高輪グランドパームス（リノベーション）ってどうよ？

[購入検討中さん [男性 30代]]

高輪グランドパームスについて語りましょう。


所在地：東京都港区高輪2丁目38番1（地番）
　　　　東京都港区高輪2丁目15番31号（住居表示）
交通：都営浅草線「泉岳寺」駅（A2出口より）徒歩3分、JR山手線「品川」駅徒歩12分
　　　東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅（A2出口より）徒歩13分
竣工時期：「既存建物」昭和46年3月
　　　　　「改修工事完了」平成27年11月
施工：「既存建物」三井建設株式会社
　　「改修工事」桂建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東京ソックス株式会社

【物件情報を追加しました 2017.4.25 管理担当】

[101: 匿名さん]

もう少し安ければ買うのにな〜。

[106: 匿名さん]

築45年ですからね･･･

[107: 匿名さん]

共用部の修繕に修繕積立金とは別途に数億円突っ込んでるから高くて当たり前
同じ築45年の隣のドルフ高輪なんてリノベ済坪235万でも誰にも見向きされてないね
それに比べてこっちは坪300万超えても成約してる
市場は単純な築年数で評価してないってことだよ

[108: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[109: 匿名さん]

成約価格知ってるけど、レインズに登録されてるのは安かったときだよね
今は全体的に相場上がってるからそんな価格じゃ売りに出ないよ

高輪グランドパームスはちゃんと成約してるんだから、古いのに高いって意見と違った見方してる人も多いってことが言いたいのね

[110: 匿名さん]

本当に成約してるのかね？笑
賃貸に沢山でてるけど。
投資家は古い上、利回りが回らないこの物件は極めてリスクが高くパスでしょう。
となると、元の売主が売れないので賃貸に出してると想定できます。
リニューウィングと新しい発想の物件だったので興味はありましたが、内容と値段は釣り合っていないと思いました。
天井の低さやサッシの低さなど、最近の物件と比べ劣る所はかなりあります。
ここを買うなら、同じ位の坪単価の御殿山ハウスを買った方がよっぽど良いと思います。
あちらは広い部屋が多いので価格帯がここより上ですが、坪単価が同じ位というのが信じられません。

[111: 匿名さん]

半分以上埋まってるし、賃貸に出てるのは分譲済の狭い部屋だね
ファミリー向けの部屋は実需で買われてる
嘘だと思うなら行ってみれば良いよ

新築と比べて劣るのは当たり前で、その分価格はだいぶ安い
むしろ中途半端な仕様で中途半端な価格なところがニーズに合致してるんでしょう
自分はそれで買ったから

あと個人的に品川区は対象外だなあ

[112: 匿名さん]

泉岳寺徒歩3分は魅力だなー。

[113: 匿名さん]

門からエントランスまでの石畳は、今後増える子供連れやベビーカー、女性のハイヒールの引っ掛かりを考慮しての張替えらしいです。販売会社も施工会社もその時の要望に良く応えて判断していると思いました。

夜間のライトアップの時間延長もしたみたいです。ここは広いのでライトアップしたら綺麗だし安心感ありますね。

殆どが新規分譲なので今後の管理は結局新規購入者次第ですね。
購入に至る人はこの土地を選び購入能力があって冷静に良く考えた上での人たちだから、期待できそう。

[114: 匿名さん]

ライトアップは何時まででしょうか？

[115: 匿名さん]

成約しているのは、業者向けレインズに出てくる月一件くらいのペースのやつなの？ 大分のんびりだけど。

[116: 匿名さん]

この土日に見たら先月から3件くらい申込み入ってたよ
相変わらずのんびりだけど、角部屋は9月までに埋まるかもね

[117: 匿名さん]

角住戸はやっぱり人気なんですね。リノベーションと言っても結構本格的な美フォーアフターのようですね、古いと耐震とか心配ですからその点はクリアされています　バルコニーの柵は気になりますが中も暗い時間は見えてしまうのでカーテン早めに閉めないとですね
新駅もできる話題性と便利さはとてもいいです

[118: 匿名さん]

近隣のいろんな中古マンション見て回ったけど、この建物の頑丈さは突出していた。自分は中古マンションを調べるとき、必ず非常階段を調べる。補修しても壁のヒビがあればわかるからである。もっと築年数が浅い物件でもヒビのある物件はよくあるが、このビルには一つもない。壁の厚さが半端なくあるし、築４５年とはいえ、当時の住友建設が威信をかけて作った感がある。コンクリートに使われている砂からして、塩分の少ない上質のものだそうだ。さらに鉄筋とセメントを流し込んで新耐震基準適合を得ている。古いマンションなのに住宅ローン控除がフルに使える。

レトロな感じもよい。非常階段の手すり、窓枠の装飾フレーム、ベランダの鉄柵など。販売会社の三井住友によると、よい部屋はもうかなりが成約済みか交渉中で、今年中に販売センターを終了する可能性があるとのこと。なんでこんな古マンションが高額で売れているの？それは徒歩３分と見込まれる山手線新駅のこともあるだろうけど、モノがいいからだと思うよ、ここは。

[119: 匿名さん]

三井住友建設って最近問題が多いような･･･

[121: 匿名さん]

ここはワンフロア旧ソビエト連邦が所有していました。
ソ連崩壊後はロシアをはじめ複数の国での共同所有となっており所有権の移転が事実上不可能
ゆえに建て替えができずにリノベーションとなりました
重説にも書いてありますが、このあたりに地縁があるとか同じマンションをすでに所有しているとかならともかく
フリーハンドで選べるのにわざわざこんなめんどうな物件よく買うよね

[122: 匿名さん]

>ワンフロア旧ソビエト連邦が所有していました
そうだったんですか。リノベーションの理由がわかりました。

買った後も大変そうですか？所有者が手放したらいいのでしょうけれどね。
リノベーションじゃなくて「リニューイング」マンションと書いてあって、「どう違うの？」と思ったりしています。単なるリノベーションとは違いますか？

[123: 匿名さん]

あと何戸くらいあるのだろう。中古とはいえ、リフォームされた綺麗な部屋かつ、こんな素晴らしい立地にこの程度の金額で住めるというのはそれなりに需要があると思う。

[124: 匿名さん]

HPの「将来のためのマンション投資」というのをみた。
家賃約20万、ローン(管理費等込み)約17万で、月3万の収入　だそうだが、、、

まず、固定資産税が入ってない。将来にわたり家賃20万が維持できるとは思えない(リフォーム済とはいえ築45年、35年後は築80年！)。空室期間(賃料入らず)や修繕・リフォーム費用が考慮されていない。など、実際に賃貸運用している人間からみると「うーん」という内容。

[125: 匿名さん]

ワンフロア旧ソビエト連邦が所有しててロシアへの登記を認めてない。
取り壊しがそのせいで出来ずにりにゅーいんぐ。
もはや朽ちていくのを待つだけ？
かなりリスクがある気がするな。
ご購入のみなさん、気にならないのかな。