サンメゾン京橋エルドってどうですか？

[ビギナーさん]

サンメゾン京橋エルドについての情報を希望しています。
南向きで開放感がありそう！！
どうでしょうか。

公式URL：http://s-kyobashi.jp/

所在地：大阪府大阪市城東区野江一丁目13番、14番、15番1、15番13（地番）
交通：大阪環状線 「京橋」駅 徒歩12分 、東西線 「京橋」駅 徒歩12分
京阪本線 「京橋」駅 徒歩12分 、大阪市営長堀鶴見緑地線 「京橋」駅 徒歩12分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「蒲生四丁目」駅 徒歩7分 、京阪本線 「野江」駅 徒歩9分
大阪市営今里筋線 「蒲生四丁目」駅 徒歩7分、大阪市営谷町線 「野江内代」駅 徒歩15分
間取：3LDK、4LDK
面積：61.19平米～80.61平米
売主・事業主：サンヨーホームズ
販売代理：ジェイウィル
復代理：アーク不動産
施工会社：福田組
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

工事現場を見てきました。
土台（1階？）部分が作られているようでした。
すぐ近くにブランズ城東野江がありますね。

[42: 購入検討中さん]

先日マンションギャラリーに行きました。
受付の人は感じ悪かったけど、営業の人は良い印象を受けました（MR内を必死に説明してくれたあたりが）。
まだ購入を決めかねてますが、セレクト（オプション）が多くて凄く悩みます。

[43: 匿名さん [男性]]

土台ができてます。杭打ちは、まさか旭化成じゃないでしょうね？
誰か聞いてきてください。
旭化成なら即、購入候補からはずしてください。

[44: 購入検討中さん]

今まだ買えない部屋もありますよね？
第3期になったら買おうかな…

[45: 申込予定さん [女性 30代]]

ブランズ城東中央と悩むとこですがやはりあちらの方が良さそうですね。
皆さんの意見で借地権のことや今後の費用が不透明ことを考えるとブランズの方が良いのかなと思ってきました。地代が見直されて上がっていくのは容易に想像できますし。
実際に両方見に行って見ようと思います。

[46: 匿名さん]

こちらのマンションは防火指定が準防火地域に指定されていますが、比較的建物が隣接するような地域なんですか？

窓のサッシは全て網入ガラスになっていたりしますか？

防火地域よりも規制が緩いかもしれませんが、南向きで眺望が良さそうなのでサッシが網入りだと視界がクリアでなくなりもったいないように感じてしまいます。

[47: 匿名さん]

ＩＨって、人気無いのでしょうか？
私も最初は使ったことがないので、抵抗がありましたが
使い慣れてしまうと、かなり便利だと思います。
何よりも掃除が楽ですし、お湯が沸くのはとても早いです。
今、困っているのは、生のりを購入した時に火であぶる事が出来ないという事かな？

[48: 匿名さん]

>>47
わかるーw生海苔美味しいもん

[49: 匿名さん]

そうか…別に困ることないじゃんって思っていましたがそういうのもあるのですねぇ。
のりを火であぶるっていうことを最近はしていなかったのですっかり忘れていました。
すっごく気になったので調べてみたのですが
IHクッキングヒーターでフライパンを熱して、その時の熱であぶるというのをYOU TUBEで見つけました。
これならできるといえばできるのかな。
風情はないですが（汗）

[50: 匿名さん]

IHの盲点(笑)
他にも、例えば誕生日のキャンドルに火をつける際、チャッカマンのようなものがなくてもガスだと直接火を移せますし、スルメを炙ったりもできますね。
しかし考えてみれば不便と言えばその程度なので、プラマイで考えれば手入れのしやすさ、ランニングコストの安さなどで選ぶべきでしょう。

[51: 匿名さん]

IHであることで不便なことって、使えない種類のお鍋が有るくらいでしょうか。基本的には安全でありますし、子どもや高齢者がいるお宅ではとてもいいのではないかなと思いました。そういう方たちに需要があるということなのでしょう。
防火地域であるということでIHが採用されているのかもしれません。

[52: 匿名さん]

正月は白味噌に炙った青のりと焼きもちを入れる派です。
IＨの使い心地はどのような物でしょうか？

[53: 匿名さん]

IHは掃除がラクです。
それと安全性が高い点が良いですね。
高齢者や子供が小さい場合は。
ノリってテフロンのフライパンで焼けないんですか？

[54: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
食洗機、床暖房が付いていないのが気になりました。
定期借地権でこの安さなのかと思いきや、そうでもないようです。
定期借地権、線路2つに挟まれた地帯、食洗機床暖房なし、それでこの値段は妥当ではないような気がします。
気づいていないだけで他にもありそうです。
また月々8000円ほどの解体費の積立もあるようで、それを考えると果たしてお得なのかどうか…

[55: 契約済みさん [男性 40代]]

せっかく炙り海苔で盛り上がってたのに！

[56: 匿名さん]

食洗機はオプションのマンションがほとんどじゃないでしょうか。
床暖は…あると嬉しいですよねぇ。
温かくてとても気持ちいいですから。
設置コストがかかるということなんでしょうか。

定借だと解体費用の積立も必要なのですか。
修繕にはあまりお金をかけない方向になっていったりってあるんですか？

[57: 匿名さん]

私がこれまで見てきたマンションは定借ではありませんが食洗機、床暖房が標準装備でした。やはり建築コストを安くあげる為でしょう。
中にはディスポーザーがついていないところがありましたが、食洗機はありましたね。
その他にもIH、タンクつきトイレ等も気になりました。設備ではありませんが、廊下の狭さも気になります。

[58: ご近所さん [女性]]

以前モデルルームに行って、借地代が気になり購入を断念しました。
しかし先日特別モニターキャンペーンの案内がきました。
何件か見てきましたがこういった案内が来たことがなかったのでびっくりです。
普通なんでしょうか？あまり売れ行きが良くないのかなと勘ぐってしまいます。

[59: 匿名さん]

５８さま、案内はくることが多いです。
そのために、モデルルームなどに行くと住所などを聞かれるわけです。
しつこく営業されるのが困ると思ったときは、住所などか記入しないようにしています。

[60: 匿名さん]

複線が利用できるのがとても良いなと立地的にも気になっているマンションです。

特別モニターキャンペーンがとても気になったのですが、

それってどのような特典があるのでしょうか。

売れ行きよりも、価格と内容が気になります!!

[61: 匿名 [女性 30代]]

>>60
60さま
特別モニターキャンペーンは２年間毎月４万負担してくれる代わりにアンケートとかに答えるというような内容だったと思います。
色々案内がくるのは分かっていましたが、こういった内容のものは来たことないのであまり売れ行きが良くないのかな？とか思ってしまいました。

[62: 購入経験者さん]

ここはやめておくべきですか？モニターの広告が入ってたんですが・・・
２年間毎月４万引いてくれるってやつなのですが

[63: 匿名さん]

ファミリータイプのマンションとしては、立地はまずまずかと思います。

[64: マンション検討中さん]

数ヶ月前にモデルルームに見学に行きました。

安さ、お洒落さ、立地の良さ、防音設計された窓の説明、様々な観点で本当に購入をしようと考えましたが、定期借地権という物を恥ずかしながら初めて知り、尻込み。

また、妻が建築などの仕事をかじったことがあり、天井関連で気になる点を質問すると案内人お二方ともあたふたして正確な回答を得られず。

注文一戸建てじゃないんだからそこは大目に、と思いつつも気になりました。

また突っ込んで話を聞くと、最終的に20年ほど経つと定期借地権の方が不動産ごと購入した場合より損すると明確なお言葉を頂きました。
修繕などの積立費が本当に高い。

しかし新駅の誕生等で必ず京橋の物価が安くなることはなく、ビジネスユーザーもいる為、20年経ったら賃貸として貸し出し他に住めば良いと提案されました。

そんな恐ろしい投資話をされるような世帯収入ではないし小さな子供もおり現実味がなく身を引きました。

しかしその後も一生懸命広告がポストに入り、時にはチャイムが鳴り直接話したいとも言われ丁重に断りました。

定期借地権じゃなきゃ正直買いました。

[65: 匿名さん]

６４さん、詳しいお話をおきかせていただきありがとうございます。

定期借地権とは、実はどういうものなのか、詳しくはわかっていませんでした。

簡単にイメージしていましたが、じっくりと考える必要はあるのかなと思いました。

マンションだけでなく、一軒家と比較して考えることも大切かもしれないです。

[66: マンション検討中さん]

64です。
追記です。
あるモデルルームに先日行った時に、定期借地じゃなければここで決めてたが、上記の説明を受けた〜と話をしました。

その人のモデルルームの方曰く「それはとても良い営業マンに当たりましたね。ごまかされて買ってたら大変な目に遭ってましたよ。実際は5年ほどで気付くはずです。高いなーと」との事でした。
そして京橋界隈は賃貸にしても分譲にしても、まず投資目的がダントツの契約理由との事。

一般も一般な我が家は京橋界隈を諦めるかどうかというところです。

[67: 匿名さん]

目の前の安さに飛びつくといけないということがわかりました。
もちろん、一生ものとして考えていない転売もあるかなという人にとっては
あまり問題ないのかもしれませんが、
本当の意味の資産で考えて購入するのであれば、しっかりと見定めないといけないと感じました。

[68: 匿名さん]

先日前を通り掛かったら大分完成していました!
見た目はすごく良い感じでサービスバルコニーとかいいな～と
思って見ていました。関目に出来ている高級マンションより見た目はすごく良いと思いました。あそこは道幅ギリギリに建ちすぎててビックリでしたが。
しかしこちらはやはり立地と支払い方法がネックですね...

[69: 匿名さん]

お値段はまず来ますよね（汗）定借であることを考慮して控えめな価格であるならばあまり損する感じもなく、トントンじゃないのかなーと判断される方も出てきたのではないかと思いますが、時期が時期ですので。
ただもっともっと長い目で見た時、本当にマンションが修繕とかではなく建て替える話になった時には定借のほうがあっさりしていてわかりやすいとは思います。所有権だと色んな意見の人がいるので話がまとまりにくいです。

[70: 通りがかりさん]

検討していたので、モデルルームをみにいきました。
物件自体は線路横が気になるものの、よいと思います。

しかしながら、皆さんがおっしゃっているように定借ですね。問題は。

月々原状回復費も払わないとだめなので安いといいつつ、
結果、シティテラスと同じくらいの見積もりになりました。
それであればわざわざ定借を選ばないという選択になりました。

[71: マンション検討中さん]

皆さんも気にされている定借物件ですが、私なりに考えてみました。
普通の分譲物件は、土地も建物も自分の物になる。
しかし、価格は高い。
定借物件は、土地も建物も自分の物にならない。
だから、価格が分譲物件より多少安い。

定借物件は、土地の固定資産税は地主が支払う。
定借物件は、解体工事積立金が毎月必要。

条件的にはこの辺が違う部分だと思います。

次に考えたのが、自分が分譲、定借物件を買うにしても、60年後は生きていません。
生きていないという事は、私の息子か孫が相続しているという事になります。
分譲の場合は、多分、孫の代で立替や取り壊しの話が出て来ると思います。
何十戸もあるようなマンションで立替や取り壊しの話が纏まるのかなと思います。
定借は60年後には解体して地主に土地を返さなければいけません。
その為に毎月、解体費用の積み立てをする。
何も揉める事はないと思います。
自分の息子や孫にそういういトラブルの元を引き継ぎたくないので、
定借物件も検討に値するのではないかと思います。

しかしながら、私自身も分譲物件と相当迷っています。

[72: 匿名さん]

確かに分譲マンションは相続という問題が出てきますし、子供に取って負の遺産となるのも困ります。
50年後、60年後に老朽化が進んだマンションを建替えるにも莫大な費用がかかってくるとききますし、いっそ定借で綺麗さっぱりなくなってしまうのもいいんじゃないかと考えます。
しかしながら分譲と同じコストが必要になるのであれば、定借物件のメリットが感じられないように思います。

[73: 匿名さん]

長い目で見るとさきのことが嫁なさすぎて正直分からない。もしかしたら30年後くらいには建物は建て替えなくても長寿命化することができている技術が開発されている可能性もあるので。現状でどうなのか立地予算などが合っているかというのも考えていくという形がまずは大切じゃないかなと思います。何かがあった時にはまたその時にはない合えば良いんじゃない？

[74: 匿名さん]

先日伺ったのですが、なんせ営業の対応が悪かったです。
マンションか一戸建て購入を検討中のため今8件程見たのですが、群を抜いて不快になりました。少し気持ちが傾いていたのに、ゆっくり考えたいと言ったら、そんなことなら無駄な時間を使わず遊びに時間を当てるべき。迷惑だ。といった内容の事を言ってきた。にも関わらず電話しつこいし、、こんな所絶対買わない！

[75: 坪単価比較中さん]

>>分譲後の権利形態 敷地は一般定期借地権（賃借権）の準共有。建物は区分所有。
>>借地権の種類 借地借家法第22条に定める一般定期借地権（賃借権）
>>借地権の期間 西暦2076年11月30日、期間満了後に更地返還
>>転借地権の譲渡・転貸 可、借地権者への所定の届出・手続きが必要です。
>>地代（月額） 12,900円～15,590円（3年毎に改訂あり）
>>解体準備金（月額） 1,330円～1,610円


なんか色々と疑問点が沸いてきますね
価値観はそれぞれなので結論はでません


1、そもそも定期借地権とは土地の所有者に有利な制度ではないのか？
売却益への課税よりも地代収入の方が手取りが多くなるからではないのか？


2、所有権付のマンションよりも本当に安いのか？

66.65m2の間取り
販売価格2,490万円＋地代60年間9,288,000円＋解体準備金60年間957,600円＝35,145,600円

80.61m2の間取り
販売価格3,450万円＋地代60年間11,224,800円＋解体準備金60年間1,159,200＝46,884,000円


3、築340年後頃になってくるともうどうせ取り壊すんだし修繕なんかしなくていいのではという話にならないか？その時はゴーストマンションみたいなボロマンションに住み続けることになるのか？

4、3年毎の地代改定で値上がりしていく可能性は本当にないのか？

5、新築でも定期借地権に不安があるのに中古で購入する方がいるのか？
何かの事情で売却する時に暴落率は所有権のマンションより酷くなっていないか？

6、35才で購入したとして85才の50年後に死去したとしてそれを10年しか住めないマンションを相続して子供が喜ぶか？

7、技術革新でマンションの寿命延長が安い費用で出来ることになってた場合は所有権の方が良いのではないのか？

[76: 匿名さん]

地代の更新ってどういうことを基準に行っていくのだろうか、というのはあるかなぁ。
例えば学費だと国家公務員の給与を参考にして上げ下げしますよ、というのを見たことがあるのですが、
地代の場合っていうのは明確な何かしらの基準があったりするのだろうか。
その辺りが不透明であった場合、
うーんというのはあるのかもしれない。
あと上がるばっかりで下がるッて言うことはない、みたいなのも困るかなぁというのはあるかも。

[77: マンション比較中さん]

購入を検討してましたが、いろいろ考えた上で止めました。

地代を払うのと固定資産税を払わなくて良いとの比較は、いずれにしても固定資産税を上回る地代を支払わなければならないのは変わりないし、どのような基準で地代が上がっていくのか十分に説明して頂けなかったことより、分譲マンションを買う方が良いと思いました。

また売ることは考えておりませんが、何か不足の事態で売らなければならないようになった場合、売ることが難しいか大幅に買い叩かれる可能性がありそうです。
定借の場合は、新築時には分譲会社の提携ローンを利用できるのですが、中古になった場合には、ほとんど融資してもらえないのが現状だそうです。
つまり、中古では購入側がローンを組めないことが多く、需要が限定され、買い叩かれる恐れがありそうです。

知らずに購入してしまうところでした。恐ろしいですね。

[78: 匿名さん]

立地やマンションの間取りなどを見ると
結構いいなと思っていたのですが、定借であることを考えると
やっぱり悩むと思う人が多いと思います。
それであれば戸建て住宅を選ぶなどのほうが財産としても残せて良いと思います。

[79: 匿名さん]

定借で悩むならば、だったら所有権のマンションとの比較じゃないのかなぁ。

結局、地代と固定資産税との差なんですよね。
どちらが上回るかでお得感が変わってくる。
地代の上昇の基準が例えば物価上昇率とか公務員の給与の上昇率とか分かりやすい基準があればいいのだけれど、
長い契約になるので経済情勢に合わせて…となると予測しにくくなります

[80: 匿名さん]

定借のリスクはなんでしょうか？安くて気になってるんですが。

[81: 匿名さん]

昨年見学に行きましたが、リスクはなかったと思いますよ。
普通のマンションの価格がかなり高いので、安く感じました。
普通のマンション城東区　3ＬＤＫ　4500万
定借のマンション城東区　3ＬＤＫ　2600万
将来転勤もあるので、貸すときなどを考えると定借はいいと思いました。
私たちは4ＬＤＫで希望の階数が売れていたので、戸建にしましたが。
15～20年後売るにしても、残っているローンを考えても、定借はいいと思いますよ

[82: 匿名さん]

購入者です。
定借についてマイナスイメージの情報が目立つので、購入検討されている方にはどうか人の意見ではなく、自分にとってどうか？をシミュレーションしてみてほしいです。
かくいう私も「本当に大丈夫なのか？定借で調べると良くない意見しか出てこないのは何故なのか？」不安でネットの情報を漁る日々でしたので、同じような方の参考になればと思いコメントさせていただきます。

元々賃貸を検討していた中で、分譲も視野に入れて探しはじめたところでこのマンションを知り、月々の負担も賃貸と変わらずに全ての理想が叶うことがわかり、ここしかないとさえ思えました。
私の場合は一人暮らしであることと、売ったり貸したりする前提もなく自分が快適に最期まで生活できる家を探していたので（当初は賃貸を探していたほどなので・・・）定借であることのデメリットは一切ありません。

個人的に最大のメリットは、自分で就活できることです。
親の他界で家の片付けの大変さを身をもって知りましたので、自分の老後は誰にも迷惑をかけないよう自分で片付けて施設に入るなりしたいと思っていました。定借ならマンションの後片付けのことは心配しなくても良いですし、解体費も毎月払っているので後から大きなお金を請求されることもないので安心です。

条件が合う人にとっては定借はむしろプラス要素が多いと思います。
人それぞれのライフプランがありますので悩まれてる方はどうか自分にとってはどうか？をよく検討してみてほしいです。

[83: 通りがかりさん]

定借ならばよけいにマンションの後片付けを考えないといけないような気がしますが。通常のマンションでしたら売れると思いますが、定借は買い手がローンを組めないことから売るのが難しく、売れないと、年数がたち高くなった土地代、管理費、修繕費を払い続けなくてはならないですので。

[84: マンコミュファンさん]

>>83 通りがかりさん

定借は、ローン組めないのですか？
買い手が 限定されますね。

[85: マンコミュファンさん]

>>83 通りがかりさん

マンションのコンクリート寿命が最大50年で
建て替えなければならないならば、納得で、価格は安いに越した事です。

[86: マンコミュファンさん]

安いに越したことはないです。

[87: 通りがかりさん]

見かけが安くても、実際は地代や解体費を６０年払っていけば、通常のマンションより１０００万円は後から払わなければならないです。

また普通のマンション城東区　3ＬＤＫも、4500万しないですし。

同じ面積で立地条件なら以下ですね。
普通のマンション城東区　3ＬＤＫ　3200万
定借のマンション城東区　3ＬＤＫ　2600万（＋1000万）

こちらの方が高くなったようです。

[88: 通りがかりさん]

素人の意見ありがとうございます。
城東区のマンション見学したことないのかな？
3200万ってどっかの変なマンションだけかな。
大体そんな安く買えるわけないじゃん。
城東区ですよ。

[89: 通りがかりさん]

以前は城東区でマンション購入を考えておりましたので、ここも含めていくつか実際にモデルルームを訪問して値段を確認した結果、ここは価格的にも良くないと思いました。

例えば、平方メートル単価では、
シティテラス京橋　５５万円
グランメイツ関目　４９万円
サンメゾン京橋エルド　３９万円（５５万円）
と見かけは安いように思いますが、後から余分に払わないといけない地代を含めると、地代が上がらない前提でも５５万円になります。

京橋駅徒歩５分のシティテラスと、京橋駅から遙か遠くで駅近でもないのに２つの線路に囲まれてさらに定借のサンメゾンが同じ平方メートル単価ということで、ここは消去法で消えて行きました。

結局は城東区以外のマンションに決めましたが、このマンションを訪問したことにより、定借のマジックに引っ掛かることなく選択できるようになったのは良かったかと思います。

[90: 匿名さん]

まあ定借は購入しても地代やらなんやら、毎月、賃貸みたいに結構な金額を払わないけんからなあ。後払いの金額を考えとかんと、後からが大変やわ。