変動金利は怖くない！？その１４

[ローン勉強中]

タイトルを！！から！？に戻しました。

[241: 匿名さん]

>>238

当時のサラリーマンは公庫30年5.5で皆家買ってるのに何故今買えないのかね？今後金利が5.5が
当たり前の時代になれば同じようにサラリーマンはそれが当たり前と普通に家買うんじゃないの？
そんな状況で価格も金利も安い時期に買った今のサラリーマンが何で困るの？

それに当時は物価はも地価も上がる物。73年ってたった35年前。長期が繰上しなきゃ完済する年月。

74年銀行員・初任給・大卒（７４，０００円）
84年銀行員・初任給・大卒（１２５，０００円）

10年でこれだけ上がれば数パーセントの金利上昇なんて屁でもないでしょう。

[242: 匿名さん]

>>240

ようするに今後地価の上昇から住居コストが高騰し給与に占める住居費の割合があがったとしても低価格低金利の時に買った人は困らんでしょ。

[243: 匿名さん]

＞リンク先を見ると変動が（というか、ローン抱えてる人が）物価が上昇すればいかに安全かが良く＞分かる資料にしか見えないんだが、
物価上昇と不動産インフレを混同しています。
物価が上がって景気低迷していた時代のほうが過去においては長い。
景気が低迷しながら物価上昇することを「ありえない」と言い切ることが危険。

＞70年代オイルショックは物価も上がったけど所得も上がってるので、
マクロはそうだけど個人の懐は千差万別。みんなが公務員でもなければ仮に公務員
でも所得が安定して伸びるとは限らないのがこれからの時代。
なにしろ景気が悪いまま物価が上がるということが前提なんだから。

＞2008年の原料高騰時は物価は上がっても所得が上がらず金利も上がらずでしたが。
すばらしい経験則ですね。

＞他に世界経済の要因って何が有りますかね？日銀が利上げに動かざるを得ない要因とは？
不況下のインフレだと申し上げています。
不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります。

[244: 匿名さん]

俺は都内の不動産屋なんだが、聞き流す程度に聞いてくれ。
はっきり言って、これから購入の奴は変動の一択だろ。
銀行に利益をもたらす固定選ぶ奴はアホだ。
ソースとか言いだしそうだから一応理由を書いておく

固定金利は銀行からすれば利益(金利)が確定する。
だから固定を勧めてくる。

が、現在変動金利は2.475%。HP上だと通期で0.8%優遇と謳っているが
ちょいちょい話をすれば頭金無しでも1.6%優遇になる。
これで実質0.875%の金利。(さらに減税で所得税から1%バック)

戦後から一昨年までの平均変動金利が約4%(バブルを含む)
なので、貸出限度額は金利4%(銀行によっては3.5%)で返済比率35%までで計算される

逆に言えば、今後またバブルが起きても4%止まりなわけ
4－1.6＝2.4%
これよりフラットや超長期固定は安いかい？
もしも固定にしたいなら、4月10月の変動見直しを予測して3月9月に固定特約つけりゃいい

繰り上げ返済の手数料を気にするなら
三井住友のネット利用。5万でも10万でもある時すぐにちょいちょい繰り上げ。
これがベスト。
まぁ聞き流してくれ。

[245: 匿名さん]

>不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります

政策金利を上げる事で解消出来るの？

[246: 匿名さん]

変動を選ぶか固定を選ぶかの分岐点は5年以内に不況下での政策金利上昇が有るか無いかって事ですね。

固定さんの主張もっと聞いて見たいです。

[247: 匿名さん]

＞当時のサラリーマンは公庫30年5.5で皆家買ってるのに何故今買えないのかね？
当時は皆が家買えた時代ではないですよ。まずは安い賃貸や社宅でせっせと頭金２割
貯めて、中古の戸建や２ＤＫ買って、それを売って住み替える。そういう手順でした。
今だって、みなさん１ＬＤＫとか買って住み替えればいいのに、買えないのは、このまま
不動産価格が下落し続けると想像するからでしょう。
それと、賃金水準が下がっている。
平均所得の概念が７０年代と２０００年代では大きく違う。平均所得は７００万でも
中央値、最頻値は４００万くらいで、所得格差が大きく開いている。
昔はほとんど共産主義と揶揄されるほど平等社会だったわけです。

＞そんな状況で価格も金利も安い時期に買った今のサラリーマンが何で困るの？
いや、ですからね。あなた、変動のままだったら今の支払額が増えるでしょって。
言いたいのはそれだけ。
今は、死ぬほど貧しい国になっているわけで、かつては上向きの貧しさ。今は
下向きの貧しさなんですよ。そこであなたが「スタグフレーションはありえない」と
宣言しても意味ないわけですよ。

[248: 匿名さん]

>>不況下のインフレとは、人民元の切り上げ。急激な円安の進行。いくらでもあります

>政策金利を上げる事で解消出来るの？
不況下のインフレの原因が人民元の切り上げ、急激な円安の進行だと申し上げている。
その結果起きるのは、国内物価の上昇。消費者物価の上昇を抑えるには、貨幣の
流通量を抑える＝政策金利の引き上げという話になります。
あなたは、原因となる元の切り上げを政策金利の引き上げで対処せよとおっしゃるの？

[249: 匿名さん]

まず、物価上昇と景気は無関係。ここポイントです。いいですか？試験に出ます。
景気が悪くても物価は上がります。

物価が上がれば給与が上がるというのも間違い。物価が上がっても不景気なら給与は
あがりません。むしろ企業倒産が増えます。あなたの会社もつぶれます。
不動産デベに限らず倒産は増えます。しかし企業は経営統合で存続を図ろうとします。
強い会社が弱い会社を吸収しさらには人員整理を行います。
物価が上がれば、売上が増える業種と値上げしてさらに売上が減る業種と分かれます。
ここでおきるのが産業の構造転換です。

消費者物価の高騰は平均給与の伸びとリンクしているように見えますが、給与の伸びが
物価を押し上げているだけで、実質所得は増えない。１００円のパンが１３０円になったら
とてもじゃないが繰り上げ返済などできない。
安値を謳歌しているデフレのピークはまるでバブルの時期の狂騒を思わせます。
いつまでもあるとと思うな人民元の実質固定レート。
確かに負債の価値はインフレで目減りするけど、月に１５万払う事実は変わらない。
ベースアップは景気が悪くても確実にあるものではない。
ユニクロが値上げ宣言する時期がこないとも限らない。そのときはトイレットペーパーの
買占め（オイルショック時の有名な出来事です）のようにヒートテックを買い占める人が
出てくるかもしれません。
中国内需が成長すれば、（すでにしていますが）わが国は中国に省エネや環境技術輸出を
することで生きていくことになるでしょう。その際、現地製販なら人民元払い。人民元が安い
ままがいいのか高いほうがいいのか。香港ドルと円とのレートにもよりますが明白な話。
欧米も中国から安い物資が入ることでデフレ傾向が強まっているわけで人民元の切り上げ
は賛成でしょう。
なにしろ、すでに生産拠点として中国の人件費は高騰し、カンボジア、スリランカがコスト面
でも優位に立っています。中国製品は今後質の格差でこれらと対抗していく段階にきています。
ドルが機軸通貨としての地位を失いかけているのが現実の姿。
その過渡期のイレギュラーな状況が今の日本経済。
円安に大きくふれるのは簡単です。日本がゼロ金利、量的緩和を続ければ、金利の安い
日本円を売って金利の高い外貨（人民元？）を買う動きもでてきます。
グローバル企業においては、海外に工場を建設するために外貨を必要とします。自動車、精密機器メーカーなどは海外に製造拠点を持つことは、製造コストを削減するための経営戦略の一つです。
これらの企業から両替を依頼された銀行は、外貨の調達が必要となります。調達は外国為替市場を通じて行われます。
これにより大量の外貨買い/円売りが生じるため、結果的に円安になるわけです。

[250: 匿名さん]

>>249

あんたは家をローンで買うなと言っているの？
固定有利な要素がゼロなんですが？

[251: 匿名さん]

私は、固定有利などとはいてませんぜ、旦那。
先の坊やが、得意げに金利があがらない、不景気ならインフレがない。そういうから反論したまで。

[252: 匿名さん]

とにかく、私が申し上げたいのは一点。
未来は誰にも断定できない。
そのためには、各自の条件にあったシナリオを考えるしかない。

①今後の収入の安定性
②購入物件の将来価値
③自己資金の多い少ない

ここでたからかに自説を謳い上げる人は、ご自身の条件を
敷衍化しようとする点に無理があるのでは？

①はＯＫとします
②変わらず③多い
ならば、余裕で変動。とにかく残債が少なければいつでも有利な
借り換えができるのですから

②変わらず③少ない
思い切り繰り上げできる低金利の借り入れにして、残債を減らすのが
リスク管理の要諦になります。

②下落③多い
変動でも固定でもどちらでもお好きな方を
そもそも物件選びで間違ってますから

②下落　③少ない
絶対に固定にすべき。それも無理のない額の返済で。ある程度の
時期で残債を借り替えるなどすれば支払いは続けられます。
そのうち運良くまた不動産バブルがおきないとも限りません。

>>250
たしかにこの不景気の最中にローン組んでまでマンションや建売買うのは酔狂な話かも。

[253: 匿名さん]

みなさん。金利がどうなるかでなく、インフレかデフレかを読まなくちゃだめでしょう。

デフレが深刻化していますよね。消費者物価が今後も対前年２．５％マイナスで
推移すると５年で１割、１０年で２割物価は下がります。
逆に見れば、現金はただ持っているだけで５年で１１％１０年で２６％価値が増す。
今日の１０００万円をマンションの頭金にしたらそのままですが、キャッシュで持って
いたら１０年後は１２６０万の価値になる計算です。
今１万円の日経平均が、今後１０年間で１２６００円になる可能性はもっと高い。
だから、繰上げ返済などするより日本株でも買っておくほうが賢い。

変動で繰り上げを得意げに吹聴する輩は、自身の論理矛盾に気がついていません。

[254: 匿名さん]

>>251

では、あなたは、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57866/res/224
↑に対してはどうなるとお考えでしょうか？不況でも金利も物価も上がると得意げな人は何か終末論を語る人に似ています。

金利1%上昇分の利払＝消費税5%分の税収=10兆円と考えた場合、
不況下でそれが起きた場合、国家予算はどうなるとお考えでしょうか？

1.さらなる赤字国債発行
2.増税
3.予算削減

1は金利が下がらない限り破滅へ一直線。1,2年ならそれで持ちこたえるかもしれませんが、後は日本終了でしょう。
2は国民全員が苦しくなる。例えば今消費税5%から10%なれば年間消費する金額が今の生活水準で5%費用
増えるわけですから、家計はかなり厳しい状態になるでしょう。不況はよりいっそう深刻化するはずです。
3が一番影響が少なそうですが、例えば福祉や医療、景気対策費を削減されれば2と同じです。

こう見ると国民にとって不況下の金利上昇は百害あって一利なしな状況であり、金利が固定だの変動だのは
実はもうどうでも良いような状況になっているような気がします。

>>253

もちろんあなたの言う通りですよ。繰上するしないはその人の自由。繰上分を手元資金に残すやり方は全然
有りだと思います。特に減税1%がある10年間は。ただ、変動固定の違いは金利変動のみと考えた場合、同じ
返済額で比較し、繰上した場合に比較がしやすいのでそうしているだけです。ですから、3年後の元本の差では
なく、3年後の貯蓄の差でも良いわけです。

[255: 匿名さん]

>>254
でたらめの無知な意見になにをコメントしろとおっしゃるのでしょう。
http://www.iicp.co.jp/library/pdf/kokusai_full.pdf
短絡的だなぁ。
不況下の金利上昇がいけないのではなく、不況下のインフレがいけないのです。
でも７３年から８５年まで輸出依存のわが国はニクソンショック依頼プラザ合意まで
為替レートの仕組みが変わるたびに円高不況にみまわれてきたのです。
この間ずーーーーーーーっと不況だったわけです。ことに１９８０年頃は今とまるで
同じくらい建設不況でさらには地価高騰でマイホームも手に入らない時代。

でも実はまだ赤字国債など発行していなかったし消費税もなかった。なぜならインフレ
だったから。デフレになれば、負債の価値は増す。これ道理。
借金してたらインフレで実質価値は目べりします。
それとかろうじてＧＤＰは１％～２％伸びていたから。
さて、国が政策金利を上げることで円が為替市場で買われてドルが下落することは
あっても国債の利率が変わることは考えにくい。
国債は９０％が国内の個人や金融機関など機関投資家が保有しています。
国債の金利とは債権価格が暴落して高騰するものです。誰かが売り浴びせたら
たしかに下落しますが、果たしてそれを誰がするのでしょう。
債権の価格が高騰するのは、デフレにおいてです。価格が高騰したら利回りは下がる。
インフレになれば債権の価値は下がるから国債の利回りも下がります。

[256: 匿名さん]

>今１万円の日経平均が、今後１０年間で１２６００円になる可能性はもっと高い

唖然.....デフレになるんだから、7400円になるんじゃないの?

[257: 入居済み住民さん]

頭が悪い人には、結局何が良いか分からないんだなぁ。

私は、このスレで何が良いか分かった。

そして、これから借りる人が、失敗しないようにアドバイスをした。
それで良い選択ができた人もいて嬉しく思う。

良いことができて嬉しい。

生きていたら、少しでも人の役に立ちたいですね。

[258: 匿名さん]

>まず、物価上昇と景気は無関係。ここポイントです。いいですか？試験に出ます。

これは大きな間違いです。インフレとは需要と供給のバランスが崩れて発生します。
欲しい人（需要）より売りたい人（供給）が多ければ価格は下がるわけです。これを
ディマンドプルインフレといいますが、同じ需給のバランスが崩れるでも供給側
が減って起きるのはインフレではなく、スタグフレーションと定義されます。
またはコストプッシュインフレともいいます。
そもそもここで議論しているのはインフレーション（語源は英語で「膨張」）
であり、景気が悪い状態の物価上昇は厳密にはインフレではありません。
例えば、原油や食料品の高騰により、国内景気が悪影響を及ぼすような状況になったら
どのような対策をとりますか？企業は当然赤字では経営が成り立たないので原料高騰分を
価格に転嫁するか、コストをさらに下げる（人件費削減）するかを行います。所得が
下がり、ものの値段が上がれば当然さらに物は売れなくなります。
そこで日銀は利上げをしますか？利上げは企業による資金調達コストを押し上げるので
社内努力で何とか踏みとどまっている企業を崖から突き落とすような行為です。
70年代オイルショック時はそもそも政策金利はもともと10%近くあり、オイルショック以前は
日本はまさに高度経済成長時代でした。ちなみに1975年のGDP成長率は17.6%もあります。
我が国は94年頃にGDP500兆円を達成後15年間ほとんど成長しておらず、今回の金融危機で
460兆くらいまで落ち込んでおります。いうなれば40兆円分供給過剰状態なわけです。
物価が需給のバランスで変動する物であるとするならば、この40兆円のぽっかり空いた
穴を埋めて初めて物価下落が止まり、それを超えて初めて物価が上昇し出すという事です。
いくら原料食料品を輸入に頼る日本だとしてもこのような状況でコストプッシュインフレが
発生すれば、需要はさらに悪化し、今騒がれている物価下落が悪いほうに作用する
デフレスパイラルよりもさらに悪い状況に日本は陥る事になります。

>物価が上がれば、売上が増える業種と値上げしてさらに売上が減る業種と分かれます。
>ここでおきるのが産業の構造転換です。

これも大きな間違い。通常の需要インフレのみに当てはまる事です。
そもそも需要が無いところに原価率が上がるのですから全業種に悪影響があります。
もちろん、そのような中でも業績を伸ばす会社もあるでしょうが、それはコストプッシュ
インフレだからではありません。


>円安に大きくふれるのは簡単です。日本がゼロ金利、量的緩和を続ければ、金利の安い
>日本円を売って金利の高い外貨（人民元？）を買う動きもでてきます。

そんな話初めて聞きました。そもそも人民元は市場で自由に取引出来ないはずなんですが？
それに日本がゼロ金利量的緩和を続けても他先進国も同じような低金利であり、特にドルに
対しては金利差が逆転しており、円高ドル安が進んでおります。ようするに日本は基軸通貨で
あるドルの金利、FFレートよりも常に低い金利状態でなければ成り立たないという事になります。
FRBは時間軸政策により、当面ゼロ金利を維持すると言っており、日本も追従しております。

>グローバル企業においては、海外に工場を建設するために外貨を必要とします。
>自動車、精密機器メーカーなどは海外に製造拠点を持つことは、製造コストを削減するための経営戦略の一つです。

確かに今のような円高では輸出企業は人件費の高い国内で生産するより拠点を海外に持って行ったほうがいいと
考えますし、事実その傾向は強いようです。しかし、それは国内のさらなる雇用の悪化に繋がり、需要を
大きく減退させる要因であり、日本経済にとってはマイナスです。最近の傾向を見てもわかる通り、円高が進むと
株が売られ、債権が買われます。政府も日銀も円高株安阻止のためにさらなる金融緩和を行っております。
2006年の円キャリーの円安時代、日本は好況でした。円安が進めば海外から企業は戻ってくるでしょう。

ようするに日本企業の製品が中国やインドなど新興国の製品より高い付加価値で売れる以上、円安はプラスであり、
勝間和代もドル円が120円になればほとんどの事が解決すると言ってます。もちろん日本企業が日本の国そのものを
捨てるとなれば話は別でしょうけど。円安になって困るのは日本製品が新興国に性能でも価格でも追い抜かれた時です。
いずれそのような日が来るかもしれませんが、短期間にそのような事が起こるとは考えにくいですし、政策的にも
そうならないような政策を行うでしょう。（事業仕分けで一部ノーベル賞受賞者が反発したのはそのような理由です）
そしてその日は同時に日本が先進国では無くなる日でもあります。

為替に関しては↓のような本がおもしろいですよ。
http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4492393978.html
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/e/76b3cd46b718cbcf69d04e574e6e3563

[259: 匿名さん]

×欲しい人（需要）より売りたい人（供給）が多ければ価格は下がるわけですこれを ディマンドプルインフレといいますが

○売りたい人（供給）より欲しい人（需要）が多ければ価格は上がるわけですこれを ディマンドプルインフレといいますが

[260: 匿名さん]

1.さらなる赤字国債発行
2.増税
3.予算削減

＞1は金利が下がらない限り破滅へ一直線。1・・、後は日本終了でしょう。
無知蒙昧の極み。
赤字国債を発行し続けても、国民の保有する金融資産１４００兆円が増えるだけで
国が国民から借金をしている構図に変わりはありません。
米国のように中国や日本が大量の米国債を買っている図式とはまるで異なります。

＞2は国民全員が苦しくなる。
増税は景気浮揚策を先行させないとむずかしいですが、国債の利払いのため
増税するのでなく世の中がインフレに向かえば自然に税収額は増えて国債の
利払い負担は軽減されていきます。
政策金利を上げてもそれが国債の利払いに連動しません。国債の利率と政府の
誘導する無担保コール翌日物金利とは直接の関係はありません。

３が正解で今、仕分けやってますよね。
それと、予算の中に景気浮揚策というのがあるのはご存知ですよね。
金をばら撒いてでも個人消費を上げたい。これが政府の考えですよ。

＞こう見ると国民にとって不況下の金利上昇は百害あって一利なしな状況であり、
あはは、何度も書いちゃうけど不況下のインフレが百害あって一利なしですが
利上げは対処策なんですよ。
いいですか、癌で手術するのは百害あって一利無しというのと同じ。
不況下の物価上昇は一種の癌のようなもので、利上げは抗がん剤。
だいたいみなさん、インフレってものの実態を知らないから過剰に恐れてる。
デフレ大好き人間ばかりがデフレのいいとこ取りをしたがっている。