ファミリアーレ神宮南レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん [男性]]

ファミリアーレ神宮南レジデンスについての情報を希望しています。
駅近物件で、いいなと思いました。子育てに便利な環境がそろっているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.takara-f.jp/jinguminami/

所在地：愛知県名古屋市熱田区伝馬二丁目2807番1
交通：地下鉄名城線「伝馬町」駅徒歩5分
住戸専有面積：60.46㎡～77.10㎡
売主：宝交通株式会社
施工会社：株式会社長瀬組
管理会社：宝コミュニティサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 評判気になるさん]

>>60 マンション検討中さん

34mって普通だと思いますよ。
一般的に35m以内でN値50以上の支持層が
あれば、比較的良い地盤とされています。

[62: 匿名さん]

販売は順調に進んでいますか？

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

第3期販売、戸数9戸になってますね〜
順調のようですね。

[64: 評判気になるさん]

敷地外駐車場が川沿いだけどフェンス等何も安全設備が無いのが気になる
周囲の川沿い駐車場を見てもここだけ何もない
危ないし正直みっともなく感じますね。宝さんケチりすぎ
イワクラゴールデン以下

[65: 匿名さん]

>>64 評判気になるさん
敷地外なら宝の土地じゃないだろw

[66: 評判気になるさん]

宝が今は押さえてマンション専用の駐車場として出してるんだからそこら辺の整備くらいしてほしいわ

[67: 検討板ユーザーさん]

敷地外駐車場は地主が土地を処分したら追い出されるから怖いっちゃ怖い。

[68: 匿名さん]

まぁ、宝なんで(^_^;)

[69: マンション検討中さん]

フェンス無いってありますけど、フェンスくらい流石に出来るでしょ

[70: 評判気になるさん]

>>69 マンション検討中さん
ちょっと前に近くでできた新築マンションだと、同じ感じで敷地外あったみたいだけど、舗装とかフェンスもきれいに新しくしてたよ。
マンションを建てるにあたりその地区にお金を使うかどうかじゃないでしょうか。地域貢献的な

[71: 名無しさん]

>>64 評判気になるさん

まだ半年以上もあるんだから、工事前なだけなのでは？敷地外は整備しないって宝が言ってるの？

[72: マンション掲示板さん]

流石にフェンスや塀とか建てないと、新堀川に落ちるから危ないでしょ。外構とかと一緒にやるとかじゃない？上にもでてるけど宝と同じ地場のイワクラは敷地外の舗装とフェンスは作ってたみたいだし

[73: 匿名さん]

この辺りだと元々マイカー持たない世帯だったり、持ち家引き払ってマンション購入するお年寄り世代も多いから、全戸数分の駐車場あると余るでしょ。
敷地内55台、敷地外18台なら、何年後かに総会で解約もありえると思うが。

[74: マンション検討中さん]

>>73 匿名さん
熱田区で余ることはないと思うぞ

[75: 匿名さん]

順調に売れているみたいですね。

[76: 匿名さん]

>>73 匿名さん
それは無いよ。
名古屋は車文化だから、駅近物件でも駐車場が100%ないと買う側は不安になる。
ましてや熱田で買う層がタクシーを多用するとは思えないしね。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
熱田区も広いからね〜。
この辺りには来たこともないんだろうな。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん

名古屋市民だから行った事あるよ(笑)
あなたのように熱田区に住んだり通勤したことはないけど、多少は土地勘があるよ。
なので、ここは熱田台地から降りてきた埋め立て地だとか三洋堂やホームセンターへ川沿いの抜け道を使うと近いとかも分かる。

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
貴方のような民度の低い人が、この辺りに住んでなくて良かったです(笑)

[80: 名無しさん]

荒れてほしくないからこれで終わり。

[81: マンション検討中さん]

敷地外駐車場の安全面については営業に要確認ですね。
子供が落ちないか怖いし、2LDKのシニア層がブレーキとアクセル踏み間違えて川に落ちないか心配です(笑)

[82: 匿名さん]

>>79 匿名さん

あなたのような民度の方は熱田区に住み続けて下さいな。

さて、駐車場についてだけど、
敷地内シャッターゲートも無さそうなので、敷地外の駐車場の安全面は期待しない方が良さそう。
また、新堀川も近いのと直ぐ下流に堀川との合流地点もあるので、豪雨で駐車場が水没するぐらいの覚悟は必要かな。

[83: マンション検討中さん]

買う気もないのにしつこいな（笑）
マンション買えない人の僻みは、いつ見ても醜いな。
ローン審査落とされちゃったのかな。

[84: マンション検討中さん]

ちなみに敷地外が嫌なら敷地内のを借りれば良いだけ。
今ならまだ空いてるよ。

[85: マンション検討中さん]

でも部屋の価格の高い順に駐車場の優先権はあるから敷地外しか借りれない部屋ももちろんあるでしょ
あとマンション全体の資産価値で考えると、敷地外とはいえ安全面に不安があるのはどうかな

[86: マンション比較中さん]

シャッターゲートは高級設備だと思うから、過度な設備を設けないというこのマンションのコンセプトにあわないけど、安全面はちょっと気になるね。

[87: 匿名さん]

つまりは、早く契約して敷地内駐車場をゲットすればいいだけでしょ。

[88: 匿名さん]

違う。最底辺価格の部屋から18世帯は敷地外の駐車場からスタート
契約の順番は敷地内外には関係ない

しかし、駐車場の権利を放棄する人がいたりすると、敷地内も契約できます。でもそれは鍵渡し後かな。

ちなみに手放すときは、駐車場も管理組合に返納することになるので、先住民の希望者に敷地内駐車場は優先されるでしょうね。

[89: 名無しさん]

敷地内を欲しければ場所代として利益がたくさんある部屋を買ってくださいってことか

[90: 匿名さん]

>>88
それだとマンション売るときに駐車場なしで売却しないといけなくなるから、
一昔前ならともかく今の時代はあり得ないよ。

[91: 匿名さん]

>>90
つまりこの物件は敷地外駐車場が無くなった場合は、駐車場無し物件として売ることになるってことね
先に住んでる駐車場が無い住民の方が優先されるってこと？
敷地外が残ってたとしても、敷地内を持っていない先に住んでる住民が優先されるの？

[92: マンション掲示板さん]

>>91 匿名さん
この問題は営業さんに聞くしかないですね。
おそらくは分譲時契約で決まりがあるはず。
ただ、販売は、売った後については責任はもてないので組合がどういうルールにするかで揉めるかもね。宝さんが明確で厳格なルールを作っていればいいですが。ただこの辺は月極駐車場とか有りそうだし万が一駐車場の権利がなくなっても徒歩5分以内で借りれる駐車場で割り切るのもアリかな。

[93: 匿名さん]

>>91 匿名さん
宝に限らず駐車場の場所等含めて、後から変えるのはほぼ不可能と思った方が良い。
最初に買った人が、その駐車場の使用権付きで売却するケースがほとんど。
売却まで含めてマンションの資産価値と考える時代だから。

[94: マンション掲示板さん]

管理規約を確認しました。

（駐車場の使用）
第4項　当該使用契約を締結している区分所有者より、占有部分の譲渡を受けた他の区分所有者又は第三者は、管理組合と当該使用契約を締結することにより、当該駐車場を使用する地位を承継できるものとする。

しかし、
第6項　第4項に定める規定は、本マンション駐車場（敷地外駐車場含む）において全住戸数分の駐車場が確保できている場合においてのみ有効であるものとする。

となってます。

[95: マンコミュファンさん]

>>94 マンション掲示板さん
ということは敷地外駐車場が使えなくなった時の処理は何も書かれてないということですか？

[96: マンション掲示板さん]

>>95
抜けてたら申し訳ないですが、そうなります。
となると、話し合いでしょうか？敷地内を所有する住戸の方が圧倒的に多くなるのでそちら有利のルールになりそうですね。

[97: マンション掲示板さん]

うーん。ちゃんとルールを決めて欲しいですね。ただ、宝不動産は管理も宝の、関連会社なので投げっぱなしはないと思います

[98: 匿名さん]

宝も全住戸分の駐車場がないマンションも建ててるから、敷地外を解約するとしても、
その辺りの規約を参考に管理組合総会で決めるしかないでしょうね。
住民が毎月支払う敷地外の駐車場使用料＜実際の敷地外の駐車場使用料
だろうから、敷地内のみで済むなら敷地外を借りておくのはもったいないと思う。
ただ、>94の規約だと、敷地外駐車場も必ず18台分借りてないといけないのでは？

[99: 匿名さん]

こんな土地の安い立地で１戸あたりの専有面積が狭い計画にしたのが失敗。
80㎡～90㎡台を中心にして戸数が少なければ、駐車場の問題もなかっただろうに。

[100: 名無しさん]

>>99 匿名さん
ここって土地は安いの？
何処と比較して？

[101: 匿名さん]

>>100 名無しさん
ネットで名古屋市内の坪単価を調べてみてね。
西側の海抜が低いところが安く、東側の丘陵地が高い。
特に川沿いは水害のリスクがあるから安くなる。

[102: 評判気になるさん]

この辺りもいい場所なので、一般の感覚から言って土地代が安いということはないですが、都心型マンションのような間取り計画で狭い部屋をたくさん作り、駐車場を全戸数分とらなくてもいい程、資産のある土地でも車が必要ないくらい買物施設などが揃った場所でもないので99さんのいうとうり失敗だったということですね。
ただ、狭くていいからマンションが買いたいという層には販売価格が安く済むのでそこからみれば正解かもしれません。

[103: マンション掲示板さん]

水害についてはハザードマップを見たらわかりますが、良好だと思いますよ。

マンションの間取りなどに関しては、広いのをお望みの方には残念ですが、実際に好調に売れており営業さんも強気です。失敗ではないと思います。
全ての人を満たすマンションなんてありませんから。

営業さんの雰囲気では竣工前完売楽勝みたいな感じなので、値引き等は望めないでしょうね。

[104: 匿名さん]

規約変えれば良いだけなので、全住戸販売時に駐車場不要の世帯があれば、早々に規約を変更することになるんじゃないの？
機械式駐車場作ったが、空きだらけになって維持できずに10年後に廃墟と化すよりは良いので、失敗は言い過ぎ。
この辺りの駐車場の相場も、1万～1.5万円ぐらいだし。

[105: マンション掲示板さん]

>>104 匿名さん

規約の変更は4/3以上の賛成がいるので簡単ではないよ。

[106: 匿名さん]

>>105 マンション掲示板さん
管理費が安くなるなら、ほぼ全員賛成するでしょうね。
新築時は、駐車場の件は承知済みで購入してるワケだし。

[107: マンコミュファンさん]

神宮前駅と、伝馬町駅と熱田神宮の間の一等地にプレサンスがマンション用地を取得したようですね。

[108: 匿名さん]

>>104
因みに、どう規約を変えたいの？

[109: 匿名さん]

>>107
利便性は高そうだけど、価格が高そう・年始は騒がしそう
そもそもファミリアーレ買う層は一等地には興味のない人達だから
そこそこの人が買うそこそこのマンション

[110: 匿名さん]

なんか敷地外駐車場のデメリットばかり言われてるみたいだけど、
機械式駐車場の方がよっぽどデメリットが多いと思うけど。
空きが増えたら負担も増えるから、維持できずに錆びだらけの鉄の塊と化すケースもある。
そんなマンションは売るのも大変だろうな。
http://m-kanri.biz/daikibokouji/tyusyajyou/ijikanri.html