オーベルグランディオ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

まだ販売前ですが好評につきパート2です。
引き続き地域NO.1物件、オーベルグランディオ品川勝島についての情報を希望します。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成27年6月下旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/

[875: 匿名さん]

>>873

いまどき抽選操作はコンプライアンスの観点から現実的ではないですね。
どこもそうですが、１期の抽選後は追加販売でかなりの戸数が販売になるでしょう。
ここだと30～50戸くらいだと思いますが・・

[876: 購入検討中さん [ 40代]]

追加販売されてもブランズみたいに高いとこ提示されても買いませんが、値段据え置きの同物件という意味でしょうか？

まあまだ単なる要望書だからやめる方もいて、実は倍率はそんなにないかもしれないですが。

[877: 匿名さん]

だから大体同じような価格帯の部屋に誘導するんでしょう。
外れた部屋以外は検討しないって層もいるでしょうから、この売り出し戸数だと50戸
前後という追加の2次予想は割と的を得た数字

１期で半分以上売れれば好調案件

[878: 匿名さん]

確かに高倍率の部屋も多数ありますが、ここだけじゃなく大体どのデベも最終的にはバラけさせるので
全体でみれば2～3倍程度でまとまると思います。それでも200以上を売る予定ですから十分凄いですけどね。

[879: 購入検討中さん]

今更ながら通常、竣工のどの位前から販売するものなんですかねー、物件によりまちまちのようですが二年近く前からって結構早い方ですよね。雰囲気的には年内には売り切ってしまうのかしら。財布の余裕があまりないので金利の変化にギャンブル感があって悩んでます。

[880: 購入検討中さん]

最初は冷やかしで見学に行ったけど、いろいろ比較した結果本命になってしまいました。

いろいろ言われていますが、品川駅まで３キロでこの規模、価格のマンションって今のところないですから・・・

今回はずれたらホント最悪・・・

でも、同じようなタイプの部屋がまだ売り出していないから落選したら２期で優先してもらえるのかな？

まさかの値上がりなんてないですよね？

[881: 購入検討中さん [ 40代]]

今の金利なら買えるが、上昇すると買えない層は確実に存在しますからね。
特に変動の方は。

[882: 匿名さん]

ここは最低でも世帯年収800位の人が中心なんですかね？オーベルだと大体どのくらいなんですかね。

[883: 購入検討中さん [ 40代]]

世帯年収だと普通は1000万くらい軽く越えませんか？
単身で都内勤務だと600ー900くらいですかね。
いずれにしても東京じゃ若干よい位の方が多いのでは
ないでしょうか？

親の援助ありで低所得者は除きます。あくまで援助なしで4000万から6000万クラスを買う人のアベレージです。

[884:]

1000、2000万程度貯蓄がある世帯なら年収7、800万程度。貯蓄ほぼ無しなら年収1000万～位とみた。

[885: 匿名さん]

第1期が好調でも、2期3基とこの先順調に売れるのかな？

[886: 購入検討中さん]

年収、皆さん、釣りですよね？そんなにある方は対象にならない物件だと思ってました、うちは500位で…。

[887: 購入検討中さん [ 40代]]

世帯年収ですよ？夫婦の年収です。
世帯主つまり夫だけの年収ではないです。

なのでご安心を。

[888: 購入検討中さん]

そうです。ご心配なく。今の金利なら世帯年収500万円の人でも十分に買えます。
周りなんて気にしないでいいですよ。結局同じ物件買っているんですから。みんな同じレベルです。

[889: 匿名さん]

借りようと思えば年収の8倍くらいまで借りれますけど、安全なのは5倍くらい。
それに頭金を足した金額なら大丈夫じゃないですか。
低金利に麻痺して背伸びしてる人も多いらしいですけど、ローン額÷(定年−年齢)を年間で払えるかどうか見てゾッとする人も多いのでは？

[890: 六本木ヒルズ [女性 20代]]

結構安そうに思ったけど、逆に高い気がする。
だって場所が勝島だよ～。

みんなだまされてるよ。あのパン屋に。

[891: 申込予定さん]

大きさも微妙には違うのでなんとも言えないし、
確かに安そうな部屋もあったが、


B　4F　77.13　4350
O　4F　76.34　4490

B　8F　75.74　4780
O　4F　76.34　4670

B　11F　71.04　4450
O　11F　71.93　4470

果たして、そんなに安いのか？
一期で抽選当たりますように。

[892: 匿名さん]

確かに、ローン審査をすると、驚くほど貸してくれますよね。
審査に通るからって、年収の七倍とか借りてたら、子どもや旅行、他のことに何もお金をかけれなくなります。
マンションは特にローン＋管理費等ありますし…

審査だけなら、シティテラスもプレミストも通るらしいけど…
安くて広いから、勝島でいいのかなぁと。
まぁ、我が家はお隣のブランズになりそうですけど。

オーベルは確かにインパクトありますね(笑）オーベルを知って我が家は勝島を検討し始めましたから。

[893: [ 40代]]

みなさん事前登録もうされました？
登録受付月末なのでまだだと思うのですが、事前登録なしでいきなり抽選もありですか？

[894: 匿名さん]

891さん

その情報本当？

であればだいぶオーベルに踊らされてる感があるなぁ～

それだけオーベルのプロモーションが良かったってことかな。

[895: 匿名さん]

本当です。
パンダ部屋で安そうに見せかけて、そこまでないってこと。
直床、エレベーター少ない、キッチン等の引き出しはアパート並みの作り付け(見た目は良さそうにできてるから)。
大々的にうたってる独自の収納も実際見たら、たいしたことない。
下がり天井が多すぎて全く広く感じない。
それなりに建築費用を落としてるのがミエミエです。

[896: 匿名さん]

プロモーションがよかったのは間違いないでしょうね。
郊外の客を呼び寄せ、都内で買える！と思わせたのだから。
ただここの仕様を見てると本当に安いとは思えません。

[897: 匿名さん]

隣より確かに1割程度安い部屋もある事はあるので
ちゃんと見極めないと、いけないですね。

広さが近いものだけをピックアップすると、そこまで安く感じませんが
狭い部屋も多く、グロスとしては安く感じさせる、戦略でしょうかね。

[898: 匿名さん]

需要がある物件買っておいた方がいいよ。
近隣みたいな状態になったら悲惨だし。

[899: 匿名さん]

本当に良いと思ったら買ったら

需要とか勢いで買わないほうが良いよ。

お隣と比べても意外と安くないらしいから。

[900: 匿名さん]

ここみたいに新築で人気の物件は安心ですよね。

[901: 六本木ヒルズ [女性 20代]]

営業マンは、人気があるとか言っているけど、申込みしている数ってそんなになかったよ。
実際は、無抽選か、あっても1、2ぐらい。
目玉商品になっている3290万、3590万、4490万だけは、確かに結構倍率がついていました。
それ以外は、みんなほとんど買えると思う。

ただ買っても、売るときに同等価額で売れるかと言われたら、売れない気がしますけど。。。
駅から離れているのがちょっとね

[902: 匿名さん]

本当に安心ですか？
私はここにきて結構悩んでいます。
確かに、どなたかがいうようにコスパはお隣のほうがいいんですよ。
勢いの差でこっちのほうがいいような気がしているだけのような...

[903: 匿名さん]

年収の5倍とか言ってるのは何年前の話だろうか。
今の金利（優遇幅）を考えるともっと買える。
ただ、金利上昇のリスクは考えるべきではあるし、管理費修繕費は必要だからね。

ちなみに
3500万を2%で35年で11万6千弱。
4200万を0.775だと11万5千弱。

[904: 匿名さん]

高いとこは10倍くらいつくだろうけど
平均2～3倍になるのはどこの人気物件でも大体そんなもんだよね

[905: 匿名さん]

リセール考えたら、人気のある物件を選ぶのが正解。
そうでなければ、内装、設備などよく考えて、自分が気に入ったほうを買えばいいです。

[906: 匿名さん]

普通に200戸の販売個数ってだけで凄いよな

[907: 匿名さん]

牽制ネガは相手にしたらあかんで。
１期終われば絶賛ポジに早変りやさかいな。
まぁこれも人気物件の宿命やな。

[908: 検討中の奥さま]

実際見に行った話だから

[909: 物件比較中さん]

売り出し個数を考えたら人気物件ですね
近くのブランスが完売できないのに何が命運をわけたのでしょうか？

[910: 匿名さん]

完全にプロモーションが良かったのでしょう！

勢いで買う方は大抵こちらを選びます。

じっくり比較検討する方は、お隣でしょうか。

[911: 物件比較中さん]

>>910
立地は同じぐらいで仕様はブランズの方がいいんですかね？

[912: 匿名さん]

仕様だけ見れば明らかにブランズのほうが良いですね。

オーベルは同じ3L、4Lでもブランズより少し部屋が狭かったりするので
グロスが安く抑えられるので、結果マンション全体が安い印象を与えられて、
人気が出たマンションですね。

891さんが書いているようにほぼ同じ広さで同じ階数だと意外と変わらなかったりします。

[913: 匿名さん]

少しでも倍率減らそうと牽制すごいな

[914: 匿名さん]

>>903
何年前の話とかじゃなく、私は最初に買ったマンションのローンを完済した経験から言ってるだけ。
というか何年か前なら住宅ローンが変動で2%なんて時代はありません。
毎月の返済は確かに低金利だから安いのは当たり前。でも35年とか払い切るつもりの人なんかいないでしょ。
結局、繰り上げ返済をする時になって元金の大きさに気が遠くなる思いになりますよ、年収の7倍とか借りちゃう人は。

[915: 匿名]

>>914
8.9年前、固定で1.9で借りました。もう売りましたけど。
903さんの説明はなんらおかしくない。
年収の何倍借りようが個人の自由ですね。
35年払い続ける人もいると思いますよ、人それぞれです。

[916: 匿名さん]

>>908
検討中の奥さま

何の話ですか？

[917: 匿名さん]

>>910
不動産を勢いで買うって凄いですね。
我が家はじっくり考えた結果オーベル申し込みましたよ。

[918: 匿名さん]

>>915
ここは売っても二束三文だからフルローンの人なんかは相当頑張らないと買い替えは難しいと思うけどね。

[919: 物件比較中さん]

>>914
最後は売って完済
だから資産性の高いやつを買わないと危ない

[920: 匿名さん]

>>918さん
同感です。新築で人気とはいえ、中古は駅からの距離等から売却や賃貸は苦戦、投資額の回収は難しそうですよね。家族で住むには廻りの環境が悪いのでDINKSがメインかなと、そうすると管理への意識が低くなりそうだなと勝手に推測、心配しております。といいながら人気と聞いて検討から外せない自分がいます。他と比較してここを決められた方のポジ意見をぜひ聞きたいです。

[921: 物件比較中さん]

>>920
最寄り駅までの時間と駅力は大事ですね

[922: 匿名さん [男性]]

少し遠いですが、八潮にＪＲの羽田空港アクセス線の新駅ができれば勝島も活性化しますね。

[923: 匿名さん]

>>922
都心から空港へのアクセス高速化が目的なのにあそこに駅はできないだろ...

[924: 匿名さん]

>>917
我が家は勢いで買いそうになっていました(笑）
最初に、パンダ部屋の価格の安さに驚いて。
次にモデルルームの人の多さに驚いて。
営業さんの「人気です。要望書もかなり入ってますよ。」と急かされ？て。
確かに人気はこちらの方があるけど、質や仕様はお隣の方がいいんですよね…

[925: 匿名さん]

早く買わないとなくなるよ。
ブランズと違って人気だからさ。(ﾆｯｺﾘ)

[926: 匿名さん]

近場に刑務所から出所した人たちの自立支援施設があるって本当ですか？
現地見学会でそのような建物見当たりませんでしたが。公務員住宅と言われていたところですか？

[927: 匿名さん]

勢いで買う人は価格の安さなので低層階中心ですかね。
ブランズも低層階はそこそこ売れてるので、グロスで割安感があまりない高層階が売れるかどうか。

[928: 購入検討中さん]

>>926

浜川荘のこと？それだっらあなたが考えてるような施設じゃないので安心してください

>>927

中層から高層も結構要望書入ってますね。まんべんなくバランス良さそうです。
最上階も倍率結構ついてますね。

[929: 物件比較中さん]

>>927
このエリアに六千万はどうだろう？

[930: うっk]

住む

[931: 住民]

>>929
さすがにここまでして品川区民になりたくないって感じだな。

[932: マンション投資家さん]

このエリアで6千万はないと断言する！
そんなに価値ない。だし6千万だすなら、目黒のタワーに行きます。

[933: 匿名さん]

>>932
6千じゃ、目黒は買えなくない？

[934: 購入検討中さん]

狭く、タワーなのに低層もしくはお見合い部屋ならあるんじゃない？


そんなんだったら、ここ買うけど！

[935: 匿名さん]

品川区っていってもいいエリアはせいぜい２割くらい。2割とは山手線内側エリアのこと。
あとは妥協しても大井町、武蔵小山、天王洲くらいか。
ちなみに勝島はワースト2割に入る。

[936: 匿名さん]

日産プリンスの後にできるマンションはどう？

[937: 匿名さん]

>>924
気になるのであれば、
不人気のブランズのMRに行けば良いのでは？
高い買い物だから、
色々検討して色々なMRに行ったほうが良いよ。

[938: 匿名さん]

公務員官舎は、
凄い勢いで建築中ですね。
官舎は、来年の竣工で、
ここは、再来年の竣工なのですね。
待てる皆さんが羨ましい。

[939: 物件比較中さん]

値段があんまり変わらないならブランド力があるデペのマンションの方が売りやすくない？

[940: 匿名さん]

>>939
ここはブランド力があるのですか？

[941: 匿名さん]

ない。
いま流行りのハセコーよ。
でも最近は有名だね、建築費おさえてペラいの乱立させてるから。

[942: 匿名さん]

日産の跡地は日産だし

[943: 匿名さん]

>>942
フットサル場跡地のタワーに期待します。
今が不動産バブルでしょうし。

[944: 住まいに詳しい人]

フットサルの後も長谷工だよ。
どっちも同じ。でもまだ青横だしいいかも？

[945: 匿名さん]

マンションじゃなく、商業施設造って欲しい。

[946: 匿名さん]

楽天移転でシーサイドが寂れないか心配。

[947: 匿名さん]

>>946
楽天はあってもなくても地域に貢献してないし。
どうせなら潰してマンションにしてほしい。
あくまでも勝島に比べてだけどまだましな場所だから。
東京オリンピックまでバブルが持つか持たないか。この、勝島のこのマンションの10年後中古価格どうなってるか。。。

[948: 周辺住民さん]

商業施設もマンションもどっちもいらない。
古いマンションをつぶす、古屋をつぶす、

[949: 申込予定さん]

ここの修繕積立金計画、かなりずさんです。
契約時に中長期計画書がないと言われました。
信じられない。

[950: 匿名さん]

＞＞949

えっ、！！

そんなことって、今時ありますか？

何かの間違いでは・・・
本当に無いならばだいぶ不安ですね。。。

[951: 匿名さん]

ここにきてブランズの形勢逆転か？
なんて情報の真意は自分で調べないとね。
自分は、オーベルでもブランズでも値下げしてくれたら購入しようとのんびり構えてますよ。
その前に完売してもいいしね。

[952: 匿名さん]

>>949
私も同感です。
452戸もあるのに各戸の修繕積立金推移表がないと言われました。
年度ごとの具体的な収支状況や中長期の収支バランス表もなく、
担当に説明を求めても納得した答えは帰ってきませんでした。
何より5年、10年、15年後の値上げ計画の自分の希望住戸の
正確な支払金額すら提示できない計画にかなりの不安を抱きました。

[953: 購入検討中さん]

>>ここにきてブランズの形勢逆転か？

それは絶対にないと思います。どう贔屓目に見てもブランズはもう売れる要素がないですね

[954: 匿名さん [女性]]

今日事前申し込みしましたが、10倍の部屋もありすごいですね！
5倍も結構ありました！

抽選当たりますように！

[955: 購入検討中さん]

モデルルーム行きました。
買う気満々で行ったのに仕様もすべて安普請。
がっかりです。
やっぱり長谷工、三流デベでした。

[956: 匿名さん]

まぁそういう方もいるでしょうけど放っておいてもの205戸は完売なのでしょうね
勢いありますよね

[957: 物件比較中さん]

>>952
三井は普通にありましたよ
修繕がよく分からないと売るときに苦労しませんか？

[958: 匿名さん]

>>955

勝島の物件なんてどこもそんなもんだよ。
結局価格重視のエリアだからどこも仕様は低い、

多少ブランズの方がマシだが所詮郊外マンションレベルの仕様
タンク付きトイレって時点で察するべき

[959: 匿名さん]

修繕費の推移表は管理規約集に纏める事項だから必ずあると思いますよ。

[960: 匿名さん]

修繕費推移表？はモデルルームで普通にありましたよ

何年に上がるとかの説明もきちんと受けましたし。

[961: 購入検討中さん]

>>960
確かに一枚ペラのおおざっぱなトータル推移表はあったけど、
年度別の収支明細はなかったような。

[962: 匿名さん]

収支状況の表なんて要望書の段階では他所のMRでもみせてもらったことないなぁ。
理事会で１年の収支状況が送らてくるのでそれを見たりはしてるけど。

[963: 匿名さん]

この時点で細かな補修やら点検の費用の内訳見せられてもほとんどの人がふ～んくらいしか思わんよ。
よっぽどマンション管理に詳しい人なら別だが基本的に普通の人には相場が分からんからな。
ちなみに修繕費の年度別の金額表はMRでも普通に見れますし、説明も当然受けます。

[964: 匿名さん]

マンションは管理が命ですからね。
私もちょっと修繕計画には不安を感じました。
今度、直接聞いてみます。

[965: 匿名さん]

ここのネガはウソばっかで不安を煽るからな。MRいけば分かる話なのに・・

[966: 匿名さん]

こちらでネガしつつブランズを持ち上げる投稿が同時刻にありますから誰がやってるかは一目瞭然かと...

[967: 匿名さん]

ブランズの営業とか購入者よりは、どちらも検討なんかしてないけれど、わざわざ荒れるような事を書いて楽しんでる愉快犯かもしれませんよ。
そのような人間が双方のスレに散見されます。
買う気のない奴は無視が一番。

[968: 匿名さん]

そうそう。ここはブランズと違い人気の物件ですから放っておいても売れますよ。
１期で２００戸越えはさすがですね。

[969: 匿名さん]

わざわざ人気物件って言葉を執拗に使ってるのはここの営業でしょうけどね
何回書くの？むしろ引くわ

[970: 匿名さん]

そんなに妬まないでね。事実ですから 笑

[971: 匿名さん]

検討者は自分の選択肢をなるべく残したいから、人気人気騒がないですよね。普通。
ここのポジって頭悪いよね。

[972: 匿名さん]

どんぐりの背比べ、、

[973: 申込予定さん]

ここは「人気」と言うことと値段しかポジティブな意見が出てこないことに
最大の不安をおぼえます。
もちろん大事なことではありますが、もう少しマンション自体の評価とかを伺いたいです。
このまま申し込んでも大丈夫なんでしょうか？

[974: 匿名さん]

大丈夫ですよ。大人気ですから、でもあなたが買わなくても売れるので平気です。
嫌なら他行けば？