通りがかりさん]

>>829 匿名さん

住み始めからゴーストタウンですね。管理費や修繕積み立て金はどうならるんでしょうか？

[831: 匿名さん]

>>830 通りがかりさん
そんな言い方は、あんまりですよ。
管理費と修繕積立ては、未入居は、
デベもちだから、心配ないですよ。
デベは、どこのデべよりも潰れる
事のない企業ですから。
それより売れないことで、
マーケットが下がることが心配です。
新築価格が一番大事ですから、
これが崩れてしまうと中古も
必然的に下がり、マンション購入組の
資産も値下がり、買い替え需用も
なくなりますよ。結果的には
限界マンションが産まれやすい
と言うことになりますかね。

[832: 匿名さん]

全然売れてないのですね、、、。
クーリングオフはできるのでしょうか？
これからディスカウントされてしまうのでしょうか・・・

[833: 不動産購入勉強中]

MJR清水町を造るそうな。　９階建て　５１戸　竣工は３１年２月　設計会社が同じなので、ここと同じような建て方でしょう。１１月から売り出すそうで、清水町のほうが早くも売れるかも。

[834: 匿名さん]

>>832 匿名さん

手付け流しでできるのでは、
設計変更してたら、その分は、
ペナルティがあるでしょうね。

[835: 匿名さん]

竣工してもかなり在庫が残るなら、
購入予定者は、待ちたくなりますね。
キャンペーンで実質的値引きが
あるでしょうから。

[836: 匿名さん]

心配ないですよ。
なんだかんだ言っても
売れますから！

[837: 匿名さん]

無頓着の自分ですら、奥詰まりでめんどくさそうな立地ってだけで一歩引いちゃうわ
陸橋なりアンダーパスなりで線路越えてマックスバリュ横まで出られるような道があれば全然違ったんだろうけど

[838: 匿名さん]

購入済みの方は、ここ覗くと不安に
なるよ。
欲しい人は、ここ見ても全然気にならない
でしょうね。

[839: マンション検討中さん]

838に同意
やはり、目の前にマックスバリューや電停がありながら、あの道を歩くのは苦痛かなー
そして、完成してもあかりの灯らない部屋が多いのかなと思うと、微妙ですねー。
渋滞も怖いが、渋滞にならないかもしれない入居率をより心配しますよね

[840: 不動産購入勉強中]

いろんな考え方があると思いますが、私が考える
マンション選びの１０のポイント
１．価格　２．立地条件　周辺環境　３．建設地の経緯、地盤　４．マンションの構造
特に床の構造（スラブ厚　２７ｃｍ以上）,L値　４５以下）５．できれば上階の家族構成、
６．間取り　７．駐車場は１００％平置きか　８．管理体制（管理会社の評判）
９．管理規約、長期修繕計画は適正か　１０．管理費、修繕積立金は適正か　等々です。
いずれにせよ買う人の価値観ですので、どの程度譲歩できるかでしょう。

[841: 匿名さん]

子育てマンションのイメージですから、
防音性能は、ちゃんとしといて欲しいね。
床は、厚いにこしたことない。

[842: 不動産購入勉強中]

今日は管理規約、特に民泊について考えてみます。
去る８月２９日国土交通省住宅局長から「民泊についての管理規約改正」について通達が出されました。（これは６月に「住宅宿泊事業法」が制定され、分譲マンションでも民泊が実施されうることになりましたので、トラブル防止のため、民泊を「可」とするか「不可」とするか管理規約上、明白にしてください）　というものです。おそらく既存のマンションでもザ・ガーデンの管理規約でも、まだそこまで整備されていないと思いますので、早急に規約改正されたらいかかでしょうか。

[843: 不動産購入勉強中]

ようやく１７０戸を超えたそうです。
１号棟のC、D、E、F及び２号棟は南向きですが１号棟のA,Bは西向きなので　躊躇するかもですね。

ガーデンラウンジと称して水槽（池）を造っているようですが、鹿児島は灰が降ることをご存知ないのでは、また周りには植栽がびっしり、落ち葉のこともご存じないようです。管理員は灰と落ち葉の掃除で明け暮れるでしょう。（余計な心配？）

[844: 匿名さん]

数年したら、池は、水張らないかもね。
維持が大変だよ、公共施設のように税金
垂れ流しってわけもいかないんで。
砂利敷いて、枯山水の方が良いかも。
植栽は、今年の様なカメ虫大発生の時
は、困りますね。農薬使うにも、低層階
には、影響有りますよ。
170戸は、前回の150戸から、期間短い
のに進んだようですね。
他のマンションの在庫がはけてきたからかも
しれません。再開発が販売開始したら、
また鈍りますよ。

[845: 匿名さん]

心配しすぎでは？
管理費払ってれば良いだけの話でしょ？
戸建のように自分で管理するわけじゃないしね。

[846: 不動産購入勉強中]

「管理費を払っているからあとはすべて管理会社がやってくれる」そう思っている方が少なからずおられます。はたしてそうでしょうか？　お金に余裕がある方なら別ですが、たいていの方は毎月ローンの支払いに苦労されています。できるだけ管理費は少ない方がいいはずです。全部お任せの組合は、管理会社にとって好都合、いわゆる「おいしい管理組合」です。分譲当初、管理会社は決まっていて、委託管理費も多めに設定されていますので早急に　管理費削減交渉をすべきです。必ず下げてきます。年間数百万単位で下がったところもあります。ゆめゆめ管理会社におんぶにだっこされ、言いなりになりませんように。

[847: 匿名さん]

ビルメンテ、管理会社のクイモノになりますよね。
かなり高収益あげてますよ。

[848: 匿名さん]

ここの管理費始めからそんなに高くないよね。
じゃあ、良いんじゃない。

[849: 不動産購入勉強中]

以前にも書いたと思いますが、ここの管理費は１月当たり、約２３０万/４７２戸
１戸当たり約５，０００円です　また駐車場使用料は１月当たり、約４７０万/５９５台分ですから、管理費の約２倍あります。これがおそらく」管理費会計に組み込まれていると思われますので　２３０＋４７０＝７００万　つまり１戸当たり１４，８００円が管理費ということになります。これが安いと思われるでしょうか？

[850: 匿名さん]

車２台ならもっとやね。
戸数ボリュームも業者側メリットだけに
なる感じですか。