パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[501: 匿名さん]

>>498
だから汐留からは優先レーンなしでしょ、どう考えても。港区にとって場末バス相手に優先レーンとか100%ない。日本みたいに土地がなく、世界でも有数の人口過密都心東京に後から専用レーンのバスつくるとか無理なのは初めから明らか、土地があり作りに余裕がある都市に作られた他国とは事情が違いすぎる。

結局単なるバスになるよ。ただ陸の孤島みたいな場所だったところに都心まで新しい環状線とバスが走るだけで現状より便利になるのでは。

[502: 匿名さん]

>499
それは現在の築地市場ですよね？
新しい豊洲市場では、動線も変わりますし改善されるんではないでしょうか？
その辺りも考慮して、設計はするでしょうし。

[503: 匿名さん]

>501
汐留から先って虎ノ門方面ですか？
こちらのほうが、地上と地下と車線が多いので専用レーンを作れそうですが。

[504: 匿名さん]

地下鉄も２か月後の答申にさえ上がらなかったらその時点でおしまい。

あがってもそれからが本格的な選抜が始まる。それを万が一勝ち抜いても今から最短で開業まで20年後(笑)しかも、銀座止まりで大江戸線よりひどい地下鉄になるのは間違いなし。

遊びの範囲で議論は楽しいけどリアルな話をすれば、無意味でしかない。

[505: 匿名さん]

>>503
だから他区の場末のバス相手にただでさえ混む2号線の一車線を献上する理由が港区にある？考えてみ。

[506: 匿名さん]

晴海一丁目と二丁目の間を走る晴海通りは左右10〜11車線ありますので、専用レーンを作ろうと思えば作れます。
ただ、ここって元々混んでいないので、レーンを作ろうが作るまいが、たいして変わらないんじゃ？工事費のムダじゃ？という感じです。

[507: 匿名さん]

>>502
以前に市場の労働組合の幹部の方がニュースでコメントされているのを見ました。ちょうど千客万来が白紙撤回された時のニュースだったかと思います。
その方は、環状ニ号線についても触れられ、新市場を分断するように幹線道路が通っている事自体ありえないと憤っておられました。
これを見て、こりゃ専用レーンはこのルートでは無理だなと思いました。

[508: 匿名さん]

>505
場末ってどこのことでしょうか？
それに、東京都が進めてる計画ですし、港区がどうこうというのは関係あるのですか？
くだらない、煽りはやめられたほうがよろしいかと。

[509: 匿名さん]

>>499
築地市場は今年の11月で終了ですよ？

[510: 匿名さん]

>>497
環２は片側３車線だよ。
常識どうのこうの言う前にまずは現実を知ろう(笑)！

[511: 匿名さん]

>>509
豊洲の話をしています。

[512: 匿名さん]

>>511
３車線が２車線になっても、今の築地市場よりはマシかと。
平日８時、９時の築地市場周辺と、新豊洲市場の現状本当に知っていますか？
私はいつも車通勤でどちらも通るので分かっているつもりです。

[513: 購入検討中さん]

http://seatube.net/?p=301
東京の水辺・湾岸エリアには、我々がまだまだ知らない魅力がたくさんありそうですね。

[514: 匿名さん]

>>512
長年住んでいます。晴海通りは道路拡張工事をしてから、ずいぶんクルマの流れが良くなりました。
でも築地市場正門前の新大橋通りは元々三車線ですが、環状ニ号線の工事で車線が減った時は、大変な目に遭いましたよ。

中央区が当初計画していたBRTルートは晴海通りを想定していました。
だから、環状ニ号線も豊洲新市場も、BRTの専用レーンを想定せずに作られてるんですよね…
確かもう10年位前には、市場の交通量を計算して新市場の道路混雑状況や駐車場台数を予測する資料が出来上がってたはずです。
ここにゴリ押しして専用レーンを設置すると言うのは、どうなんでしょう。
議論されていますが、結局深夜運行ありの水素バスで収まる気がしているのですが。

[515: 匿名さん]

こみらを見ると、中央区の構想段階でも環状2号線を想定しているようですが。

http://s.ameblo.jp/dorattara/entry-11786203191.html

[516: 匿名さん]

>>515
私の話は、これよりもっと前の段階ですね。

[517: 匿名さん]

BRT専用レーンはぜひ実現して欲しいですが、もし実現できないならBRTと名乗るのはやめて欲しいですね(；´Д｀)
新潟BRTの二の舞いは避けて欲しいです。
あれは、現状ではただの連結バス導入ですよね。

[518: 匿名さん]

>>516
514です。
515さん、資料ありがとうございます。
私が以前に自治会長から聞いた話は、間違っていたのかもしれません。
昔の都電復活願望とかぶられたのかもしれません。

[519: 匿名さん]

BRTのステーションはティアロとクロノの前？

＃５８４　（速報）晴海２丁目に交通結節機能用地　豊洲晴海開発整備計画改正案が公表
http://ameblo.jp/dorattara/entry-12122159966.html

レミコン跡地にもタワマン？
＃５８５（速報）晴海２丁目に４本のタワーマンション？　中央区、まちづくりイメージを公表
http://ameblo.jp/dorattara/entry-12122165094.html

いろいろ動きがでてきましたね。

[520: 匿名さん]

レミコン跡地もタワマンですか〜
3本だとちょうど良かったのに4本目来ると、ちょっと空間が窮屈な感じになりますね。
駅から遠いので儲けるには分譲しか無いのか。。。

[521: 匿名さん]

晴海ってタワマン作るしか能がないんだね。
タワマンだらけで公園や公共施設、商業施設もないと、結局ただの団地、村になるだけ。
眺望も悪くなり、駅は激混み、待機児童問題もひどくなって競合が増えて中古も売りにくい。
サウスゲート地区みたいに、官民一体で交通や商業、公園などを増やして住みやすい場所にしていただきたいです。

[522: 匿名さん]

>520

小さなビルが隙間なく立っているところよりも、
広めの公開空地を設けてるタワマンが並んでる方が、
広々としてると思いますけどね〜

[523: 物件比較中さん]

私も4本並んで壮観で良いと思います。
駅から遠いですが、水辺の解放感ある立地に魅力を感じます。
北側都有地もBRTステーション以外にも何かできるでしょうから
これからの発展に期待します。
早く販売開始にならないだろうか。

[524: 匿名さん]

4本目が出来るとすれば、ここは北側の眺望が遮られますね〜

また、複合予定地なので、タワマンが立つにせよ、下層部には商業施設が入るんではないでしょうかね？
イメージ図にもそれらしき建物も描かれてますね。
都営地の再開発も含めて楽しみです。

[525: 匿名さん]

イメージ図にはららぽーとへの人道橋はなしか。残念

[526: 購入検討中さん]

２棟建つことになれば戸数が増えるので坪単価多少は下りますでしょうか？
そう単純でもないのでしょうが

[527: 匿名さん]

交通結節機能の意味合いとは？
複数の交通モードの連結地点を意味してると思われます。
BRTと何かの連結ポイントを含んだ表現ではないでしょうか？
まさか、徒歩との連結ではないでしょうから、笑

[528: 匿名さん]

BRTと通常の路線バスやシェアサイクルとかじゃないですかね？
バスターミナルにするんじゃないかと予想。
羽田や成田行きのバスのリムジンバスも出てくれると嬉しいな。

[529: 匿名さん]

>>519
android phoneからアクセスできない。。。

[530: 匿名さん]

羽田空港へのリムジンバス、豊洲駅前からすでに出てるので、ちょっと路線を伸ばしてここにも寄るというのは可能性あると思う。トリトンには住友商事もあるからビジネス需要もあるだろうし。

[531: 匿名さん]

>>520
4本も建てば、さすがにスーパー出来そう。
レミコン跡地は、月島駅徒歩９分表示になるんじゃない？
パークシティ豊洲は東京タワーが見えなくなるかも？

[532: 匿名さん]

>>530
リムジンバスは基本的に経由しないから、豊洲駅行きのバスが晴海に寄ることはまずないと思う。

晴海発が出来ることはあり得る。あり得るがオフィスが増えないと無理じゃないかな。

豊洲駅リムジンバスの本数が多いのは基本的にビジネスユースが多いから。
土曜朝とか帰省する単身赴任者で満員です。

[533: 匿名さん]

アドレス気にしないなら素直に豊洲にした方が便利ですね。

[534: 匿名さん]

>>533
そうですけど、豊洲に新築の魅力的な物件ないですからね〜

[535: 匿名さん]

レミコン跡地なら豊洲駅も徒歩10分程度なので、東雲なのに豊洲と名乗るクレヴィア豊洲と同じくらい。
ららぽーと豊洲なら、10分切るし便利そう。

[536: 匿名さん]

ららぽのハンズ入り口なら5分くらいでいけそうだけど、
そもそも、あの敷地に隣と同じ高さのタワーを建てたら窮屈な
感じになるだろうねな。
高さを統一したら美しい街づくりと思わせる意味がわからん。
隣の三井にしてもスカイツリー方向の眺望が全滅になりお見合い部屋
になる。こんな情報は売った後にして欲しいだろうな。

[537: 匿名さん]

お見合いを避けるには、イメージ図のようなタワーではなくて、
パークシティ豊洲タワーBのような、板状のほうが良さそうですよね。

クロノからレミコン跡地までの敷地は、豊洲のシティタワー豊洲シンボルからツインまでと同じくらいの距離です。
なので、イメージ図のようなタワーにしても、そこまで窮屈な感じにはならないと思います。

[538: 匿名さん]

板上マンションはパス。

[539: 匿名さん]

豊洲タワーより、パークタワー晴海の方が
大きいし、レミコン跡地は正方形じゃないので
至近感は半端無いと思う。

[540: 匿名さん]

豊洲みたいにオフィスビルにして1階に飲食店でも入れてくれないかなあ～。

[541: 匿名]

どらったらの中の人はどこから情報を手に入れているのだろう・・？

[542: 匿名さん]

>>541
どらったらどこから？焦らずゆっくり！

[543: 匿名さん]

>>542
？
541さんではありませんが、普通の文章だと思いますが？どこも焦った文章ではないと思いますよ。
「中の人」と言う表現が分からないのかな？

[544: 購入検討中さん]

まさかのパークタワー‘ズ，晴海になったりしてね。

[545: 匿名さん]

どらったらの中の人。
ここ検討するならマストですよね。

[546: 匿名さん]

>>545
あぁ、542さんは「どらったら」さんをご存知ないってことですかね？

[547: 匿名さん]

これで、パークタワー晴海の北向きはかなり坪単価下がりそうですね。
タワーマンション高層階だと北向きでも明るいしここからだと都心ビューが綺麗そうで狙っていたので、残念感の方が強いですが…

http://wangantower.com/wp-content/uploads/parktower_harumi_dm_06.jpg
この間取りとか完全にアウトです。

[548: 匿名さん]

高層なら北でも明るいなんて理屈ないけどね。

[549: 匿名さん]

>>548
高層階、住んだことないんですね。

[550: 匿名さん]

>>547
土地の形状をみるに、たとえ4本目のタワーができてもリビングから正面に被らないのでは。クロノ北向きにとってのティアロ、ティアロ北向きにとってのパークタワーと同じことでは？

[551: 匿名さん]

晴海の北方向高層階は、風の強さがハンパないです。風がうなる感じです。
暖房ガンガンやれば問題ないです。バルコニーに置いているサンダルが若干移動するレベルで、吹っ飛びはしません。
因みに晴海でホームレスは無理です。
2日で退散されました。

[552: 匿名さん]

差し支えなければどちらの北方向高層階ですか？
トリトン勤めも友人も風が強いというのですが、
そんなに強いんですかね？

風がそこそこ強くても住んでみたいとおもってます！

[553: 匿名さん]

>>551
高層階の北方向だけ風が強いんですか？

[554: 匿名さん]

しかし勝どき晴海は何か作るとなるとタワマンばっかりだな。交通網がないからオフィス商業施設メインで建てるのは無理というのはわかるが、せっかくトリプルタワーで綺麗な風景になるかなと思っていたところ、その横の微妙な位置にもう一本って。。どうよ。この物件が眺望条件では一番不利になりそうだね。最後の1本が月島駅徒歩9分表示できそうだから、一番資産価値が高くなりそうなのも最初の3本の住民からしたらオイって感じですね。

[555: 匿名さん]

>>554
3本が4本になったら、綺麗な風景から一変して微妙になるの？

[556: 匿名さん]

>>553
冬は北風が多いからじゃないですか？
それとも内陸からのビル風？
どの方角も強い時はあるけどなー

[557: 匿名さん]

レミコン跡地にタワーが建ったら、さらにビル風はひどくなるだろうなぁ。
東電掘からの風が抜けにくくなり、ヒートアイランドの緩和にも悪影響。
自治体は堀周りの公園化だけ推進すればいいよ。よけいな案でミスリード
しないで欲しい。

[558: 匿名さん]

レミコン跡地はタワマン作れないから安かったはずなので、タワマン作れるようになったら三井は大儲けですね。

[559: 匿名さん]

>>558
だよね、クロティア前の都有地も含めて商業用地だったはずだけど、
用途変更？ってそんなに簡単なの？特に縛りはないのかな？
三井の発表より先に行政側から資料っぽいのがリークされてたから解せなかったんだけど、
その辺りも含めて官民で調整してんのかもね

五輪のみならず世界経済も縮小傾向だけど、
交通網と併せてテンション上がるような壮大な計画をお願いしたいところ

[560: 匿名さん]

南方面も風強いですよー。、すごい寒いです、

[561: 匿名さん]

>>559
558です。簡単に用途変更出来るなんて、売ったレミコンとしては納得できないでしょうね。

用途変更するなら、何らかのバーター条件がありそうですが。

[562: 匿名さん]

>>561
昔からこの辺りの土地って、用途変更は珍しくないんですよ。
また「計画」という言葉がいかにいい加減なものか、長年住んでいてよーく教えられました。

[563: 匿名さん]

風っていつも強いんですかね？

[564: 匿名さん]

用途変更というより、容積率緩和でしょ。公園地の提供や、公開空地の提供など
で交換条件とすればいい。
ただ、あの不定形な形なので、低層部は3階か4階の建ぺい率いっぱいの商業用にして、上に
高くても25階くらいの住居棟で容積率を使うのがベストだと思う

[565: 匿名さん]

湾岸だと北向きは都心だから、都心からの温かい風で寒く無い。
夏は海からの南風で涼しくて過ごしやすい。

[566: 匿名さん]

>>561
レミコンは、まだ売却していないはずだよ。
行政に対して容積率緩和を認めてもらうかわりに、晴海運河に遊歩道を自社の費用で整備して、それからデベにマンション用地として売却するんじゃないかな。

[567: 匿名さん]

となりの三菱、基礎を削ってエレベーター入れたみたい。

[568: 匿名さん]

>>567
それがどうした？

[569: 匿名さん]

>>566
とっくの昔に三井に売却済みだよ
業者は若洲か新木場辺りの海岸沿いに移転したはず

[570: 匿名さん]

ここの再始動は４月以降ですかね？
BRTの基本計画や、運輸政策審議会答申が３月末までには出るはずなので、
それからでしょうか？

[571: 匿名さん]

暇だね〜

また地下鉄の話でもする？

[572: 匿名さん]

この辺りの場所は、今が一番寒くて、解放感じゃなくて寂寥感が漂ってる時期だから、今は見に行かない方がよいかと思います。
誰もいないモデルルームのメインエントランスに、カラスがニ羽、まるで置物のように鎮座してましたよ。
春を待ちましょう。

[573: 匿名さん]

>>567
青山とここでは何が違うのでしょうか？
基礎を削るのも、穴開けるのも同じように思っちゃいます。

[574: 匿名さん]

>>572
4本タワーが建つと聞いて今日現地行きましたが、寂寥感はなかったよ。むしろここがこれから開発されるということで将来に期待感あったよ。都有地のほうにBRTも来るようだから少なくとも今より発展するよね。

[575: 匿名さん]

いったいいくらで売り出すんだろ。
400超え予想が雑誌にも出てたけど本当だろうか？
何か裏付け材料ないと書かないだろうとは思うけど。

交通整備はマストだよなあ。

[576: 匿名さん]

今の相場だと400は超えるでしょうねえ。
最近は中古のほうがお買い得に見えてしまう。

[577: 匿名さん]

湊よりは安くなるし、DTのこと考慮すると300半ば〜後半では？
400でこの立地で1000戸以上となると販売相当苦戦しますよ。

[578: 匿名さん]

400は行くよねー、という噂を流しておいて、
実際には330くらいで売り出す。
しかもパンダ部屋は280くらいにしとけば、
「あれ？意外と安いじゃん」とみんなが飛びつく、という作戦。
武蔵小杉でも使った手だね。

[579: 匿名さん]

そんなに安い訳ないでしょ。
江東区ですら中古が350万超えてきてるのに
400は超えると思いますよ。

[580: 匿名さん]

ここ数日、高値連呼が各スレで目立つようになってきたｗ
つーか株価暴落で不動産どころじゃないだろう・・・
手付放棄やブン投げ祭りが始まっても不思議じゃない状況かと・・・

[581: 匿名さん]

>>579
江東区で成約で平均坪単価350万超えてる物件なんてないですよ。
おそらくPCTの事を言ってるのでしょうけど、平均は330万切ってます。

また、DTがあの場所で苦戦してるのですから、
いくら中央区と言えど、中央区で一番利便性悪い立地なのですから、
PHTと同じか、ちょい高いくらいと考えるのが妥当かと。

400超えたら、今までにないくらい建物に魅力がないと、かなりの長期戦になりますよ。
立地はWCT並、いやサウルゲートの計画を考えるとそれ以上に悪いですから。
400超って簡単に言いますけど、この立地で70平米8500万出しますか？
平均なので階層も眺望も中くらいで8500万ですよ？ないですね。

[582: 匿名さん]

スカイズですら、350万で成約してますからね。
パークシティの成約は築年10年でも350超えてます。

新築で中央区だと400超えは仕方ないと思いますが。

それでも都心と比較したら半額ですからね。

[583: 匿名さん]

>>582

痛々しいな…。
売れなくて困っている？
どうしちゃったの？

[584: 匿名さん]

>>582
成約って何で見てるの？
まさか坪350万ってサイトに出てて、その物件が売れたら勝手に350万だと思ってない？

[585: 物件比較中さん]

売り渋りしてたらバブル崩壊で売り時逃しちゃってっぽくなりそうですね、ここ。

[586: 匿名さん]

レインズでは350万で成約してるのは1軒だけだね。
最近は347万で成約してるけど、350万には届いてない。

[587: 匿名さん]

パークシティが築年10年でも570万円で成約してるのが奇跡。
おそらく、プレミアムフロアかな？

[588: 匿名さん]

>>587
それはプレミアムフロアですね。
プレミアムを除けば平均は330万切ってますよ。

[589: 匿名さん]

三井も元々400で売るつもりはないでしょ。2期から値上げ予定だったパークホームズ豊洲と同程度の価格で豊洲の2期に合わせて売り出す予定が、豊洲の販売不振で延期となったらしい。
三井の営業さんがこのあたりは陸の孤島だと言っていたし、土地の仕入れもそれほど高くないのでは?　三井の場合は横浜の件で出費がかさめば、これから出す物件に上乗せされる可能性はあるけど。

[590: 匿名さん]

前から思ってたけど、スレの荒れる要因って…儲かるとか損するとか儲けの話しをするからでしょ？
管理者さん、マンションについて語りましょうの趣旨は住む場所としての評価を元にコスパの話しをする以外は、投資投機向け専用スレを作ってはいかがですか？
住みたい場所にお金使える人が純粋に物件情報得たいのに、高値だ損するだの違う論点で野次られているのはどーかと思います。
儲け話ししたい人たちが勝手に騒ぐ場所提供してあげてください。

[591: 匿名さん]

>>589

> 豊洲の販売不振で延期となったらしい

　それはたんなる憶測ですよね？

[592: 匿名さん]

>>591
確か日経関連の新聞記事で読んだ記憶があります。

[593: 匿名]

>>591
不振と叩かれるほど売れ行きが悪い気もしませんが
完成一年前に四分の三も売れたら十分でしょう

[594: 匿名さん]

PHTは一期一次で売れ残りを出したのが想定外だったのでは。 同時期に坪350で1000戸規模で出しても実需層がついて来れないと判断したのではないでしょうか。

[595: 匿名さん]

想定内だったみたいよ

[596: 匿名]

>>594
当時は豊洲より少し安い坪３００ぐらいといわれていませんでしたか？

[597: 匿名さん]

昔は安かったからねえ。
今から売り出すなら高くならざるを得ないのでは？
坪単価400万以上確定かと。

[598: 匿名さん]

ティアロ我慢してここ楽しみに待ったばかりに、坪100も上がっちゃうなんてね〜

何やら基礎問題でデベともめてるようだけど、大したことはなさそうだし、、、

[599: 匿名さん]

>>593
それ供給した数でしょ。売れた数じゃないよ。
CDと一緒。店頭に並んでる数と売れた数は違う。よく初登場1位になる歌手は最初の出荷枚数を多くしてるだけ。一時期のB'zとかさ。
それと同じでPHTも供給戸数で売れてるように見せてるだけ。あなたのように売れてると騙される人が多いから。

[600: 匿名さん]

つまり売れた数だよ。