ファインコート青葉台ザ・プレミアってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ファインコート青葉台ザ・プレミアについて語りましょう。

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1341/

所在地：神奈川県横浜市青葉区たちばな台２丁目９－１１ほか（地番）
交通：東急田園都市線「青葉台」駅２・３番乗場よりバス4分「ガーデンハウス前」バス停より徒歩4分
　　　東急田園都市線「青葉台」駅徒歩20分
総戸数：56戸
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社

[161: 注文住宅派←少しは検討中]

確かに青葉台がこれから急速に発展するとは思えません。ただ、ほどほどな時間で都心までの行け、自然が多い地域はなかなかありません。
緩やかに地価が下がっても、新たな住民が増えることにより、青葉台の地に足ついた発展に繋がればと願いつつ、青葉台を永住の地として、選択しました。

[162: 周辺住民さん]

青葉台は、駅前に通じる環状４号線が片道１車線という狭さがネックで、
これ以上の発展に伴い、交通量が増えれば更なる大渋滞を引き起こします。
今でも桜台、青葉台中学入口や駅を超えた青葉台交差点等は
時間帯によっては１回の信号切り替えで通過できず、
ひどい時は３回ほど待たされますよ。
ちなみにバス便が多いのには理由があり、たちばな台より先にある
鴨志田団地という、１９７０か８０年代にできた巨大で古い公団住宅があり、
そこの住民が大量に利用するので便数の多さにつながっています。
ただ世帯数の多さゆえに取り壊し再開発もできず、年々住民数が減っており、
バス便は今後減らされるのでは、と噂されています。
よってここの値段の高さの前提になっているバス便数の魅力は薄れていく
可能性があります。
建物の償却は早いし、設備は消耗品、よってこの物件の資産性は
急速に落ちていくことを覚悟必要でしょう。
わたしはリーズナブルなら住み替えを考えていましたが、
この値段を出すのなら、徒歩１０数分内で通える、もう少し駅に近い
物件を探すことにしました。

[163: 匿名さん]

アクセスの悪さはネックですよね。
都心への通勤を考えたとき、バス⇒田園都市線（青葉台⇒大手町）で軽く1時間越えでしょうか。
なかなかコストとのバランスが難しい物件ですね。

[164: 地元住民]

バス便は桜台ビレッジまで行けば本数はあります。
雨の日は普段使わない人もバスを利用するので、どの時間も凄く混んでいますし、最悪乗れないことも多いです。
地元住民でさえ、徒歩20分は歩くのが疲れます。

[165: 匿名さん]

>>162 周辺住民さん

そうなんですよね。
将来的にバス便がどうなるかわかんないし、それを考えると徒歩20分という
ロケーションは遠いなと。
ここだと何をするにしても、まずはバスで駅まで行かないといけないでしょう。
結構なコスト負担になるし。
同じだけ使うなら、もう少し狭くてもいいから徒歩圏か、どうせバス利用なら、
もっと都内寄りの方が通勤通学面で絶対得。
5000万円くらいならしょうがないね、となるけど、6000万、7000万になると
ちょっと高過ぎるよね。都内からこれだけ離れ、しかもバス便でこの値段？
設備や建物は変えられるけど、ロケーションだけは変えられないからね。

[166: 注文住宅派←少しは検討中]

鴨志田路線のバス便は、渋滞と将来の削減リスクは感じていました。同じバス便ならば、日体大路線の方が渋滞と削減のリスクは低いかと思っています。まあ、50歩100歩かもしれませんが。

[167: 匿名さん]

駅まで徒歩20分はギリギリ行けます。健康のためには丁度良い距離。都心までのアクセスも確かに悪いが環境を取るのであればこれもギリギリ許容範囲。若い時には選択肢にならなかったが、公園が多く、静かな環境は代え難いものがある。青葉台と言えば駅の北側の環状4号が王道だと思うので貴重な場所ではないか？ただ、ここは流石に高すぎる。

[168: いろいろ購入検討中さん]

人の流れを左右するのは街の整備です。それが資産価値も左右します。

駅前の団地も50年近く経ちますから再開発をやると変わるのでしょうね。
ただ、その話が発表されてから検討しても含みで高くなってしまうでしょう。

[169: 購入検討中さん [男性 40代]]

では教えてください。
田園都市線の急行止まる駅で駅徒歩10分以内で6000万円程度の新築戸建はありますか？

[170: 匿名さん]

徒歩１０数分ならありますよ。ＳＵＵＭＯでもいいので検索してみてください。
もちろん、ウワモノという意味では不動産会社のブランドは落ちます。
ただ２０数年後に建物の償却が終わり、資産価値がゼロになった後は、
土地の資産価値で有利なので、売却を考える方はそれなりの価格が
期待できます。その分、固定資産税が少し高いデメリットはありますが。

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん
もともと、ここの三井を検討している人は
売却は想定していないんじゃない？
確かに中古物件で徒歩20分はいい値がつかないでしょう。
大規模分譲の綺麗さなんて中古ではほとんどプレミアつかないですから。
つまり一生、徒歩20分をバス利用する覚悟が
ある人が購入検討していると思います。

[172: 匿名さん]

7000万近い予算があれば、10分以内は難しいですが、15分以内なら立派な家が建ちそうです。そうなるとここを買うかどうかは場所を気に入るかどうかのみになります。

[173: メチャ高いねさん]

だいたいのところ、周辺の土地価格は坪85-95万といった程度だね。
そうすると土地だけで3400-3500万円が妥当な評価かね。
家の方は大手ハウスメーカーでも坪70万円ほどなので、
2100-2200万円がいいところ。合わせて5500-5700万円、
そこにエネファームや植栽を加えても、5800-6000万円が全部の
妥当な価格だろう。それ以上は名前の通りプレミアだ。
この掲示板で書かれてる価格はメチャ高額でびっくりしたが
たまプラーザでもあるまいし、こんな高いところ買う人いるのかね。

[174: 物件比較中さん]

>>173 メチャ高いねさん
今出てる桜台の売地は、徒歩14分で坪単価88万円だから、ここの単価は80前後、
高くて85万円と思われるので、土地代は3000万から3200万円がいいところですよ。
建家と諸々合わせても5400から5600が相場で市場価格というところ。

ここが6500から7500だとして逆算すると、坪110から135万という感じ。
建家の構造や仕様が格別豪勢というわけでもなし、
相場から1000万から2000万近く高いのはこの坪単価が並外れて高いから、プレミア
ということですね。プレミアは市場性がなければ、ほとんど評価されないからなあ。

これってバブル期には全部で1億前後が相場と親がいってた感覚に近いね。。。
ちなみに、たまに出てくるこの近辺の売地が、4000万を超えてるのは150㎡超だから。
ここは土地面積規制の対象で、周囲に立派な家が多いと感じるのはそのせい。

しかし、しかし、しかし、いくら何でも高過ぎる。どこかのマンション建て直しの穴埋め？
と思われても仕方がないのでは。
ちょっとこの価格はぼったくり過ぎてるんじゃない？

[175: 評判気になるさん]

売れ行きはわかりませんが、売れないから下げる訳にはいかないでしょうから苦しいですね。

[176: 匿名]

５千万中盤が妥当とか、笑ってしまうわ
同じ場所で土地+注文住宅で建ててみたら？

[177: 匿名さん]

>>176
そんなに外れてない。
5400はいきすぎかもしれないが、ノイエ横のいくつかの区画でやってた
土地分譲＋東急の注文住宅は南向きで5700〜くらい。
この広さだとこれくらいだよ。

[178: 匿名]

>>176 匿名さん
注文住宅だとまた別物でしょ。
これ建売よ。

[179: 匿名さん]

別物でも当たらずとも遠からず
とても参考になりますよ
注文住宅より割安なはずの建売で、これだけ高いことを
おっしゃってるのだと思います
わたしは諦めますが今後の参考にしたいとおもいます

[180: 注文住宅派←少しは検討中]

40坪〜45坪くらいの丁度よい大きさの土地が出てこないので、いっそ三井の物件買ってしまおうと思われるのでしょうね。でも高いし、悩ましい。
ある意味、三井さんは値付けうまいと思いますよ。これから少し下げても利益出そう。
高けりゃ買わなきゃいいだけです。

[181: 通りがかりさん]

小学校どこですか？

[182: 注文住宅派←少しは検討中]

鴨志田一小でしょうね。

[183: 通りがかりさん]

結局、正式発売はいつになるのでしょう？

[184: 評判気になるさん]

HP見ましたか？正式に発表されてましたね。
第一期で結局16戸しか売らないみたいですね。
いま確か30数戸建ってると思いますが、その内の半分しか販売しないなんて。
そんなに人気ないのか？人が集まらないのか？って勘ぐってしまう。
三井さんは入札した分を回収しようと奮起になって、強気な値段設定してますが、人気のなさがすべてを物語ってる気がしてならない。

[185: 匿名さん]

16戸以外も要望が出れば売るはずですが、確かに第1期は目玉のはずで、
それが半分なんて・・・
一部の人以外には人気がないのでしょうね。
経済的にも不安な見通しの中、わたしのモチベーションとしても、
駅からこれだけ離れているのに、これだけ高い物件を買うことの決め手に
欠けています。

[186: 周辺住民さん]

ゴーストタウンみたいになるのは嫌だな
誰でもいいから入ってほしい

[187: 匿名さん]

>>186
このあたりのメリットとデメリットを教えていただきたいです。

[188: 匿名]

メリット→病院近い(風邪引いても歩いていける、混んでたら予約していったん家に帰れる)、東急ストア・ファミレス近い、緑がいっぱい、うるさくない

デメリット→雨の日はバスが混む、バス停まで遠い、歩いて20分かかる、台風級の大嵐になるとたちばな台病院横の坂に大きな水溜まりが出来る(ちょっとした川みたいになる)

ですかね。うちは青葉台のファインコート買いませんが、こうして羅列してみるとデメリットだらけ。。

[189: 周辺住民さん]

メリット　静か、歯医者がたくさんある、サピックスが近い

デメリット　駅から遠い、駅近辺に駐輪場が少ないので交通手段はバスメイン、４号道路はすぐ渋滞する、たまに路駐車があると最悪

その他
東急ストアは近いが高い（でも結局使ってしまう）、業務スーパーは食料品イマイチ、富士スーパーはコスパはいいが、何かの用事ついでがない限りわざわざ行かない
駅前に商業施設がたくさんあるが、駅前バス停と最寄バス停の往復なので特に用事がない限り寄らない、妻はあえてバス代を使ってまで行かない
近所のローソンは対応が悪い時がある
バス停への下り坂が急勾配、降雨時にすべってこけたことがある
あと田園都市線の特徴として混雑は諦めるしかないものの、トラブル時の代替ルートがないので大変

地元ながら文句が多くなってしまった

[190: 名無しさん]

青葉台のメリットは環境につきると思います。街路樹のある歩道、公園いっぱい、静か、教育熱心な住人、など。これまで全国色々住みましたが、青葉台はいいところです。環状4号が混むと言っても大したことないです。裏道もありますし。雨の日のバスは仕方がない。ただ、ここは高すぎる。普通のサラリーマンには手が出ない。

[191: 匿名さん]

ゴーストタウンは言い過ぎとしても　これだけ高いと全戸売れるのかと思う
いつまでも入居しない区画がありそうで　治安的にもよくない
１６戸ときいて不安になった
やめようかな

[192: 匿名]

いま建ててる分すべてを第一期に販売して、それ以降はいま建っていない所も建てて順次販売していくものだと思ってた。
それなのに、建ってる所の半分しか売らないなんて。
ゴーストタウンって揶揄したくなる気持ちも分かります。
第一期でいったいどれだけ空き家が出来るのか見物。
三井の王様営業に客がついてきたのか否か、数字が出ますね。

[193: 評判気になるさん]

２，３週間前に１５０組とか２００組来場ですごい人気、と書いてあったけど。
現時点でもっと来ているとすると、かなりかなり歩留まりが低いですね。
事前情報で興味あったが、来場・内覧した結果、やめた、迷っている、という人が
これだけの数がいるってどういうこと？
いくら大規模分譲でも悪すぎない？？他のファインコートでもここまで悪くないと思いますが。
価格なのかね。。。三井の戦略ミスですな。長期戦覚悟か？

[194: 匿名さん]

>>184
ホームページ見に行きましたが発売書いてありますか？
金額も予定のままなのですが・・・

[195: 匿名]

>>194 匿名さん
HPにしっかりかいてありますよ！
金額はもちろん未定ですが、販売戸数16戸、7月上旬販売予定と明記してあります。

[196: 匿名]

↑販売戸数16戸というより、16区画ですね。
失礼しました。

[197: 評判気になるさん]

ノイエは残り2棟。たちばな台の発展のためにも頑張れ！ ファインコート！

[198: 通りがかりさん]

少し興味があり、これまでの口コミを読みました。
ほとんどいい評判がないですね。

[199: 匿名]

>>198 通りがかりさん
徒歩20分で6000万円台～7000万円台が圧倒的に多く、5000万円台なんてたった1棟。しかも家の横？目の前？にゴミ捨て場。
ノイエも同じ徒歩20分の距離なのに5000万円台～6000万円台で良心的。
消費者がどっちを選ぶか一目瞭然ですよね。

[200: 通りがかりさん]

特段、大きくは他社と変わり映えしない物件のようですね。
それにも関わらず価格は高いですねー。
都心からの距離、駅からの距離を考えると、
この場所でないと困る、という積極的な理由がある人以外、
わざわざ高値の買い物をする方は極少ではないでしょうか。

[201: 周辺住民さん]

ホームページを見ると、少し値下げしたみたいですね。

[202: 通りがかりさん]

土地はだいたいこんな価格です。
いかがでしょうか。

中古一戸建て
東急田園都市線 青葉台駅
【バス】8分 ガーデンハウス前 停歩4分
3,980万円
http://www.athome.co.jp/u?s=9VmJI2D

[203: 物件比較中さん]

>>202 通りがかりさん
この物件は140㎡なので、ファインコートより1割以上広い。
築40年超で建物代はゼロ、解体費用も無視したとすると、坪単価は93.6万円。
住所が近いのでこれが相場並みなら、ファインコート125㎡の土地代は3540万円。
大和、ミサワ、セキスイといった大手ハウスメーカーの注文住宅だと
坪単価はしっかり目で約70万円。ファインコートは延床100㎡だから、
もしハウスメーカーに頼むと建物は約2150万円。
合計5690万円。
その他モロモロ含めて高く見積もっても6000万円がズバリ適正価格のはず。

[204: 評判気になるさん]

第1期は結構売れたのですね。

[205: 注文住宅派←少しは検討中]

>>203

202です。

確かにそのぐらいですよね。
ただ、解体費用は200万円ぐらいかかる。
地盤は確認しないといけない。
立つのは、約1年後。それもあれこれ考えないといけない。
既存のコミュニティに入っていく。
融資は2回で自己資金がないと幾分つらい。

となると、6500万円ぐらいでも罰は当たらないでしょうか。それでもやや高いですね。

[206: 匿名]

>>204 評判気になるさん
第一期申し込みましたが、全部完売だそうです。

[207: 匿名さん]

物好きがいたんですね。

[208: 物件比較中さん]

>>205 注文住宅派←少しは検討中さん
203さんの試算は　建築コストを高めに入れてるし
プラスアルファを加味し　多く計算しても
6,000と言ってるように思えます
解体コストをも１戸あたりだと薄まるし
6,500でもデベはいっぱい儲かってるでしょうね

[209: 匿名さん]

>>208
売値から仕入を引いたのが利益だと思っている人は、社会人の経験がないに違いない。

[210: 匿名さん]

いくらなんでも販売経費で５００万はないでしょう。
それらも含めて６０００万ってとこじゃない？