パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part18

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575295/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～87.90平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[841: 匿名さん]

>838

全棟建て替えの費用を三井が出せばね。でも、あの会社費用を負担する気はないはず。なにせ、新川崎で問題が発覚した時の第一声が、費用は問題を起こしたゼネコンに請求しますだもの。

[842: 匿名さん]

＞839

三井も全棟建て替えを表明する前日までの説明では補修で直せるとしていた。

[843: 匿名さん]

まぁ、約束しちゃったんだから、建て替えるんでしょうね。

三井がそれくらいの金を持ってないと思う？

一応財閥系だよ。

[844: 匿名さん]

財閥系だからできる技だよ。

カタカナデベなら、瑕疵も認めないし、建て替えるなんて絶対言わない。
倒産しちゃうもん。

[845: 匿名さん]

>839

新聞報道によると、施工会社の三井住友建設は９月に再確認した時にはデータの転用に気が付いていた。

つまり、彼らはデータを持っていたし、建設時にちゃんとチェックすれば問題を発見できた。完全にアウト。

[846: 匿名さん]

いずれしましても、今ならきちんとここの場合もチェックが入るかと。
各方面から問い合わせが来るであろうと予想はされますあら。

あとはきっちり作って頂いて、
内覧会でも指摘事項があまり多くないようにしてもらえるのがベストかな。
あまりに多いと不安になってしまいますから。

[847: 匿名さん]

建て替えられるならひと安心と他人事で言ってしまうけれど、生活している住民さんたちは大変だと思います。
引っ越しやらなにやら。手放すにも簡単にはいかないような気もします。
こちらの竣工は平成29年でまだかなり期間があるから、入居になるころには傾きマンションの問題も一段落しているだろうと思います。建物はまだでしょうけれど。

[848: 匿名さん]

>846

残念ながらその考えは甘い。地所のケースだけど昨年、南青山でミスが発覚したあと、ほかの物件の契約者には確認して問題がありませんと連絡。しばらくして、新子安で同じ問題を起こしちゃった。

[849: 匿名さん]

結局は、財閥系でよかったって事なのかな。
弱小デベだったらどうなってたんだろ。。。

[850: 匿名さん]

>>849
まだ瑕疵は認めてなかった可能性もあるし、仮に認めたとしても100%全棟建て替えなんてことは口にしないでしょうね。

[851: 匿名さん]

中小だと、認めてしまうと倒産だからね。結局建て替えはできない。

[852: 匿名さん]

欠陥マンション問題は大きな痛手
今は供給過剰で豊洲のバブルマンション無理矢理買う必要もないからねえ

[853: 匿名さん]

今買わないと、益々高くなるし、選べる部屋が無くなるだけだよね。

好きな方を選べば良いかと。

[854: 匿名さん]

>850

全棟建て替えするかは住民の建て替え決議による。（今のところ）問題ない（とされている）棟の住民にとっては仮住まいの不便さを敬遠して反対に回る人も出てくるだろうから、決議は難しいと報道されている。

三井はそれを知ったうえで点数稼ぎに全棟建て替えを提案しているともいわれている。

[855: 匿名さん]

財閥系以外は買う気しない。

[856: 匿名さん]

>>854
親会社の三井不動産本体から見れば、傾いたマンションのせいで隣のららぽーとの経営に影響出る方が怖い。
子会社のレジに全部解体させ火消しするよう言ってるんだよ。

[857: 匿名]

＞855　財閥系以外は買う気しない。

あまた目にする発言ではあるが、現時点で言えることは、救済措置はさすが財閥系という点と、不正があった物件が財閥系であるという点。

[858: 匿名さん]

>>857
私の解釈は大手だからではなく、大手でさえです。そして大手しか表沙汰にならない理由は、何度も出てきていますが中小デベは瑕疵を認めてしまうと潰れてしまうので絶対に認めないためほとんど表沙汰になっていないと捉えています。

[859: 匿名]

＞大手しか表沙汰にならない
＞表沙汰になっていないと捉えています

仮に本件の事実関係をもとにして逆説的に言っても、それだけにはなりません。
よって、その背景に新たな事実はなく、私見の占める割合が高めの意見ですね。

[860: 匿名さん]

>>859
冒頭でそう切り出してますよ。

私見を追加すると（笑）そもそも中小デベの大規模物件なんてほとんどないのが理由だろうね。100戸未満のマンションの管理組合が瑕疵の争いでデベと対等に渡り歩くのは交渉力、費用、マスコミや世間の後押し諸々、並大抵のことじゃないですからね。

[861: 匿名]

少し変えれば適切な言い方になるのでは？

×私見の占める割合が高めの意見
○明確な根拠はないことから、私情が高めの意見

[862: 匿名]

ゼスチャーです。結局意見まとまらず、ちょこちょこと修理して終わり。
旭化成建材が、会見ではっきり言ってるでしょう。修繕、修理費は出しますが、親分の三井の命令には従えませんよと。

[863: 匿名さん]

>>862
その旭化成建材のスタンスが、体力のないデベで今回のような事が置きた時のスタンスと置き換えた方がいいと思いますよ。口が裂けても建替というワードは出てこない。

[864: 匿名さん]

あのマンションは4-5000万円くらいの分譲価格だっけ？

建て替えコストが130万円／坪+慰謝料+引越し代・賃料3年半分なら
25坪で3250万円+7-800万円で約4000万円。

傾いている棟以外のオーナーはそのままで3000万円ほど貰えるほうが良いけどね。
傾いているところでも2cm程度のつなぎ廊下のズレならずっと住むなら
4000万ほど貰ってそのまま住みたい。戸建てや古いマンションよりはずっと安全だよ。

震度7まで大丈夫なら、そのままでローンが無くなるほうが嬉しい。
古い物件や表に出ていない物件で同じような杭状況のものもたくさんあるはず。
姉歯物件でも当該物件以外は調査されず、ほとんどがうやむや。

[866: 匿名さん]

三井で良かったですね。
やっぱり財閥系。

[867: 匿名さん]

結局は三井と購入した人の間の契約なので。

誰が金を出しても良いのよ。

[868: 匿名さん]

中小だと、認めた時点で倒産確定なので死んでも認めない。

[869: 匿名さん]

864さんのご意見、興味深く読ませていただきました。
もし自分なら、と考えると正直迷いうと思います。
そのまま住んでもいいかなとか。
ただ、気になるのが、今の状態で住み続けていて危険はないのかということです。
もし何かあってからではそれこそ遅いと思うので。
危険かどうかも、何かあってからでないとわからないのかもしれないと思うとちょっとこわいです。

[870: 匿名さん]

なんか三井の契約者はひっしだね。
三井で良かったとは全く思わないでしょ。
中小はそんな偽装をして発覚したら倒産するくらいなんでしょ？だったら偽装なんかせずきちんと仕事してるでしょうね。大手よりも。

[871: [男性 40代]]

>>870
大きな買い物ですから必死になって当然なんじゃないでしょうか。

[872: 匿名さん]

>>870
問題の本質を何も理解していない。

あと三井で良かったではなく、正しくは大手で良かったと皆さん言ってることを理解しましょう。全然意味合いが変わってきますよ。

[873: 匿名さん]

私なら三井の物件はしばらく避けます。

[874: 匿名さん]

ニュースになるような施工トラブルって大手なんだよね。

[875: 匿名さん]

横浜って、傾いた棟の南側だけ調査して安全宣言出しちゃってる。その棟の北側とほかの棟の調査は今週から。大丈夫なのかな。

[876: 匿名さん]

まあ、中小デベだと倒産だろうしね。
買うなら財閥系に限るね。

[877: 匿名さん]

杭に偽装がわかって、安全性が確認できない段階で、まず避難じゃないの。耐震性に問題があって、その間に巨大地震に襲われたら人命にかかわる。三井の対応って暢気すぎ。

[878: 匿名さん]

>876

問題を起こした施工会社に費用は請求ってことだから、三井の懐は痛まない。選ぶなら下請け会社を調べて大手の物件じゃないの。

[879: 匿名さん]

>>873
三井だからおきた、というわけではないことが本件が注目されている理由なんですけどね。

[880: 匿名さん]

下請けと契約するのは三井の仕事。
マンション購入者は下請けなんか関係無いのよ。金は誰が払おうと関係無い。

マンション購入者は三井と契約するんだから。

[881: 匿名さん]

マンションなんて大きな買い物は、財閥系に限るよ。
中小だと、まず瑕疵は見つからない。
誰かが見つけても認めない。認めたら即倒産だから。

まあ、問題起こらなきゃ中小の方が安いけどね。保険だと考えりゃ安いもんでしょ。

[882: 匿名さん]

しかし、建て替えとなると、無料で7年間住めた上に、更に新築に住み替えられて、修繕積立金まで戻ってくるのか。

うーん、中小だと、ほんとにどうなってたんだろう。ヒューザーの時はどうだったの？倒産して2重ローンだったら悲惨だな。

[883: 匿名さん]

>>882
今は中小の場合でも保険があるから今回のような建替というような過剰な補償はないけれど、例えデベが倒産してもその修理は実行されます。
そしてここが今回の最大のポイント。つまり住民としてはデベが払える体力ない場合は倒産してくれた方がよい。一方でデベは当然倒産したくないから最後の最後まで瑕疵は絶対に認めない。仮に認めたとしてチョチョッと最小の修理で済ませようとする。

さぁ、もう分かりますよね？デベと住民は次第に話し合いから血で血を洗う争いに発展して行きます。そんな争いに巻き込まれたら大変ですよ。裁判やらなんやらで長い時間を費やすことになり仮に補償を勝ち取ったとしても、それはデベを倒産させたことを意味する。そこには笑顔は全くなく疲弊感だけが残り、万が一デベと住民との怒号が飛び交う争いが報道されてしまえば、それこそそんなマンション誰も欲しいと思わなくなるので資産価値激減です。
わかってる人はこの構図が容易に想像できてしまうから、今回事件起こした会社である三井に対しても、やはり買うなら大手だよね。っていう発言が散見されるわけです。別に三井社員がステマで書き込んでるわけじゃないのですよ。

[884: 匿名さん]

まぁ、今回の件でこれから三井の物件を選ぶ理由はないな。
風評とかってすごいから、地盤のゆるい豊洲の物件はもう検討しない

[885: 匿名さん [男性 40代]]

横浜の2物件の問題は、横浜が崖地だから問題なのでは？
つまり隣の杭の測定結果を使っても、平な土地なら問題ないので
今まで横浜以外では発覚してないと思われます。

[886: 匿名さん]

まあちゃんとデベ側も第三者チェック入れることが大切になってくるし、それがスタンダードになってほしいとは願います。

こちらはエレベーターが８基ということになっていますが、
数については適正なのでしょうか。
８０〜９０戸に１基という計算になります。
朝は混雑しちゃわないかしら？と感じました。

[887: 匿名さん]

>869
864です。大丈夫ですよ。震度９とか１０でも少し傾くかもしれないくらい。
躯体は手抜きされていないはずですから建物が潰れることはないです。
私は金もらえるなら貰ってローンが無くなるほうが嬉しい。
どうしても嫌なら賃貸に出してもいい。私は楽観的なのかもしれませんけど。

[888: 匿名さん]

>>881
三井の営業か？
必死だな。そんなことは、消費者が決めることだから。
もう信用失ってるんだから他で信用を取り戻す努力をしなさいよ？

[889: 匿名さん]

私も大手が良いと改めて思った。
特に財閥系。

[890: 匿名さん]

>>886
その比率なら最近のタワマンの中では多い方ですし適正ですよ。これ以上増えると管理費、修繕費更に上がりますしね。

ちなみに80〜90ではないのでは？630戸から実質エレベーター使わない2階の戸数除くと1/78ですね。
もちろんそれでも朝とか集中する時間は待たされることあるかもしれませんが、それが嫌なら階段使える低層階に住めばいいし、だからこそ駅近のここの強みになるのでは？タワマンは自宅の扉から敷地の外に出るまで5分みておけと言われますしね。

[891: 匿名さん]

そうか。実際には低層階だと使わないから、
１つのエレベーターあたりの利用者数というのはそれくらいになるのですね。
２階だとわざわざエレベーターに乗る必要性ってかんじられないですし。
そう考えると、設定は適正、というふうに考えられるようになってくるのかな？
コレ以上増やしてもコストが増すとなると厳しいですし。

[892: 匿名さん]

三井に住んでいます。
今となっては虚しい響き。

[893: 匿名さん]

>881

この手のステマあちこちの三井物件板で出没してる。モラルのない会社って宣伝してるようなものなのに。

[894: 匿名さん]

>891

むなしいというより恥ずかしいレベル。

[895: 匿名さん]

>>891
例えば、晴海のクロノレジデンスは883戸に対して非常用込みで6機なので1/148ですが、特に問題になってるとは聞かないので心配いらないと思いますよ。
2階はエントランスのエスカレーターで直ですのでほぼエレベーター使わないでしょうね。他の階に比べて唯一275という高い天井高と合わせてプレミアムフロアと言えると思いますよ。

[896: 匿名さん]

894
同意。
マンション名にパークって付いてる時点でもうアウトな響き。。。

[897: 匿名さん]

パークシティーが問題起こして三井の全ブランドがこれで全滅かな。

[898: 匿名さん]

>>896
それ僕も同意だわ。マンション名にパークが入ったらダメだわ。

[899: 匿名さん]

2階がプレミアムっていう発想、とても素敵だと思います。
たいていプレミアムなのは最上階で、低層は安い部屋という思い込みがあったのですが、天井高が高く、エントランスからドアへのストレスが無い2階、いいと思います。
価格が気になりますが、ここって高層階だから高いというわけではないみたいですね。
同じくらいの面積の4Fと20Fがほとんど同じような価格だったりして。

[900: 匿名さん]

あまり大きなマンションではありませんし、分譲か賃貸かはわかりませんが「豊洲一丁目計画」の建築看板出ましたね。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=31619

場所はAudiの右隣、TNKビルの場所です。

[901: 匿名さん]

今回の出来事（横浜のマンション）によって、気分的にダメだなと思うことも
あるかもしれません。
過剰反応かなとも思いますけれど、マンション名で反応してしまうのもわからなくないです。

そんなことも考慮して価格下げてくれたらいいのになぁと思うのですが、無理でしょうか。
値下げなどなくても、買う人は買うのでしょうけれど。
あと260戸くらい？順調に売れると良いですね。

[902: 購入検討中さん]

モデルルーム見学に行きましたけど、出来事なんて何のその～三井さん強気でしたよ～

＞900さん　そういう情報どうやって調べるんですか?

[903: 匿名さん]

>>901
混合されやすいパークハウスの三菱が1番迷惑受けてるんだろうな〜。
今回の横浜の件は最近の価格高騰気味の市場に冷静さを与える機会になりました。それでもここやブリリア八重洲、湊、ドゥトールと順調に売れるようだと最近の価格は本当の相場ということなんでしょうね。

[904: 匿名さん]

最近の価格は本当の相場…そういうことなんだと思います。
高い高いと言われつつも、その価格で売れるということは、需要と供給が一致しているということですもの。
資産として持とうとしている方、
永住するために住まう方、いろいろといらっしゃるかと思います。
もちろん、投資の方も。

[905: 匿名さん]

9月にマンション販売が落ち込んでるところに今回の横浜の件があったから、売れ行きがパタッと止まってしまうかもしれない。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺の流れをきちんと読まないとミスることになる。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFL15H8M_V11C15A0000000/

[906: 購入検討中さん]

今回も二次あるんですね〜

[907: 匿名]

>>906さん
今回は90戸くらい供給だったと思いますが、どれくらいの契約になったのか気になりますね。

[908: 購入検討中さん [ 30代]]

相変わらず北西人気だったようですね。
金額お手頃、眺望まあまあですから、
いくら南向き眺望無しよりは良いような気もします。

[909: 匿名さん]

豊洲最高価格、割高マンション、不人気マンションで竣工後もシンボルよろしく売れ残りだなんだと言われてましたが、気付くとここもあと200戸なんですよね。
クレヴィア豊洲が300近くで出てきたら、待ちを選択してた検討者が、やっぱりそういう相場なんだと諦めて、だったら多少高くても駅近免震のこっちだろといっきに完売へ動く可能性ありですね。

[910: 900]

>>902
TSUTAYAにひさびさに行ったら看板あるのを見つけました。

[911: 匿名さん]

2期は2次もあるのですか。
もう3期に入ってしまうのかなと思っていました。
要望書が入った順でまとめて販売という形をとっているのだろうけれども…。
結構契約まで至っていますが、それでもまだ残りは多くあります。
ただ入居も平成29年3月と随分と先なので、そこまでデベ側も急いじゃいないのかな

[912: 匿名さん]

完売近そうですね。
なぜ、豊洲が人気あるのか理解できない。

[913: 購入検討中さん]

犬の散歩がしやすいです（笑）

[914: 匿名さん]

>>912
そんなに興味あるなら1度住んでみれば分かるかもしれないですよ。
百聞は一見に如かずです！

[915: 匿名さん]

何故人気あるのかな？
説明できますか？

[916: 匿名]

>>915
みんな失敗したくないから普通が良い

[917: 匿名]

>>915さん
都心に近い、開放感、地下鉄が走ってる、空港が近い(心理的か)、ララポで十分、たまに行く銀座も近い(定期持ってる)、そこそこお手頃、程々に海が好きって事で良いんじゃない？

[918: 匿名さん]

>>912
やっぱ三井とＩＨＩの功績なんじゃないの？
利益度外視とまでは言わないけど、再開発エリアは住職遊学がバランス良く誘致されてるし、
以降はもう人が人を、金が金を呼ぶ展開になって勝手に転がってる印象
冷静に考えれば人工街よりもっと暮らしやすくてコスパに優れた街あんだろ？
って気もするけど、今はもうブームというか大きな流れができちゃってるからね

三井の駅前複合ビルや4丁目再開発、ガス跡、クロネコ周辺（東急？）・・・・
周辺開発もまだまだ目白押しだし、何だかんだで土地は残ってるし、
デベにとってもやっぱりドル箱だろうし、余程のことがない限り、
まだまだ安泰って気はする

[919: 購入検討中さん]

>>915
歩道が広い、一本中に入れば車の通りが少なくて犬の散歩がしやすい。

散歩がてら丸の内や銀座にいける(いい運動になる)。

車の移動が一般道も高速も便利。

[920: 匿名 [男性]]

歩道が広い…同感です。通勤近いところ探していたけど東京はゴチャゴチャしていて、昔ながらの商店街とかも我が家はメリット感じなかったので…

[921: 匿名さん]

犬のウンチ拾う人を雇えば、さらに人気沸騰まちがいない感じですね！

[922: 購入検討中さん]

ららぽから晴海大橋と信号に止まらずランニング等が出来る。

レンタサイクルが意外に便利。

[923: 購入検討中さん]

922です。
連投すみません。

魚釣りが出来るも追加します。

[924: 匿名さん]

ほんと、なんで人気あるんだろう。
お金持ちの街になってませんか？

庶民にも安く売って欲しいです。

[925: 匿名]

>>924
少し前に分譲された中古で一流デベじゃない物件はまだ比較的安く買えますよ。（スターコート等）

[926: 匿名さん]

それでも5000万から6000万ですよね。
庶民が買えるのは3000万円までです。

これくらいで買えませんか？
庶民にも住む権利あるのでは無いですか？

[927: 匿名さん]

あるでしょ、駅前でも古めかしいマンション？団地たくさん。

[928: 匿名]

>>926
住む権利はありますが世帯年収1,500万～2,000万位の人達が多いので価値観の違いとか子供を通じたお付き合いで違和感を感じると思いますよ。家は無理して買うものではありません。

[929: 匿名]

>>926さん
家族構成によりますが築10年〜15年程度50平米代であれば探せると思いますよ。物件、駐車場以外は他と比べても大差ありません。

[930: 匿名]

>>926
名より実を取って塩浜とか枝川にすればその予算でファミリーサイズのマンションが買えます。何を優先するかだと思います。

[932: 匿名さん]

本当に何を優先するかにもよるのでは？と思います
ここだと豊洲駅近いほうだし、資産価値も下落しにくいであろうし、というのがあるので
長い目で見て良いとは思います。
資金があるのなら良いマンションじゃないかと。
設備なども頑張っています。
ただ価格がやはりしますからね…。

[933: 購入検討中さん]

全然パークホームズ検討外やん…

[934: 匿名さん]

>933さん
ナイス突っ込み！

[935: 匿名さん]

通勤に便利で空間の広さを求めると、やはりこの辺りになるのでしょうか。
せまくてごちゃごちゃな場所でも、もっと価格が高いところも多いですものね。
あとは通勤時間を増やして遠くへ行くしかなかったり。

でも、予算を抑えようとすると狭い間取りになってしまう。
2LDKでも一部屋が4畳とか5畳となるとなかなか厳しいような気がします。
子供がいたら3LDK以上は欲しいとなると7千万～、やはり高いです。
ただ、通勤ストレスが少ないのは大きいです。

[936: 購入検討中さん]

>>934さん
ありがとう！

[937: 購入検討中]

この物件の欠点は何ですかね？価格は高い高いと言われていましたが周りも高くなってきたのでこんなものかなぁと麻痺してきました。周りの囲まれ感は方角を妥協すれば抜ける所まで買える予算は何とかなりそうです。外廊下は高級感は無いかも知れませんが通風や管理コストを考えるとありだと思います。救急車の音と収納の少なさと価格維持と西側の電柱が引っかかるんですよね。内装のグレードや間取りは気に入っています。あとベランダは透明だったら良かったなぁと思っています。是非アドレスお願いします。

[938: 購入検討中さん [男性]]

素人で申し訳ないのですが…
ここって2回目以降の来場予約もフォームからする感じなんでしょうか？
電話で直接営業さんに…？

[939: 匿名さん]

>>937
スクエア型のマンションで内部が空洞なタイプの外廊下マンションは外気と2面が接するので、内廊下マンションと比較すると室内の保温性が低い、冬は特に違いが出ますよ。また、メインベッドルーム含む2部屋が外廊下に窓がつくわけですが、やはり直射日光は入らないし、部屋が暗い、何よりも外廊下の音は聞こえるし、喧嘩して大きな声だしたらマル聞こえです。どちらも住んだことありますが、外廊下はプライバシーが低いですね。気密性高いマンションに住んでいる人は、差を感じるはず。

[940: 匿名さん]

駅近だから資産性保ちやすいってのは豊洲にはそのまま当てはまらない。なぜかと言えば、一番中古で価値を評価されてるのは、パークシティとスカイズ。なぜ逆転現象があるのかは、豊洲に求められるのは交通利便性ではなく、都心にはないものだからじゃないかな。それがスカイズの唯一無二のランドスケープや眺望、パークシティのララポ直結の利便性だったり。豊洲駅自体が交通利便性は弱い駅だから、それを求めるならもっといいとこはいくらでもあるし豊洲である必要がない。だから駅近だから高くなるわけじゃない特殊な市場相場なんだと思います。