【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

[購入者]

新築板が荒れてるので、こちらに立ててみました。今や新築は割高感満載で、中古での湾岸物件のほうがコスパや資産価値的な面で優位だと思います！今の新築にはない歴史的タワマン(東京ツインパークス、台場タワーズetc)もここで語りましょう！よろしくお願いします。

[442: 匿名さん]

>>436
スカイズは１年未満で25％ぐらい上がっているから、最近だけの短期でみれば豊洲の値上がり率はかなり高いのではないでしょうか？

[443: 匿名さん]

港区がいいって言うのは分かりますが、
それって埋め立て地エリアのことを
言ってる訳じゃないですよね？

[444: 匿名さん]

>>443
あの、港区の湾岸は埋立エリアしかないですよ

[445: 匿名さん]

>>443
湾岸マンションは基本的に埋め立て地。

[446: 匿名さん]

＞442

豊洲が上がっているのではなく、スカイズの値付けがお買い得だったと言えます。
さすがに豊洲と言えども坪単価250万円は今の相場からするとかなり安いでしょう。
有明なら坪単価250万円は適正価格となると思いますが。スカイズは少々安くして
でも1000戸を早期に売り切る戦略だったと思います。逆に、この価格にしても
即完売とはならなかったので、豊洲人気も若干下火になってきていることを読んで
いたのかもしれません。

[447: 匿名]

>>443
数個前のレス位ちゃんと見ましょうよ…。

港区>中央区>江東区の序列は
湾岸同士で比べても、絶対額はもちろん
値上がり率でも明確な差があると言う客観データです。

[448: 1]

>>434
これなんですけど、経年を割り算して、1年に何パーセント上がったかっていう、地域ごとの平均で比較できたりしますでしょうか？
2000年前後のマンションは明らかお買い得だったと思うので、それを加味して年毎の暴騰率を比較できないかなぁと思いまして。
クレクレくんで申し訳ありません><

[449: 1]

>>442
スカイズは青田売りの時期の値付けを考えないといけないから、竣工年数よりも、値段決定年、つまりもう少し数年前からで考えないといけないんじゃないですかね。

[450: 匿名さん]

資産価値が落ちにくい街の1位は豊洲
今後発展しそうな街の1位も豊洲

資産価値考えるなら豊洲が一番安心。

[451: 匿名さん]

>>450
ワロタ

[452: 匿名さん]

>>450
真面目に言ってるとしたらアホ

[453: 匿名さん]

>>450
PR調査。
リリース幹事会社、三井不動産広報部w

[454: 匿名さん]

>>440
なるほど。たしかにバイアスはかかってなさそうですね。
でもまだちょっとピンと来ない部分があります。マンションの単価って、部屋ごとに大きく異なるじゃないですか？ それなのに特定の部屋でなく「マンション」の成約が見込まれる予想価格ということは、予想平均値、つまりちょうど中心値に当たるような部屋の予想成約価格を指しているのだと思いますが、そう都合よく平均が出せるような成約サンプルが直近であるもんですかね？？
かなりハードル高いんじゃないでしょうか。つまり恣意的なバイアスはないけど、精度に欠けるという意味のバイアスはありそうに思いますが、どんなもんでしょう？

[455: 匿名さん]

＞454
直近の成約価格のサンプルに加えて、周辺の賃貸料相場と想定利回りから坪単価を算出する方法なども組み合わせていると思われます。

[456: 匿名さん]

＞448
＞2000年前後のマンションは明らかお買い得だったと思うので、それを加味して年毎の暴騰率を比較できないかなぁと思いまして。

それもおもしろそうだと思い、分譲時平均坪単価を調べて中古価格との比較、地区別、
年代別を算出したところ、面白いことがわかりました。

（分譲年別分析）
2000年から2008年のタワーマンションは年代が古いものほど中古価格が上昇しており、
上昇率と築年数は見事に反比例しています。これは、分譲当時の経済状況の悪さを反映
しているものと考えられます。

（地区別分析）
地区ごとに見ると、最も上昇率が高いのは芝浦地区の136％、次いで港南地区の133％、
月島勝どきの129％となります。逆にワーストは有明103％、東雲112％、豊洲125％
と江東区3地区が揃って入っています。

総合すると、この期間の分譲マンション購入者で最も含み益を得たのは、芝浦港南の
マンションを買った人で、購入時期は古ければ古いほどパフォーマンスが良かった。
芝浦、港南のタワーマンションはほぼ同時期の分譲なので、これらの購入者は70㎡
の住戸で2000万円程度の含み益を得ていることになります。
逆に資産価値を増やせていないのは2007年～2008年頃の有明マンションの購入者と
いう結果です。

ただし、豊洲でもシエルタワーやパークシティ豊洲など、大幅に価値が上がっている
事例もありますので、江東区でも購入時期が古ければ、購入者はかなりの含み益を
得ています。この期間においては場所よりも買った時期に左右されているようです。
もちろん、同じ分譲時期であれば、価格の上昇率は港区＞中央区＞江東区となる傾向
にあります。

総合すると、新築分譲マンションを買うなら、価格が高くても港区を買っておいた方
が資産価値の維持はしやすい。一方、中古価値の騰落は、地区よりも分譲年時の経済
状況に大きく左右されるので、湾岸分譲マンションの価格が過去15年で最高に高騰
している現在、江東区のマンションを購入するのはリスクが高い可能性がある。

[457: 匿名さん]

資産価値の落ちない街1位　豊洲（実績）
今後発展しそうな町1位　豊洲（将来）
実績、将来性どちらも申し分ない豊洲が、一番、安心だと思うけどね。
まだまだお安いですし。

[458: 匿名さん]

＞456
各地区の分譲時価格に大きな差は無いというのはある意味驚きですね。

開発順は佃→港南→芝浦→勝どき→豊洲→有明、であり分譲時の経済状況

は逆なので、結果として分譲価格は同じような水準になった。

言い換えると、有明や豊洲の築浅マンションを平米90-100万とかいう

価格で購入するのは、経済状況が下り坂になったときにハイリスクと

いうことが言えますね。

[459: 匿名さん]

今、佃、港南、田町辺りを買うと、リスクが大きいってことね。

豊洲が資産価値落ちない町1位ですしね。

[460: 匿名さん]

＞457.459

くその役にも立たないレス書くな。ウザい。

[461: 匿名さん]

>456の結論って、マンション価格がエリア関係なく高騰して来てるってことでしょ。強いてエリア別で分析するなら比較的分譲時期が新しいのに上昇率上位に入ってるパークシティ豊洲やシエルのある豊洲が今、中古で買っても一番リスクが低いってことじゃないかな。発展しそうな町、一番にも選ばれてるしね。