ファミリアーレ神宮南レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん [男性]]

ファミリアーレ神宮南レジデンスについての情報を希望しています。
駅近物件で、いいなと思いました。子育てに便利な環境がそろっているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.takara-f.jp/jinguminami/

所在地：愛知県名古屋市熱田区伝馬二丁目2807番1
交通：地下鉄名城線「伝馬町」駅徒歩5分
住戸専有面積：60.46㎡～77.10㎡
売主：宝交通株式会社
施工会社：株式会社長瀬組
管理会社：宝コミュニティサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: eマンションさん]

言うまでもなく
中村区中区は一部が上げすぎてる
名古屋らしいよね

[144: 匿名さん]

>>140 eマンションさん

何処が！？！？
熱田の平均坪単価より1割くらい割高だから、専有面積を刻んでグロスを合わせてきてるんじゃね？
って仮説のひとつも立てられるだろ。
あとは周辺物件の坪単価と比較して、プラス要素、マイナス要素を並べて購入に値するか検討すんじゃねぇの？

[149: 匿名さん]

[No.142～本レスまで、当掲示板の趣旨に反する不適切な投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[150: 口コミ知りたいさん]

両方半分正解半分間違いですね。
マンションの価格は地価に影響を受けます。というか、マンションの値段の違いのファクターの90%は土地代です。(同時期に限る)
例えば同じRCで階数が同じマンションであればどのメーカーが建てても建物代はほぼ同じです。
ただ、マンションを建てるに値する場所というのは限られており、駅10分圏内などの、区の中では上位地価と相関関係にあります。
なので区の平均地価では、範囲が広すぎるので、マンションの坪単価とその区の平均値とは関連がほとんど見られなくなってしまいます。
(最大区の港区では最寄り駅徒歩1時間とかすらあるので区の平均値はかなり低いですが、マンションが建つような地下鉄徒歩10分の地価とはかけ離れた倍率になってしまいます。)
なのでマンションを区の平均地価で見るとノイズだらけであるので、マンションエンジンの数字のほつが信憑性がある実際にマンションが建っている地価を反映していますね。
地価を参照するなら区ではなくマンションが建つであろう駅徒歩10分の町に限定してデータをとらなけば意味ないですね。

[151: eマンションさん]

変なヤツも満足して帰って下さったので、気を取り直して

新しいモデルルームがオープンしたみたいですね
行かれた方いますか？

[152: eマンションさん]

確かにその通り。伝馬町に絞るべき。
ただ、マンションに住むだけではないですからね。
その土地や地域で生活をする必要があるので、近隣住民の民度や学区等も考慮すると、地価で測るのも有効だと思います。

[153: マンション掲示板さん]

>>152 eマンションさん

まぁ、範囲的には同じ学区内の地価を参照するのがちょうどいいんでね？
マンションの分譲価格データも建設費関係のある種の物価指数を参考にできるし、両方のデータを見た方がいいぞ

[154: マンション検討中さん]

>>150
>例えば同じRCで階数が同じマンションであればどのメーカーが建てても建物代はほぼ同じです。
建築代はほぼ同じでも、デベの上乗せ価格が全然違いますよ。
野村の販売広告費と利益は、宝の10倍ぐらい取ってそうだが。

[155: マンション検討中さん]

>>150
建築代もハセコーは、だいぶ安いみたいだね。
最近建ったマンションでペラボーだと、ほぼハセコー。
ハセコーの目立たない場所や見えない場所のコストカット努力は、
大手デベにとっては、とても助かるそうです。

[156: 匿名さん]

>>150

ミスリードになってない？
坪単価差の90％が地代で建築費は大きく変わらないって勘違いされてるみたいよ。

寄与率90%かは別として、
地代と物件価格に強い相関関係があるのは、
高価な土地には相応の箱を建てるからでもあるからだからね。

高額物件の価格差が地代以外は殆どデベのマージン。なんてことはないからね。

[157: 匿名さん]

そろそろ終わったかな？しかし荒れたねぇ～。
まっ、それだけこの物件が人気ある証拠だね！

いよいよ第4期になります。HPに掲載されているモデルルームも売れたそうで、完売も時間の問題かな？

[161: 匿名さん]

中小企業デベの物件スレでは、営業マンか委託業者がポジティブな書き込みをしてそう。
大手だとコンプライアンス的に許されないだろうけど、中小は緩そうなイメージ。
やたら立地が良いとか褒め称えるコメントは疑わしい。

熱田区の物件が検討対象なら、熱田台地の上か埋め立て地かはよく考えないとね。
当然モデルルームでも教えてはくれないし、若い人は名古屋の土地の成り立ちとか知らないんじゃないかなあ。

[163: 匿名さん]

[No.158～本レスまで一部を、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[164: マンション検討中さん]

ここって床暖ありますか？
ネットに載ってないので

[165: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん

いくら何でも床暖無しなんてことは…。

[166: マンコミュファンさん]

床暖も食洗機も標準ではありません！全てオプション対応です。
床暖は最上階でも間に合わないかな！

そこそこのとかあったけど…そこそこ以下？
今時無い方が珍しいくらいかな

[167: 匿名さん]

>>166 マンコミュファンさん

食洗機はミーレとか入れたきゃ標準品はむしろ邪魔という考え方もあるけど…。

床暖はキツいねぇ。
そんなにコストを切り詰めているなら給湯器も容量不足だろうから入れ替えだね。きっと。
食洗機と違って性能差が云々なんて話は聞かないから最初からつけときゃ良いのに。

にしても、今時床暖が標準じゃないとか衝撃的だな（笑）

[168: 匿名さん]

私は床暖がオプションの方が嬉しいが…20〜30万程度でで入れれるのだから…いらない家庭には要らんよね。
欲しい家庭だけ入れれば良いのでは？
持ち腐れるよりよっぽど良いと思いますが。

[169: 匿名さん]

>>168
このスレに貼り付いてる自作自演の荒らしですよ。
削除依頼出して、アクセス禁止にしてもらうのが一番良いです。

[170: 匿名さん]

>>168 匿名さん

へ！？
床暖使わないの？？
床暖のデメリットって何？

床暖経験者で床暖止める人って、
今度のは石貼りにするから駄目。
くらいしか聞いたことないんだけど。

ここのオプションってひょっとして電気式？？

[171: 匿名さん]

>>169 匿名さん

おいおい（笑）
自作自演じゃないものを自作自演って誤爆して運営から消されてたじゃん。
忘れちゃ駄目だよ。もう（笑）

[172: 匿名さん]

>>170匿名さん

床暖使わない家庭が有るのは事実だと思います。ガス式でも毎日使ってたらガス代が意外とかかるので…
私個人は床暖の若干フワフワ感の有る床が苦手です。

オプションの方がリモコンの位置及びリモコンのグレード選べれるという点はいいと思います。

確かこちらのオプションはガス式でしたよ？
ハイブリッドでは無いですが。

初めから付いているのでは無く選べれるのが良いです。別に床暖を使わないとか否定しているわけでは無いですよ。

[173: 匿名さん]

>>172 匿名さん

返答ありがとう。

その上で。

温水式床暖房とエアコンのランニングコストは誤差レベル。
その上で湿度を下げず、埃を舞わせず、下から暖められる床暖を使わない手はないでしょ。
というのが自身の見解。

床の感触は床暖の有無ではなく、二重床か直床か？の問題。
直床がフワフワになるのは、構造的に避けようがない。
当方現在二重床の住居に住んでおり、全室床暖ではないが、床暖の有無で感触は変わらず、フワフワしない。

操作パネルの位置変更など、そもそもカスタマイズでデベが対応すべき。
もっとも、LDKの照明操作パネルに併設で問題ないと思うけどね。

どんな設備も使う使わないが出るのはその通りだと思う。
ただ、お値打ちが売りのプレサンスですら、投資想定物件以外は床暖が標準にしている状況で、態々オプションにして、余計な工数増やすより標準化すりゃ良いじゃん。と思うけどね。

[174: 名無しさん]

例えばオプションの床暖が大人気で、宝マンションのどの物件でも、購入者がオプションで床暖を付ける状況であれば、宝も標準装備として設定するかも知れないが、今時？オプションって事は、意外と床暖を選択する購入者が少ないとか、私はキッチン部分だけ欲しい、私はLDK全面欲しいとか、オプションにしておいた方が柔軟な対応が可能だからってのも有るのでは？

[175: マンション検討中さん]

直床式で後から床暖を設置するのはほぼ不可能。
なので普通のメーカーは最初からつけておく、後からつけたくてもつけれないから。
食洗機は後からどうにでもなるけど床暖房はどうにもならない。
まぁそのぶん値段が下がるのでそこを考えればありっちゃありだけど、値段も近隣で分譲されたマンションに比べるとかなり高いのでなんでそんなにコストカットして高いのかが不思議

[176: 検討板ユーザーさん]

>>172 匿名さん
ふわふわする床は、床暖関係ないよ。
直床の場合防音材を入れないと遮音が取れないからふかふかなだけだよ。その証拠に床暖が入ってない廊下もふわふわするでしょ？

[177: マンコミュファンさん]

>>175 マンション検討中さん

電気式なら後からリフォームできるよ！
ただし電気式はあったまるの遅いし、床を剥がしてまたつけるので結局100万円以上かかるけどね！

[178: 匿名さん]

>>174 名無しさん

まず、文章の後半から。
オプションには大きく2種類。
決められた選択肢から選ぶもの
制約内で自由に設計変更できるもの

このクラスの物件で後者のオプションを設定しているのは考えにくいので、『ない』が結論。
どうして考えにくいかは割愛させて。

次に文章の前半。
ネットで見るなり物件回れば分かると思うけど、床暖が標準ではない新築マンションは希少。というか個人的にファミマンで初めて見た。
あまり良い表現ではないが、プレサンスですら標準設定している『あたりまえ』仕様。


では、ココは何故標準ではないか？
標準でなくても問題が起こらないからだと思う。
例えばメジャー7のマンションでそんなことしたら大変なことになるよ。
これ以上具体的に書くのは敢えてやめておくけど、これで理解いただけると思う。

[179: 匿名さん]

まぁ、その程度の購入層のマンションってことですわ
メジャー7とかそこらへんとは客層が全く合わないと思う
というか、宝不動産が低～中所得者を相手にしてるのは明白
床暖無いのはちょっとでも安くできるように低所得者への配慮かな

[180: 匿名さん]

大手デベも最近は長谷工仕様なので、そんなに変わらないだろ。
ペラボーとかちょっと見学する程度では目立たない部分のコストカットが激しい。
そもそも大手デベの立地で買う人とは客層が違うのは当たり前だが。

[181: マンション検討中さん]

広いのを探してる人なら、近くに93平米の築1年の中古あるよ。3980万。4LDK床暖房食洗機つきでお得かもw
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_96713289/

[182: 匿名さん]

長久手の長谷工団地も床暖房や食洗機はオプションだったはず。
メジャー７の物件でもペラボーを採用するし、長谷工恐るべし。
中小の物件なら仕様が低くても安い方が買う側は嬉しいよね。

[183: 名無しさん]

>>178 匿名さん
床暖のオプションはありますよ。
何処に何枚って選択も可能です。
但し、一階層下の打設工事前までなので、既に中・下層階は取付不可ですが・・・

プレサンスは投資や賃貸を目的として購入する方が多いと聞きます。標準装備にしている理由は、より売りやすくなる、より借り手が付きやすくなる条件の一つとして、優位になるからではないですか？

[184: 匿名さん]

>>183 名無しさん

もうすこし、前後のやりとりを読んでくれ。

178で発言した『ない』は、カスタマイズないしオーダーメイドと呼ばれる自由設計型のオプションな。
174がオプションにしている理由のひとつに、好みに合わせて床暖の面積を自由に変えられる云々の発言を受けて、そんなオプション内容ではないよね？
と返答している。

賃貸物件はその手の設備を外すのが基本。
賃料に反映できないし、設備故障のリスクがあるから。
不動産投資やってみりゃ分かるよ。

[185: 名無しさん]

なるほど勉強になりました。
しかし床暖のオプション価格は30万程度、食洗機も10万程度、標準装備で設定し価格を上乗せしても、気にならない程度の額と思いますが、そこを敢えてオプションにしているのは、何か意図があるのかな？とも思えます。

[186: 評判気になるさん]

>>185 名無しさん
オプション価格でそれだと、もし全部屋一括発注だったらもっとやすくできるだろうに

[187: 匿名さん]

>>185 名無しさん

コストダウンによる利益確保だと思うよ。
これ以上坪単価を上げずに目標利益を得るための。
通常分かりやすいコストダウンは避けるけど、大丈夫だとデベは判断したんだろうね。

[188: 評判気になるさん]

デベも言ってるけど、永住型マンションで資産価値にことは考えてないんでしょ。少しでも安くがモットー
自分仕様という建前で、床暖とか食洗器とか他デベマンション同様の設備に近づけていくと割高になっていく

マンションという環境に住みたくて管理費が安いのはいいよね

[189: マンション検討中さん]

なんだろ、団地に住むような人が頑張って買う感じのMSかな。
床暖房なんて贅沢品いりませんっ！！って感じの(笑)
そういう質素なMSでしょ。ここは
色々な購入層がいるわけでいいんじゃないの。お隣の市営伝馬荘から引っ越される方もいるのかしら？

[190: 匿名さん]

>>188 評判気になるさん

だったら賃貸で良いよね。
というオチなんだよ。それでは。

売却を考えない新築マンションなんて、
矛盾以外のなにものでもないし。