グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[621: 買い替え検討中さん]

販売価格、58㎡西1階は、以前は5500万円と強気でしたが、最近、4980万円に下げました。
それでも、売れ残りそうな感じがする。

[622: 匿名さん]

サミット、再オープンするの？
近所で聞いてた話と違う。。。

[623: 検討板ユーザーさん]

>>621 買い替え検討中さん

何号室ですか？

[624: 匿名さん]

F棟は全く太陽が入らないですねー
値段が安いだけの部屋。
駅遠物件で、日当たりゼロでは買う意味あるのかな？と思ってしまう。

[625: 検討板ユーザーさん]

>>622 匿名さん
下記に来年の四月に再オープンとかいてありますが、違うのでしょうか？
http://machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1458122305/l50

[626: eマンションさん]

>>624 匿名さん

日影図見たんですね。
どんな感じでしたか？
バルコニーは南に向いてるのに全く入らないのですか？

[627: 匿名さん]

>>624 匿名さん

全くとか、ゼロとか言ってるけど、根拠は示せるの？
示せないなら根拠無くdisってる訳だから問題あるよ。

[628: 匿名さん]

>>625

再オープンするんですね！
しかも意外なほど早い！
情報ありがとうございます。

[629: 匿名さん]

昨日、新江古田駅から朝の大江戸線に乗ってみたのですが、通勤ラッシュが本当に酷いですね。
まず、既に超満員で乗れない。無理やり乗りましたが、押しくらまんじゅう状態で、目の前の方と危うく顔が当たってキス状態になるところでした。
落合南長崎では誰も乗れないくらいなのに、更にたくさん乗り込んできて地獄状態。
落合南長崎も、住宅街だから住人が多いのでしょうか？
そもそも練馬駅近辺でも新規マンション建設が相次いでますし、１つ手前の練馬駅で満員になってる感じです。

新宿まで、全身が他人と密着して超気持ち悪かったです。
新宿以降は他人と体が触れない程度にはなりましたが、相変わらずつり革も持てないくらい、かなり混雑している状態は続きました。
これだけで一日の体力をすごく消耗してしまいました。
うん十年間、この通勤地獄に耐えられる地震が無くなったので、再検討させていただきます。

物件自体は良いと思いますので、在宅ワークの方には良いと思います。

[630: 匿名さん]

何度もこのスレで言われているが、大江戸線程度のラッシュで音を上げるぐらいなら通勤時東京では他の路線にも住めない。

[631: マンション検討中さん]

>>630 匿名さん
いやいや、大江戸線より混雑してない路線はいくらでもあるし。

[632: 匿名さん]

ここのサイトの「スムログ」に参加されているマン点さんのブログにこんなデータがあります。

「全国エリア別！通勤電車の混雑率ランキング（平成27年度）」
http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/07/27/060221#%E9%96%A2%E6%9D%...

これを見ると629さんが書いている区間は首都圏通勤路線で42位。
特別混んでいるわけではないようです。

ただし大江戸線は車両が小さて上すぼみの形状なので車内空間が狭く、
慣れないと数字以上の圧迫感があるのかも知れません。

[633: 匿名さん]

マンションギャラリーで陽当たりのシミュレータを見れますが、F棟も大抵のフロアでそれなりに陽当たりはありましたよ。もちろん低層階で部屋によっては日照時間は短いけど、それはどこのマンションでも同じでしょう。

江古田で満天の星空はさすがにないかな。周囲に高い建物があまりないので満天の夜空である事は確かだけど、星はほとんど見えない。

他にも言及されてる方がいますが、大江戸線のラッシュはましな方だと思いますけどね。
どの路線でも都心の駅は大混雑になるんで、東京での生活を諦めるか、さもなきゃ頑張って通勤至便な都心部の億ションに住むしか無いような気がする…

[634: 匿名さん]

低層階でもある程度の日当たりがあるのはいいですね。どの場所も結構まんべんなく当たるというふうに考えて良いのかな？家にいる時間があまり長くない人は日当たりにそこまでこだわりはないという人もおられるかもしれないですが、いざリセールしますよ、賃貸に出しましょうよという事情になった時に日当たりはやっぱりあった方が資産価値的によろしいなと思われますよ。長い目で見ていってみるといいのでは。

[635: 匿名さん]

>>634

周囲に満遍なく空地が確保されているので、
どの向きでもそれなり陽当たりがありそうです。
ただしＦ棟は囲まれ感が強いので要確認でしょう。

[636: 匿名さん]

Fだけは確かにそうかもしれません。階数に左右されるかも…と思いました。

複合都市開発ということなので、この辺り一体が綺麗になるというのは良いですよね。
リブインラボはこちらのマンションだけの負担じゃなくて、
このエリアに新しくできる住居が皆で負担する形になるのでしょうか。
レストランもできるみたいだし、保育園も学童もあるみたいだから
かなり子育て世帯には暮らしやすくなりそう！

[637: 匿名さん]

ものすごく大きなマンションですよね…
こんなに大きなマンション、そんなに売れるのかなぁと思うのですが…どうなんでしょう
ここの場合は投資とかリセール目的の人は恐らくほとんどいないか小数なのはわかりやすくて良いのかな。
戸数が多いところだとリセールする場合は同じマンション内で競合してしまってということになるそうなので。

[638: 匿名さん]

ここは完全に実需だけだろ。高いが建築費もべらぼうに上がってるからなあ～
品川シーサイドの杜は投資目的の人もいるかもね。

[639: 匿名さん]

湾岸地域だったら投資の人も多いだろうし、あとはターミナル駅の近くのタワマンとかだと分かりやすいですが、
ここだと腰を落ち着けて暮らそうとする層がほぼほぼってトコになるだろうし、
賃貸に出たりする場合は
転勤で一時的にいなくなる人というようになってくるかもしれません。
頻繁に人の入れ替わりがないので
管理組合も安定して運営していけるのではないでしょうか。

[640: 匿名さん]

近所に住んでるのですが、
救急車の音がうるさいです。
仕方がないとは思いますが、想像以上の音が聞こえます。

[641: 名無しさん]

>>640 匿名さん
ご自宅にどのような種類のサッシをご利用になられているか、教えていただけないでしょうか。

[642: 匿名さん]

賃貸や戸建に使われるサッシと分譲マンションのサッシでは性能が異なるんですか？

こちらで採用されているのはLow-E複層ガラスのようですが、断熱・遮熱性能が

メインで遮音性については期待できないものなのかも？

防音性能を表すT-◯等級などの数値を調べれば良いのでしょうか。

[643: 検討板ユーザーさん]

>>642 匿名さん
ここのサッシはT1です。
500ﾍﾙﾂで25デシベルほど防音するらしいよ

[644: 匿名さん]

とても参考になります。
ありがとうございます。
もし、検討されていたけども、購入や検討を止められた方がいましたら、その理由や要因を教えていただけますか。

[645: 匿名さん]

高いからやめました。
別にこの物件に問題があるとかじゃなくて、
市況的に今は買う時期じゃないと思います。
７０００万のローンなんて冷静に考えたら払えません。

[646: マンション検討中さん]

7000万のローン。
払える人もいますよ。

[647: 匿名さん]

払える方は羨ましい。
ローンだけで月２５万ですから、固定資産税と管理費、修繕積立金合わせて月３０万くらいでしょうか。駐車場と車の維持費含めると＋５万。
年収８００万くらいないと、毎月３５万払うのは厳しそうですね。

[648: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170401-00000001-pseven-bus_a...

Yahoo!ニュースでこの物件が取り上げられてました。手を出さないほうがいいと。

[649: 匿名さん]

>>648 匿名さん
こんな大規模で3戸販売の即日完売って、姑息さが酷すぎる。
当初あった不自然なポジ投稿(坪100万でも安いみたいな)はデベの稚拙な若手社員でしょうね。

[650: 匿名さん]

>>649
×坪100万　○坪400万

訂正します。

[651: 匿名さん]

ですよね、、
小出し販売だと欲しい部屋が買えないし、販売効率もよくないから販売コストがかかると思うのですが。それが物件価格に反映されているのでしょうね。
完成まであと１年ですが、こんな小出しで完成までに売り切れるのでしょうか。
完成後、堂々完成のチラシが入って選び放題な気がします。

[652: 匿名さん]

今出ている物件概要の価格と面積で坪単価出してみたのですが、
一番狭い物件が一番安い価格であると仮定するならば、
坪平均単価は約２９３万円ということでした。これがスタート価格ですので、
坪平均単価は３００万円ちょい位という風に考えられるかと思われます。

このあたりだとやはり高いな、と思われるのでしょうね
それにサラリーマンが現実的に買うことができる額じゃないと販売スピードはゆっくり目になってきてしまうのかも。

[653: 匿名さん]

まあ、下手に安すぎるよりはいいかもしれませんね。
５０００万の最安の部屋を買うにしても、１０００万頭金を出して４０００万のローンを組む場合年収８００万以下だとそもそもローンが通らないため、住民の質は良い気がします。
それに、あえてこんな郊外で落ち着いた場所を選ぶ人は、華やかさより住環境や安全を選ぶってことでしょうし、湾岸タワマン組より地に足が着いてそう。

[654: 周辺住民さん]

大江戸線の新江古田駅って、何にもなかった。
それにしては、けっこう高い。
売れているんですか？

[655: 周辺住民さん]

６５４ですが、環境は良いかなとは思いました。

[656: 匿名さん]

531邸。巨大マンションは住んだことがないので緊張します。どんな感じなんでしょう？ママ友グループとかできなければいいんですが。ドラマだけの話でしょうか。

両面バルコニープランは便利そうです。過去にサービスバルコニーありのプランに住みましたが、ちょっとしたものを置いておけてよかったです。スキーブーツを干したりできました。子供がいるので三輪車などを置いておくにもいいかなと思います。どうでしょう？玄関前に置いておくよりすっきりする気がします。

[657: 匿名さん]

バルコニーは共用部分ですので、あまり大きな私物は置けませんよ。けど三輪車やスキーブーツなら大丈夫ですね。

[658: 匿名さん]

>>657 匿名さん

私物は一切禁止だよ。
でも、そこを他人はチェックできないから、好きにやり放題。
外からわかるような大きな物置とか設置したらすぐにわかるけどね。

[659: 匿名さん]

>>656　さん

ママ友グループなんか、かかわらなければいい話です。
小規模も、中規模も、大規模も一人でもボスママの様な方がいれば、グループでたまっているという事もありますよ。
ただ、関わる関わらないは本人次第ですし、小学校に入れば親同士はそこまでかかわりもなくなります。
大規模だととくにいろんな方が居ます。みんな気持ちよく暮らしたいですね。

[660: マンション検討中さん]

大した立地でもないのにここはやけに高いですね。広告宣伝費削ってその分安くしてほしい。

[661: 名無しさん]

プレオープン時に、70平米3LDKで7000万台の予定価格表を見せられました。このくらいは当たり前という営業さんの話しに、即、席を立ち上がりました。期待していただけに、怒らすら込みあげてきました（苦笑）
URから入札で土地を購入したというだけあって、コンセプトや商品は素晴らしいと思ったのですが、庶民を愚弄するかのような価格設定に本当に驚きました。よくこれでURも容認したなと思います。

[662: マンション検討中さん]

はっきり言って高いです！
中野に昔から住んでるけど、あの場所で坪250以上は論外ですね
森の有る生活も面白いって考えたけど、その値段じゃインカムもキャピタルもどちらも微妙な感じです
個人的には車での移動生活なので購入も考えて公式ホームページを覗きましたが断念します

この場所なら75〜120平米の広さで4900〜9800万って売方にしてほしいですね！
それに暗い夜道を歩かせるでなく、江古田まで直通バスを運行させるとか必要じゃないですか？
あの辺りは夜は歩きたくないですからね…

[663: 匿名さん]

>>662 マンション検討中さん

同感です。
70平米で4000万後半からあれば、間違いなく購入していました。いくらで土地を入札したのかわかりませんが、本当に残念な物件です。

[664: 名無しさん]

>>660 マンション検討中さん

広告宣伝費もほとんど掛けてないのではないでしょうか。この規模の割には粛々とやってるイメージです。高値というより利益追求が、この会社のやり方なんでしょうね。

[665: 匿名さん]

70平米で4000万円代なら買う…って、23区で比較的都心に近いエリアのブランドマンションがその価格帯なら、欲しいって人はそりゃたくさんいるでしょ…

確かに数年前ならあり得ない価格なんだけど、オリンピックを控えて土地や建築費が高騰してる時期なんだし、この時期マンションを検討するならそんなの仕方ないのでは…

ちなみに、今住んでるマンションの大規模修繕を最近やったんですが、資材だけでなく足場の確保やら職人の人件費やら何もかもが高騰してて、想定してた額より2〜3割高くついて修繕積立金をほぼ使い切ってしまいました。まあ、そういうご時世なんでしょう。

自分の場合は自分の年齢的な問題やら今住んでるマンションの残存価値やらライフサイクル的に今しかないので、割高感は感じつつも契約しました。まだお若い方ならオリンピックが終わってからゆっくり探されるのも手ですよね。

[666: 匿名さん]

年齢的なものがあるって、40代だとローンが通らないとかあるんでしょうか？
70才完済予定なら35才までに買うべきとよく聞きますが。

[667: 匿名さん]

>>665 匿名さん

確かに少し前なら4000万後半から十分購入できるエリアだと思います。オリンピックを待たずに値崩れはじまってるようですから、もうしばらく様子を見るようにします。ここも随分と価格調整してるみたいですしね。

[668: 匿名さん]

40代では住宅ローン審査に通らない場合があるんですか？
確かに40歳から35年フルで組んだら75歳になってしまいますが、
断られてしまう銀行もあるとは知りませんでした。
欲しいマンションが出てくるまで、のんびり資金を貯めようと考える方も
いらっしゃるでしょうが、年齢的な制限もあるのですね。

[669: 匿名さん]

オリンピック後まで待ったとしても、都心部は利便性向上と人口流入で需要はそう簡単には下がらないし、どこかで大地震でも起きたときには、また資材高騰ってことになるんだろうよ。

[670: 匿名さん]

ローン、４５歳まで普通大丈夫じゃないでしょうか。
３５年ローンは８０歳で完済のはず。
それを超えると返済期間が短くなって借入額は減ると思います。
４５歳超えても通らないわけではなく、通る額が減るということです。
何歳でもローン自体は組めますよ。