ル・サンク東京森下ってどうですか？

[物件比較中さん]

ル・サンク東京森下についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.iki99.jp/

所在地：東京都墨田区千歳三丁目26番4（地番）
交通：都営大江戸線 「森下」駅 徒歩3分 （A2、A4出口）
都営新宿線 「森下」駅 徒歩3分 （A2、A4出口）
総武線 「両国」駅 徒歩11分
都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩11分
東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩11分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.80平米～80.05平米
売主・事業主：NIPPO
販売代理：住友不動産販売　受託営業部
媒介：エールクリエイト
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[44: 匿名さん]

部屋の間取りは満足というのか問題ありません。
でも、価格が相場より高いかも?と思うのは気のせいでしょう。
すでに、説明会に参加された方も多いようですが
社員の県道や行動はどんなかんじだったでしょうか。

[45: 匿名さん]

スミフの販売員の態度の問題でない
売主Nippoの企業姿勢の問題と思いますが。

[46: 匿名さん]

大変ですね
http://www.nikkei.com/article/DGKKASDG27H1F_X20C16A5CR0000/

[47: 匿名さん]

>>46
Nippoですね。９億の違約金の請求のおそれがあると書かれています。
↓
デベロッパーに次々と襲いかかる絶体絶命の危機
http://twitter.com/myzkykk/status/737797843369361409

[48: 匿名さん]

ここを検討してる人は小石川の件を知らないんでしょうか？
知ってても検討してる方は、どうやって受け入れていらっしゃるのでしょうか？

[49: 匿名さん]

>>48
日経アーキテクチュアが追及しています。

小石川では土地譲渡契約書の「建設義務」期限が迫っているそうです。
http://en-us.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/1081828681891749

NIPPOは社長記者会見をするべきではないですか。

[50: 匿名さん]

リンク先を読ませていただきましたが、Nippoは「建築確認処分の取り消し」の取り消しを求める訴訟を起こし、その後はどうなっているのでしょう。
建設義務期限が過ぎてしまった場合、小石川はどうなるんですか？
結局マンションとして使用できず、解体という形になるのでしょうか。

[51: 匿名さん]

>>49 >>50
避難路の不備は居住者の安全に密接にかかわります。
12年前から疑義を追及されていたのですから、設計変更のコストがかかっても、Nippoは避難路の設計を安全側に直しておけばよかったと思います。

[52: 匿名さん]

小石川の方に書けばいいのに。わざわざ森下の方にまでしつこく書き込みするなんてよっぽどお怒りなんでしょうね。でもそれは小石川に、NIPPOに、したらどうですか。気持ち悪いです。

[54: 匿名さん]

通学校は両国小学校である旨がトップページに書かれていますが、両国小学校って人気校なんですか？
ということは、ここは子供さんがいらっしゃる方の検討も多くなってくるということになるのだろうか。。。駅までものすごく近いし、小学校も人気校であるとするならばお値段はどう考えても高くなってくるのだろうなと思われます。実際、どうなるんでしょう。

[55: マンション検討中さん]

>>54
両国小は人気ですよ。越境する家庭がいるくらいです。制服なのが楽です^^
ここは3LDKが中心なので、ファミリーが多いと思います。
この周辺はなかなか出ないので、待ってました！って感じです。

[56: 匿名さん]

みなさんの書き込みをみていると、やはりファミリー層の方が多いようですね。
間取りが３ＬＤＫが多い物件なので、ｄｉｎｋｓ家庭よりは多くて当然かもしれません。

駅まで徒歩１１分は近くはないけれど、遠くもないので
電車通勤をしている人も注目している物件なのかなと思いました。

[57: 匿名さん]

特損はどうなったのでしょう？

[58: 匿名さん]

裁判の決着がいつ頃になるかによるのでは

[59: 匿名さん]

両国小学校って制服なんですか。
というか、墨田区の小学校って制服があるところがほとんどなんでしょうか。
親としてはすごく楽だなって言う風に親としては思います。

そもそも人気のある学区ということならば、
親御さんとしても教育環境を考えるとわざわざ引っ越したくなるのかも知れないのですねぇ。
そう思いました。

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
制服は両国小だけだったと思います。うちはお友達が多くいるので八名川にしようかと思っていますが、まだ悩み中です

[61: 匿名さん]

去年？今年？からか近くの中和小学校も制服になりましたよ！

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
確認できました！公立とは思えないような制服ですね。制服があるの羨ましいです。

[63: マンション比較中さん]

制服はホント楽そうで、うらやましいです。
私服は毎朝格闘です。。。

[64: 匿名さん]

高学年になると特に女子は大変になるって聞いたことがあります（汗）
親は大変ですよね。
制服があるのならばそんな心配はいらないのだろうけれど。

学校のトピックが挙がっているということで…子供さんいらっしゃる方が多くなってくるのかしら。
この辺りだと住宅街ということで
子供がいる家庭的には暮らしやすい部分が多いのだろうなと思います。

[65: 匿名さん]

通学区が両国小学校ということでそれ目当てで引っ越したいという親御さんもいるんじゃないかなと思います。
それから、学区が良いとその地域も落ち着いていて暮らしやすいということもあるそうなんです。
地域の目が働いているということですから。
資産性が落ちにくいのではないかと期待されるのですが実際はどうなっていくのでしょう。

[66: 匿名さん]

NIPPOのホームページに掲載されていますけど
また公正取引委員会の立ち入り検査を受ける事態になっています・・・コンプライアンス意識が低いのでしょうか？

[67: マンション検討中さん]

向かいの建物が取り壊しになるみたいです。あとに何ができるのでしょうか。

[68: マンション比較中さん]

>>65
両国小の学区は決め手になりますね。
この学区なら、都立の両国高中を受験して、万一落ちても、区立の両国中に行けるので、
子供の事を考えるとこの学区でしょうね。

[69: 匿名さん]

両国高校附属中学校はかなり難しいと聞いたことがあります…（汗）
区立両国中も伝統校だと聞いたことがありますので、
受験を考えていても考えていなくてもまあいいだろう、ということなんでしょう

お向かいの建物の情報、気になりますね。
大きな建物ができそうな感じでもないのかしら…と思いつつ、
気になるポイント。
営業さんはご存知だったりするのかな？

[70: 匿名さん]

首都圏マンションが売れなくなった 契約率63％、販売価格も下落
http://twitter.com/jcast_news/status/766426629211992064

[71: 匿名さん]

>70さん
リンク先の記事を読ませていただきました。
最近の円高や株安の影響とマンション価格高騰による購買欲の低下が
契約率が伸び悩む理由のようですが、その影響で今後販売価格が
下がってくるのであればこちらとしてはありがたい傾向のように
思います。

[72: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん
西側ですか？

その西側、近所のちゃんこ鍋屋さんに、元大関の増位山親方がいらっしゃるそうですね。

[73: 評判気になるさん]

妻が清澄白河から物件まで歩いてみたけど、11分と言えどあっという間だった、と言ってました。両国も然りでしょう。

竣工後に幼稚園に通うであろう子供がいますが、近隣の幼稚園はどうでしょう？
あの辺だと、神明幼稚園になるのかな？
大通りに出れば、両国幼稚園や江東学園とかも送迎バスが通るのでしょうか？

本当は墨田幼稚園が魅力的なんですけど、遠いので送迎バスは通ってないだろうな。

[74: 匿名さん]

>>71
そうですね。販売価格を下げておく必要があります。
後で値崩れしたら困りますからね。

[75: 匿名さん、]

>>67 マンション検討中さん

向かいは8階たてが建つようです。ワンルームではないでしょうかね。

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん、

住環境に与える影響が大きいですね。
重要事項説明書に記載するべき内容と思いますが。

[77: 匿名さん、]

>>76 匿名さん

こちらは急に決まったようです。
近隣にも話すらなかったようですよ。

[78: 匿名さん]

単身者向け物件の会社がやりそうなことですね

[79: 匿名さん]

>>77 匿名さん、

現時点では売主にも販売業者にも説明する義務が生じていますよ。
西側の予定建築物の説明しないと宅地建物取引業法47条に抵触するのではないでしょうか。

さらに、双方の建築物に、プライバシーへの配慮が求められると思います。

[80: 匿名さん]

モデルルームの映像をアップするより
現地の映像をアップする方が
役立つと思います。
↓
http://www.youtube.com/watch?v=FgaFEPJ1rJE

[81: 周辺住民さん]

>>73
両国幼稚園は送迎バスがありますよ。
評判もいいです。
この辺りは、両国幼稚園→両小→両中、が多いようです。

[82: 匿名さん]

８１さんありがとうございます。
幼稚園バスあると親としては楽ですね(^ ^)

学校やら幼稚園やらのお話が挙がっているということは、子供さんが居る方が
多くなってくるということになってくる、ということですよね。
子育て環境としてはいかがなのかなと思いましたが、
学校もしっかりしているようですし、
人まずは良い、ということですね

[83: 匿名さん]

向かい側の単身者向けマンションの件は
どうなりました？

[84: マンション検討中さん]

>83　匿名さん

お知らせがありました。
（仮称）墨田区・千歳３丁目ヒルズマンション１９１
高さ　24.95ｍ（鉄骨造・地上８階建て）
着工予定　Ｈ28.10.30
完了予定　Ｈ29.7.30
総戸数　　19戸
施工者　(株)金太郎ホーム

ル・サンクの西側の部屋が対面していて、端の〇〇４号室側とはちょっと重なるぐらいだと思います。

[85: マンション検討中さん]

84ですが、すみません！
書き方がよろしくなかったです・・・

西側と対面する側に建つけれども、ル・サンクとは丸かぶりしているのではなくて
～４号室と正面がちょっとかぶります、ということでした。

[86: マンション検討中さん]

このマンションに屋上庭園を造ってもらいたいなー。
隅田川花火大会とか見えそうな気がしないでもない。

[87: 匿名さん]

ルサンクする って言葉はどういう意味なんですかね？

[88: 匿名さん]

>>85
○○4号室以外は覗かれることにならないと説明されているのですか？

[89: 匿名さん]

マンション全体にかかわる話でしょう。
模型などにより、立体的に
双方の位置を確かめるといいですよ。

金太郎ホームも配慮がないですね。

[90: マンション検討中]

>>88 匿名さん
説明はまだ聞いてません。
金太郎ホームさんがどういう建て方をするのか分からないのでなんとも言えませんが、敷地を見る限りで感じた私なりの見解です。。失礼しました。

[91: マンション検討中さん]

まずかったら削除します。

ルサンクのエントランスになるであろう辺りから、旗の向こうで行われている解体作業を撮りました。重機が見えてるのが、現場です。

[92: 匿名さん]

>>91さん
ここに8階建て（25ｍ）のマンションですか！！
影響ありますね。

金太郎ホームがどういう建て方をするかは
売主と販売会社は情報を得ているはずですよ。

[93: 匿名さん]

NIPPOと金太郎ホームとの間で
互いにどのようにプライバシー配慮するように協議したのかを
説明してもらうといいと思います。

書面で説明してもらうのがいいです。
建った後になって『言った』『言わない』になると困りますから。

[94: 匿名さん]

ううーん、確かに影響はありそう。
法令に則って作っていく形になるでしょうから、
こちらが何か言ってどう通るか？なんて疑問も出てきてしまいます。
賃貸のマンションということですよね。

いずれにしましても、デベ側にどれくらいの情報が着ているのかっていうのは書面で見せてもらったほうが良さそうです。

[95: 匿名さん]

今だからNIPPOを介して情報を得られますし
入居者に影響が出る建築計画にNIPPOがどれくらい誠実に応じてくれるかわかるという意味もあります。売ってしまえばというデベが多いですから。

[96: 匿名さん]

なるほど…
今だからっていうのはすごく納得です

ところでこちらは免震構造。
揺れに対してグワングワンと躯体を揺さぶられないというところはいいなーなんて思います。
免震装置のところのゴム？みたいなものって交換するのにどれくらいの期間なんでしょうか。
すごく高そうだし、容易に交換できるものではなさそうに見受けられます

[97: 匿名さん]

公式ホームページの「粋ライフ」というページを見ていたら美味しそうなお店ばかりでいいなーって。
外食は少なくとも困らなさそう！
意外とカフェも多い街なのかな？この辺りのグルメ情報を見ていてもそういう風に思いました。

利便性もそこそこあって、暮らしていくには不足ない感じだなと思いました。
欲を言えばきりがないけれど、これくらいでいい、みたいなね。

[98: 匿名さん]

>>91
（仮称）墨田区・千歳3丁目ヒルズマンション191新築工事
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=39476

主要用途 共同住宅、事務所
階数（地上） 8階
延床面積 688.8㎡
建築面積 98.04㎡
敷地面積 140.18㎡

[99: 匿名さん]

エールクリエイトは沖縄では最悪です
内覧会のクレームも施工業者が拒否します
クレームには弁護士が必要です
施工グレードは最低です
JASS5も満たしてませんが問題無いとしか言いません
コンクリートもガタガタで影がグニャグニャ
で笑うしかありません

[100: 匿名さん]

何故ルサンクの媒介にエールクリエイトが係わっているのですか。
どなたか事情おわかりですか。

[101: 通りがかりさん]

Y,sグループ、エールクリエイトと同じグレードの
マンションを造るJCとかの社長仲間達でしょう
どのグレードかは購入者は知りえません
上場企業同士提携するのと同じ事でしょう

[102: 匿名さん]

ルサンクするってWordがあるとか。

[103: 匿名さん]

Wikipediaにはないようですね。どんな正式な意味があるんでしょう？Yahoo!知恵袋を調べれば載っていますか？

[104: 匿名さん]

>>102
ご参考まで

住適空間マンションWiki
http://www.sutekicookan.com/%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82...

[105: 匿名さん]

初めて投稿するので、匿名ご容赦下さい。
契約したメンバーの人達で、気になる事とか、引き渡しまでにデベロッパーに申し入れしなくてはいけない事とかを共有する様な仕組みがあれば良いと思うのですが、何か良い方法が有れば、ご意見下さい。私もその一人です。
よろしくお願い申し上げます。

[106: 匿名さん]

気になるのは金太郎ホームの件ではないでしょうか？

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん

ありがとうございます。
その件がきっかけですが、それ以外にも今後あるかもしれないので、対応できる様にしておけないかと思いました。

[108: 匿名さん]

ここはマンションの検討スレッドなので、そういうことをしようと思うならば、契約者スレッドを作って話していった方が早いのではないかなと思いますよ。ここだとまだ検討している人と話が混じってしまいますから。　契約者さんにしてみればまだ管理組合もない状態なので、動こうと思っても個人で動くしかないというのが気にかかるポイントになってくるのでしょうね。

[109: 匿名さん]

契約者スレッドに認証があるわけでないので、作ってもプライバシーにかかわる情報の交換はできないですよ。
むしろ、検討者スレッドに、抽象的にこういうところを直してくれとか書く方が、売主は真剣に対応しそうです。

[110: 通りがかりさん]

購入する方は必ずフローリングの変更をして下さい
カタログに表面の硬さと水に強いフロアがあります
グレードの高いフロアは表面が硬く水をこぼしても
染み込みにくくフロアコーティングの必要はありません
価格もコーティングと大差無いレベルです
コーティングの薄い硬い膜は擦れには良いのですが
落下物には意味がありません、ハイグレードフロアは
素材自体が硬くて擦れ、落下物にとても強く丈夫です
デベは中間レベルの同じフロアを大量に安く仕入れます
カタログ価格の差額だけ追加でハイグレードフロアが
追加できます、デベは大量仕入とフロアコーティングの
キックバックで儲けますから嫌がりますけどね。

[111: 匿名さん]

フローリングの変更ってできる時期って決まっているんじゃないでしょうか。作り終わってから変更って言う風になると
自分で業者を頼んで出来たものを剥がしてって言う風になるのでしょうね。

販売状況ってどうなのでしょうか。駅まで近いからすごく早く売れてしまうのかなと思うのですが、
まだまだあるのかなぁ。
なんとなく投資物件としてデベがプッシュしているのが気になるところ。

[112: 匿名さん]

投資物件なんでしょうね。ルサンク小石川もそうだったのかもしれない。

[113: 匿名さん]

>>109 匿名さん

ご意見全くその通りと思います。
先ずは今ある情報をしっかり確認し最善を図ります。
ありがとうありがとうございました。

[114: 匿名さん]

交通面の利便性の高さや、1LDKの間取りもあったりするところを見ると、
投資用という部分も少なからず感じられますね。

4LDKもあるので、ファミリーにも良いマンションだと思いますし、
もっと注目されて良い物件かと思っています。

「森下」駅 徒歩3分とありますが、地下に入ってから結構歩く感じなのでしょうか。
それとも地下に入ってすぐに改札があるのでしょうか。

[115: マンション比較中さん]

文京区小石川の事件で
契約の際の契約者への説明不十分が問題になった業者ですし
>>113さんが苦労なさっていることお察しします。

[116: 口コミ知りたいさん]

森下駅Ａ２出口を出てすぐの「新大橋三丁目児童遊園」の中を通ると、奥に細道があるようです。
細道をわずか歩いて「六間堀児童遊園」辺りを抜けると、マンションまでの近道になるんでしょうか。

たぶん、３分も歩かずして着けそうな・・・。

面白いサイトと動画を見つけたので、ぜひご覧ください。
http://geer.jp/report/column/5538

[117: 匿名さん]

ハイグレードな床がフロアコーティングにかかる費用と同程度でしたら
はじめからそちらを導入した方が面倒がない上にお得だと思います。
今の住まいは子供がいる事もあり、固い玩具を落とし、
床に無数の傷がついている状態なので回避の為にもハイグレードな
床がいいのでしょうね。

[118: 周辺住民さん]

NIPPOさん、大丈夫なんですかね。マンションには関係ないけど営業停止処分なんて。
まあいろんな事業している証拠だけど、ちょっと心配ですね。

[119: 匿名さん]

>>118

取締役報酬の自主返上に関するお知らせ
http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info_image/20161025.pdf

[120: 匿名さん]

116さん、近道情報ありがとうございました！
実際に歩いてみて時間計測しなきゃですね〜
夜とかは通るのはちょっと抵抗があるにしても、朝とかだったらいい近道になりそうじゃないですか！？
こういう思いつかないような情報を共有していただけるのはありがたい

>>118さん
マンションの方には影響はないのですよね？
施工そのものとは別問題ですから。

[121: 匿名さん]

瑕疵担保責任は
売主にあります

[122: 匿名さん]

一応、使おうと思えば４路線５駅を利用することができるということですので、交通面に関しては優位性があるのかなという印象。でも一番近い森下駅を使う人が大部分だとは思いますが…

ここは両国小学校・両国中学校の通学区なのですね。伝統校で人気があるという話は聞いたことがあります。お勉強とか頑張っていたりするのですか？雰囲気が良いのならいいですね〜

[123: 匿名さん]

購入者です。

通学区は決め手の１つになりました。
前に建つ金太郎ホームのマンションの存在が少し気がかりですね^^;

[124: 匿名さん]

この辺は食材や日用品買う時はどこに行きますか？まぁ今はネットスーパーとかありますが。

学区人気ですよね。越境させてくる人結構いますよね。来年から隣接する小学校しか越境できなくなるのでどれくらい越境してくるのかわかりませんが。でも、この辺の小学校、最近どこもいいですよ！地価上昇に伴い住民層も変わってきてる気します。

[125: 匿名さん]

確かに森下駅付近にスーパーがないのがネックではありますね。ライフは少し遠いし、泉屋は業務用だし。でもネットスーパーやコーポなどを上手く活用すればなんとかなると思います。

学区は良いですよね。江東区になりますが、八名川小学校も評判は良いし。物件周辺も静かで、子どもの環境としては素晴らしいと思います。

[126: 匿名さん]

購入された方の中で、幼稚園や小中学校に転園・転校させるお子さんのいらっしゃる方は、どのタイミングで転入をお考えですか？

引き渡し直後の１２月からなのか、冬休み明けなのか、新年度からか・・・

私どもも小学生で転校させなくてはならない子供がおりますが、迷っています。

[127: 匿名さん]

>>124

日常では「マイバスケット」か「ライフ」へ自転車通いすると思います。
あとはco-opを利用しようかな。子育て特典で配達料無料ですし。

駅ビルとかあると、ふらっと立ち寄ったりして楽しいんだけどなぁ♪
森下駅前再開発に今後期待しています！

[128: 匿名さん]

近隣からの引越しならともかく、やはり入居に合わせて転校せざるを得ないのではないでしょうか。子供には可哀想ですが、こればかりは仕方ありませんよね。

駅前開発してほしいですね。今のところそんな雰囲気はありませんけど^^;

[129: 匿名さん]

土地がありませんからね。でも、この辺は絶対住めば気にいると思います。自転車あればいろんなとこが近いので本当に飽きないと思います。うちは保育園の関係でやめましたが個人的には森下好きです。

[130: 匿名]

>>114 匿名さん

>>114 匿名さん
森下駅A2口から、(当方女性.アラ40）若干ゆっくり目歩いてみました。

都営新宿線の改札まで2分45秒、プラス1分30秒程で大江戸線改札口に到着しました。

ちょっと歩きますけど、構内は綺麗ですしそんなに苦ではないと思います。
ただ、A2にはエスカレーターもエレベーターもありませんので、お気をつけ下さい。

[131: 匿名]

新年明けましておめでとうございます。

先日、建築現場を見て参りました。
現在、2階部分までが出来てましたよ。

[132: 匿名]

東側は、こんな感じ。

[133: 匿名]

金太郎ホームさんが建てようとしているマンションの裏道から、ルサンクを撮ってみました。

[134: 匿名]

金太郎ホームさんとこは、現在更地です。

[135: 匿名]

ヒルズマンション191の、建築計画です。

[136: 匿名]

再び、ルサンクに戻りまーす(^^;;
連続で写真投稿を失礼します。

工事現場に時計が置いてあるのが珍しいと思い、つい撮影してしまいました。
職長さんのお顔も載せてたり、こちらを見る限りではキチンとした作業をされているなー、と安心しました。

[137: 匿名]

清澄通りからも、ルサンクが見えるようになるのでしょう。
中央に見えるのが、ルサンク工事のクレーンです。

[138: 匿名さん]

金太郎ホームが難点です。圧迫やプライバシーの問題について。NIPPOと金太郎ホームとでどのように協議しているのでしょうね。

[139: 匿名]

無料巡回バスが浜町公園付近まで通るようになったようです。
八重洲や日本橋方面などへのアクセス方法が増えるのは嬉しいですね！http://www.hinomaru.co.jp/metrolink/nihonbashi_E/index.html

[140: 匿名さん]

広告みたいな書込みが続いてますね。
>>139が広告ならJAROに通報されますね。新大橋の端から端まで歩くだけでもかなりの時間がかかりますから。

[141: 匿名さん]

無料巡回バスは協賛企業の協力により運行されているそうで、
非常にありがたい取り組みだと感じます。
時間が約22分間隔で運行と本数は決して多くはありませんが、
時間さえ合えば通勤や買い物の足になってくれるのではないでしょうか。

[142: 匿名さん]

NIPPOは中央区の企業なのに
メトロリンクに協賛していないようです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%A1%E3%83%88%E3%83%AD%E3%83%AA%E3%8...

浜町二丁目明治座前がル・サンクの最寄りの停留所でしょうか。通勤に使えると思えませんが。

[143: マンション検討中さん]

管理会社はどちらかわかりますか？
そこが重要ですよね？