ファインコート青葉台ザ・プレミアってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

ファインコート青葉台ザ・プレミアについて語りましょう。

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1341/

所在地：神奈川県横浜市青葉区たちばな台２丁目９－１１ほか（地番）
交通：東急田園都市線「青葉台」駅２・３番乗場よりバス4分「ガーデンハウス前」バス停より徒歩4分
　　　東急田園都市線「青葉台」駅徒歩20分
総戸数：56戸
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社

[101: 物件比較中さん]

ノイエさんや完売した市が尾の野村さんより安くなるからそれはありえないですよ。

[102: 不動産業者さん]

最低価格5,700万
最高価格7,000万

これがドンピシャだと思われる。これを超えてくると、相当高値掴みさせられてると思った方がいい。

土地坪単価85万×38坪で約3,200〜3,300万
建物単価75万×29坪で約2,200〜2,300万
植栽関係で100万

これで5,700万だけど、ノイエが消えてくれるまで相当長い期間広告うって人も張り付いてたはずだから、
そのあたりが乗って平均6,400万とか？

それ以外に高値に出来る根拠が見当たらない。
マンションと違って、戸建は価格を誤魔化せないですから。

[103: 物件比較中さん]

大規模住宅地は中古取引価格も高く維持されるので通常の相場感覚とは合致せず、
中古でも１５％～２０％の高値取引になっていると
Ｎ社様の営業さんや広範囲でやっている仲介業者さんからもそのような事例を多数伺っております。
ただ地域限定でみれば希少なので知らない方も多いことも承知しております。

ファインコートは10年以上前からやっているので
中古の同様の事例もあり驚きました。

上の方も、その点は未知数ですから考慮しないのは当然ですし、
実際に値段はいくらなのかを見ないと何とも言えない。

まずは見るしかないか。。。うーむ。

[104: 不動産業者さん]

>>103
相場感覚と合致しないわけないでしょ。笑
合致しない=割高ということになりますし、そんな値付けを百戦錬磨の三井がしないでしょうに。

[105: 購入検討中さん]

ここが将来どう評価されるのかはわかりませんが、
私がお話しした事例も事実あるわけですから、
貴殿の考え方からしますと、そういった事例も相場という事になります。
三井さんがそれより高い場合は現時点では
割高であっても将来的には言い切れないいうことになりますね。
もちろん安ければ買い得になるのでしょうけど。

了解しました。

[106: 買い換え検討中]

この週末から事前案内会を開催しています。
どなたか価格情報を聞かれていませんか？

[107: 検討中の奥さま]

主人が行ってきました。
私たち夫婦の予算から1千万も2千万も高く、正直びっくりしています…。
正式価格はこれからのようですが、もし仮の値段であったとしても、ここからどれだけ減額されるのか。
この値段ならたまプラやあざみ野住めるし、同じ価格帯であれば青葉台やめた方がいんじゃないかと思い始めています…
いずれにせよ正式価格発表されてからですが。
子供の学費もかかるし、頭が痛いです。

[108: 少しは検討中]

説明会に行ってきました。幾分想定した価格帯より高かったですが、東急と比べ、造りもしっかりしているように感じました。特に接客が雲泥の差で、さすが三井だなあといったところです。
いくつかの物件の価格を提示され、5後半から8前半でしたが、7ぐらいがメインの価格帯でした。ただ、販売価格は後で上げられないとおっしゃっていたのがとても印象的で、2〜3百万ならすぐに下がりそうです。最終的には6後半に落ち着くのではないでしょうか。アクセス、大規模開発によるコストメリット・コミュニティ形成、街並みなどの利点を考慮すれば、まあまあ相場に近いのではないでしょうか。

[109: 購入検討中さん]

あざみ野、たまプラ徒歩、まともなものなら9千から1億、少し離れて8千万。今出ているのも9千万以上です。

こちらは半分以上が六千万の予定価格でしたのでほぼ予想通りでした。
三井さん、もう一声期待しております。

[110: 購入検討中さん]

おおかた予想通りでした。大体7000前半～後半ぐらいですね。
安いに越したことはないですが、違う見方をすれば価格に驚いて辞退される方もいると勝手に思ってるので、その分自分達の希望している棟がスムーズに買えるんじゃないかと。
なるべく抽選は避けたいので。
ただ8000まで上げられてしまうとさすがに厳しいな。

[111: 買い替え検討中さん]

説明会に行ってきました。5後半というのは突出して条件の悪い区画なので、
それに続いて6前半～中段がメインというわけではなく、
7前半～中段が中心価格帯ですね。
正直な感想としてはかなりの割高だと思います。
2-3百万落ちた程度では相場並みとはほど遠いです。
どうしてこれほど強気な設定なのでしょうか。残念でなりません。

[112: 購入検討中さん [男性 40代]]

私が見た価格表だと6000万円台がほとんどでしたよ？
違う価格表見たのかしら？

[113: 匿名さん]

>>111
メイン価格帯が7,000万中盤ということは、やっぱりノイエより1,500万高いのね、、
日当たりのとれる南道路だと8,000万前半〜しか検討できないね

[114: 匿名さん]

>>110
こんな割高な価格でも、第1期だと三井さんお得意の人気感を演出されて踊らされてしまって買い急いでしまうのかな。
どこの不動産屋に聞いてもびっくりする価格だと思う。

[115: 購入検討中さん]

私も見た価格は6000万ばかりでした。
例外的に高いのがありましたけど特別仕様だといってました。
ノイエさんと同じ条件だと200万と変わらない価格でしたよ。

[116: 匿名さん]

誰か価格表アップしてくださーい

[117: 私買うのやめました]

肝心な最高値の家と最低値の場所は写ってませんが・・・
こんな感じです。
前半、中半、後半、っていくらだったか。
前半は6400万まで？
覚えているかたお願いしまーす。

[118: 匿名さん]

日当たり悪い北道路で6,800
日当たりの良い南道路で7,700
民家側の道路で7,200万
こんな感じか。

ノイエと1,000万差だ

[119: 匿名さん]

東急の北道路が5,300とかだったから、1,500前後高いですね

[120: 購入検討中さん]

正式な価格っていつ発表なんですか？

[121: 匿名]

価格が高いのは、びっくりです
社員寮を、高値で落札したから値段が羽上がっているのかしら？
バス便で、この値段に納得する人って何人いるの❔
56棟売るんでしょう

[122: 周辺住民さん]

ノイエとの比較。ファインコートが勝っているのは、建物の仕様、日当たり、バス便の多さ。ノイエは価格が最大のメリットですが、バス便も少し歩いて桜台ビレッジまで行けば死ぬ程あるし、藤が丘行きのバスも使えるのでほぼ問題にならない。東急ストアもノイエの方が近い。景色の良いたちばな台公園も近い。みたけ台小学校も近い。

[123: 地元の住宅検討中さん]

＞１１７さん

三井の営業さんに聞いた価格目安です。
前半とか中半とかよくわからなかったので質問した回答です。

北道路　６４００～６６００万位、モデルの家はオプション付きなのでそれより１００万程度高い
南道路　６７００～６９００万位、南開発道路は７３００以上、モデルの家は同じ理由で１００万程度高い。
東側　６０００～６３００万、ごみ置き場が前にある住戸が５７００～５９００位。

こんな感じです。
ちなみにノイエさんは販売済含め価格はこんな感じです。

北道路　６２００～６３００万位
南道路　６７００～６９００位
旗竿地　５６００万位。

ノイエさんは南側に高い建物があったり、北傾斜だったり。
よく見ないとわかりづらいですが、南道路はノイエさんと価格は同水準です。
ひそかにこの「マジック」に気づいている方もいるのでしょうね。
（今までのコメントを見ると気づいている方は少なさそうでラッキーですが）

確かになかなか出てこない土地ですし、
将来性を考えるといい物件であることは間違いないですし、
三井さんの価格意図もなんとなくわかります。
が、検討者としてはもう一声！！お願いします！
（もう一声ほしいから書いちゃいました）

[124: 地元の住宅検討中さん（追伸）]

言葉足らずですみません。

ノイエさんも非常にいい物件だと思ってます。
むしろ買い得だと思ってました。
そもそもこの値段なら周辺中古（メンテ＆ランニング込）買えちゃいますから。

私は外観が三井さんが好きなだけですので。

[125: 匿名]

>>123 地元の住宅検討中さん

ファインコートの宅地割りをみると、実は南道路はほとんどありません。ほぼ東西道路といっても過言ではない。ノイエの東西道路(27番)が6,180万ですから、ここの33番が7,500〜7,700万程度、6番が7,200〜7,300万であることを考えると、全く同条件ではないものの、やはり1,000万〜1,500万くらいの価格差はあります。

三井さん、あと1,000万頑張ってください！

[126: 不動産業者さん]

>>125

三井さんの今回の販売区画の多くは正方位から30度程度に西に向いてます。
この程度なら一般的に「南道路」というのが自然ですしこれを東西道路というのは相当無理があります。

こちらの物件は明らかに「唯一無二」の大規模です。

この物件があと1千万安かったら、ノイエさんはありえないないくらい高いことになります。
しかしノイエさん比較的堅調に売れてますので価格的には市況からみて適正でしょう。
だとすると三井さんの今程度の価格は概ね適正と考えるのが自然です。

[127: 匿名]

>>126 不動産業者さん

三井さん、ほぼ40度傾いてますよ。笑
南道路ではないでしょ、午前中ほとんど日が入らないんだから。

[128: 匿名さん]

秋冬だと全然印象違うと思うよ。西日だけはしっかり取り込むけど。

[129: 購入検討中さん]

結局、書き込んでいるのは他の業者さんなのですね。

[130: 匿名さん]

少し前に同じエリアで不動産販売してました。さすがに東急や三井ではないですが、この物件の価格が適正かどうかははっきりわかります。
かなりの割高です。
しかし、将来売るつもりがなく、お金も余分に出せて、今すぐに青葉台で戸建てを買いたい方であれば、別にいいと思いますよ。

[131: 匿名さん]

>>130確かにそうですね。

割高というより扱っている商品の違いですね。同じトヨタでもレクサスとの違いに近い。売るときもそれに見合った取引になってますし。

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん

いえ、割高です。土地をいくらで計算しているのか担当に聞けば明らか。

[133: 周辺住民さん]

宣伝費、大手の安心料がプラスされているので割高になるのは仕方がないと思います。ノイエは東急があれだけ宣伝しているので、自社のブランドイメージ保持のためにも、そんなに変なことはしないだろうし、仮に何かあれば、真剣に相談にのってくれそうな気がする。

[134: 物件比較中さん]

土地が割高なのは、他社と競争入札したからです。
大手N社でも歯が立たなかった金額で三井が落札したので、
市場価格から跳ね上がり、その分の土地代コストが
積まれているはずです。でないと説明がつきません。

[135: 匿名さん]

>>131

この方が言いたい事は同じ材料でも、

園児が作れば、思い出の品。
作家が作れば、芸術作品。

という事だと思いますよ。
単に材料コストがどうこう、
仕入れ値がどうこうとは全く違う概念なので
いくらお話しなさっても平行線だと思いますよ。

[136: 匿名さん]

>>134 物件比較中さん

その話有名ですね。

[137: 匿名さん]

>>135

ありがとうございます。
そのとおりです。
私はそれが企業価値であり、
商品価値だと考えてます。

[138: 物件比較中さん]

それにしても高い。
エネファームや浄水システムがあるにしても、やっぱりノイエの方が
お買い得感があるのは拭えない。
ノイエと比べると、１千万とは言わないが、７－８００万ほど
割高だと思います。
事前案内会も案外空いていたし。人気ないのかなあ。

[139: 購入検討中さん]

>>137さん

私もそれが資産価値だと思います。

>>138さん
ノイエとの比較なら123さんのがもっともわかり易いです。条件毎に2から3百万位です。

ちなみに私は席は激混みでしたよ。
ただ、敷地が広いのでモデルを見に行くとどこにいるのかわからないですね。

[140: 匿名さん]

>>139 購入検討中さん

条件毎に200〜300万差って、そんなわけないじゃん。明らかに1,000万くらい違いますよ。情報操作はやめて下さい三井さん。笑

[141: 購入検討中さん]

三井の業者がここに混ざってる件について。
明らかにバレてますよ笑

[142: 住宅検討中さん［女性］]

やっぱり業者さんばかり書き込んでいるのですかね。

穏健な意見が出ると必ず否定。

残念です。

[143: 匿名さん［女性］]

先週末に見てきました。

建物や設備はファインコートなので希望条件をそれなりにみたしていました。
閑静ですがバス便が多く、駅までは通勤通学面でそれほど不便はしなさそう。
毎日の買い物は近くの東急ストア、クリエイトあたりがメインなので少し心細い。
意思をもって駅前まで行けばなんでもありますが、毎日行くかな～？
せいぜい自転車でコープか業務スーパーでしょうね。
それと、バス停からの坂がきつい。若いうちはいいですけど。

気になるのは価格。リビングの明るさや眺望が全然違うにもかかわらず、
全体的に価格差が小さく、とまどいます。伺ったお話しを金額で表すと、
Ａ北側開発道路が６４００～６７００
Ｂ南側一般道路が６７００～７２００
Ｃ南側開発道路が７２００～７６００
このようなところです。

Ａ→Ｂ→Ｃの順で条件が良いですが、上と次の下が近いので、絞りにくく、
要望書の出し方によっては失敗しそうで選びにくいと感じました。

ＢのリビングはＣとの距離が近く、窓から見える景色のほとんどがＣ建物で、
暗く、とても圧迫感がある割にはＣと比べてお得感が少ないです。

Ａは既存道路にリビングが面しているので不特定の人に見られることや交通量を
考えるとＣがいいですが、そことの価格差も小さく、お得感が少ない。

ということでＣが一番お得？　でも青葉台徒歩２０分で７千越え、
しかも７５００近辺だと周辺相場からしても明らかに高いー！

区画と価格帯とのバランスを真面目に考えてほしいです。

[144: 不動産業者さん]

この物件の資料請求は正確な数字は知りませんが５００組を超えているそうです。
５月下旬から集客を始めてそろそろ３週間。
いろいろ聞くと恐らく１５０組近くはすでに来場している近年類を見ない物件です。

ちなみに近くの東急さんの３２戸は土地販売からおよそ１年弱で２０戸以上は売れている。
南道路が６８００～６９００万で売れており、
とすれば青葉台徒歩２０分だと東急さん位の価格がまさしく普通の相場。

土地を含めた商品力の差も踏まえ、プロ中プロの三井さんですから
価格バランスを考えてくれていると思いますよ。
本気で検討しているなら直接メリットとデメリットをずばり聞いてはいかがしょう。
こちらが本音を言わなければ、三井さんも本音を言うわけありませんから。

他の業者さんも「なりすましてけなす」のではなく、
書くならこの業界を知らない方のためにアドバイスを書いてあげてはいかがでしょう。
それが我々の役目だと思います。

[145: 物件比較中さん]

>>144
残念でした。東急の南道路6800〜6900万は開発道路でしょう。しかも角地含めての価格です。今回の南開発道路の角地は8000超だよね。条件の違いを言わずにズルイね。三井さん。
それに500組とか、150組とか内部情報を出して何が言いたいのですか。三井さん。

[146: 匿名さん]

むしろノイエの関係者があぶり出されている…

[147: 検討中の奥さま]

>>146さん
145さんが東急関係者かわかりませんが、言ってることは当たっています。
わたしもノイエの方を内覧した上でファインコートを見ているので。
144さんが言う6800-6900万の南道路は新たにつくった開発道路に面した物件でした。

[148: 匿名さん]

このファインコートにしてもノイエにしても庶民には手の出ない価格であり、お金持ちはまだまだいっぱいいるのだなと思いました。ファインコートは作りがいいのでしょうね。デザインや仕様的に20年経っても古臭くならないものだと思う。ノイエはなんとく開放感があって場所も日当たりを除けばファインコートより良いように思います。経年でみすぼらしくならなければいいですが。

[149: 物件比較中さん]

好みなのでしょうけど、ノイエさんのオレンジ瓦は10年以上たったときみすぼらしくならないか不安です。
ノイエさんのサイトで書くとネガティブなのでこちらで書きますが。

[150: 匿名さん]

結局、ノイエはファインコートより１０００万ほど価格が安いので、両方を比較検討している人はそことのバーターをどう考えるかです。
リーズナブルな価格設定だけど、それなりの仕様のノイエ
しっかりした仕様だけど、相場より相当高額なファインコート
選ぶ人の価値観ですね。