プラウドシティ塚口ってどうですか？パート3

[匿名さん]

プラウドシティ塚口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561393/
公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/

所在地：兵庫県尼崎市上坂部1丁目36番10他（地番）
交通：福知山線 「塚口」駅 徒歩2分
阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：69.61平米～90.73平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・販売代理：JR西日本不動産開発
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[701: 匿名さん]

新築マンションの価格設定は実勢価値に対してのブレなんてせいぜい＋ー５％未満が通例。
でも前後で１割もの差になるから皆んな必死に検討する訳だが、ここの第1期棟は異例でアベノミクスとも被り５％を少し上回った感があり好調でしたね。
でも現在の販売棟はきっちり値上げされ価格の比較を嫌いネットでは伏せて販売、価格も適正に近いので売れ行きも以前ほどのスピード感はない。
マンションなんて所詮価格ですよ、いくら素晴らしいと褒め称えても売価が安く売れ行きも普通ならそのマンションの実力はその程度ってだけ。

[702: 匿名さん]

マイナス情報の情報って何！？？同じ事リピートしてるだけじゃん！検討者がマジで考えさせる情報なんてここ暫く全く皆無なんですけど。
ただ、必死にネガティブアピールしてるだけにしか見えない。しかも、同一らしき閑人！

[703: 匿名さん]

検討者や購入者がポジティブ寄りに発言するのはわかるが、必死に同じ事をネガしてる奴の意味がわからない。
ただの妬みみ見えるのは当然！

[704: 申込予定さん]

色々見てプラスマイナスある中で、購入しようと思ってます
尼崎市に抵抗あったのは事実ですが、それでもここかな！って思ってます
ちなみに伊丹と西宮に住んでたものです

[705: 匿名さん]

>>702>>703
701さんの書き込みはごもっともでネガでもポジでも無い書き込みだと思うが、
ポジラーさんにとってはネガ発言なの？

[706: 匿名さん]

私も以前は大阪市内では評価の高い地域に住んでいましたが、
ブランド優先で阪急芦屋近くに引っ越ししましたが馴染めず引っ越しを検討していましたが、
此処を見てピンときました。
「こここそが私のもとめてる理想の地」だと、年内に契約予定です。

[707: 匿名さん]

確かにすごく便利でプラウドブランドかもしれませんが、周りの工場の事などはみなさん気にされないのでしょうか。森があるというのもその点をカバーするためにしか思えません。周りを歩いてみたりしたほうがいいと思います。

[708: 匿名さん]

以前住んでいた西宮、、、とは言っても仁川の方だけど、全然不便だし、特段良いとかはなかったです。西宮なら北口の駅前くらいが良い位で他は隣の尼崎と似たり寄ったりです。
それでも、住民はそれを認めたくないのが本音。(笑)

[709: 匿名さん]

>>694
長谷工はデメリットとは思わないな、安マンション作りを知り尽くした会社だからこの手のマンションにはぴったりで野村がサポートしてるから最強コンビとも言える。
ただ尼崎というか周辺環境の苛酷さはマンション価値を大きく下げてるのでこの点は大きなデメリットやね。

[710: 匿名さん]

>>708
確かに西北のマンション住民は尼脱出者が多いから尼と変わらないとも言えるが、
西北を買えるなら尼住民中でも上位者なので質がそんなに悪いとも思わない。
またここで芦屋や西宮から引っ越すとの書き込みもやたら目立つが何処まで信じていいよやら、
尼崎市の動態資料ではJ尼開発エリヤ住民の多くは尼市内か大阪市内からの転居者で芦屋や西宮からの転居者は少ない。
ここはJ尼とは違い福知山線なので更に芦屋や西宮からの転居者は少なくなると思うし大阪からの転居もJ尼程は多くないだろう。
そして伊丹宝塚川西三田からの転居者はJ尼よりは多いだろうね。

[711: 匿名さん]

尼崎と西宮って価格差というか所得層ってそんなに変わらない感じがしますけどね。低層の総戸数が少ないのとかは別ですけど、北口周辺の物件なら予算的にもアリです。ただ駅から遠いので利便性重視でコチラを検討しているとこです。
しかも、最近は尼崎の方が金額が高くても逆に人気なよい立地が多いと思う。

[712: 匿名さん]

>>771
下記は課税対象所得の総額を納税者数で除算した額なので低所得者は除外されてます。

2014年度　課税対象所得
1位 芦屋市 631万7423円
2位 西宮市 422万6784円
3位 宝塚市 401万9093円
4位 三田市 358万2025円
5位 神戸市 356万8445円
6位 川西市 343万6887円
7位 猪名川町 338万1673円
8位 伊丹市 324万7334円
9位 姫路市 320万1196円
10位 明石市 319万599円
11位 加古川市 313万6913円
12位 尼崎市 305万9239円

[713: 匿名さん]

もうさあ、全部説明せなわからんのかなぁ？西宮の駅前辺りと尼や塚口の駅前のマンションエリアの話じゃないん？
尼崎の南っ側と西宮の高級エリアなんかも考慮したらそらぁ、西宮や芦屋が高所得エリアの分、ランク差は出るでしょ！？
駅前のマンション購入層はよく似た感じですよ。

[714: 匿名さん [男性]]

課税対象所得や学力、治安、住んでる方の上品さも尼崎市より西宮市や芦屋市のほうが格段に上でしょうし、そんなこと世間の皆様方は理解してることではないでしょうか？それを理解した上でここのマンションの様々な魅力を感じた人が購入検討しているわけでそれを否定する必要もないと思いますし、西宮市や芦屋市に住みたいと思う人は尼崎市を視野にあまり入れずそちらで検討すると思います。だからといってそのような人を否定をしようと思いません。やはり、誰がどうであれ最終的には自分が住みたいと思ったところに住むというので良いのではないでしょうか。

[715: 匿名さん]

>>713
分かったふりしてるけど全く分かってないね、
尼崎でましな地区は主に阪急以北でこの辺りも浜の方も極端な違いは無い。
そして西北はJR西宮近くならこの辺りとたいして変わらないとも思うが、
その他の西北ならこの辺りより随分ましです。
以前にJR尼崎の開発エリアから西北に引っ越しした人が言っていましたが、
小学校のレベルは尼崎の方が随分低くいじめも西宮よりずっと多かったらしいです。
ここに住む人で子供が居るなら迷わず私立をお勧めします。

[716: 匿名さん]

>>714
貴方が書かれた意見はごもっともだと思いますが、このスレの書き込みでは芦屋や西宮との比較論が間違えた方向に暴走してるので反論したまでです。

[717: 匿名さん]

>>714
貴方はまともな方(日本人)。他の方は…。

[718: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性 30代]]

駅直結のマークフロントと駅前のマークフォレストなのですが、「駅直結」分のプレミアム価格分が乗っかった分、駅前2分のフォレストはかなり販売価格が抑えられるのかと思いきやその差は微々たるものですよね！？
駅直結と駅前2分程度ならこちらに限らず大体この程度の販売価格差しかないのが一般論なのでしょうか？
中古で売り出す時は圧倒的に「直結」が唱える分、有利なのだからその分フォレスト側の金額が妥当じゃ無い気がします。
普通は「直結」のプレミアム価格って周辺の駅前物件に比べてどの程度上乗せされているものなのでしょうか？お詳しい方おられましたら教えて下さい！

[719: 匿名さん]

>>718
このマンションの同じレーアウトの２階と１０階の価格差割合ほどは違うと思う

[720: 匿名さん]

無意味な比較を連呼する人って、
JR尼崎駅前物件でも粘着してたよねw
結局、けちょんちょんに論破されて、捨て台詞とともに、逃げ出してたけど、今度はこちらですか。
内容はまた同じ？
地価が～民度が～尼崎のくせに～とお念仏？
親の仇でも住んでんの？

[721: 匿名さん]

>>720
なんか、けんか腰で怖いです。もう少し大人の口調で会話されたらどうでしょうか？
私自身も714様が述べられたように、「誰がどうであれ最終的には自分が住みたいと思ったところに住むというので良いのではないでしょうか。」に同意件です。

[722: 匿名さん]

>>721
怖いですよね。
でもこれが尼崎なんです。
どこかの国と同じで昔の事を粘着質のように覚えていて話を持ち出してきます。
普通に暮らしてても、720のように左右、下からいつ因縁をつけられるか分かりません。
大袈裟かもしれませんが、尼崎に住むということはそれくらいのリスクがあるということです。

[723: 匿名さん]

>>722
あなたの方が気持ち悪いんですけど…しつこい。

この物件が良いと思うから検討しているのです。その検討材料は人それぞれ。
あなたの考え方はあまりに一面的。

[724: 匿名さん]

この近くで図書館の蔵書を受け取ろうと思ったらどこになるかな。（学習室？）

開発ついでに、
公民館とか、市の施設も誘致したらいいのにねー、、、

[725: 匿名さん]

近隣市の図書館は全て利用可能のはずだから、職場近くでも探してみる。学習室でも図書を受け取れるはずだけど、まだ行ったことないわ。
ネット予約で公民館で借りたことはあるけど。

[726: 匿名さん]

>>720
JR尼崎の事はよくわから無いが、
何を論破したのかな？
地価が～民度が～と書かれてるけど、
地価の低さや犯罪件数等、
数字を論破なんて出来ないよね？
それが現実だから。

[727: 匿名さん]

ここの魅力は交通の便に対しての価格の安さに尽きるだろうな、でも色々とリスクも高いから交通の利便性に重きを置いた人じゃないと後で後悔するかも。
またイメージ戦略で森と称した緑地も要注意、実際にはマンションの谷間の木が多めの緑地だと思えば良い。
また水が流れてるのは好ましいが、この手の施設は漏水が発生しポンプも寿命が来るのでいずれは大規模補修が必要だがあまりにの高額な補修費に水を流すのを断念するケースも少なくは無い。
また樹木の管理も大変、森と称する限り大きく育てたい所だがマンションの谷間で陽当たりもさほど良くないのに大きく育てればさらに薄暗くなるし大きく育てながら管理するのは通常よりも管理費が結構な高額になってしまう。
そんな状況で果たして20年後はどんな緑地になってるだろうか？
ただでさえ年数と共に修繕管理費は上昇するのに緑地に予算がどの程度取れるだろうか？おそらく重荷になると思うな。

[728: 匿名さん]

緑地、また共有施設の維持費については、将来の重荷になる可能性はあるけれど、とりあえず、それを売りにしている物件が多いということは、需要があるのでしょうね。
生活の中に緑があれば、ほっとひと息つけるし、まして、便利な立地でそれを手に入れられるなら、許容できるかなと思ってます。
これが、郊外の物件や、バス物件で「緑地あり！」だったら、たしかに必要性の有無を考えてしまう。

[729: 匿名さん]

商業施設もある駅前でこの坪単価はすごいと思う。
森永から土地取得した時に、すでに事業費も織り込んでたのかしら。
この2年くらいが激変期だもの。
今後、発売される他物件の価格を眺めていると、少し前の感覚が通じないお値段。

[730: 匿名さん]

>>729
安いってこと？

[731: 検討中の奥さま]

＞＞718
私も同じような疑問を持っている1人です（笑）
個人的には”「直結」のプレミアム価格”はおよそ5分圏内物件と比べて坪当り50万程プラスされるような感じではないかという感覚を持っています。
もちろん直結する駅によるとは思います。
ここのように同じ敷地内（徒歩およそ１分差程度）でのデッキ直結の有無による差なら、つまりマークフロントとフォレストなら坪当り20万～30万くらいの価格差が妥当じゃないのかなぁーって思います。

[732: 匿名さん]

駅前＆再開発物件という色眼鏡で見ると一見、安い（憧れの駅前なのに手が届く）と感じますが、他の同じような物件（物件名を出すと悪意、宣伝としてまたひねくれた予定住民！？に捉えられてしまうのであえて言いません）と比較すると高いと思いますよ。
コチラは”森”がどのように仕上がって、その後どのように運用、活用されていくのかを注目しています。

[733: 匿名さん]

森には興味なく、利便だけで選んだ人もいるんです。

[734: 匿名さん]

駅直結プレミアムがあったとしても、駅力から言ったら坪50万円は載せすぎだわ。高いか安いかは個人の感覚だけど、
大阪駅10分、駅前、開発エリア、中層以上で坪単価170万って買いやすいラインかと。
そりゃ、一昔前の物件と比べたら売り出し価格は異なるけど、時勢も円の価値も違うわけで。
私も森はオマケだな。

[735: 匿名さん]

いづれにせよ先売直結価格に対してもこの辺りの相場に対してもここは高すぎ、
後々も考えるのならJR甲子園口徒歩10分未満の方が住みやすそう。

[736: 検討中の奥さま]

>>735
甲子園口は住みやすそうですね、森が無くたって周辺はこの辺りより緑が多いし武庫川緑地は広々していてサイクリングや散歩も心地よいし、ガーデンズもチャリ５分だし、変な住民も少ないく街並みも心地よい。
価格がほんの少し高く通勤時間も５分程度の差なら私は甲子園口の方に魅力を感じます。

[737: 購入検討中さん]

甲子園口も検討しましたが、ここの値段では買えないですよ。買ったあともある程度余裕が出る暮らしを考えると、
一般的な年収の私には、ここ辺りがちょうど良いかなと。

[738: 匿名さん]

右に同じくで、そうなんですよね。
誰か語ってましたが、余裕のある生活をしたいんですよ。だから、このあたりの手頃なマンションクラスで充分なのです。

[739: 匿名ちゃん]

中古物件をみてると、となりのイニシア塚口の中古がぞくぞくと売りにでてますね。
たしかに2008年築で、となりに新築ができるとなると、いい価格で売れそうな売り時なのかもしれません。
いまでてる物件は70㎡で2600万円～2900万円、いろいろな諸費用込で考えると迷いますね。

[740: 匿名さん]

甲子園口でも駅徒歩5分以上は有り得ないですね。大阪駅までドアtoドアで時間がかかるのは、私は検討外だなぁ。
まあ、勤務先も考え方も人それぞれですが、唐突な話の入りですね（笑）

[741: ご近所さん [男性 40代]]

70㎡：2600万円～2900万円なら迷わずＪ尼北の駅近にしたほうがよい。
イニシア塚口って南北戦争があったのはご存知かですか？
1時間あたり4本の停車のＪ塚口は転売に苦労するよ。（遅延も多い）
駅力がないのに駅直結はプレミアムとはいいがたい。

子育てがメインで永住目的ならココもいいですが、よーく検討しましょう。

[742: 匿名さん]

>>739
いやいや別もんでしょ。絶対中古なんて買わない。

[743: 匿名ちゃん]

741さん、742さん、返信どうも。

J尼北の駅近も検討してますが、D.Cやその周辺の築3年くらいのところは70㎡超で3,400万前後なんですよ。そうなると、マークフォレストとほとんど変わらないので。。さすがに築15年で2,500万～2,900万円は対象外です。

南北戦争？ちょっと調べてみます。ありがとうございます。

転売するかわかりませんが、資産価値にはこだわります。

742さん：
新築が絶対よいという方には検討の余地ないと理解しています。

[744: 742]

>>743
ごめんなさい強く言っちゃって、、、。
中古でその価格なら絶対に新築でって意味です。

[745: 匿名ちゃん]

>NO.741さん

イニシア塚口、南北戦争ふくめて、状況把握できました。
ありがとうございます。

ここでは書きませんが、色々考えるところありますね。

[746: ご近所さん [男性 40代]]

741です。
745さんへ。
心から資産価値にこだわりを持つなら駅力ある地区を検討ください。
今は新築・中古も含めて物件が上がっています。
だから、今は購入時期ではありませんが、あえていうなら
もしＪ尼で築15年の2700万の物件ならば、5年後2500万ほどで売却可能です。（たぶん売れます）
しかしＪ塚口で3800万で購入した物件の場合、5年後2800万で売れる保証は全くありません。
それは、イニシアの転売価格に左右されます。イニシアが2200万ならココはよくて2500～2800万です。
イニシアの南北戦争を理解したなら、2200万での売却はありえますよ。（売主は損をしないんだから）

なぜイニシアは安かったのか。駅力がないからです。
駅力は最重要ファクターです。そして、その駅までの距離と。

もし急がないなら5年ほど賃貸に住んで不動産についてお勉強することをお勧めします。

[747: 匿名ちゃん]

>746さん

アドバイスありがとうございます。じっくり考えてみます。
非常にまともで、現実的なご意見で理解できます。

尼崎生まれ、尼崎育ちで、JR塚口駅の現況は少し理解しています。
北側にある三菱電機が立ち退き、さらに駅前が栄える可能性も想定しましたが、あそこ御園古墳石棺と墓地があるので、可能性はほとんどないでしょうね。

デベロッパーとしては、阪急塚口駅前（南側）を再開発したほうが良いかも。

[748: 匿名さん]

いくら開発されたって所詮福知山線、
値上がりを考えるのならJR尼崎が良いですね！

[749: 匿名さん]

イニシアが安かったのは、駅力よりも、
リーマンショックで売り手のコスモスイニシア？がブン投げたから。
どっちかの棟は、恐慌以前には、高値で売り出し、
それに買い手がついてたわけで。
JR尼崎でも2008年くらいならそんなに高くなかった。
資産維持ならjR尼崎、というのは同意です。
バランスの良い物件なら、新築のココ。

[750: 匿名さん]

>>748
冷めた頭で考えたら、マンション相場はこれ以上の値上がりはしません。
現在は、じゅうぶんに上がっています。
ただ、駅近物件の需要はずっとあるので、値下がり幅は少なそう。