ブランズシティ久が原ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズシティ久が原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区鵜の木一丁目192番3他（地番）
交通：東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分
東急多摩川線 「鵜の木」駅 徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.40平米～94.83平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[3251: 評判気になるさん]

>>3250 マンコミュファンさん

蒲蒲線は計画案は出てますが正式な実現は決まっていませんよ。

[3252: 匿名さん]

蒲蒲線は東急が熱望している計画路線で、長年実現されていない。
これが実現すれば、羽田空港から京急空港線〜多摩川線〜東急多摩川線〜東急東横線〜東急メトロ副都心線〜東武東上線及び西武池袋線への直通運転が実現する。
ただ、多摩川線はどう考えても全駅通過だと思う。

[3253: 匿名さん]

蒲蒲線は簡単じゃない。
羽田空港に乗り入れている京急に何のメリットも無く、東急に客を奪われるだけ。
京急だけ線路の幅が新幹線と同じ広軌で違う。
JR蒲田と京急の間を今更土地買収とか無理すぎるので地下を掘る。それも結構大変な工事。

[3254: 名無しさん]

>>3230 住民さん

>>3230 住民さん
蒲田の方って言っちゃうんですね。
せっかく値段も安くないし素敵なマンションなのに世間であまり評判宜しくない蒲田と言うのはもったいない気がしますね。
実際蒲田そこまで近くないし、有名な駅が何個か近くにあるのに。

久が原も鵜の木も名前出してもわかってもらえないのは確かですが笑

[3255: 住民]

>>3254 名無しさん
え、蒲田ってそうですか？もっと品のない下町から来たので、、笑
まぁでも私はこのマンションも鵜の木も久が原も好きですし、どう思われてもいいです。

[3256: 匿名さん]

ここ良かったんだけど、やっぱ値付け間違ったよな。あと3〜4百万円安かったらここに決めてたかもしれないな。

[3257: マンコミュファンさん]

>>3256 匿名さん
この金額を出せる人が買うから、値付け間違ってないよ。一定以上の収入のある世帯が対象となるから、時間はかかるだろうが、品質がいいから売れる。

[3258: マンション検討中さん]

値付け間違ってるからこんなに売れ残ったんじゃないの？1割くらいは高いと思うけどね。
逆に値付けが間違ってないなら、何で沢山売れ残ってるの？物件に問題ありって事になるよね。

[3259: マンコミュファンさん]

>>3258 マンション検討中さん
安くても売れ残ってるマンションだらけだよ、今は。しかもここはゆっくりながらも着実に売れてるのでご心配なく。

[3260: 評判気になるさん]

>>3257 マンコミュファンさん

その通り。じっくり売っていければよい。早く売れない物件、売れ残りがある物件が問題ある物件という発想自体が間違っている。

[3261: 匿名さん]

11月の最終期後、二ヶ月くらい物件ページの物件概要に記載されてる残戸数が
43戸から変わってないけど１戸も売れてないのでしょうか。

[3262: 匿名さん]

竣工後1年で40戸超ある物件はそんなにあるかな？すでに家具付きモデルルーム販売してますが。値下げすればそりゃ売れていくよね。

[3263: マンション検討中さん]

>>3261 匿名さん
あれ？この前41戸と表示されてましたが、また43戸になってますね。キャンセルとか？

[3264: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3265: 匿名さん]

家具付き部屋に続いて、商談室使用物件も割安価格で出てきましたね。

[3266: 匿名さん]

>>3258 マンション検討中さん
世帯数から考えれば売れてる方じゃないの？
1割程度の差なら買えない人は買えないよ。

[3267: 匿名さん]

>>3266 匿名さん
1割違えば全く違いますよ。7,000万円→6,300万円では購買意欲全然変わる気がしますが。そうこうしてるうちにクレヴィアはほぼ完売、ブリリアも出てきてしまいましたね。

[3268: マンション検討中さん]

約280戸とはいえ2駅5分以内という物件にしては売れてない方だと思う。駅10分超とかなら竣工後一年以上でも残ってたりするけど、流石に駅近物件でこれだけ残ってて売れてる方って無理あるかと。
買えないんじゃなく買わない人もいるよ。鵜の木エリアということを考慮して、いくらまでなら出せてもこれ以上は出したくないという価値観とかあるし。それだけ出すなら他エリアを検討したりね。
でも1割5〜700引かれるなら検討し直す人もいそうだけど。

[3269: 匿名さん]

>>3263 マンション検討中さん

よく調べてますね(笑)
何戸売れて何戸残っているなんて、そんなに気になりますかね？(笑)

[3270: マンション検討中さん]

>>3269 匿名さん

前に>>3238さんと>>3239さんのやりとりを見て、HPをチェックしましたので覚えてるだけなんですが…
検討中の方や一度検討した人であれば、売行きは気になりますよね。
そういうあなたも知ってるという事はチェックしてるんですよね。どういうお立場？

[3271: 匿名さん]

>>3270 マンション検討中さん
何戸残っているかなんて知らないですよ(笑)
そんな事いちいち調べないですから。
売れ行きより設備や地域の事の方が気になりますが

[3272: マンション検討中さん]

>>3271 匿名さん

設備や地域の事などもう十分分かってるかと。スレでも出尽くしてるし。
竣工後一年経って設備や地域について新しい情報などほとんどないのだから、あと興味あるのは売行きと値引きくらいじゃないですか？

[3273: マンション検討中さん]

新築時の売れ行きは、将来の中古のリセール価格にも関わるからな。新築でも在庫になるような物件に、資産価値の維持はまったく期待できない。

[3274: 匿名さん]

竣工1年で15%も売れ残ってたらきつい。入居者の方が何らかの事情で今手放さなくちゃならなくなったとしても、買い手がつかない。ここの中古でもいいって人に手をあげてもらうためには仲介手数料も考えて相当ディスカウントしないと。そう考えると既に資産価値1割は減っているのではないでしょうか。

[3275: 匿名さん]

>>3274 匿名さん
どんな人気物件でも住んだら1割は価値が下がるといいます。
こちらのように値付ミスの売れ残り物件は1割どころではないですよ。

そもそも資産価値といってもはじめの価格がおかしいだけで、やっと人々が欲しがる価格というのが本来の価値なのです。

[3276: マンコミュファンさん]

値下げ狙いのネガは見苦しい。予算が足りないなら他物件を買えばいいのに。ここは駅近で地盤も仕様も学区もいいし、管理もよいから資産価値は保たれるよ。

[3277: 匿名さん]

>>3276 マンコミュファンさん
それはちょっと苦しい…

[3278: 匿名さん]

この価格に物件が見合わないから売れないんですよ。買いたいと思う価格まで下がらないと今後も売れないでしょうね。入居1年で1割価値落ちたら、家賃にして毎月50〜60万程度支払ったってことですね。

[3279: マンション検討中さん]

物件に見合った価格とはなんなんでしょう。。
100点の物件なんて有り得ないし、この物件の規模はこの地域にはないので比較対象もないし、、
マンション内でも間取り色々ありますしね〜

高いのは間違いないですが、年々紙幣の価値も下がってきている気もしますし、、難しいですね。

ネガもポジも受け入れ柔軟に考えるの忘れないようにします。
すいません、独り言でした笑

[3280: 匿名さん]

新参ですが、このスレにはネガ書き込みってあまりないような気がします。他のスレはそれはもう激しいですから笑 ここの購入者の方がネガと呼ぶ人は、この物件を冷静に評価しているだけのように見えます。購入者の方はここが最高と信じて購入したわけですから、耳障りな評価にはふたをしたい気持ちもよくわかります。永住目的でこの価格が苦でない方にはいい物件だと思います。

[3281: 匿名さん]

物件に見合った金額じゃないという意見多いけど、そんなに高額ですか？セキュリティ、設備も充実しているし。
住所とマンション名の話題の時に田園調布や山王に比べている方も居ましたが、確かに中流家庭向きな久が原でそれに見合った価格かと。
この価格で見合ってないから買わない！値付けミス！って方はそもそもマンション側から、ふるいにかけられてるのでは？

[3282: 匿名さん]

>>3281 匿名さん
だとしたら、ふるいにかけ過ぎですよ笑 デベからしたら竣工売れ残りは損失でしかない。一刻も早く売りたいけど足元見られたくないから「時間をかけて売っています」としか言いようがない。

[3283: 匿名さん]

>>3282 匿名さん
価格が高いと言うより世帯数が多過ぎたんですかね？
1割安くしてしまうと近々、近所に出来るマンションより同価格かそれ以下になってしまいますし。

[3284: 匿名さん]

>>3281 匿名さん

こんなに売れ残ってるのに、かなり上から目線の強気な発言ですが…
マンション側からふるいにかけられるって…事実上値下げのような家具付販売等の部屋があって、買ってもらいたい気満々なのにちょっと苦しいですね。
今も水面下で値下げ交渉もされてるんでしょうが。
1年以上も40戸以上の管理費負担は、東急も大変では？早く売れて欲しいでしょうね。

[3285: 匿名さん]

>>3284 匿名さん

さらに上から目線ですねww
商売としてやっているのですから早く買って貰いたいに決まってますよね。
当然この時期まで完売出来ないって事も想定の１つに入れているのは当たり前だし。
今後も皆さんの賛否が分かれるような販促もするでしょう。
でもあなたに管理費負担を心配されるほど会社は小さくないと思いますよ。

[3286: 匿名さん]

>>3285 匿名さん
しっかりしてる会社であればあるほど採算管理厳しいですよ。ここの管理費1戸25,000円として✖️40戸✖️12ヶ月で1,200万円。東急の管理職の年収分が吹っ飛ぶ位でしょうか。現場には相当ハッパがかけられてると思いますよ。

[3287: 匿名さん]

今は都内に関してはプレーヤーが大手ばかりなので早く売り切ることに殆どこだわってないように見えます。用地不足も顕著ですから。
住友が確立した｢買える方にだけ買っていただければ結構、安売りする気はありません｣方式の方が結局高利益率につながることが分かってきてしまったというのもあるのでしょう。
安く買いたい人は野村物件の売れ残りを探すしかないのでは。大手の中であそこだけは回転率重視なので。

[3288: 匿名さん]

>>3287 匿名さん
住友と東急では違い過ぎるでしょ。比較にならない。住友持ち出してくるとはね。
東急も野村とそう変わらないよ。

[3289: マンション比較中さん]

住友と東急の差より東急と野村の差のほうが大きいと思う。
3287さんの言う通り、大手ではもう野村だけだと思う。その野村ももう回転率重視やめるんじゃないの。

[3290: 通りがかりさん]

お二人？のは東急なら大丈夫でしょ、大丈夫かなって言い合いですかね。
優しい。。。笑

[3291: 匿名さん]

>>3287 匿名さん
すみふなら竣工1年くらいで家具付販売や値下げしませんよ。
ここはそういう住戸が出てきたってことは、値引き交渉他にもしてるよね。
早く売り切ることにこだわってないなら値引きしないよ。

[3292: 匿名さん]

>>3285 さん
>>3287 さん

デベが、当然この時期まで完売出来ないって事も想定の１つに入れているのは当たり前、｢買える方にだけ買っていただければ結構、安売りする気はありません｣方式にしていたとしましょう。

安売りはしないと言いながら、家具付販売や価格改定部屋を出してきたわけですよね。
となれば、逆に言えばこの時期までこの売れ残りは想定してなかったからでは？予想より長い間多くの在庫を抱えてマズイと思ったから安売りしてきたのでは。

色々言い訳してますが、完全に物件の値付け・売行きを見誤ったとしか思えないんですけど。

[3293: 匿名さん]

>>3291 匿名さん
いや違うんだなあ。
竣工後というとちょっと語弊があるけど、住友は元々想定している竣工後の想定最高価格設定時期以降は、売れ行きが今一つだと早々に値引きを初める。要するに住友にとっては最高価格が付いた時が実質的な竣工時期。
そこから先はある意味柔軟。

[3294: 通りがかりさん]

>>3292 匿名さん
私は上記の発言者でないですが、もう売れ残りざまあみろでいいじゃないですか笑
東急さんも慣れない規模のマンションでわからなかったのかな、、笑

[3295: マンション検討中さん]

>>3294 通りがかりさん
東急さんはこの規模のマンション苦手なんですか？
確かにブランズシティ世田谷中町も大苦戦中のようですね。

[3296: 匿名さん]

竣工前は久ヶ原を前面に押し出して、
高級イメージを売りにできたけど、
竣工後は現物見に来れちゃうからなあ。

[3297: 匿名さん]

今家具付きで売ってるのって環八に1番近い３階でしょ？
あの位置に３ＬＤＫはそりゃ厳しいと思うわ。単身者向けの1ＬＤＫか2ＬＤＫにしときゃよかったのにね。マンション全体というよりピンポイントの間取り設定ミスじゃない？
そうは言っても一戸でもやっちゃうと影響が他に及ぶから最後の最後まで値引きはあり得ないけど。この先の各社の計画を見れば慌てる必要がないことは業界内では周知のことなので。

[3298: 匿名さん]

急に盛り上がってきましたね。プラウドシティ大田六郷のスレで久が原の話が出たからでしょうか。

デベの値下げスタンスがまとめられているページを見つけました。大規模系はどこも苦戦しているので当てはまらないかもしれませんが、多少は参考になりました。すでに皆さんご存知のようですが…。
http://diamond.jp/articles/-/154413

ここは永住目的で買われた方も多いでしょうから、住民の方はそこまで売行きを気にしていないのではないでしょうか？検討者の方にとっては見極めの時期かもしれませんね。

[3299: 匿名さん]

>>3297 匿名さん
確かに環八沿いの部屋、窓閉めても騒音が鳴り響いていた。正直この部屋住んだら病気になるなと思ったが、営業マンいわく「気にならない人は気にならない」らしい…独り身用の1LDKとかならよかったのかもね。

[3300: マンション検討中さん]

>>3297 匿名さん

家具付モデルルーム販売はウェストレジデンスの4階ですよね。
商談部屋の方が環八に近いサザンレジデンスですね。323号室が5998万円となってて、中部屋の321号室が6398万円となってますから、少なくとも400万円の値引き、323号室が角部屋であることからもう少し値引きしてるかと。
一戸でもやっちゃうとって、もう値引きやってるんでは？