サンメゾン京橋エルドについての情報を希望しています。
南向きで開放感がありそう！！
どうでしょうか。
公式URL：http://s-kyobashi.jp/
所在地：大阪府大阪市城東区野江一丁目13番、14番、15番1、15番13（地番）
交通：大阪環状線 「京橋」駅 徒歩12分 、東西線 「京橋」駅 徒歩12分
京阪本線 「京橋」駅 徒歩12分 、大阪市営長堀鶴見緑地線 「京橋」駅 徒歩12分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「蒲生四丁目」駅 徒歩7分 、京阪本線 「野江」駅 徒歩9分
大阪市営今里筋線 「蒲生四丁目」駅 徒歩7分、大阪市営谷町線 「野江内代」駅 徒歩15分
間取：3LDK、4LDK
面積：61.19平米～80.61平米
売主・事業主：サンヨーホームズ
販売代理：ジェイウィル
復代理：アーク不動産
施工会社：福田組
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-06-25 14:47:27
サンメゾン京橋エルドってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2015-06-25 19:36:22
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削除依頼
販売価格が安いと思いました。
交通アクセスは複路線利用できますが、それほど良いとは思わないですが。 マンションから遠いですよね。 もう少し近いといいなと思いました。 ロケーションは、わりといいですね。 飲食店もマンションの近くにあるようで。 |
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| No.2 |
別途地代って何？借地？解体費って何？やり口セコいな。
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| No.3 |
駅から遠いなー
よっぽど安く売る気ならいいけど エステムプラザ京橋ですらマシに見えるな 大阪 京橋 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%A4%A7%E9%98%AA%E3%80%80%E4%B... |
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| No.4 |
京橋を名乗るには遠すぎ。
住所は野江だけど野江駅も遠すぎ。 いくら安くてもここはおすすめしませんねー。 周辺もよろしくないし。 |
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| No.5 |
駅からの距離、線路から近い、周辺にお店がない
以上はデメリットでしょう 販売価格が低めですから永住目的での入居でしょう。 この町に住みなれている方ならいいかもしれませんが、他の場所からくるとなると 不便さを感じそうです |
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| No.6 |
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| No.7 |
線路にサンドイッチされて電車の騒音に耐えられるかが最大のポイントです。
利便性と価格的に可ですが、上記ポイントから私には無理があるかと思っています。 |
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| No.8 |
前払地代が気になって、色々調べたが、ようは借地で解体準備金とかが別途かかるってこと。
場所が終わってるけど安いならと思ったけど、我々シロウトには、だまされたって感じだな 色々調べたが、周辺物件のブランズも苦戦してるみたいだしとにかく場所が最低だな 他社の営業マンに聞いたけど中古の事例も少なく、期限が５０年付なので売れないだろうね。 ずっと住むとこではないね。契約までだませるとおもってるのかね |
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| No.9 |
購入検討の候補として話を聞きに行きました。
借地権のことは分かっていましたが改めて話しを聞いて全く安くないなと。前払い地代が約400万に月々の地代、解体費が約1万。それを60年払い続けると考えると…。 次回話を聞きに行くのをキャンセルしたいと申し入れた時の対応もイマイチでした。他の物件どこか見られたんですか？とかそんな聞くもんなんでしょうか…？ |
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| No.10 |
９さん、詳しくありがとうございます！
ものすごく販売価格が安くならない限り、この地代というのがいろいろとどうなのかしら、というのはあるのかなぁ。 相場よりもずっと安ければいいのかもしれない。 そもそも月々の地代自体、どれくらいになってくるのでしょうか。 それが判らないと何とも言えないです。 |
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| No.11 |
物件も営業の方も最悪でした。
よっぽどひまなんでしょうか。 押し売りがひどい |
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| No.12 |
お役に立てて良かったです！
月々の地代は解体費含めて約１万です。それに、管理費、修繕費は加わるので合計で約2万程物件のローンとは別にかかると思われます。（もちろん物件の広さで2万を前後します。） なので、2万を60年間払い続けると考えるとそんなに安くない気がするのですが…。 これに前払い地代を加えると普通の分譲マンションを買う方が良い気がして止めにしました。 |
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| No.13 |
>>11
営業どんな感じだったんでしょうか？？ |
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| No.14 |
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| No.15 |
4さんじゃないですが…
線路と大通りに囲まれてしまっているエリアだからじゃないかなと思います。 地図を見ていると「どうなんでしょう？？」という風に思ってしまいますから。 直接線路とくっついているわけじゃないし、 マンションまでは音が来なければいいなと思います。 |
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| No.16 |
>>15
暑いので車で近くをまわってみました 大通りからはかなり離れてますよ 京阪の電車が通るのを間近で聞いてみましたが、私が想像していたよりはうるさくなかったです ただ、音は上のほうがうるさいというので、上階だとどれくらい聞こえ方が違うのか気になります 将来のおおさか東線の方は、まだ手付かずで草ぼうぼうで昭和の佇まいでした。 地図ではわからなかったですが、民家も結構ありましたし、暗い感じがしました。 北側も南側も思っていたより近くにマンションもあります。 |
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| No.17 |
他の物件どこか見られたんですか？って聞く営業さんはよく居ると思いますけど、
対応が最悪だったというのは気になります。 借地権って、やっぱりなんだか難しいです。 物件によって、５０年とか、７０年とか決まっていますけど、 どの位がよいのかもよくわかりません。 |
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| No.18 |
京橋周辺で物件を探しています。
まだ、パンフレットを見ている段階です。 借地権のマンションということで、価格が安ければ検討に値すると思っています。 管理費や修繕積立金、駐車場代はどんなマンションでも必要ですので、 検討する時に考えないようにしていますが、借地料と解体費用は気になります。 多分、建物の固定資産税は借地ですので必要ないとは思うのですが、 マンションで土地の固定資産税はどれくらいかかるのでしょうか？ 場所によっても違うと思いますが、固定資産税と借地料、解体費用と 比べてどちらが安く済むのでしょうか？ 総額が安くなるのであればって感じです。 |
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| No.19 |
京阪とJR貨物に囲まれた物件ですので、
電車の騒音が気になるところですが、 多分、電車の騒音が気にならない程度になるような サッシが付けられると思うのですが、 モデルに行かれた方でその辺の事を聞かれた方に 情報提供して頂ければ助かります。 |
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| No.20 |
価格帯を見ると、とても買いやすいのですが
一つ一つの部屋を見ると少し狭い感じがしました。 ５畳以下の部屋が２部屋というのは使い勝手が悪い気がします。 |
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| No.21 |
えらい安いなあと思ったら、借地ですね。地代が毎月１万円？。前払い地代が４００万円位？
５０年経って、立ち退き要求されて資産価値ゼロホーム（笑） ５０年後は死んでるけど、どうやろ？ サンヨーホームズて、旧サンヨー電気と関係あるんですか？ |
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| No.22 | ||
| No.23 |
借地権のある物件だと、いくら良い土地でも考えてしまいます。
もちろん、買い替えなどを予期している人なら良いのでしょうけれども。 資産運用のために、何年か人に貸して…という考えなら良いのかな? |
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| No.24 |
小さい部屋いくつか…というのはメニュープランありきなんでしょうけど
専有面積が狭いと部屋自体はそれほど変わらないですね。 80㎡以上だと見ごたえあります。これが無償で出来るのは嬉しいサービスかと。 この立地だと音はそんなにしないものなんでしょうか。 防音面ではT-3サッシ採用みたいですが効果が気になります。 |
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| No.25 |
モデルルーム見に行きました。サッシは自慢してました。なるほどしっかりしてます。
電車の音は、個人的には大丈夫だと思う。保証はしませんよ。 内装が、床、扉、キッチンの色が好みで選べる。間取りもメニューから選べるのはいいです。 以前のマンションと違ってベランダゆったりで、ベランダのタイルもいい感じ。 低地借地権は６０年です。４０歳で買って１００歳で葬式なら丁度いいです。 気になるのは、３年毎に毎月の地代見直しあるようです。これが読めないです。 明治１８年創立のカワモト何とかの土地だそうです。 ここは、守口の文禄なんとかというしゃれたマンションも作ってます。 場所は、野江のはずれですね。 ちょっとお得感もするけど、迷うな。 |
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| No.26 |
あんまし、書き込みが増えませんね。
定地借地権うんぬんより、立地が微妙な感じで迷います。人と自転車はともかく、車は一方向からだけですね。 確か、ここの場所に工場があったです。工場としては、騒音出してもどこからも文句無しの好立地だったと思います。 |
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| No.27 |
２６です。今日、車で侵入ルート確認しました。二方向から入れました。
一方向から（ブランズ城東中央）だけでないです。すみません訂正します。 現在建設中の後ろにマンション「コスモ城東野江ロイヤルフォルム」が建ってます。 サンメゾン京橋エルドが建てば、相乗効果でいい感じになると思います。 現在は、夜この近辺は、人もいないし怖いですね。 |
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| No.28 |
27さん、わざわざありがとうございます。
２方向から入れるのであれば便利ですね。というかそうじゃないと不自然かも？？ この辺りの様子を見ると、夜はあまり人はいないんだろうなぁなんて思っていましたが やはりそうなのですか。 マンションができることで人が増えて、 例えば街灯も増えていけばもっと夜道も大丈夫になってくるでしょうか。 |
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| No.29 |
ここの線路側を歩いてる人は、昼もあまりいません。ブランズ城東方面から貨物線のガードをくぐると小さい公園です。
この小さい公園の京阪線路沿いを歩いて京橋方面にでるとすぐにサンメゾン京橋建設中の土地です。 昼間は、京橋への抜け道で歩く人と自転車といったとこです。 でも、１０年前から、コスモ城東野江ロイヤルフォルムの住民は、歩いてますね。 サンメゾンが出来れば、街灯だけでなくマンション各戸の明かりで明るくなりますよ。 で、電車の騒音ですが、南側はベランダの戸が防音効果高そうなので、閉めれば大丈夫だと思います。 問題は、西側（京阪はひんぱん）東側の窓の防音対策は、どうなんでしょうか こういう場合は、角部屋じゃない安いタイプの方が音には有利です。両隣の壁が音をシャットアウトしてくれます。 |
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| No.30 |
普通の新規分譲マンション、ここの定地借地権マンション、迷います。
６０年後ですが、新規分譲マンションも大幅に安くなってますね（住めても建物価値ゼロ） 今、築４０年クラスが現役でリフォームされて売られてます。築４８年のリフォームもあります。 まだ、２０～３０年住めそうです。 前の人は、処分値で売ってます。一戸建てなら土地値があるけどマンションの所有分は知れてるし 自分の所有分だけ自由に使うことできません。 定地借地権付きマンションは、６０年後資産価値ゼロで退去です。その分、買値は安かった。 ６０年後は、どちらも５０歩１００歩、どっちもどっちです。 住んでる時（６０年間）の、価値がどれだけあったか（立地条件、学区、通勤。。。等々） |
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| No.31 |
資料貰ったけど、タイプごとに間取りが選べるのがいいですね。
Ｄタイプに好みの間取りがあるわ。 モデルルームの間取りも良かったけど、独り暮らしには広すぎ。 |
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| No.32 |
地元民だから立地は問題ないんだけど、車が鉄板を踏む音がハンパなくうるさいね。
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| No.33 |
盛り上がりませんね…売れてないのかな。
マンションギャラリーに行かれた方の感想や、購入された方のお話も聞いてみたいです。 |
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| No.34 |
ブランズ城東中央と迷ってます。
どちらが良さそうでしょうか？ |
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| No.35 |
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| No.36 |
迷わずに。ってw
IHなのが気になります。 ガスの方がいいな。 |
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| No.37 |
ブランズ城東中央は完成してますから、資金計画ができてないとね。
サンメゾン京橋は、じっくり融資申し込みを考える時間があります。 現金払いならともかく、融資承認を取ってからですね。 大企業、公務員に準ずる方はいいですが、融資は結構難関です。 事前に、クレジットカードのキャッシングやリボ払いを清算します。 できれば、キャッシング枠をゼロに、分割払い枠（リボ、ボーナス払い、２分割払い）もゼロに。 いつのまにか、ショッピング枠も大きくなってますが、３０万円に減額しましょう。 こういうのは、審査で融資申し込み額にプラスされて見られますから。 |
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| No.38 |
ここ見なきゃ買ってたけど、マイナスな書き込みが多くて悩みます。
独り暮らしの予定だけど荷物が多いから、大きなクロゼット必須！ Ｅタイプの、特にメニュー３の間取りが好み。 |
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| No.39 |
借地権が６０年、随分先のようですが、築４０年クラスマンションが城東区にも蒲生コーポ、シャルマンコーポ野江、
ファミリーコーポ今福、今福グランドハイツ、プレシオ野江、日商岩井京橋・・・結構あります。 いずれも、まだまだいけると思いますが後何年と言われると１０年は大丈夫、２０年くらい先しか読めません。 築６０年で住めなくなるわけでもないと思うけど、そんなもんかと。 借地権うんぬんより、好みのマンションかどうかです。 間取り、仕上げとか選べるのは、プラウド関目みたいですね。 |
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| No.40 |
今期、チラシ広告にもSUUMOにも「販売戸数／9戸」と載っているのですが、9戸売れた時点で第3期までは欲しくても買えないということなのですか？
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| No.41 |
工事現場を見てきました。
土台（1階？）部分が作られているようでした。 すぐ近くにブランズ城東野江がありますね。 |
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| No.42 |
先日マンションギャラリーに行きました。
受付の人は感じ悪かったけど、営業の人は良い印象を受けました（MR内を必死に説明してくれたあたりが）。 まだ購入を決めかねてますが、セレクト（オプション）が多くて凄く悩みます。 |
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| No.43 |
土台ができてます。杭打ちは、まさか旭化成じゃないでしょうね？
誰か聞いてきてください。 旭化成なら即、購入候補からはずしてください。 |
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| No.44 |
今まだ買えない部屋もありますよね？
第3期になったら買おうかな… |
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| No.45 |
ブランズ城東中央と悩むとこですがやはりあちらの方が良さそうですね。
皆さんの意見で借地権のことや今後の費用が不透明ことを考えるとブランズの方が良いのかなと思ってきました。地代が見直されて上がっていくのは容易に想像できますし。 実際に両方見に行って見ようと思います。 |
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| No.46 |
こちらのマンションは防火指定が準防火地域に指定されていますが、比較的建物が隣接するような地域なんですか？
窓のサッシは全て網入ガラスになっていたりしますか？ 防火地域よりも規制が緩いかもしれませんが、南向きで眺望が良さそうなのでサッシが網入りだと視界がクリアでなくなりもったいないように感じてしまいます。 |
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| No.47 |
ＩＨって、人気無いのでしょうか？
私も最初は使ったことがないので、抵抗がありましたが 使い慣れてしまうと、かなり便利だと思います。 何よりも掃除が楽ですし、お湯が沸くのはとても早いです。 今、困っているのは、生のりを購入した時に火であぶる事が出来ないという事かな？ |
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| No.48 |
>>47
わかるーw生海苔美味しいもん |
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| No.49 |
そうか…別に困ることないじゃんって思っていましたがそういうのもあるのですねぇ。
のりを火であぶるっていうことを最近はしていなかったのですっかり忘れていました。 すっごく気になったので調べてみたのですが IHクッキングヒーターでフライパンを熱して、その時の熱であぶるというのをYOU TUBEで見つけました。 これならできるといえばできるのかな。 風情はないですが（汗） |
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| No.50 |
IHの盲点(笑)
他にも、例えば誕生日のキャンドルに火をつける際、チャッカマンのようなものがなくてもガスだと直接火を移せますし、スルメを炙ったりもできますね。 しかし考えてみれば不便と言えばその程度なので、プラマイで考えれば手入れのしやすさ、ランニングコストの安さなどで選ぶべきでしょう。 |
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| No.51 |
IHであることで不便なことって、使えない種類のお鍋が有るくらいでしょうか。基本的には安全でありますし、子どもや高齢者がいるお宅ではとてもいいのではないかなと思いました。そういう方たちに需要があるということなのでしょう。
防火地域であるということでIHが採用されているのかもしれません。 |
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| No.52 |
正月は白味噌に炙った青のりと焼きもちを入れる派です。
IＨの使い心地はどのような物でしょうか？ |
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| No.53 |
IHは掃除がラクです。
それと安全性が高い点が良いですね。 高齢者や子供が小さい場合は。 ノリってテフロンのフライパンで焼けないんですか？ |
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| No.54 |
モデルルーム見てきました。
食洗機、床暖房が付いていないのが気になりました。 定期借地権でこの安さなのかと思いきや、そうでもないようです。 定期借地権、線路2つに挟まれた地帯、食洗機床暖房なし、それでこの値段は妥当ではないような気がします。 気づいていないだけで他にもありそうです。 また月々8000円ほどの解体費の積立もあるようで、それを考えると果たしてお得なのかどうか… |
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| No.55 |
せっかく炙り海苔で盛り上がってたのに！
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| No.56 |
食洗機はオプションのマンションがほとんどじゃないでしょうか。
床暖は…あると嬉しいですよねぇ。 温かくてとても気持ちいいですから。 設置コストがかかるということなんでしょうか。 定借だと解体費用の積立も必要なのですか。 修繕にはあまりお金をかけない方向になっていったりってあるんですか？ |
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| No.57 |
私がこれまで見てきたマンションは定借ではありませんが食洗機、床暖房が標準装備でした。やはり建築コストを安くあげる為でしょう。
中にはディスポーザーがついていないところがありましたが、食洗機はありましたね。 その他にもIH、タンクつきトイレ等も気になりました。設備ではありませんが、廊下の狭さも気になります。 |
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| No.58 |
以前モデルルームに行って、借地代が気になり購入を断念しました。
しかし先日特別モニターキャンペーンの案内がきました。 何件か見てきましたがこういった案内が来たことがなかったのでびっくりです。 普通なんでしょうか？あまり売れ行きが良くないのかなと勘ぐってしまいます。 |
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| No.59 |
５８さま、案内はくることが多いです。
そのために、モデルルームなどに行くと住所などを聞かれるわけです。 しつこく営業されるのが困ると思ったときは、住所などか記入しないようにしています。 |
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| No.60 |
複線が利用できるのがとても良いなと立地的にも気になっているマンションです。
特別モニターキャンペーンがとても気になったのですが、 それってどのような特典があるのでしょうか。 売れ行きよりも、価格と内容が気になります!! |
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| No.61 |
>>60
60さま 特別モニターキャンペーンは２年間毎月４万負担してくれる代わりにアンケートとかに答えるというような内容だったと思います。 色々案内がくるのは分かっていましたが、こういった内容のものは来たことないのであまり売れ行きが良くないのかな？とか思ってしまいました。 |
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| No.62 |
ここはやめておくべきですか？モニターの広告が入ってたんですが・・・
２年間毎月４万引いてくれるってやつなのですが |
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| No.63 |
ファミリータイプのマンションとしては、立地はまずまずかと思います。
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| No.64 |
数ヶ月前にモデルルームに見学に行きました。
安さ、お洒落さ、立地の良さ、防音設計された窓の説明、様々な観点で本当に購入をしようと考えましたが、定期借地権という物を恥ずかしながら初めて知り、尻込み。 また、妻が建築などの仕事をかじったことがあり、天井関連で気になる点を質問すると案内人お二方ともあたふたして正確な回答を得られず。 注文一戸建てじゃないんだからそこは大目に、と思いつつも気になりました。 また突っ込んで話を聞くと、最終的に20年ほど経つと定期借地権の方が不動産ごと購入した場合より損すると明確なお言葉を頂きました。 修繕などの積立費が本当に高い。 しかし新駅の誕生等で必ず京橋の物価が安くなることはなく、ビジネスユーザーもいる為、20年経ったら賃貸として貸し出し他に住めば良いと提案されました。 そんな恐ろしい投資話をされるような世帯収入ではないし小さな子供もおり現実味がなく身を引きました。 しかしその後も一生懸命広告がポストに入り、時にはチャイムが鳴り直接話したいとも言われ丁重に断りました。 定期借地権じゃなきゃ正直買いました。 |
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| No.65 |
６４さん、詳しいお話をおきかせていただきありがとうございます。
定期借地権とは、実はどういうものなのか、詳しくはわかっていませんでした。 簡単にイメージしていましたが、じっくりと考える必要はあるのかなと思いました。 マンションだけでなく、一軒家と比較して考えることも大切かもしれないです。 |
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| No.66 |
64です。
追記です。 あるモデルルームに先日行った時に、定期借地じゃなければここで決めてたが、上記の説明を受けた〜と話をしました。 その人のモデルルームの方曰く「それはとても良い営業マンに当たりましたね。ごまかされて買ってたら大変な目に遭ってましたよ。実際は5年ほどで気付くはずです。高いなーと」との事でした。 そして京橋界隈は賃貸にしても分譲にしても、まず投資目的がダントツの契約理由との事。 一般も一般な我が家は京橋界隈を諦めるかどうかというところです。 |
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| No.67 |
目の前の安さに飛びつくといけないということがわかりました。
もちろん、一生ものとして考えていない転売もあるかなという人にとっては あまり問題ないのかもしれませんが、 本当の意味の資産で考えて購入するのであれば、しっかりと見定めないといけないと感じました。 |
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| No.68 |
先日前を通り掛かったら大分完成していました!
見た目はすごく良い感じでサービスバルコニーとかいいな～と 思って見ていました。関目に出来ている高級マンションより見た目はすごく良いと思いました。あそこは道幅ギリギリに建ちすぎててビックリでしたが。 しかしこちらはやはり立地と支払い方法がネックですね... |
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| No.69 |
お値段はまず来ますよね（汗）定借であることを考慮して控えめな価格であるならばあまり損する感じもなく、トントンじゃないのかなーと判断される方も出てきたのではないかと思いますが、時期が時期ですので。
ただもっともっと長い目で見た時、本当にマンションが修繕とかではなく建て替える話になった時には定借のほうがあっさりしていてわかりやすいとは思います。所有権だと色んな意見の人がいるので話がまとまりにくいです。 |
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| No.70 |
検討していたので、モデルルームをみにいきました。
物件自体は線路横が気になるものの、よいと思います。 しかしながら、皆さんがおっしゃっているように定借ですね。問題は。 月々原状回復費も払わないとだめなので安いといいつつ、 結果、シティテラスと同じくらいの見積もりになりました。 それであればわざわざ定借を選ばないという選択になりました。 |
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| No.71 |
皆さんも気にされている定借物件ですが、私なりに考えてみました。
普通の分譲物件は、土地も建物も自分の物になる。 しかし、価格は高い。 定借物件は、土地も建物も自分の物にならない。 だから、価格が分譲物件より多少安い。 定借物件は、土地の固定資産税は地主が支払う。 定借物件は、解体工事積立金が毎月必要。 条件的にはこの辺が違う部分だと思います。 次に考えたのが、自分が分譲、定借物件を買うにしても、60年後は生きていません。 生きていないという事は、私の息子か孫が相続しているという事になります。 分譲の場合は、多分、孫の代で立替や取り壊しの話が出て来ると思います。 何十戸もあるようなマンションで立替や取り壊しの話が纏まるのかなと思います。 定借は60年後には解体して地主に土地を返さなければいけません。 その為に毎月、解体費用の積み立てをする。 何も揉める事はないと思います。 自分の息子や孫にそういういトラブルの元を引き継ぎたくないので、 定借物件も検討に値するのではないかと思います。 しかしながら、私自身も分譲物件と相当迷っています。 |
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| No.72 |
確かに分譲マンションは相続という問題が出てきますし、子供に取って負の遺産となるのも困ります。
50年後、60年後に老朽化が進んだマンションを建替えるにも莫大な費用がかかってくるとききますし、いっそ定借で綺麗さっぱりなくなってしまうのもいいんじゃないかと考えます。 しかしながら分譲と同じコストが必要になるのであれば、定借物件のメリットが感じられないように思います。 |
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| No.73 |
長い目で見るとさきのことが嫁なさすぎて正直分からない。もしかしたら30年後くらいには建物は建て替えなくても長寿命化することができている技術が開発されている可能性もあるので。現状でどうなのか立地予算などが合っているかというのも考えていくという形がまずは大切じゃないかなと思います。何かがあった時にはまたその時にはない合えば良いんじゃない？
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| No.74 |
先日伺ったのですが、なんせ営業の対応が悪かったです。
マンションか一戸建て購入を検討中のため今8件程見たのですが、群を抜いて不快になりました。少し気持ちが傾いていたのに、ゆっくり考えたいと言ったら、そんなことなら無駄な時間を使わず遊びに時間を当てるべき。迷惑だ。といった内容の事を言ってきた。にも関わらず電話しつこいし、、こんな所絶対買わない！ |
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| No.75 |
>>分譲後の権利形態 敷地は一般定期借地権（賃借権）の準共有。建物は区分所有。
>>借地権の種類 借地借家法第22条に定める一般定期借地権（賃借権） >>借地権の期間 西暦2076年11月30日、期間満了後に更地返還 >>転借地権の譲渡・転貸 可、借地権者への所定の届出・手続きが必要です。 >>地代（月額） 12,900円～15,590円（3年毎に改訂あり） >>解体準備金（月額） 1,330円～1,610円 なんか色々と疑問点が沸いてきますね 価値観はそれぞれなので結論はでません 1、そもそも定期借地権とは土地の所有者に有利な制度ではないのか？ 売却益への課税よりも地代収入の方が手取りが多くなるからではないのか？ 2、所有権付のマンションよりも本当に安いのか？ 66.65m2の間取り 販売価格2,490万円＋地代60年間9,288,000円＋解体準備金60年間957,600円＝35,145,600円 80.61m2の間取り 販売価格3,450万円＋地代60年間11,224,800円＋解体準備金60年間1,159,200＝46,884,000円 3、築340年後頃になってくるともうどうせ取り壊すんだし修繕なんかしなくていいのではという話にならないか？その時はゴーストマンションみたいなボロマンションに住み続けることになるのか？ 4、3年毎の地代改定で値上がりしていく可能性は本当にないのか？ 5、新築でも定期借地権に不安があるのに中古で購入する方がいるのか？ 何かの事情で売却する時に暴落率は所有権のマンションより酷くなっていないか？ 6、35才で購入したとして85才の50年後に死去したとしてそれを10年しか住めないマンションを相続して子供が喜ぶか？ 7、技術革新でマンションの寿命延長が安い費用で出来ることになってた場合は所有権の方が良いのではないのか？ |
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| No.76 |
地代の更新ってどういうことを基準に行っていくのだろうか、というのはあるかなぁ。
例えば学費だと国家公務員の給与を参考にして上げ下げしますよ、というのを見たことがあるのですが、 地代の場合っていうのは明確な何かしらの基準があったりするのだろうか。 その辺りが不透明であった場合、 うーんというのはあるのかもしれない。 あと上がるばっかりで下がるッて言うことはない、みたいなのも困るかなぁというのはあるかも。 |
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| No.77 |
購入を検討してましたが、いろいろ考えた上で止めました。
地代を払うのと固定資産税を払わなくて良いとの比較は、いずれにしても固定資産税を上回る地代を支払わなければならないのは変わりないし、どのような基準で地代が上がっていくのか十分に説明して頂けなかったことより、分譲マンションを買う方が良いと思いました。 また売ることは考えておりませんが、何か不足の事態で売らなければならないようになった場合、売ることが難しいか大幅に買い叩かれる可能性がありそうです。 定借の場合は、新築時には分譲会社の提携ローンを利用できるのですが、中古になった場合には、ほとんど融資してもらえないのが現状だそうです。 つまり、中古では購入側がローンを組めないことが多く、需要が限定され、買い叩かれる恐れがありそうです。 知らずに購入してしまうところでした。恐ろしいですね。 |
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| No.78 |
立地やマンションの間取りなどを見ると
結構いいなと思っていたのですが、定借であることを考えると やっぱり悩むと思う人が多いと思います。 それであれば戸建て住宅を選ぶなどのほうが財産としても残せて良いと思います。 |
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| No.79 |
定借で悩むならば、だったら所有権のマンションとの比較じゃないのかなぁ。
結局、地代と固定資産税との差なんですよね。 どちらが上回るかでお得感が変わってくる。 地代の上昇の基準が例えば物価上昇率とか公務員の給与の上昇率とか分かりやすい基準があればいいのだけれど、 長い契約になるので経済情勢に合わせて…となると予測しにくくなります |
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| No.80 |
定借のリスクはなんでしょうか？安くて気になってるんですが。
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| No.81 |
昨年見学に行きましたが、リスクはなかったと思いますよ。
普通のマンションの価格がかなり高いので、安く感じました。 普通のマンション城東区 3ＬＤＫ 4500万 定借のマンション城東区 3ＬＤＫ 2600万 将来転勤もあるので、貸すときなどを考えると定借はいいと思いました。 私たちは4ＬＤＫで希望の階数が売れていたので、戸建にしましたが。 15～20年後売るにしても、残っているローンを考えても、定借はいいと思いますよ |
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| No.82 |
購入者です。
定借についてマイナスイメージの情報が目立つので、購入検討されている方にはどうか人の意見ではなく、自分にとってどうか？をシミュレーションしてみてほしいです。 かくいう私も「本当に大丈夫なのか？定借で調べると良くない意見しか出てこないのは何故なのか？」不安でネットの情報を漁る日々でしたので、同じような方の参考になればと思いコメントさせていただきます。 元々賃貸を検討していた中で、分譲も視野に入れて探しはじめたところでこのマンションを知り、月々の負担も賃貸と変わらずに全ての理想が叶うことがわかり、ここしかないとさえ思えました。 私の場合は一人暮らしであることと、売ったり貸したりする前提もなく自分が快適に最期まで生活できる家を探していたので（当初は賃貸を探していたほどなので・・・）定借であることのデメリットは一切ありません。 個人的に最大のメリットは、自分で就活できることです。 親の他界で家の片付けの大変さを身をもって知りましたので、自分の老後は誰にも迷惑をかけないよう自分で片付けて施設に入るなりしたいと思っていました。定借ならマンションの後片付けのことは心配しなくても良いですし、解体費も毎月払っているので後から大きなお金を請求されることもないので安心です。 条件が合う人にとっては定借はむしろプラス要素が多いと思います。 人それぞれのライフプランがありますので悩まれてる方はどうか自分にとってはどうか？をよく検討してみてほしいです。 |
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| No.83 |
定借ならばよけいにマンションの後片付けを考えないといけないような気がしますが。通常のマンションでしたら売れると思いますが、定借は買い手がローンを組めないことから売るのが難しく、売れないと、年数がたち高くなった土地代、管理費、修繕費を払い続けなくてはならないですので。
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| No.84 |
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| No.85 |
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| No.86 |
安いに越したことはないです。
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| No.87 |
見かけが安くても、実際は地代や解体費を６０年払っていけば、通常のマンションより１０００万円は後から払わなければならないです。
また普通のマンション城東区 3ＬＤＫも、4500万しないですし。 同じ面積で立地条件なら以下ですね。 普通のマンション城東区 3ＬＤＫ 3200万 定借のマンション城東区 3ＬＤＫ 2600万（＋1000万） こちらの方が高くなったようです。 |
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| No.88 |
素人の意見ありがとうございます。
城東区のマンション見学したことないのかな？ 3200万ってどっかの変なマンションだけかな。 大体そんな安く買えるわけないじゃん。 城東区ですよ。 |
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| No.89 |
以前は城東区でマンション購入を考えておりましたので、ここも含めていくつか実際にモデルルームを訪問して値段を確認した結果、ここは価格的にも良くないと思いました。
例えば、平方メートル単価では、 シティテラス京橋 ５５万円 グランメイツ関目 ４９万円 サンメゾン京橋エルド ３９万円（５５万円） と見かけは安いように思いますが、後から余分に払わないといけない地代を含めると、地代が上がらない前提でも５５万円になります。 京橋駅徒歩５分のシティテラスと、京橋駅から遙か遠くで駅近でもないのに２つの線路に囲まれてさらに定借のサンメゾンが同じ平方メートル単価ということで、ここは消去法で消えて行きました。 結局は城東区以外のマンションに決めましたが、このマンションを訪問したことにより、定借のマジックに引っ掛かることなく選択できるようになったのは良かったかと思います。 |
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| No.90 |
まあ定借は購入しても地代やらなんやら、毎月、賃貸みたいに結構な金額を払わないけんからなあ。後払いの金額を考えとかんと、後からが大変やわ。
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| No.91 |
検討していたので、モデルルームをみにいきました。
物件自体は線路横が気になるものの、よいと思います。 しかしながら、皆さんがおっしゃっているように定借ですね。問題は。 月々原状回復費も払わないとだめなので安いといいつつ、 結果、シティテラスと同じくらいの見積もりになりました。 それであればわざわざ定借を選ばないという選択になりました。環境も線路に挟まれて最悪でしたし。 |
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| No.92 |
前払地代が気になって、色々調べたが、ようは借地で解体準備金とかが別途かかるってこと。
場所が終わってるけど安いならと思ったけど、我々シロウトには、だまされたって感じだな 色々調べたが、周辺物件のブランズも苦戦してるみたいだしとにかく場所が最低だな 他社の営業マンに聞いたけど中古の事例も少なく、期限が５０年付なので売れないだろうね。 ずっと住むとこではないね。契約までだませるとおもってるのかね |
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| No.93 |
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| No.94 |
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| No.95 |
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| No.96 |
定期借地権付きマンションは絶対に買うべきではないと思います。
１．中古になった時にまず売れない。買い手はローンが組めず、高い価格では現金も用意できず購入できない。また借地契約期間が残り少なくなったマンションを誰が買いますか？ ２．若い頃に一生ここに住むと思っても、人生何があるかわかりません。やむを得ず転居しなければならないことが出てきます。例えば、転勤、転職など。そのような場合、定期借地権付きマンションでは、売ることが出来ません。売れたとしても２足３文でしょう。 ３．スラム化の恐れがあります。後１０年もしないうちに更地にして地主に返さないといけないとなると、誰が高いお金を出してマンションを修繕しようと思うでしょうか。恐らくボロボロになるまで使って終わりにするでしょう。残りの契約期間が２０年くらいでもこのようなスラム化が始まるかもしれません。そうなると賃貸に出すことも難しくなるでしょう。 |
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| No.97 |
定借は中古で売れないという前提で考えておくべきです。
地代の値上がりも、将来的には今受けている説明と全く違うことになるかもしれませんね。 しかし、それら一般的に「問題点」と言われることが自分にとってもそうかは、人ぞれぞれです。 こういった物件で条件の合う方は少ないと思いますが、少なからず自分のような人間もいるので、そういう人にこの物件を見つけてほしいし、検討してもらいたいです。 ・いざ売ろうとしても売れない可能性が高い。 ・安いようで、総額にすると安くない。 これを理解した上で「だから定借は良くない」と判断するかどうかは人それぞれです。 個人的には普通の分譲マンションと定借マンションの比較は無意味な気がします。 比較するなら、一生賃貸に住むか定借マンションを買うか、の方がしっくりくる気がします。 それぐらい資産価値としては差があるのではないでしょうか。 |
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| No.99 |
[NO.98と本レスは前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
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| No.100 |
9のスレでは地代一括400万円とありますが、エルドのHPには地代保証金一括9万円と記載があります。
9万円ではないのですか。 |
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| No.101 |
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| No.102 |
定期借地権はあとくされがなくて良い。
但し、50年後です。 通常分譲マンション購入時に50年以上先は考えていないだけでしょう。 |
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| No.103 |
定期借地権付きマンションは資産価値として考えるなら、所有権と比べると3割減、再販を考えると5割減と考えた方が良いでしょう！
でも人それぞれの事情が有るので、事情が合えばメリットは凄く有ります。 最後は自分の事情を考えて自分で決める事が大事だと思います。 |
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| No.104 |
定期借地権だけが付いてくるならば5割減で済むかもしれませんが、駅近でもないのに2つの線路に囲まれるという苦痛も付いているとなると何割減になるでしょうか。
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| No.105 |
勘違いされてる方が多いようなので。
定期借地権の制度としては最低50年ですが、このマンションは60年が設定されています。 マンションの耐久等級も60年以上の等級を得ているようですので、 建て替えの心配がなく（恐らくですが）、60年できっぱり手放せるのはマンションを「利用する」と考える人にはメリットかと思います。 ただし土地の固定資産税と都市計画税は地代でほぼ相殺です。価格面でのメリットは販売価格だけかなと思います。 来年度にはJR野江駅もできるので、交通の弁はさらに良くなる感じです。 |
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| No.106 |
安いな～
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| No.107 |
見かけが安くても、実際は地代や解体費を６０年払っていけば、通常のマンションより１０００万円は後から払わなければならないです。
しかも何があっても再販は不可能に近いです。現状では定借の物件に対して、購入者がローンを組めません。買いたくても現金一括で払うことができず、購入できません。住めなくても、地代、管理費、修繕費と結構な金額を毎月納めないといけないという地獄が待っております。 これだけでは終わらず、さらには駅近でもないのに、2つの線路に囲まれて騒音が半端ないです。1つは貨物列車の線路なので夜遅くも走ります。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
定借って数年後には資産価値ないに等しいんですね。営業さんは逆の事ばっかり言われてました。
お部屋も賃貸みたいで売れ残ってる理由がよくわかりました。 |
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| No.110 |
定借は資産価値あるから、大阪ではあんまりなあんやね
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| No.111 |
販売さんもう心折れて売る気がないね。住んでいる者の気持ちになって欲しい。いつまで看板立てるの？恥ずかしいわ
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| No.112 |
もうすでに終わったみたいですよ
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| No.113 |
売れ残り過ぎて定借の期限が終わったのですか？それとも、販売が中止になったのでしょうか？
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| No.114 |
地代が上がらなかったら購入も前向きに考えるが、城東区の土地やから上がるにきまってると思います。
いくらまで上がるのか不透明なのでそこが怖いので今回は見送ります。 |
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| No.115 |
価格に飛びついて購入しましたが、やはり価格相応のモラルが気になります。
足音、言葉遣い・挨拶などはもちろん、共有部（玄関前）に様々な生活感ある私物を 置いたりもどうなのかと。 そんなお宅の前を通る度に、うーん、、、と思います。 もう販売終了したのですか？ＨＰではまだのようですが。 もしこれから購入してご入居される方がいらっしゃいましたら、 ぜひステキなご家族様であるよう願っています。 |
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| No.116 |
こんばんわ！
今他の分譲マンションで同じく借地マンションに住んでます。 今のマンションは一般借地の為出て行かなくてもいいと聞いて買いました。 最近仕事で京橋を使うので どーかなーとおもってるところに見かけました。 ちなみに中古で考えてますが4軒出ていてあまり間取りはかわらないかな？？ うちはまだマナーがいい方かも。 そんなにマナー悪いんですか？？ |
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| No.117 |
中古が出ているようですね。
住民マナーは一部気になる事はありますが、挨拶は私の知る限り皆さんして下さいますよ。特に小さいお子さんがいらっしゃるご家族が朗らかにお話して下さるので気持ちが良いです。子供苦手でしたが好きになってきました。 個人的にとても気になっていた地震の影響ですが、 まだ固定していない棚があって非常に不安な気持ちで帰宅しましたが無事でした（上層階です）小物やワイングラスが棚の中で倒れていた程度です。 城東区は震度4とのことですが都島・旭区は5強なので当マンションもかなり強い揺れだったと思います。マンション購入時にこればかりは信じるしかなかったので、必ず来ると言われている南海トラフに備えひとまず安心することができました。 |
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| No.118 |
規約違反・騒音・共用部を私物化・ゴミ捨て・ベランダ喫煙・駐車マナー等
住民マナー・モラルの低下は、管理会社や理事会が機能していないと、悪化の一途を辿ります。 例の、腐ったリンゴ論理です。 割れ窓論理で、早めに対応していかないと、ゲーセンのモグラたたきのゲームセット直前の クライマックスみたいな状態が定着してしまい、手がつけられなくなる。 |
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| No.119 |
＞共有部（玄関前）に様々な生活感ある私物を置いたりもどうなのかと。
管理会社も理事会もスルーしてるのですか？ 日増しに無法地帯化する。 |
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| No.120 |
ここの管理会社も理事会も、ほぼ機能停止状態なのでしょう。
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| No.121 |
4LDK 3080万円 78.1平米（壁芯）
3LDK 2280万円 61.19平米（壁芯） 売り出てますが売れるのだろうか。 |
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| No.122 |
3階の階段付近で時折猛烈な異臭を感じる事があります。
24時間換気を付けなければならないのに、周辺のお部屋の方は困ったものでしょう。 階段使用する際三階は息を止めて通っています。 |
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