グランドメゾン江古田の杜

[物件比較中さん [ 30代]]

グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[164: 匿名さん]

すぐに担当者が変更、卒業したのかな

[165: 匿名]

>>159
釣りですか？
1.モデルルームは表層の再現なので、壁をコンクリートで作らないですよね。。
2.コンクリート壁でも、普通はボードをふかしてクロスを貼りますよね。。
コンクリートに直接クロスを貼っているような物件はやめたほうが。。

モデルルームとマンションについてもう少し、勉強をなされた方が。。

[166: 匿名さん]

普通は確認などしなくても間取り図でわかりますけどね。ここは柱と同じ表記ですからコンクリ壁で間違いないかと。

[167: 匿名さん]

>>165
つまりモデルルームを見たところで、模型でしかないから意味ないと。
内覧会予約キャンセルしました。

[168: 匿名さん]

>>167
“モデル”“ルーム”だからね

[169: 匿名さん]

2の項目はハセコー仕様の壁ですヨ.,,,

[170: 匿名さん]

壁が板張り(GL工法)だと太鼓のようになって隣家の声が響いて筒抜けになるのでは？と危惧しています。
人と人が響きあう、ってキャッチコピー、まさか、、？

[171: 匿名さん]

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/outline_egota/index.php?comp_id=sekis...
リブインタボとか、いい感じですね。
素朴な疑問なのですが、
この物件、HP見ると容積率オーバーしてません？
計算が合わないのですが..

[172: 匿名さん]

長谷工仕様だから壁が薄い、遮音性はが劣るということはないと思いますよ
むしろ乾式壁採用するような物件より遮音性は高いと思います。

[173: 匿名さん]

そうなんですか。
壁にも種類がいろいろとあるとは聞いていますが、
ここは響きやすい物を使っているというわけではないのか。
ふつうに生活している分には防げますよ、ということになってきますか？
それならば良いのではないでしょうか。

[174: 匿名さん]

>>171
確かに明らかにオーバーしてますね。。
恐らく、ABC街区で併せてなのか何らかの緩和かな？

[175: 匿名さん]

そのへんは流石にぬかりはないでしょう、複数社のコンペで選ばれてますし、都市計画や建築の専門家なども選考委員ですしね。

[176: 匿名さん]

容積率オーバーだと違法建築でローン組めないのですが、、一体この計算が合わないのはどういう事なんでしょう？？

[177: 匿名さん]

ほんっっとにここは素人さんばかりですね。

延床面積と容積対象面積は違うんですよ。

エントランス、廊下、階段などの面積は容積率計算から除外されます。
ここは独特の配棟で廊下が多く幅も広い、バルコニーの奥行きがある、エントランスが広い。
なので容積率外の床面積が大きい。それだけです。

違法建築とか言い出す人っていったい何なの？

[178: 匿名さん]

そもそも間違ってたら建築確認すら降りませんよね。

ある事、ない事吹聴してこの物件の販売を阻害したいのでしょうかね。と勘ぐってしまいます

[179: 匿名さん]

容積オーバーってことはないでしょう。

おそらく総合設計制度か、容積不算入（廊下・エレベータ等）の部分が多いんじゃないでしょうか？

容積不算入が多いのはプラスですが、
総合設計制度だと建て替えが問題になる50年後ぐらいにはやや不利かな？
どっちにしてもローンは普通に組めるし、資産価値としては影響なしです。

[180: 匿名さん]

http://s.sumaity.com/glossary/keiyaku/nobeyukamenseki/
>>177
延べ床面積は、「共用部分を含まない面積」のことですが。容積率の計算に使われます。

[181: 匿名さん]

容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のこと（建築基準法第52条）。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%8E%87

[182: 匿名さん]

廊下などを含めるのであれば、
建築延べ床面積といわずに
施工面積と表記すべきでは？
表記が不正確だと思います。

[183: 匿名さん]

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/118/329/d00123789_d/fil/P40...
容積率とは建築延床面積の宅地面積に対する割合のことです。

世田谷区HPより

[184: 匿名さん]

法律的に記載しなければいけないのは
容積率、敷地面積、建築面積、建築延床面積くらいでしょう

文句なら積水じゃなく法律作った方にいうのが筋だと思いますが
大体施工面積ってなんですかね、意味がわかりませんが。
完全に筋違いの話題なのでやるなら他で聞くなりして頂きたいものです。
このスレもヘンな人に絡まれてご愁傷様としか言いようがないですね　笑

[185: 匿名さん]

まぁ別に容積率が間違ってないってわかって良かったじゃないですか。表記の方法が気に入らないなら法律の改正でも国土交通省に訴えて見てはいかがかしら。ここで騒いでも何の意味もないですし

[186: 匿名さん]

建築確認は素人さんが考えているような甘いもんじゃない。
容積率オーバーなんて初歩的ミスが起きる余地はない。
つまんないこと気にせず、検討する気なら、ローンの返済の計算でもした方が良いよ。

[187: 匿名さん]

マンションマニアさんがブログでグランドメゾン江古田の杜の記事をUPしたよ。

[188: 匿名さん]

ベタ褒めですね。価格もまぁ市況加味すれば妥当な範囲でしょうかね。

[189: 匿名さん]

どこもかしこも高くなりすぎている感がありますから、そのような状況下ではかなり頑張っている価格設定に感じられます。
高くなりすぎてこどものいるファミリーが買えなくなってきているというような記事を読みました。
ここならばまだ、大丈夫なのかな。
こちらのコンセプト自体も子育て世代向けらしいです。

[190: 匿名さん]

市況を勘案しても高いなあ。
マンションマニアさんはベタ誉めできる物件しか紹介しないし、マンションに対する夢と愛が溢れすぎているので、そのことも勘案w

[191: ご近所さん]

色んなものが揃ってるのでコンセプトは良いんじゃないですかね。エレベーターの数も多くて住みやすいんじゃないかね
間取りのこだわりもあるみたいですし、各業界の専門家が絡んでる物件だけはあるなぁと感じてます。

[192: 匿名さん]

びっくりする程激安ですね。
すごーく素敵なマンションなので億は行くと思いきや、一番高くてもせいぜい９０００万？
1階は５５００万と安過ぎて、変な人が入らないか心配です。人を選ぶためにもっと高級路線にしてほしかった。
いずれにせよ、即完売しそうですね。

[193: 匿名さん]

>>192
理想のマンションに出会えてよかったですね。

[194: 匿名さん]

管理費などの月額費用は25000円、駐車場も25000円、固定資産税は月あたり25000円と、月月額75000円の固定費で住むのは魅力的です。
ローンは利用せずキャッシュで購入予定ですが、例えローンでも、金利が安い今なら月２０万～３０万の支払いで済みそうです。

[195: 匿名さん]

中野区北部って、そんな富裕層が集う地域だっけ？
早稲田や日芸に通う苦学生が住んでるイメージは、古すぎるか？

[196: 匿名さん]

500戸超えの物件ですからさすがに価格は抑えめですね

[197: 匿名さん]

この価格で500世帯以上の富裕層が中野区北部に集まるのかと。ここはもう「実需」のエリアではなくなったのか。

[198: 匿名さん]

マス層のマンションとしてはこの位の価格まででしょうから、そういう点でも欲しい人それなりにいそう。

[199: 匿名さん]

素敵なマンションですね。
賃貸もあるようですが、いくらくらいなんでしょう。
３LDKで月額３０万くらいかな？

[200: 匿名さん]

家賃が３０万もするなんて、こんなに払うんならマンションなり戸建てなり、買った方が良いんじゃないかなと思ってしまいますが、それでも賃貸を借りた方が安いのかなぁ。
この辺の考え方がよく分からないのです。普通じゃ３０万なんて無理でしょ。

[201: 匿名さん]

>>200
ならば３LDKで２３万くらいかな？
それくらいなら高くはないと思いますが。むしろ買うより安いのでは。

[202: 匿名さん]

>>201
まあ高いか安いかはあんたじゃなく、購入検討者やマーケットが決めるもんなんで、常識外れな高価格で煽るのもどうかと思いますよ。

[203: 匿名さん]

>197

70平米の中層階で7,000万円なら実需エリアですよ。
8,000万を超えると実需よりも相続税対策とか投資系が多くなりますが、
7,000万ぐらいなら実需中心ですね。

東京の平均年収を考えると別に富裕層でもなんでもなくて、
30代後半で世帯年収1,200万～1,500万ぐらいだから、中の上程度です。

>195の言うように中野区北部と考えるよりも、
大公園隣接・駅徒歩10分と考えると今の相場なら普通です（数年前から見れば上がってますが）。
環八の外側の石神井公園近辺なんてもっと高いですから。
（仮に石神井公園隣接だとほとんど億ション確定ですし、
今やってる善福寺川緑地の三井なんかも駅から遠いのにいい値段します。）

[204: 匿名さん]

皆さん、一部の高値煽りに反応しすぎですよ。(笑)
スルー推奨です。

[205: 匿名さん]

今の相場、明らかに新築マンションを買うタイミングではないですね。
年収や資産がいくらあろうと、オリンピック後に「あの時この物件を買ってよかった」と言えるものかどうか。
未来予測なんて簡単ではないですが、冷静な判断は必要です。
そもそもこの物件を今買えなくて後悔しないかどうか、という観点でスタートして厳しく見るのが重要でしょう。
高値煽りには反応せずにw、資産性を気にするなら、多くのデータを揃えて判断すればいい。まあ、本当にいい物件は「これどうなんだろ？」という躊躇の余地はなく、「これが手に入れられるのは今だけ！」という輝きで溢れているし、ひっそりと完売するもんですよ。今は殆どないですけどね。
掲示板の現実離れした高値煽りの書き込みよりも確かなデータ、これに尽きます。

[206: 匿名さん]

石神井公園隣接は江古田や杉並区成田よりもずっと特別な地域で、マンションよりも戸建てがメインです。
駅から遠い善福寺川緑地公園ねえ…リセールがかなり厳しそう。

[207: ご近所さん]

そうでもないよ。最近は高齢化の問題もあり、管理の楽なマンションの需要もこのへんでも増えてる。
若い人だけじゃなく、そういう層の買い替え需要あるしね

[208: 匿名さん]

むしろ高齢者ほど駅前の便利なところに住み替えしたがるのでは？郊外の駅前タワマンの住民はそういう層が多い。

[209: 周辺住民さん]

この辺は駅にでなくても大抵のもの揃うのですけどね。
この物件は複合物件なので尚更便利になりますが

[210: 匿名さん]

江古田あたりは都市近郊としていい場所だと思うんだけど、
ネックは大江戸線なんだよね。
あの狭い車両とカーブの多さ、乗ってて疲労感が倍増する感覚。
「地下の山手線」っていうならフル規格で造ってほしかった。

[211: 匿名さん [男性 30代]]

新江古田でこの価格なら、多少下っても練馬春日町のプラウドの方が環境も駅からの距離も良いかもしれませんね！

[212: 匿名さん]

事前の噂通りURの意向を汲んで価格抑え目できましたね。５００戸を売らないといけないので
当然かもしれませんが

[213: 匿名さん]

環境は落ちるが、中村橋のパークハウスがいいんでは。
駅徒歩2分は中古になっても引き合い見込めるし。
千川のヴィークコートはここよりやや安かったか？

[214: 購入検討中さん]

ここは大規模ならではの共用部分と、ゆとりあるランドプランが魅力でしょうかね。
敷地内道路のような形なので前が開けてます、小規模物件だと中々こうは出来ませんね。
間取りも拘りがあっていい感じに思えます。

[215: 周辺住民さん]

大規模な村ができるようなものですね。
近所では、マンション村って呼んでます。

江古田村の再来みたい。
これだけ大規模だと地震の時に助け合えるのは心強いかもしれませんね。買う価値アリだと思います。

[216: 周辺住民さん]

なお、大江戸線はラッシュアワーは小田急並みに通勤地獄が酷いので、バス通勤のほうが便利ですよ。

[217: 匿名さん]

大江戸線ということで、オリンピック需要が見込めそうですね。
早く買わないと売り切れるかも。
子供が２人いるので、広目の９千万の部屋、狙ってます。
大江戸線でこの値段は安いのでは。光が丘はもっとしますよ。

[218: 匿名さん]

>213

たぶん、中村橋のはもっと高いと思いますよ。
三菱だし、戸数も少ないし。

ここの価格を見ると、過去から比べたら高いけど、
今出すならこれ以上は安くできないっていうラインでしょうね。

[219: 匿名さん]

>>218
それで500戸以上売れるのかと。いや売れ残りを勘案しての価格設定か？
固定資産税や維持管理が面倒ですが、豊島区新宿区あたりの3階建建売新築戸建てがお得な値段になってますね。しかも駅に結構近い。そこら辺も視野に入れていいくらい、マンションのタイミングが終わったのかも。

[220: 匿名さん]

戸建てはないな。

[221: 匿名さん]

>219

ミニ戸は地震や火災の時にひとたまりもありません。
戸建てなら敷地面積が最低50坪はほしいです。
貴方がおっしゃっているのはそういうレベルじゃないですよね？

　

[222: 匿名さん]

>>221
マンションでも50坪は欲しいな。
てか、ここ、50坪の部屋、ありましたっけ？
１００平米以下の狭小部屋ばかりでがっかり。

[223: 匿名さん]

マンションでなくても戸建てでも部屋は広い方が良いですよ。
狭いとどうしても窮屈で落ち着かない。
まぁ、慣れもあるけど一度広いところに住んでしまうと中々狭いところには行けなくなってしまう。
なんだかんだ言っても広いところが良い。

[224: 購入検討中さん]

最近90平米あれば広い方だよ。70平米の狭小3LDKが主流だからね。
広い部屋はグロスが高くなり、デベからしたら売りにくいのだがそれでも広い部屋も用意した
積水さんはいい決断だと思う

[225: 匿名さん]

９０平米かー、
３階建て狭小戸建てがそれくらいですね。
１００平米は欲しいな。

[226: 匿名さん]

23区内でいい90平米少ないから、同じフロアの1LDKを2つ買うという手があるな。無駄も出るし家庭内ルールの構築が大変だがな。

[227: 匿名さん]

頑張って100平米の中古でも探してください。

[228: 匿名さん]

このマンションで、3LDK子供2人は厳しいですね。少し狭くてがっかりです。割高感もありますし、私は他のマンションを探します。

[229: 匿名さん]

都内でも４LDKは希少になってきましたから割とここの広い部屋も売れてしまうんじゃないですかね。
どれくらいの割合あるのかは知りませんが。

[230: 匿名さん]

>225

煽りにマジレスするのもなんだけど、
大規模マンションは書斎と客間が別に確保されてる
（ライブラリ・ゲストルーム・パーティルームの3点セット）

それを考えると、延床100平米の戸建てよりここの60平米代後半のほうが広く使えることも多い。

もちろん、荷物の多い人とかは単純に平米数が広いほうが向いてるんだけど、
戸建てよりマンションのほうが明確に人気になってるのは、
専有面積に含まれないスペースの威力も大きいですよ。

[231: 匿名さん]

大体、３階建て戸建なんぞ階段の面積が多いし、どんな比較しとんねん、と。

[232: 匿名さん]

>>230
書斎あるんですかー、いいですね。
自分の本とかdvdとか置いておけるのでしょうか？大量にあるので、、

客間もいつでも無料で使えるなら嬉しいですね。

[233: 匿名さん]

>232

今どき本とかDVDのような時代遅れのものを大量に保有してるって・・・
さっさと電子化しちゃいましょう。

[234: 物件比較中さん]

モデルルーム見学してきました。
家族4人で3LDKの物件を色々見て回っています。
坪単価330万と担当さんか聞きましたが、
正直少し高めと思いました。坪単価300マンションくらいだと思ってました。
3LDKだと6,500万〜7,500万だそうです。
駅からマンションは殆ど何もなく、遠く感じました。電車も大江戸線一本は正直きつく、改札につについても、地下鉄なので、地上に出るにはとても歩きました。
また、コンビニには、昼間から地べたに座りお酒を飲んでいる身なりがあまりよろしくない方々が多く、そこもマイナスポイントでした。
モデルルームは、さすが積水ハウス！！と思う方、本当に良かったです。柱は、外に出ており、71平米にしては、とても広く感じ、色々と工夫してある設計で、とても魅力的でした。
多くの部屋には、バルコニーとは別にプライベートバルコニーというものがあり、特別感がありましたが、正直、プライベートバルコニーはいらないので、そこを部屋にして欲しいと思いましたけど。
500戸の大規模マンションなので、共用スペースはとても良さそうでした。ゲストルーム、キッズルーム、パーティルーム、ライブラリーとあり、大規模なので、管理費もそこまで高くないみたいです。
第1期でどのくらい売りに出されるかわかりませんが、1階〜上の階まで差があまりなく、正直、下の階はこの値段では、売れなさそうだと思いました。特に1階は半地下になっているので、日当たりがどうかな？と思いました。
第1期の後、坪単価が少し下がるのでは？とあくまでも、勝手な考えですが…ただ、積水ハウスは設備、施用が本当に良いので、そこを押して、値段を下げないこともあるかと。。
この物件は、私たち家族は、購入は見送りです。
色々な情報を見てると、カラスの糞被害、貧富の差などからも、こどもをここで育てたいとはあまり思えませんでした。
もともと、地縁があり、仕事が新宿らへんの方は良いのではないかと思います。

[235: 匿名さん]

ここはもともと官舎だったところだから、公務員世帯も結構入ってくるんでしょうね。

[236: 匿名さん]

周囲も合わせて色んな部分も開発される複合開発だから、暮らしやすい感じになりそうですね。

[237: 匿名さん]

１期になる前に事前案内会での反応を見て価格の調整はあるでしょうね。
マンションは１期を買えと言いますし、２期だと値上げされてる物件の方が最近は多いですね

[238: 匿名さん]

昨年秋あたりから売れ行きもイマイチなので、237さんの言うように事前案内会の状況次第で価格下げるところがありますね。
第１期で出した価格はよほどのことがない限り下がらないので、買うのであれば早めがよさそうですね。

[239: 匿名さん]

地元民だが、コンビニには、昼間から地べたに座りお酒を飲んでいる身なりがあまりよろしくない方々が多く、そこもマイナスポイントでしたなどと書き込んでいる人、そんな人見たことないぞ(｀_´)

[240: 匿名さん]

あなたには見えなかっただけかも。

[241: 周辺住民さん]

ここの近くということはローソンのこと言ってるのかな
私もあそこのローソン行きますけどそんな人見たことないですね。
周辺にコンビニ少ないこともあって駐車場の出入りも激しいので
酒盛りなんて出来ないと思いますよ。

[242: 匿名さん]

夜はヤンキーがたむろしてますね。
昼間はトラックの運転手が休憩してます。

[243: 匿名さん]

３LDKで７～９千万なら安いのでは。
港区でもそれくらいしますよ。

[244: 購入検討中さん]

駐車場完備とのことですが、シャッターはついていますか？まさか青空駐車ってことはないですよね？

[245: 匿名さん]

>>243
ここは港区じゃないよ。文化的にほぼ練馬の中野区北部だよ。港区(港南や海岸除く)ならお得な価格だが、ここは江古田。

[246: 匿名さん]

>243

港区の大公園（芝公園とか有栖川宮公園とか）隣接の大規模マンションはそんな値段じゃ買えません。

[247: 匿名さん]

いずれにせよ、格安であることに変わりはありませんね。
都心の大自然に囲まれた生活が楽しみです。

[248: 匿名さん]

都心の大自然って、何ですか？

[249: 匿名さん]

どの間取りも可もなく不可もなくといった感じです
4LDKの間取りは各部屋が狭くなってしまっているので、残念ではありますね
４畳の部屋って狭すぎて使えるのでしょうか
リビングのすぐ横ですし
収納部屋として利用するくらいで、使い勝手が悪そうだなと思いました

[250: 匿名さん]

間取りはよく考えられていて拘りが感じられますね。
共用設備も期待出来そうですし、中々いい物件に思えます。選ぶ棟や方角によってだいぶ印象変わりますね。
人気はどこになるのかな、、

[251: 匿名さん]

大量のにいるカラスを撃退できればいいですね。
超音波の機械をベランダに設置すれば大丈夫でしょうか？犬や猫にも影響ありそうですが。

[252: 匿名さん]

これだけ敷地が広いと開放感があっていいですね。

[253: 匿名さん]

意外に管理費とかが高いと気になってしまいますよね。
車がある人とか、ない人にも公平が望ましいでしょうが。
ちょっと、開発とかもしてくれるとうれしんですけど。

[254: 匿名さん]

積和は割と委託料が安いらしいですよ。なので大規模という点もありますが管理費は抑え目になるんじゃないかなと思ってます

[255: 匿名さん]

南向きの部屋も病院が目の前って何だか残念なマンションですね。周辺環境も公園がある以外はイマイチですし。
しばらくの間は売れ残りそうなので、私は1000万以上値下がりしたら再考しようと思います。

[256: 匿名さん]

値下げは難しいでしょう。デベは供給絞ってますからね。９月までの消費増税の特需も少なからず今年はまだあります。
普通に考えたら竣工が30年8月です。値引きを待つならそれ以降でしょうね。まぁ頑張って下さい。

[257: 匿名さん]

悪い物件ではないが、この大規模プロジェクトと価格、なんか無謀な感じもする。
積水ハウスも結構ビクビクしてるんでは。まあ売れ行き悪けりゃ適正な価格に下げて頑張りゃいいんだけど。

[258: 匿名さん]

１期以降は価格上がることのほうが多いですからね。様子見してると大体買い逃す。
530戸のビッグコミュニティですから、価格に関しては結構安くきたなという印象です。

[259: 匿名さん]

>>258
特に住友の場合はそれが定石ですが、完売しきれない中小デベは最終で10%以上下げたりデベそのものが変わったりします。
全然安くきたとは思わないし、戸数単価設定も空室リスク高いように見えます。
あなたは毎晩のようにこの物件の安さを強調してますが、この値段の予算組める人には、比較対象の物件はいくらでもありますよ。そんな甘いものではないでしょう。もう少しデベ側と買う側のリスクについて冷静に考えては如何ですか？

[260: 匿名さん]

そんなの竣工でもしない限り無理でしょうね。まぁ評価もなかなか高い物件ですから売れるんじゃないですかね。

[261: 匿名さん]

2018年の秋頃まで売れ残ってたら値引きはしてもらえるかもね
見送るのもいいし、他も検討しつつ2年以上値引きを待つのもいいんじゃない　笑
価格は１期が基準価格だから上がることはあっても下がることは滅多にないよ。
買った人から不満が出るからね

[262: 匿名さん]

榊淳司氏　―グランドメゾン江古田の杜―
「この町の20年後はどうなる？」

青山一丁目までの時間は25分で二子玉川と同じ。榊さんのことだからきっと明るくポジティブな20年後の江古田を描いているのでしょう。レポート買った方いますか？

[263: 匿名さん]

予定では管理費3万前後、駐車場代が機械式5層で1層目が高くて層が上がるごとに値段下がって、平均で2万くらいになるって

まぁ、全体的にチョット高い印象持つよね