GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その２【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518215/


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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[892: 契約済みさん]

>>891

よく意味が解らないんですけど、手数料３％払う時代が終わるのと２０％増しって何か関係あるの？

[893: 匿名さん]

なんだかんだ言って、まだ手数料３パーセント払ってる人が大多数ですよね。
ソニー参入で流れが変わるかどうか。

[894: 契約済みさん]

本日、内覧でした。窓に寄ればですが東京タワー、正面スカイツリー(意外に大きかったです)、右向けば東京湾。景色、最高でした。北東です。

[895: 匿名さん]

>>894
あんた贅沢過ぎやで

[896: 匿名さん]

値付けミスと言われた北、西の高層なら30%は十分いけるのでは。一番厳しいのはプレミア乗った南。グロス高くなりすぎるので、中途半端な中層は20%厳しいかもね。

[897: 匿名さん]

>>896
プレミア乗ってるのは東じゃないの?

[898: 契約済みさん]

>>897
東南角部屋です

[899: 匿名さん]

>>897
東と南が方角プレミアついてたね。リセールしやすいのはグロスも低く抑えられる北、西の1LDK. 2LDKでしょうね。

[900: 匿名さん]

プレミアの乗っていなかった北の高層階のリセールは相当いいでしょうね。

代表的な間取りとしては、たとえば、
33F 北 2LDK 58.6平米 5790万円 坪326万円
の部屋。

この部屋を当初分譲価格の20%増しで売り出して15%増し（=6658万円、坪375万）で成約できれば、
手数料206万と初期費用200万に税金180万を引いても純利はざっと282万円。

上手くいって20%増しで売却できれば457万円もの純利になります。
同じ部屋を賃貸で借りて住むなら、月額賃料28万程度として1年4ヶ月ほどタダで住める計算です。

以上、最も利益が出る北向き高層階で計算してみましたが、GFTはどの部屋もキャピタルゲイン間違いないでしょう。

[901: 匿名さん]

>>900
30階以上の高層が坪400未満で売られる可能性はゼロに近い。北でも高層は400オーバーは軽い。

[902: 契約済みさん]

方角ネタにプレミア、キャピタル云々、契約者スレでの煽り行為はそろそろ慎みませんか？
きっと良い方向に収束しませんので、続けるなら検討スレでお願いします。

[903: 匿名さん]

>>902
賛成です。

[904: 匿名さん]

芝浦アドレスでは、unrivaled でしょう。　　できれば、芝公園のパークタワーと競ってほしい。

[905: 契約済みさん]

Airbnbが流行っているという事で見てみましたが
タワーマンションが結構登録されていますね。
共用施設が乱暴に使われたり、実質外部の方が使われると怖いです。

とはいえ賃貸物件ではなく皆さん所有権があるので
これは管理組合で決めれば規制できるものなんでしょうか？

ちなみに酷いのになると賃貸物件のブルームタワーも又貸しで使われてしまっているようですね
https://www.airbnb.jp/rooms/9032341?

[906: 契約済み]

>>905
ブルームの登録びっくりですね。
堂々と顔出しで募集とは大胆ですね。
普通賃貸借契約であれば、又貸し不可なはずだとは思いますが、内緒で登録しているんでしょうね。
私は近所のタワーマンションに住んでますが、
airbnb利用は、規約で禁止となりました。
グローバルフロントタワーも規約で禁止にしたいです。
皆さんで声を上げましょう！
勝どきや晴海のタワーマンションもかなり登録されてますね。

[907: 匿名さん]

>>906
賃貸を又貸しするのは明確な犯罪ですよ。関西で先日逮捕者が出ましたよね。

また、分譲オーナーであっても旅館業法違反です。いずれにしろ犯罪行為ですね。

いまはAirbで荒稼ぎしようとする犯罪集団ができてますから（いわゆるオレオレ詐欺などやるような半グレ集団）、マンション住民が一体となって自分のマンションを守らないと、共用施設は数年でボロボロ、セキュリティゼロにされてしまいます。

①まずは、第一回の理事会でブリリアマーレが公開してくれているAirb対策の規約を成立させる。万が一違反者で出た場合は、早急に法的対処をとることを明確にする。

②賃貸に出す人は賃貸条件にAirなどによる又貸し禁止を仲介業者を通して周知してもらう。リハウスなどに賃貸契約書にAirb禁止のものを用意しでもらう必要がありますね。

③理事会担当者、住民が定期的にAirbなどのサイトをパトロールする（定期的パトロールが有効ですからきちんと担当者がほしい）。

④普段の生活でAir利用者らしき不審者を見かけたら気軽に通報できるシステム（受付や担当者へメールなど）をつくる。

GFTみたいな、交通利便性がよく、新築ピカピカの物件なんて確実にターゲットにされますからしっかり対策しましょう。

[908: 匿名さん]

また、パーティルームで異業種交流会と称した商業的合コン、ゲストルームを又貸しする輩に対する対策も同時に必須です。

対策方法としては
①入居後、会費をとる異業種交流会、ゲストルームの又貸しは違反であること。違反者には法的対処もじさないけとを全戸に書面で告知し誓約書にサイン（英語、中国語、韓国語バージョンもきちんとつくる）。賃貸入居者には入居のタイミングで受付にて書面でサイン。

②違反らしきをみつけたら気軽に報告できるシステムの構築。

いずれもAirbも含めてやる必要がありますね

[909: 契約済みさん [男性]]

明日から東京ドームシティでインテリアバーゲンやるみたいですね。
http://www.takeya.co.jp/homefashion/premiumbargain.html?utm_source=goo...

あと大塚家具も在庫一掃セール実施中ですよー。

[910: 匿名さん]

GFTの資産価値を維持するため、第一回の理事会から必ずやったほうがいいこと、その3。

駅歩の改定と業者への周知。G

①ご存知の通り、レジデンシャルは三田駅徒歩を最寄りでないA5入口で計測したため10分になっています。実際はA9出口が最寄であり、徒歩距離は多く見積もっても600メートルです（不動産表示に関する公正競争規約施工規約に則り、マンション敷地内の該当場所に最も近い地点から該当場所まで）。これを測量士にきちんと計測してもらい、理事会主導できちんと徒歩8分に改定とする。さらに日の出駅も裏口敷地からは440メートル弱で徒歩6分に改定。田町駅はデッキ完成後は9分表示はデベが公認だが、実際皆が利用する線路沿いの道とみなとパーク芝浦の公開空地の経路ならば既に徒歩9分なので、三田駅、日の出駅と合わせて計測して改定。

②さらに理事会が公式に確認しただけでは誰にも周知されず、業者はいつまでも販売時のデータを使いまわしされ意味がないので、理事会が目ぼしい中古、賃貸の仲介業者に改定を直接連絡してデータをアップデートしてもらう。中古仲介業はリハウス、ノムコム、住友不動産販売、SUUMO.アットホーム、ホームズ、賃貸はレジデントスタンダード、モダンスタンダード、Rnet、Rent_Actあたり。

測量費用なぞ端金です。売却、賃貸など資産価値維持にはオーナー全員にとって利益になることなので、第1回理事会で早速やってもらいたい。

理事立候補考えているくらいマンション思いの方は大抵契約者板はチェックされてるはずなので是非宜しくお願いいたします。

[911: 匿名さん]

>910
是非とも立候補なさってください。

[912: 匿名さん]

>>911
なりたいのは山々なんですが、土日も大抵仕事で融通もあまり効かないので実際無理なんですよね。

[913: 匿名さん]

>>910
私もこれ大切だと思う。
駅徒歩表記のミスで物件が過小評価されるのは我慢ならない。賃貸やリセールへの影響も大きいから、理事会ができたらここの住人で嘆願書をだして訴えていきましょう。施工調査と測量は是非やってほしい。

[914: 契約済みさん]

マンション入り口正面のパーキングも撤去申請して欲しいです。
見苦しいので。

[918: 契約済みさん]

>>917
そんなことはない、その時にそこに住んでいる者の意向が反映されるべき。今まではヤナセの意向もあって(？)許容されていただけ。
これからは歩行者も多くなるだろうし、万一、子供の飛び出しがあった際に駐車車両があるとドライバーの視界から遮られて危険。

[919: 契約済みさん]

少なくともパーキング収益分の保証くらいはしないと厳しいかも知れませんね。どこかが事業としてやってるのでしょうし。

[920: 契約済みさん]

>>918
917ですが、そんな無茶な話はないと思います。逆の立場で考えてみてください。

[921: 匿名さん]

>>918
だったら今もまだいるヤナセの意向も尊重してあげてらいかがですが？我儘な。

[922: 契約済みさん]

理事は立候補制なんですか？

[923: 契約済みさん]

>>919
パーキングメーターの収益は、特定財源として都道府県に納められています。申請を出せば撤去して頂けますし、補償なんて必要有りません。

[924: 契約済みさん]

パーキングメーターは、警視庁が近隣住民の許可を得ずに勝手に設置されていたようです。
2011年4月から警視庁ホームページから「パーキング・メーター等休止・撤去申請書」というものをダウンロードできるようになった模様です。
撤去理由は、「家の目の前で目障りだ」でOKとのこと。笑

http://sakaiyukako.seesaa.net/article/210749556.html
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/kotu/pking/sinsei.htm

[925: 契約済みさん]

＞＞９０７・９０８・９１０
賛成。
Airbにはならないとしても、オリンピックに向け類似のビジネスが生まれないとも限らない。800戸を超えるオーナーを考えると大事を取った対策は打つべき。

徒歩10分と9分では資産価値としてはかなりの差がある。ましてや910さんの分析によるともっと差があるようで是非とも改訂してもらいたいですね。

こうした思慮の持ち主が同じ住民になるとは頼もしい限り、GFTの資産価値向上に向け歩調合せましょう。

[926: 契約済みさん]

＞＞９１０さん
資産価値維持向上に向けた施策、その２、その1、はなんでしたっけ？

[927: 契約済みさん]

>>924
ありがとうございます。
パーキングメーターの件は、これで解決ですね。
917さん、何かコメントある?

[928: 匿名さん]

>>927
917さんは住民じゃなくてGFT粘着荒らしなのでスルーでいいですよ。その前3連続消されてる書き込みも同じ荒らしだから。

[929: 匿名さん]

加えて共用部や基礎の施工調査も早急にお願いしたい。竣工後2年は三井に無償での修繕を請求できるから、確実に調査するだけの価値はある。
正直共用施設のチェックは内覧でも出来なかったし、専門的な基礎部分の指摘なんてもっとできない。これが10年経つと、致命的な欠陥が見つかっても瑕疵の立証は困難だし、横浜みたいなこともあるからね。住人の合意形成も早いほど楽。これも是非お願いしたいし、仮に俺が理事会に抽選で選ばれてもここの書き込みの内容は実現できるように頑張るよ。

[930: 匿名さん]

>>926
①Air対策
②会費制パーティ、ゲストハウス又貸し対策
③誤った駅歩の改正

駅歩は登記には関係はなくあくまで売却、賃貸時の表記でしか使わない数字で、理事会が公式に測量して間違いなければ、業者のデータベースのアップデートを頼むだけで解決しますら何も難しい話ではありません。

路上パーキングも大規模レジデンスができ子供が沢山いますので危険性考えてもGFT前はすべて撤去が妥当でしょう。先の書類提出であっさり撤去されるはずです。

[931: 入居前さん]

私は3回目のマンション購入ですが第１期の理事会は2回ともに管理会社の指定で何も出来ませんでした。管理会社の思うがままに運営されました。2回目の購入の時は立候補して管理会社も資産運用方法も変えました。意欲のある方の立候補を望みます。

[932: 契約済みさん]

第一期の理事は抽選というのはなんだか管理会社の良いようにされて嫌ですね。
もう抽選をするということは決まっているのであれば、
理事会ですぐに立候補者の募集と参加を決議していただければ良いと思います。

[933: 内覧前さん]

＞９０７
＞賃貸を又貸しするのは明確な犯罪ですよ。関西で先日逮捕者が出ましたよね。
＞また、分譲オーナーであっても旅館業法違反です。いずれにしろ犯罪行為ですね。

これは、正しいですか？

私が覚えている限りでは、賃貸の又貸しは、大家の許可が必要なだけで犯罪ではないと思いますが。
もちろん、黙ってやると、民法上損害賠償責任及び信頼関係破壊の法理に基いて解除原因には
なりますが、それだけではないかと思います。刑法上も規定はないと思います。

また、旅館業法は、現状だと、定義として３０日以内の宿泊の場合であったり、また、
さまざまな定義から見ても、ゲストルームを含めて、結構、定義が今回のケースとは異なるため、
現状では、なかなか正面からの適用も難しいのではないかと思います。

それと、旅館業法による逮捕についても、行政法上、今回のように再三の行政指導でも従わない際の
行政刑罰としての逮捕は確かにありえるのですがが、刑法のような形でのいきなりは、こちらも
なかなか難しいのではないでしょうか。今回も確かそうだったと思います。

蛇足として旅館業法の特例として港区全域は国家戦略特別区域法により適用されなくなる可能性もある
のですが、結局、マンション的には旅館業法も適用されなくなる可能性が高いため、そちら的にも問題に
なるかと思います。
（まぁ、こちらは、外国人が一つの場所の滞在期間が７日から１０日の場合という規定付きなので、
　それをクリアするのは事実上、限られるかもしれませんが。）

結論的には、今の段階では正面からすぐに対応出来る事が難しいのは事実だと思うので、マンション規約で
しっかりと規定するのは必須だと思います。

[934: 匿名さん]

前面道路のパーキングについては既得権者がいる以上は安易に廃止要望はすべきでは無いと思います。
ヤナセホンダの営業利用以外にも、近隣住人の利用や、このパーキングがあるからマンションを買った方もいるはず。
２，３年利用状況を把握したうえで、ヤナセホンダと町会等の近隣住人の意向も聞いた上で、行政に陳情すべきだと思いますけどね。
そもそもここはDINKS向けのマンションとして、モデルルームもわざわざそのような仕様にして売ってましたが、ゲスト向けの駐車場もまともに整備されてないのに子供が危険云々で一部住人の声が大きいだけで廃止提案するのはどうなんでしょうか。
それこそが資産の毀損につながると思います。

[936: 匿名さん]

このマンションだけの問題なら多数決で決めれば良いと思いますが、ウチだけの問題じゃないって事と言いたいだけ。
９００世帯ものマンションが出来て、近隣説明会も３年位前にやってますが、そこには町会長やら出てました。
こういった巨大コミュニティが出現すると古くからの住人は治安の悪化やら変化を気にするんですよ。
我々だけの意向だけで既得権者の利益を損ねるような行為はどうなのかなって言いたいだけです。
うちのマンションにも反対派はかなりいるはず。
なのでしばらく利用状況等様子見てから決めろって言ってるだけですよ。

しかし反対意見書くと、アク禁出すって凄いな。
こんな思想の奴が住んでると思うと恥ずかしいですね。

[939: 匿名さん]

>>934
ゲスト用駐車場がまともに整備されてない？
なに言ってるの？本当に契約者？

[940: 契約済みさん]

>>934
「引っ越してきた新参者が、長年近所で愛されてきた桜の木を切ろうとしている」的な話と同じレベルで考えていませんか？
パーキングメーターには、プライスレスな価値はありませんよ。

状況把握するのに、2－3年も要りません。引越しのピークが過ぎてから半月も観察すれば充分です。

とはいえ、ゲスト用駐車場が全体戸数に比して少ないという状況から「メーターあるほうが都合がいい」という方もいるでしょうから、１回目の総会の議題にするくらいの考え方でよいのではないでしょうか。

[941: 契約済みさん]

>>936
既得権者を意識する必要はあるでしょうが、新参者だからとヒクツになる必要もまたありません。
対等な目線で考えればいいだけです。

既得権といっても、考えられるのは夜間休憩しているタクシーくらいしか思い当たりません。
夜間に、エントランス前で運転士さんが仮眠しているタクシーが並んでいるのは、あまり気持ちのよいものではありません。タバコを吸いながら運転士さんの間で立ち話なんていうのも同じく。
ヤナセもホンダも、お客さんは自分の駐車場に案内すればいいだけの話なので、意向を聞く必要性は感じられません。